【正文】 市最大的家私市場，與東駿家私城共同形成了該區(qū)域最有影響力的家私零售、批發(fā)市場； 供貨范圍廣泛； 布局合理，燈光充足，場內(nèi)鋪面整潔有序； 整體形象良好，貨品上檔次。 整個家具城的裝飾檔次較低，里面的燈光較差。因此，從來賓未來幾年內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與速度，家具專業(yè)市場還不能形成很好的競爭態(tài)勢。 4）小商品的體量較小，較易流通。 市場前景。 貨源：全 國各地。 貨源大部分來自其它省市（其中以廣東、福建、浙江為主），經(jīng)營商戶以福建、浙江為主，另有部分廣西當(dāng)?shù)厝诉M(jìn)行經(jīng)營。來賓市桂中高速公路商貿(mào)城項(xiàng)目是來賓市最大，甚至整個桂中地區(qū)都少見這么大規(guī)模的商業(yè)項(xiàng)目。例如：橋頭華鑫家具城、東成家電城等在當(dāng)?shù)貙儆谑亲畲笮偷牧闶凵坛橇耍仓皇亲⒅亟?jīng)營，沒有 意識到管理的重要性。平均的租金是 30～ 40 元 /平方米?月，其他費(fèi)用自 負(fù)，經(jīng)營商戶一般都是以來賓當(dāng)?shù)厝藶橹鳎M(fèi)者也是以來賓當(dāng)?shù)氐南M(fèi)者為主，極少有外地人到來賓消費(fèi)。酒店作為城市發(fā)展的配套硬件，不僅需要滿足市場的需求量，更是城市對外的形象之一。 第六部分：項(xiàng)目分析 1項(xiàng)目分析 、項(xiàng)目的區(qū)位分析 本項(xiàng)目 位于來賓市未來的市政府區(qū)域，項(xiàng)目的正對面又是將要啟動的三千戶公務(wù)員小區(qū)。 位于高速公路旁，交通便利，有利于物品流通。項(xiàng)目區(qū)域暫時還沒 有開發(fā)，還是一片農(nóng)田，一切配套都沒有，同時，還沒有商業(yè)出現(xiàn)。 大型專業(yè)市場可以為消費(fèi)者提供一站式的購物模式，一次滿足消費(fèi) 者的多種需要，同時，大型專業(yè)市場也還是來賓市場的一片空白。 城市規(guī)模較小，大型專業(yè)市場的消費(fèi)承受能力有限，大規(guī)模的專業(yè)市場在租售方面有一定難度。 c) 發(fā)展農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場的機(jī)會判定 1 來賓市是廣西農(nóng)業(yè)十強(qiáng)縣之 一，當(dāng)?shù)厝艘话愣伎梢宰越o自足，也有不少是自產(chǎn)自銷的，對農(nóng)副產(chǎn)品的需求相對少。 2 小商品是人們?nèi)粘Ｉ钪凶畛Ｓ玫奈锲罚枨罅繉S著人們生活水平的提高而增加，質(zhì)量要求也會越來越高。 第七部分：項(xiàng)目定位與項(xiàng)目總體開發(fā)策略建議 一、項(xiàng)目定位分析 （一）項(xiàng)目總體定位 基于來賓市是一個新生的地級城市，暫時還未出現(xiàn)任何有標(biāo)志性的建筑物與較有影響力的商業(yè)地帶，通過對來賓市及整個桂中地區(qū)的詳細(xì)調(diào)查了解，我們初步建議將本項(xiàng)目建成集酒店、餐飲、娛 樂、批發(fā)市場于一體的綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目。 目前，來賓市零散的、小規(guī)模的專業(yè)店鋪已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不 能滿足市場的需要了，逐漸被專業(yè)化、集約化、規(guī)模化的專業(yè)市場所代替，集批發(fā)、零售及配套服務(wù)于一體的、具有一定規(guī)模的專業(yè)市場將是市場發(fā)展的必然。原有的汽配零售商店規(guī)模較小，機(jī)動車的零配件種類不多，檔次也不高，種類齊全的汽配專業(yè)市場是未來汽配市場發(fā)展的必然，因此，集汽配件零售、修理、保養(yǎng)等于一體的專業(yè)市場將會成為來賓汽配市場的寵兒。 