【正文】 式： 樓盤(pán)所在周邊區(qū)域，針對(duì)有效客群，采取點(diǎn)面結(jié)合的方式進(jìn)行。 （ 3）道路戶(hù)外廣告 （ 4）道旗 （ 5）單張、直郵、夾報(bào)等 （ 6）樓書(shū)等現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售資料 （ 7）各類(lèi)活動(dòng)包裝 （ 8）其它 十、專(zhuān)案銷(xiāo)售隊(duì)伍建設(shè)方案 18 ?10建設(shè)目的和目標(biāo) ?10專(zhuān)案銷(xiāo)售人員入司標(biāo)準(zhǔn)及配置人數(shù) ?10學(xué)習(xí)、培訓(xùn) 10建設(shè)目的和目標(biāo) 為進(jìn)一步提高銷(xiāo)售隊(duì)伍整體素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能，使銷(xiāo)售隊(duì)伍向年輕化、專(zhuān)業(yè)化、知識(shí)化邁進(jìn)，增強(qiáng)銷(xiāo)售人員敬業(yè)、奉獻(xiàn)、開(kāi)拓、創(chuàng) 新精神，打造出一只行業(yè)內(nèi)一流的銷(xiāo)售隊(duì)伍。 （二）銷(xiāo)售主管 具備銷(xiāo)售員基本條件。 （一）、一般培訓(xùn)手冊(cè)： ①企業(yè)文化及投資商、發(fā)展商概況、業(yè)績(jī)簡(jiǎn)要； ②房地產(chǎn)基本知識(shí)； ③禮儀；； ④銷(xiāo)售技巧； ⑤職業(yè)道德與操守； ⑥銷(xiāo)售軟件操作； 19 ⑦建筑文化鑒別與欣賞； ⑧房地產(chǎn)法律法規(guī)； ⑨園林環(huán)境藝術(shù)。 （四）專(zhuān)案銷(xiāo)售人員配置 建議配銷(xiāo)售人員 46 名； 10學(xué)習(xí)、培訓(xùn) 根據(jù)實(shí)際需要，制定培訓(xùn)計(jì)劃和方案。 業(yè)務(wù)能力：具備房地產(chǎn)行業(yè)基本知識(shí)；熟悉當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀和相關(guān)法律、法規(guī)；具備一定的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)業(yè)知識(shí)和銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)。 其他 舉辦 SP 大型活動(dòng) ，充分利用他們的龐大的銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)，雙贏推廣。 工作內(nèi)容：樓盤(pán)圍墻形象廣告、大型戶(hù)外廣告、道旗等 思路 2）：前期產(chǎn)品整體推廣包裝上更要精工細(xì)作，苦練內(nèi)功。 廣告任務(wù) 采用常規(guī)廣告手法，對(duì)樓盤(pán)地段、環(huán)境、價(jià)格、品質(zhì)等要素進(jìn)行全面推廣 . 采用 SP 活動(dòng) ,加強(qiáng)對(duì)目標(biāo)客群的定點(diǎn)定位攻勢(shì) ,引導(dǎo)購(gòu)買(mǎi) . 持續(xù)傳播“尊貴生活倡導(dǎo)者！”的理念，贏得業(yè)主認(rèn)同。 顯示開(kāi)發(fā)商實(shí)力，增強(qiáng)目標(biāo)客戶(hù)信心。 推廣策略二：生活理念營(yíng)銷(xiāo)。一批是在市場(chǎng)預(yù)熱期內(nèi)，通過(guò)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)和前期的一些的廣告宣傳積累下來(lái)的客戶(hù)；另一批是公司的關(guān)系戶(hù)。 價(jià)格升幅周期 價(jià)格升幅周期首先要根據(jù)開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)的速度來(lái)確定。 