【正文】 根據(jù)游戲項(xiàng)目進(jìn)行內(nèi)部空間布局調(diào)整，因此鋼結(jié)構(gòu)可能是一個(gè)比較好的選擇，但造價(jià)的限制會(huì)導(dǎo)致無法實(shí)施。 此外還有：特色專賣中心 (specialty center)，直銷中心(outlet center)，平價(jià) 中心 (offprice center)，休閑購(gòu)物中心(urban entertainment center)，時(shí)尚中心 (fashion center)，假日中心 (festival center)，混合式商務(wù)中心 (retail uses in mixeduse 第 21 頁(yè) 共 25 頁(yè) development)等 類型 商業(yè)圈人口 （萬(wàn)人） 核心商店構(gòu)成 營(yíng)業(yè)面積 （ M2） 附屬設(shè)施 超大型 大區(qū)域型 120 150 ～ 120 ～80 3～ 4 個(gè)購(gòu)物中心、百貨店、專業(yè)店 35000 以上 市民服務(wù)、政府派出部門、福利設(shè)施、娛樂體育設(shè)施、餐廳、茶室、飲料店、會(huì)館、辦公設(shè)施、旅館、停車場(chǎng)、公共交通換乘站 大型 區(qū)域型 40 80～ 40～ 25 1～ 2 個(gè)購(gòu)物中心、百貨店 18000 ～35000 市民服務(wù)、醫(yī)療、文化設(shè)施、會(huì)場(chǎng)、文體、餐廳、飲食店、旅館、停車場(chǎng) 中型 地方型 20 25～ 20～ 15 1～ 2 個(gè)購(gòu)物中心 8000 ～18000 市民服務(wù)、醫(yī)療、文化、體育、餐廳、飲食店、停車場(chǎng) 小型 鄰里型 8 15～ 8～ 4 1 個(gè)購(gòu)物中心 3000～ 8000 醫(yī)療、文化、體育設(shè)施、餐廳、飲食店、停車場(chǎng) 微型 4～ ～ 1 個(gè) 購(gòu)物中心、超級(jí)市場(chǎng) 1500～ 3000 飲食店、停車場(chǎng)、文化教室 商業(yè)形態(tài)類型，按場(chǎng)址分類 類型 位置、交通狀況 特征 服務(wù)范圍 經(jīng)營(yíng)范圍 城市中心商業(yè)綜合體 建于低價(jià)昂貴的市中心，交通與貨運(yùn)擁擠、停車 場(chǎng)地少 職能種類齊全，常與城市的行政、文化、康樂等設(shè)施共同開發(fā) 商圈大，以 30 分鐘汽車車程的范圍為主，高級(jí)服務(wù)范圍波及全市區(qū)，普通服務(wù)的有效半徑推動(dòng)市區(qū)邊緣 百貨、時(shí)裝、禮品等，品種齊全，主要為高、中檔和時(shí)新商品，能體現(xiàn)市民文化生活質(zhì)量 地區(qū)商業(yè)綜合多建于地區(qū)的商貿(mào)中心 職能種類較齊全，常與城商圈較大，以 10 分鐘汽車車程的范圍為主，各種零售百貨、時(shí)裝等，第 22 頁(yè) 共 25 頁(yè) 體 市 的居住、康樂、辦公等設(shè)施共同開發(fā) 吸引的流動(dòng)人口也較多 品種較齊全和世上，并提供中高檔的經(jīng)營(yíng)與服務(wù) 社區(qū)商業(yè)綜合體 建于城市的居民區(qū)或開發(fā)區(qū)，與社區(qū)干道、城市交通干道結(jié)合，有獨(dú)立完善的交通體系 商業(yè)配套設(shè)施較齊全，除滿足日常所需，還提供多類活動(dòng)空間與服務(wù)性設(shè)施；外部環(huán)境與居民生活接軌 商圈以 3－ 10分鐘的步行范圍為主，吸引流動(dòng)人口較少，服務(wù)對(duì)象主要為社區(qū)居民 重點(diǎn)經(jīng)營(yíng)日用品、便利品和生活必需品等，價(jià)格較便宜 城郊商業(yè)綜合體 多設(shè)于交通節(jié)點(diǎn)，交 通便捷，但缺少公交工具，以私人交通為主，能提供大量的停車場(chǎng)地 通常建筑體層數(shù)不多，呈平鋪式展開；地價(jià)較便宜 在發(fā)達(dá)國(guó)家，其商圈范圍較大，在我國(guó)則客源有限。 對(duì)于康 6 地塊，東北角的公寓式辦公樓，優(yōu)先考慮的是公寓功能，就象過去很多外銷房高層公寓同時(shí)作為辦公室一樣，但必須在面積上加以控制，例如以得房率七成多計(jì)算，主流單套建筑面積在 100 多平米和 120 平米可能是必要的，以顯現(xiàn)其總價(jià)優(yōu)勢(shì)同時(shí)和西南角的純辦公樓有明顯的市場(chǎng)細(xì)分。 五 、基地建筑空間布局及建筑形態(tài) 嚴(yán)格地說，康 康 6 商業(yè)配套設(shè)施的市場(chǎng)適應(yīng)能力部分地取決于周邊區(qū)域的開發(fā)進(jìn)度、以及周邊區(qū)域的規(guī)劃功能。