中、高端消費(fèi)者都喜歡到外地購買挑選高檔家具，根據(jù)來賓當(dāng)?shù)氐南M(fèi)水平與購買力，不可能支撐得起一個高檔的大型專業(yè)家具城。 威脅 (T)： 規(guī)模較大，投入資金大，開發(fā)周期長，資金回收期較長，風(fēng)險(xiǎn)較大。因?yàn)殚_發(fā)商是初次涉足房地產(chǎn)開發(fā)，經(jīng)驗(yàn)不足，對市場的把握度不太準(zhǔn)。 充分利用政府招商引資的優(yōu)惠政策，可以以較低的門檻將目標(biāo)客戶引進(jìn)來，擴(kuò)大項(xiàng)目的知名度與建立良好的市場形象。正所謂路通財(cái)通，這一點(diǎn)是商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展之中最重要的因素。 小結(jié)： 來賓市作為新生城市，在城市化進(jìn)程及城市的商務(wù)活動逐漸增多，原有的三間酒店，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足旅游人士與各類商務(wù)人士的需要。 、來賓市酒店現(xiàn)狀調(diào)查分析 目前，來賓市上檔次的酒店主要有三家，分別為藍(lán)鷹大酒店、來賓賓館、國際大酒店，另外有數(shù)量不多的小型旅館。 中南路的商業(yè)比較集中，而且都是以人們的日常消費(fèi)品為主，并不能從多方面滿足消費(fèi)者的需要。目前，來賓市的商業(yè)市場還是處于起步階段，發(fā)展很不成熟，遠(yuǎn)遠(yuǎn)地達(dá)不到消費(fèi)者多元 化的需求，導(dǎo)致不少的消費(fèi)者都會到柳州或南寧等地購買自己所需要的物品，無形中就失去了一批中堅(jiān)消費(fèi)者； 專業(yè)市場分布比較零散，不集中，很難形成規(guī)模、品牌效應(yīng)，輻射的區(qū)域較小，吸引不了外地的消費(fèi)者前來來賓市進(jìn)行消費(fèi)； 市場秩序比較混亂。無論從城市居民的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、城市規(guī)模、城市的發(fā)展或人口量，來賓市的城市綜合實(shí)力還是比較不強(qiáng) 。 、發(fā)展小商品批發(fā)專業(yè)市場的前景分析 隨著人們生活水平的逐步提高，人們對小商品的質(zhì)量要求與數(shù)量也在逐步提升，同時，來賓市的小商品經(jīng)營商戶一般都是要到柳州或南寧等地去進(jìn)貨，為了為來賓當(dāng)?shù)氐慕?jīng)營商戶或消費(fèi)者提供 一個全方位的小商品供貨渠道，開發(fā)一個小商品專業(yè)批發(fā)市場是目前來賓商場所需。柳州的各種批發(fā)市場發(fā)展都有了一定的成熟程度，廣西周邊省市和廣西其他城市都有部分來前來柳州進(jìn)行批發(fā)、拿貨，從而，可以進(jìn)一步加快柳州批發(fā)市場的發(fā)展。 產(chǎn)業(yè)聚集。 2）小商品價(jià)格便宜，批發(fā)量較大。同時，家具的使用年限與特點(diǎn)，以舊換新的期限較長，市場的需求量并不會出現(xiàn)突飛猛進(jìn)的態(tài)勢。 劣勢分析： 沒有專業(yè)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)或商業(yè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)營管理，只是零散的個體戶經(jīng)營，形成不了品牌效應(yīng)。 2） 貴港市中山商貿(mào)城（家私） 點(diǎn)評： 整體經(jīng)營狀況一般，空置率高； 主要銷往貴港及周邊縣城； 整體形象差，鋪面陳舊。 n 摩托車配件市場貨源主要來自廣東、浙江、福建等周邊省市。同時，南寧的汽配市場幾乎沒有空置的，機(jī)動車的不斷增加，零配件的需求與專業(yè)的修理服務(wù)顯然要同步發(fā)展，說明了專業(yè)的汽配市場會越來越受廣大消費(fèi)者的關(guān)注。 