C 市場(chǎng)定價(jià)法 市場(chǎng)定價(jià)法就是根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格的漲跌程度，計(jì)算出相應(yīng)的銷(xiāo)售價(jià)格。這些內(nèi)在的品牌價(jià)值是提升銷(xiāo)售價(jià)格的重要因素之一。 因?yàn)?物業(yè)類(lèi)型 的區(qū)別， 本城 除 金泰山莊 外，其余樓盤(pán)并不具備可比性。 ?綜 合點(diǎn) 評(píng) ：本 項(xiàng) 目的景 觀資 源豐富，是 慶 云景 觀環(huán) 境的集中地，也 給 本 項(xiàng) 目 帶 來(lái)很大的 賣(mài) 點(diǎn)，但在最近兩年此 項(xiàng) 目的周 邊 配套不全，生活品 質(zhì) 相 對(duì) 落后，公園建成后，本 項(xiàng) 目將是 慶 云 縣 住宅市場(chǎng) 中最大的 閃 光點(diǎn)。 ?主力 戶(hù) 型： 130 平方米左右 錯(cuò)層 的 160 平方米左右 ?最高價(jià) : 1380 元 / ㎡ 最低 價(jià)： 1100 元 / ㎡均價(jià)： 1200 元 / ㎡ ?賣(mài) 點(diǎn) ：地段、湖景、價(jià)格、 產(chǎn) 品 節(jié) 能、配套、 戶(hù) 型 設(shè)計(jì) 。但小區(qū)的位置相 對(duì)較 差，生活配套相 對(duì)較 少。有一定的市場(chǎng)，這給我們將要開(kāi)發(fā)項(xiàng) 目提供了市場(chǎng)預(yù)知信息。 6 (三 ) 土地供求分析 從政府土地供應(yīng)政策取向上看，國(guó)家一直限制高檔別墅供應(yīng)，建造相當(dāng)數(shù)量中低價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房，并出臺(tái) 90 m2以下硬性規(guī)定政策，以至別墅產(chǎn)品成為房地產(chǎn)市場(chǎng)中稀缺產(chǎn)品，需求空間迅速上升。消費(fèi)者在選擇的時(shí)候尤其注重以下幾個(gè)方面： A房型 —— B 朝向 —— C 樓層 —— D 面積 —— E 景觀 —— F 位置 小結(jié)： 基于本案為別墅產(chǎn) 品，面積、景觀、位置將取到價(jià)格導(dǎo)向。項(xiàng)目周邊的企業(yè)高層。 （二）庭院別墅： 每棟門(mén)前的大面積綠化是本項(xiàng)目的一大亮點(diǎn)，將門(mén)前綠化升華為一定意義上的庭院將是本項(xiàng)目的主力賣(mài)點(diǎn)和訴求點(diǎn)之一。紫園 —— 營(yíng)銷(xiāo)推廣方案 （一期） 前言 重要事項(xiàng)說(shuō)明： 1．公司遵循的我國(guó)現(xiàn)有法律、法規(guī)、政策和所在地經(jīng)濟(jì)環(huán)境無(wú)重大變化； 2．公司遵循的稅收制度和有關(guān)稅收優(yōu)惠政策無(wú)重大變化； 3．國(guó)家現(xiàn)行外匯匯率、銀行信貸利率在正常的范圍內(nèi)變動(dòng)； 4．公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃能如期實(shí)現(xiàn)； 5．公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需資金如期到位； 6．公司開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)所需的建筑材料價(jià)格及公司的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的價(jià)格不會(huì)發(fā)生大的變動(dòng)； 7．無(wú)其他不可預(yù)見(jiàn)因素和人力不可抗拒因素造成的重大不利影響。 （ 1）門(mén)前大面積綠化，包括喬木、灌木、花草。 216。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格趨勢(shì) (一 ) 宏觀環(huán)境分析 從宏觀經(jīng)濟(jì)總量指標(biāo)看，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展入重化工業(yè)階段，住房、汽車(chē)、教育培訓(xùn)將成為今后相當(dāng)一段時(shí)期內(nèi)的主要需求。 ?工程狀況 : 現(xiàn)房 ?管理費(fèi)： 元 / ㎡ ?推出日期： 2020 年 10 月 1 日 ?交房日期：現(xiàn)房即住 ?裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 ?目標(biāo)客戶(hù)群：慶云縣頂端購(gòu)房消費(fèi)者 ?主力戶(hù)型：項(xiàng)目為框架結(jié)構(gòu)，已售的 20 多套中，客戶(hù)所選擇分隔的戶(hù)型多為 160 多平方米。 7 ?綜合點(diǎn)評(píng)：伴隨慶云縣廣場(chǎng)的建立，小區(qū)的物業(yè)價(jià)值將得到大幅度提高，小區(qū)的戶(hù)型比較齊全，從 75 平方米到 140 平方米滿(mǎn)足不同層次購(gòu)房者的需求，但小區(qū)的規(guī)模較小，從規(guī)劃上可以看出 此項(xiàng)目的物業(yè)管理相對(duì)來(lái)說(shuō)較差。 ?綜 合點(diǎn) 評(píng) ：此小區(qū) 為慶 云 縣 首個(gè) 別 墅 項(xiàng) 目，其主要 針對(duì) 的目 標(biāo) 客 戶(hù) 群是投 資 者，但其 銷(xiāo) 售狀況并不理想。 ?工程狀況 : 主體完成 ?物 業(yè) 管理公司： 元 / ㎡ ?推出 日期 2020 年 5 月 ?裝修 標(biāo) 準(zhǔn)： 簡(jiǎn) 裝 ?目 標(biāo) 客 戶(hù) 群：主要 針對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn) 到 縣 城的置 業(yè) 者 ?主力 戶(hù) 型：二室二 廳 三室二 廳 ?最高價(jià) : 1380 元 / ㎡ 最低價(jià)： 1100 元 / ㎡ 均價(jià)： 1300 元 / ㎡ ?賣(mài) 點(diǎn) ：地段、 產(chǎn) 品的構(gòu)造、物 業(yè) 、配套 設(shè) 施、建筑特點(diǎn)、 戶(hù) 型 ?綜 合點(diǎn) 評(píng) ：此 項(xiàng) 目的性?xún)r(jià)比 較 高，目 標(biāo) 客 戶(hù) 明確，但推廣的形式 過(guò) 于 單 一，不能有做到有的放矢，周 邊 的教育 設(shè) 施比 較 全。 ?綜 合點(diǎn) 評(píng) ：本 項(xiàng) 目?jī)擅?臨慶 云 縣 的主干道，其升 值 潛力 較 其它 項(xiàng) 目而言相 對(duì) 要大， 現(xiàn) 在其市場(chǎng) 的影響度 較 小，但小區(qū)的周 邊 配套相 對(duì)較 好，性?xún)r(jià)比 較 高。 ?5 內(nèi)部?jī)r(jià)格因素： 項(xiàng)目的利潤(rùn)目標(biāo)及回款要求 項(xiàng)目的利潤(rùn)目標(biāo)分短期和長(zhǎng)期，項(xiàng)目要達(dá) 到盈利目標(biāo)主要是通過(guò)回款來(lái)實(shí)現(xiàn)。 常用的定價(jià)方法有 A成本定價(jià)法、 B 競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)法、 C市場(chǎng)定價(jià)法和 D 心理定價(jià)法。 公式： P=均價(jià) f1 f2（ 1177。 價(jià)格技術(shù)調(diào)整 價(jià)格調(diào)整考慮到樓盤(pán)的促銷(xiāo)活動(dòng)，給予一定的優(yōu)惠，刺激樓盤(pán)的銷(xiāo)售量快速攀升，在樓盤(pán)一旦出現(xiàn)銷(xiāo)售狀況不好的時(shí)候，適當(dāng)推出一些變相的優(yōu)惠措施，保證價(jià)格穩(wěn)定，但又讓消費(fèi)者能感到獲得很大利益，以此處理銷(xiāo)售遲緩的情況。我們建議對(duì)關(guān)系戶(hù)可以?xún)?yōu)先選房，但必須在開(kāi)盤(pán)前二星期以前 (選定房源時(shí) )同公司簽定預(yù)訂協(xié)議，繳納預(yù)訂金，于預(yù)售證領(lǐng)取 3日