【正文】 （三）銷售經理 具備銷售員基本條件。 4）在市區(qū)主要交通干道設立一塊大型戶外廣告 5）在樓盤北面做圍墻形象廣告。 開盤宣告。 對客戶預定工作中需要注意問題主要有： a 預定客戶在簽定預定協議時需提供本人的身份證； b 預定客戶不得將該商品房轉于第三人，直系親 屬可以更名，但需提供相關的證明材料； 15 客戶委托代理人簽定協議的，代理人需提供簽約客戶提供的委托書原件及公證書，并出示代理人的身份證明原件和委托代理人的有效身份證明文件。 C 其中： P 表示價格； f1 表示物權的加權數； f2 表示面積大小的加權數； n 表示景觀、位置因素考慮； C 表示可調 整范圍數值。為實現項目盈利目標在制定價格方面不得不考慮短期和長期目標及回款進度，以追求利潤最大化。 (9)樓盤名稱：鴻瑞花園 ?位 置 : 建 設 街新 興 路交 匯處 ?發(fā) 展商 : 浙江永達房地 產 有限公司 ?開 發(fā) 商 ：山 東慶 云 鴻 瑞置 業(yè) 有限公司 ?規(guī) 模 :總 建筑面 積 平方米 用地面 積 平方 ?配套 : 周 邊 有 銀 行和學校等生活配套 ?管理 費 ： 元 / ㎡ ?裝修 標 準： 簡 裝 ?目 標 客 戶 群： 慶 云的中 層 消 費 群 ?主力 戶 型： 三居室 125 平方米左右 ?高最價 : 1400 元 / ㎡ 最低價： 1100元 / ㎡ 均價： 1200 元 / ㎡ ?賣 點 ：地段、 戶 型、付款方式、建筑 設計 、規(guī) 劃、 物 業(yè) 管理、超大的 綠 化率、 質 量 ?綜 合點 評 ：本 項 目是 慶 云比 較 早的 項 目之一，居民的 認 知度很高，同 時 本 項 目的性價比 較 高， 項目位于政府廣 場 和北海公園之 間 ，周 邊 有成熟的配套，但小區(qū)的景 觀 沒有特點，建筑無特色。 ?綜 合點 評 ：此小區(qū)的周 邊 生活配套不太完善，相 對 周 邊 的樓 盤 來 說 入市 較 早，形成一定的市 場認知度，同 時 價格比 較 便宜， 銷 售人 員 的 專業(yè) 水平有限，市 場 推廣力度比 較 小，但小區(qū)的 規(guī) 劃、地段和價格又 給 此 項 目 帶 來廣 闊 的市 場 空 間 。 (二 ) 金融政策分析 從金融政策取向看，國民經濟進入周期結構性調整階段，今年年初雖然央行作出房貸利率上浮的新規(guī)定，對房地產市場的發(fā)展產生了一定的制約作用。 （三）至尊社區(qū)： 本項目在慶云是除金泰山莊以外的唯一的別墅項目，建筑產品品質、建筑雕塑、園林規(guī)劃、別墅庭院在當地都是高檔品質的表現；高品質的物業(yè)管理和安保服務，彰顯主人的高貴身份；象征項目品質的高貴會所 …… （四）花園 社區(qū)： 本項目將是一個美麗的花園社區(qū)，門前的綠地草木繁茂、四季芬芳，項目鬧中取靜，出則繁華、入則寧靜。 二 、項目 產品特性 （一）歐式別墅： 是對項目整體建筑風格和形象的描述，是對項目園林規(guī)劃、建筑小品中歐式元素的勾勒，是在塑造和倡導一種古典歐洲的高尚、尊貴、有異域風情的自由生活。周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 的富有人員。但周邊為城市繁華區(qū)域，噪音污染影響居住品質。 ?工程狀況 : 現 房 ?管理 費 ： 元 / ㎡ ?裝修 標 準： 簡 裝 ?目 標 客 戶 群： 慶 云 縣 公、 檢 、法部 門 院等以及周 邊單 位的 職 工 ?主力 戶 型：二室二 廳 100 平方米左右、三室二 廳 130 平方米左右 ?最高價 : 1400 元 / ㎡ 最低價： 1100 元 / ㎡ 均價： 1200 元 / ㎡ ?賣 點 ：地段、周 邊 配套、建筑品 質 、物 業(yè) 管理 ?綜 合點 評 ：小區(qū)的整個品 質 比 較 高，同 時 周 邊 配套 較 全，小區(qū)比 較 上 規(guī) 模，推廣比 較 系 統(tǒng) ，主 題鮮 明，物 業(yè) 管理比 較 到位，但小區(qū)內有部分房源 戶 型比 較 大，有很大的 銷 售阻力。本城樓盤的均價普遍在１２００元／平方米。 （附）投資效益預測表： 項目名稱 計算方法 金額（萬元） 一、土地出讓金（含指標費、林地使用補償費） 土地協議出讓金 畝 萬 = 萬 其他 畝 萬 = 萬 二、前期費 勘察設計及規(guī)費 元 / m2 萬 m2 其他費 元 / m2 萬 m2 三、建安成本 雙拼別墅 元 / m2 萬 m2 聯排別墅 元 / m2 萬 m2 疊加別墅 元 / m2 萬 m2 四、基礎設施費 元 / m2 萬 m2 供電 元 / m2 萬 m2 供水 元 / m2 萬 m2 圍墻、道路、排污 元 / m2 萬 m2 12 智能布線 元 / m2 萬 m2 防盜保警 元 / m2 萬 m2 通信、通訊 元 / m2 萬 m2 有線電視 元 / m2 萬 m2 路燈費 元 / m2 萬 m2 園林綠化費 元 / m2 萬 m2 五、管理費 （一 +二 +三 +四） % 六、財務費用 元 / m2 萬 m2 七、營銷費用 （一 +二 +三 +四） % 八、物管基金 元 / m2 萬 m2 九、不可預見費 （一 +二 +三 +四） 2% （上九項總和） 十、銷售收入 （一）一期： 雙拼別墅 元 / m2 萬 m2 聯排別墅 元 / m2 萬 m2 疊加別墅 元 / m2 萬 m2 （二）二期 雙拼別墅 元 / m2 萬 m2 聯排別墅 元 / m2 萬 m2 疊加別墅 元 / m2 萬 m2 （三）三期 雙拼別墅 元 / m2 萬 m2 聯排別墅 元 / m2 萬 m2 疊加別墅 元 / m2 萬 m2 十一、營業(yè)稅 十 % 13 十二、 總成本 一 +二 +三 +四 +五 +六 +七 +八+九 +十一 十三、利潤 收入 成本 十四、利潤率 十三 /十二 100% % B 競爭定價法 競爭定價法主要是根據相近的產品或附近地段房產市場競爭的狀況而制定。 銷售策略 “循序漸進”、“鎖定客戶” 鑒于歐式別墅在房產市場稀缺性，客戶有其特殊性，首次推出，對歐式別墅的認知程度尚難準確把握，我們建議對首期推出的歐式別墅采取逐步面市、分批推出的做法，隨行就市，根據市場的反應情況調整相應的銷售策略和價格策略。 ?83 營銷推廣進度 1)導入試銷期 廣告目標 : 吸引目標客戶的關注，強勢出擊。 廣告任務 采用常規(guī)手法，保持低強度、低密度廣告投放量。 容貌及舉止：女性容貌嬌好，舉止典雅；男性五官端正，舉止大方。 B、環(huán)境介紹 ①工地位置、環(huán)境了解；