、汽配行業(yè)流通特點(diǎn) 汽車配件流通領(lǐng)域的行業(yè)特點(diǎn)： 一、授權(quán)方不參與市場銷售，不向體系外的任何團(tuán)體和個人銷售授權(quán)商品； 根據(jù)市場的實(shí)際需求，確定區(qū)域授權(quán)經(jīng)銷商的數(shù)量和分布； 二、嚴(yán)格執(zhí)行統(tǒng)一的市場零售價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，消除價(jià)格惡性競爭，固化區(qū)域客戶群體；統(tǒng)一二級市場的操作原則，利用授權(quán)經(jīng)銷商的地域優(yōu)勢，促進(jìn)區(qū)域授權(quán)經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)的建立和發(fā)展。 、發(fā)展農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)批發(fā)市場的前景分析 基于來賓市農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)市場目前的情況，無論從經(jīng)營環(huán)境、量化批發(fā)， 還是產(chǎn)品的保質(zhì)問題上都已經(jīng)很突出了。 n 水稻 以粵香粘、八桂香等品種為主。 、農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)行業(yè)特征 n 單個農(nóng)戶分散銷售，批量小，交易規(guī)模不經(jīng)濟(jì)。 n 貨源主要以外地為主，其中 主要以廣東、福建、浙江等省市產(chǎn)品為主。 同時，來賓市還沒有出現(xiàn)一個真正的建材批發(fā)及零售于一體的 集中流通中心。 n 小結(jié)： 從柳州建材市場的經(jīng)營狀況、經(jīng)營商戶及輻射的范圍分析得出，柳州的建材市場經(jīng)營狀況良好，經(jīng)營商戶主要是柳州當(dāng)?shù)厝?、福建人、廣東人及溫州人等，進(jìn)貨渠道較多。因此，建材批發(fā)市場的行業(yè)特征就是市場覆蓋面窄，交通要求較高。經(jīng)營商品一般為五金、玻璃、水泥等。發(fā)達(dá)國家建材流通的主流形式，建材超市將在不斷調(diào)整經(jīng)營理念、商品結(jié)構(gòu)、賣場布局中迎合消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣，滿足消費(fèi)者的需求。 n 旅游業(yè) 目前亞洲現(xiàn)存規(guī)模最大、保存最完整的土司建筑群，有著“中南第一溫泉”美稱的象州花池溫泉，是休養(yǎng)度假的絕好去處。 興賓區(qū)建立了 10 萬畝的常年蔬菜生產(chǎn)基地。努力把南寧建成為西南地區(qū)最具經(jīng)濟(jì)活力和 開發(fā)潛能的中心城市。 南寧市城市區(qū)位分析 南寧，廣西省會城市，毗鄰粵港澳，背靠大西南，面向東南亞，是連接 東南沿海與西南內(nèi)陸的重要樞紐，是西南各省最便捷的出海通道，也是西部各省區(qū)唯一沿海的省會城市。黎湛鐵路、 324 和 209 國道、南（寧）梧（州）高級公路、西江航道交匯貫通全境，擁有華南地區(qū)最大的內(nèi)河港口，千噸船只可沿江直達(dá)港澳出海。柳州鐵路可直通湛江、防城、北海等港口，出海便捷，并與越南鐵路相連。湘桂鐵路復(fù)線經(jīng)過縣城縱貫境內(nèi) 6 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)長達(dá) 105 公里，北上直通北京，南下可達(dá)欽州、防城、北海等出?？?。 小結(jié)： 從來賓市的整個商業(yè)市場來看，其商業(yè)市場還是屬于一塊未被開發(fā)的處女地，商業(yè)市場的開發(fā)空間前景無限。