兩幢辦公樓物業(yè)分別定位如下： 第一，將康 6 地塊西南角的辦公樓物業(yè)定位為純辦公樓物業(yè)，其原因在于純辦公樓物業(yè)緊鄰交通干道，出行方便，并且距離居住區(qū)較遠(yuǎn)，易于將其區(qū)分開來；同時(shí)，將辦公樓商業(yè)、商務(wù)中心設(shè)置于辦公樓裙房部分，從而滿足辦公樓入住者需要； 第二，將 康 6 地塊東北角辦公樓物業(yè)定位為公寓式辦公樓，一方面由于其具有商住兩用辦公樓特征，距離居住區(qū)較近容易實(shí)現(xiàn)公共商務(wù)空間與私密居住空間的有效過渡；另一方面由于其具有居住功能，而其位置距離河流較近，因此可以打造親水景觀商住兩用辦公樓概念，促進(jìn)項(xiàng)目銷售。 在對(duì)金融服務(wù)機(jī)構(gòu)的選擇時(shí)，考慮選擇兩家銀行金融機(jī)構(gòu)和一家證券營(yíng)業(yè)部（近期可能難以實(shí)現(xiàn)，但從長(zhǎng)期規(guī)劃來說，應(yīng)予以保留功能空間），同時(shí)配置一個(gè)郵政受理處；并且考慮考慮引進(jìn)保險(xiǎn)金融機(jī)構(gòu)、律師以及會(huì)計(jì)師事務(wù)所等，從而完善整個(gè)金 融體系的服務(wù)鏈條。由于兒童在中國(guó)傳統(tǒng)價(jià)值觀念 中的優(yōu)先地位，這個(gè)特定概念將非常有效地吸引人流，以促進(jìn)康 6 集中商業(yè)和辦公樓的消化。這個(gè)推斷也為權(quán)威研究所證實(shí)，正如 中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布 的 《 2020 年社會(huì)藍(lán)皮書》 ，該 藍(lán)皮書中的調(diào)查顯示，子女教育費(fèi)用在居民總消費(fèi)中被排在第一位，超過養(yǎng)老和住房。 鄰里中心是在借鑒新加坡公共管理先進(jìn)理念的基礎(chǔ)上，結(jié)合蘇州園區(qū)商業(yè)開發(fā)，通過多年實(shí)踐而形成的集商業(yè)、文化、體育、衛(wèi)生、教育于一體的區(qū)域性商業(yè)服務(wù)中心。 根據(jù)我們上面分析的居民消費(fèi)屬性，我們建議，有必要在康 5 地塊增加文娛的比重，降低集中式商業(yè)的份額?！吧a(chǎn)什么”既受到上面“為誰(shuí)生產(chǎn)”所確定消費(fèi)者的消費(fèi)能力與消費(fèi)需求的制約，同時(shí)也不可避免地受到政府規(guī)劃功能導(dǎo)向的制約，下面對(duì) 規(guī)劃定位依據(jù) 進(jìn)行討論?？紤]到實(shí)際情況，假定本區(qū)域的動(dòng)遷居民中等收入左右為主，則交通和通信為第三大支出，而衣著等常規(guī)零售支出差不多居倒數(shù)第二位。 該項(xiàng)目目前權(quán)威的官方資料較少，但據(jù)南匯官方對(duì)市民提問的一些答復(fù)， 談及“確保 R3 線明年初動(dòng)工（注： 2020 年初）” 該項(xiàng)目應(yīng)該進(jìn)入規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，但何時(shí)動(dòng)工，乃至投入使用目前尚未有確切日期。 從圖 1 可以看出，本項(xiàng)目所在地的商業(yè)立地條件并不十分理想。因此， 如果存在外部需求， 除非有特定的消費(fèi)概念，日常性商業(yè)消費(fèi)和辦公的外部需求可能來自周浦鎮(zhèn)。 根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，一項(xiàng)投資需要從“為誰(shuí)生產(chǎn)”、“生產(chǎn)什么”、“何處生產(chǎn)”、“如何生產(chǎn)”、“何時(shí)生產(chǎn)”等角度分析論證，但后三者是不言而喻的，因此，結(jié)合以上的基礎(chǔ)信息分析，為康 康 6 做出有效定位，我們必然從“為誰(shuí)生產(chǎn)”、“生產(chǎn)什么”角度進(jìn)行剖析。 根據(jù)招標(biāo)文件，這些商業(yè)設(shè)施在交付并取得小產(chǎn)證之后由政府按區(qū)域內(nèi)的小高層住宅價(jià)格回購(gòu)，即每平方為 4400 元，扣除 1700元每平方的樓面地價(jià)，其他所有費(fèi)用及利潤(rùn)空間總計(jì)為 2700 元每平方，考慮到高容積率所必然導(dǎo)致的高層建 筑形態(tài)，成本控制非常嚴(yán)格。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 基于兩地塊的特殊性， 整個(gè)項(xiàng)目商業(yè)設(shè)施的定位指導(dǎo)思想應(yīng)該是：服從并尊重區(qū)域商業(yè)的供求關(guān)系，同時(shí)本著“以人為本”的思想，特別關(guān)注市區(qū) 動(dòng)拆遷 而來的居民有關(guān)就業(yè)、子女教育和