來賓市作為從柳州剝離出去的一個新的地級城市，距離柳州市只有 60 公里的路程。第二、三產(chǎn)業(yè)也將是來賓市重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，來賓市經(jīng)濟(jì)的新增長點(diǎn)將會保持一個穩(wěn)定的發(fā)展勢頭。來賓市政府未來的行政區(qū)與城區(qū)住宅社區(qū)將向城北新區(qū)移動。強(qiáng)化對縣郊城鎮(zhèn)建設(shè)的規(guī)劃指導(dǎo)與管理，鼓勵工業(yè)向市級工業(yè)區(qū)和重點(diǎn)城鎮(zhèn)規(guī)劃的工業(yè)園集中，重點(diǎn)發(fā)展各具特色、布局合理、環(huán)境優(yōu)雅的新城和中心鎮(zhèn)，加快推進(jìn)縣郊的工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化進(jìn)程。 社會消費(fèi)品零售總額增長 %左右； 216。旅游、商貿(mào)、交通運(yùn)輸、餐飲等產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。 2020年來賓市城鄉(xiāng)居民生活水平不斷提高，農(nóng)民人均純收入 1927 元，增長 %；職工平均工資 11350 元，增長 ％。農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度加大，糧食生產(chǎn)穩(wěn)定，高標(biāo)準(zhǔn)瓜菜、桑蠶、水果基地和噸糖田基地建設(shè)進(jìn)展順利，新增“三田”面積 12 萬畝，茶葉、食用菌、金銀花、藥材等高效經(jīng)濟(jì)作物種植面積得到鞏固和擴(kuò)大，優(yōu)勢農(nóng)產(chǎn)品區(qū)域布局趨于合理，農(nóng)作物優(yōu)質(zhì)良種率穩(wěn)步提高，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營水平進(jìn)一步提升。 城市地位 來賓市是經(jīng)過國務(wù)院批準(zhǔn)從柳州的直轄區(qū)完全剝離出來的獨(dú)立縣級城市，處于南寧市與柳州市的交匯處，可以共享兩市充分的資源。全市僅高產(chǎn)高糖良種蔗就達(dá) 120 多萬畝，優(yōu)質(zhì)水果面積達(dá) 50 多萬畝，優(yōu)質(zhì)蔬菜 40多萬畝，桑蠶基地近 20 萬畝。 人文環(huán)境 來賓市地處廣西中部，仍保留著十分豐富的盤古文化，其中包括盤古廟、盤古神話傳說、盤古歌謠、盤古師公戲，以及以盤古命名的村莊、山嶺、巖洞等等，形成了歷史悠久、原生態(tài)型、獨(dú)具特色的盤古文化體系與群落。對項(xiàng)目整體性策劃之前，開展深入而系統(tǒng)的市場調(diào)查研究是非常必要的。 第二部分：來賓市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r分析 綜合環(huán)境調(diào)查 地理位置 位于廣西正中部，紅水河貫穿其中，是珠江流域的腹心地帶，屬壯族主要聚居區(qū)之一。 交通體系 來賓恰好處于西南、華中各省與華南沿海的連接帶上，交通網(wǎng)絡(luò)極為發(fā)達(dá)，湘柳鐵路、桂海高速公路貫穿境內(nèi)，三條國道四條省道縱橫全境，連接珠江水系的紅水河與柳江河流流經(jīng)境內(nèi)，百噸船舶可直達(dá)穗、港、澳，是大西南出海通道的重要樞紐。 能源充足 境內(nèi)已探明的儲量較大的礦藏有煤、錳、重晶石、鉛錫礦等，品種達(dá) 20 多種，其中，重晶石、煤、錳等 7 種礦藏居廣西首位，象州縣重晶石連續(xù)多年出口居廣西第一，有“重晶石國都”的美譽(yù)，金秀瑤山蘊(yùn)藏著金、銅、鐵、水晶、重 晶石、花崗巖等十多種礦產(chǎn)，素有“萬寶山”之稱。 2020年全年完成國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，同比增長 %；比 2002年增長率提高 個百分點(diǎn)；財(cái)政收入完成 億元，增長 %；全社會固定資產(chǎn)投資完成 億元，增長 %；農(nóng)民人均純收入增加 158 元，增長 %； GDP 增速比全國高 個百分點(diǎn)，比廣西高 個百分點(diǎn)。 2020 上半年，全社會固定資產(chǎn)投資完成 ，比上年同期增長 %。來賓市現(xiàn)有工業(yè)企業(yè) 600 多家，電力、制糖、冶煉是來賓的支柱產(chǎn)業(yè)。來賓市正利用優(yōu)勢，朝集商貿(mào)、能源、糖業(yè)等產(chǎn)業(yè)為主的新興工業(yè)城市方向發(fā)展。 從來賓市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整可以分析得出，政府正偏向著重發(fā)展來賓的第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)，給來賓市的經(jīng)濟(jì)指出一個良性的發(fā)展的方向。充分發(fā)揮城市功能，促進(jìn)城市發(fā)展。根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料得知， 2020年 1 至 10 月，全市社會固定資產(chǎn)投資完成 ，同比增長 ％，其中“雙百工程”所完成的投資占了 ％。 針對來賓市的地理、資源優(yōu)勢及“中國－東盟”給整個廣西帶來的發(fā)展機(jī)遇，來賓市委、市政府即樹立了把來賓建設(shè)成為新興新型的綠色生態(tài)工業(yè)城市和區(qū)域性商貿(mào)中心的目標(biāo)。 、南寧十大廣東街的建設(shè) 廣西壯族自治區(qū)政府想進(jìn)一步提升廣西在大西南甚至全國的城市地位，專門組織高層領(lǐng)導(dǎo)到廣東省的經(jīng)濟(jì)特區(qū)進(jìn)行考察、學(xué)習(xí)，最后，決定在南寧建立十條廣東街，進(jìn)一步提升廣西省府的城市品味與綜合競爭力。 第三部分：桂中地區(qū)各個城市區(qū)位調(diào)查分析 桂中地區(qū)各城市的優(yōu)勢分析 來賓市城市區(qū)位分析 來賓市是從柳州市剝離出去的一個地級市，無論從經(jīng)濟(jì)實(shí)力、城市規(guī)模、人口流量等多方面的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都要比廣西其他城市要差一點(diǎn)，而且，在整個廣西壯族自治區(qū)的知名度也不高。紅水河流經(jīng)縣境 11 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，西可通貴州、云南，南可達(dá)廣州、香港。柳江（西江水系）可直通梧州、廣州、港澳等地，全年可通航 250噸級船只。形成了制糖、造紙、建材等支柱產(chǎn)業(yè)以及機(jī)電、化工、冶金、紡織、醫(yī)藥、皮革、食品、印刷等 10多個門類的地方工業(yè)體系。以南寧為中心的全區(qū)公路網(wǎng)四通八達(dá)，國道、省道把南寧與全區(qū)各地市相連接，構(gòu)成了廣西公路網(wǎng)的主骨架。 要建立來賓市在廣西地區(qū)的知名度與提高其城市地位，必須要將來賓市與南寧、柳州捆綁起來，建立在同一個平臺上，讓人們一想到南寧、柳州，就會聯(lián)想到還有一個來賓，這樣就可以將來賓的城市地位提升到了 一個很有高度的平臺上，這樣就更有利于本項(xiàng)目的發(fā)展。 n 工業(yè) 工業(yè)快速增長。 興賓區(qū)內(nèi)蘊(yùn)含麒麟山人遠(yuǎn)古歷史的廟山巖遺址、雞籠山遺址和堪與桂林七星巖媲美的都鱗巖、樓梯巖及國際地質(zhì) 界研究二疊紀(jì)剖面的“金釘子” 蓬萊洲??都是觀光旅游的佳境。 u 品牌專賣店 只銷售一類產(chǎn)品，或只經(jīng)營一個品牌。目前，后者占有優(yōu)勢。