【正文】 傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)向現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)過(guò)渡的階段； 2． 中低端產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈 – 小商品市場(chǎng)已略呈現(xiàn)出飽和態(tài)勢(shì)，整個(gè)市場(chǎng)的空置率約為 30%； 3． 專賣店與大型商場(chǎng)超市成為主流 – 品牌專賣店與大型商場(chǎng)超市發(fā)展態(tài)勢(shì)尤為迅猛； 4． 商業(yè)運(yùn)營(yíng)仍處于初級(jí)階段 – 現(xiàn)代營(yíng)銷意識(shí)薄弱，缺乏系統(tǒng)性與專業(yè)性運(yùn)作是景德鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展的主要弊端 5． 中高端產(chǎn)品缺乏 – 景德鎮(zhèn)中高檔的商品仍然較少，贗品名牌較多； 6. 供求關(guān)系失衡 – 一方面大量商業(yè)物業(yè)閑置，一方面大量商家無(wú)法找到適合開店的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，二者之間的矛盾非常尖銳 商業(yè)問(wèn)題分析（ 1） 1. 開發(fā)商缺乏長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)意識(shí) – 重銷售輕運(yùn)營(yíng)輕招商只顧眼前利益，缺乏長(zhǎng)線投資眼光； 2. 開發(fā)商缺乏專業(yè)、系統(tǒng)性思考 – 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要有系統(tǒng)性思考，不能先改好房子在想招商。建設(shè)政策性住房 (含經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等 )114． 80萬(wàn)平方米，約 1． 45萬(wàn)套，其套型建筑面積均在 90平方米以下； Key words: ?暢銷住宅面積在（ 90110㎡ ）和（ 6080 ㎡ ）之間； ?銷售主力價(jià)格區(qū)間在 2800~3000和 3800~4100元 (精裝修 )/ ㎡ 左右； ?政策性住房預(yù)計(jì)上市體量和速度會(huì)對(duì)商品住宅市場(chǎng)產(chǎn)生一定影響； 小 結(jié) 商品房住宅投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 VS政府政策性住房保障沖突 住宅消費(fèi)者需求 ? 價(jià)格需求 —— 以總價(jià) 20～ 30萬(wàn)元 ? 面積需求 —— 集中在 110 ㎡ 以下 ? 戶型需求 —— 以二房、三房為主，購(gòu)買一房的，主要集中在單身貴族和中老年人群 17%63%20%9 0 ㎡以下90~130㎡1 3 0 ㎡以上38%40%18% 4% 2 0 萬(wàn)以下203030404 0 萬(wàn)以上14%29%52%5%一房二房三房四房?jī)r(jià)格需求 面積需求 戶型需求 Key words: ?對(duì)居住品質(zhì)的需求逐步提升； ?舒適度較高的住宅成為暢銷產(chǎn)品； ?定制化產(chǎn)品對(duì)特定人群仍保持良好吸引力； 小 結(jié) 住宅“小戶型”思想的差異化競(jìng)爭(zhēng) + 舒適、緊湊、功能附加、景觀、品質(zhì) 住宅產(chǎn)品突出 “理性舒適度” 研發(fā)理念 現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài) 業(yè)態(tài) 簡(jiǎn)介 特點(diǎn) 傳統(tǒng)型 雜貨店 大多為位于非主流商圈的大街小巷，數(shù)量較多，經(jīng)營(yíng)雜亂。景德鎮(zhèn)項(xiàng)目 市場(chǎng)可行性研究及定位報(bào)告 大公務(wù)實(shí)咨詢集團(tuán) 2023年 3月 做活開門子廣場(chǎng)南路項(xiàng)目的六大方略 立足全球，看景德鎮(zhèn)核心競(jìng)爭(zhēng)力 —— 市場(chǎng)調(diào)研精要 整合資源，找尋出路 —— 項(xiàng)目資源解析 勝于易勝，構(gòu)建市場(chǎng)暢銷產(chǎn)品 —— 產(chǎn)品價(jià)值梳理 系統(tǒng)思考，算無(wú)遺策，制定計(jì)劃 —— 運(yùn)作前提步驟 廟算決勝，保障效益 —— 經(jīng)濟(jì)效益核算 知險(xiǎn)方能破險(xiǎn) —— 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè) 前 言 本項(xiàng)目成功和獲得利益最大化的關(guān)鍵，在于其“商業(yè)”的成功 。 無(wú)裝修或簡(jiǎn)單裝修， 貨物擺放凌亂，商品檔次低。而要從一開始就先做好商業(yè)規(guī)劃，然后在做建筑設(shè)計(jì)。 第三章、項(xiàng)目產(chǎn)品定位 謀定而動(dòng)，勝于易勝，構(gòu)建商業(yè)最優(yōu)化組合 現(xiàn)代商業(yè)認(rèn)知 商業(yè)定位前提 商業(yè)定位一 商業(yè)定位二 構(gòu)建暢銷品建議 住宅戶型配比建議 景德鎮(zhèn)豐富的人文與旅游資源，在城市發(fā)展“傳統(tǒng)陶瓷業(yè)與新型工業(yè)化”的背景下，需要有一個(gè)滿足休閑及精品購(gòu)物要求的場(chǎng)所 。 參考項(xiàng)目：“ 798藝術(shù)區(qū)” ? 北京 “ 798藝術(shù)區(qū)”， 國(guó)內(nèi)外知名的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，匯集了諸多藝術(shù)機(jī)構(gòu)，吸引了許多國(guó)內(nèi)外藝術(shù)家的入駐，經(jīng)常舉辦各種藝術(shù)活動(dòng)、時(shí)尚活動(dòng)和國(guó)際藝術(shù)展。 ?而窗玻璃用藍(lán)、綠兩色也是現(xiàn)代風(fēng)格的慣常手法。 ? 所以，提高項(xiàng)目戰(zhàn)略認(rèn)知水平，加強(qiáng)管理，加強(qiáng)策劃，加強(qiáng)計(jì)劃尤為重要。 2023年 2月 2023/2/142023/2/142023/2/142/14/2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023年 2月 14日星期二 2023/2/142023/2/142023/2/14 1楚塞三湘接，荊門九派通。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 2月 14日星期二 2023/2/142023/2/142023/2/14 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 2023/2/142023/2/14February 14, 2023 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 2023/2/142023/2/142023/2/142023/2/14 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023/2/142023/2/14Tuesday, February 14, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 在這種環(huán)境中，不論從色彩上還是從建筑熱工方面考慮，均宜用淺淡的冷色調(diào)。發(fā)展陶瓷文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)已是景德鎮(zhèn)發(fā)展的必經(jīng)之路。 2. 我們的商業(yè)定位前提 ?商業(yè)定位的前提 – 它不僅要能符合現(xiàn)代人消費(fèi)習(xí)慣，還要能符合現(xiàn)代人消費(fèi)的身份和時(shí)間； – 它要能符合所在城市的發(fā)展規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，體現(xiàn)城市的核心競(jìng)爭(zhēng)力； – 它要能充分考慮解決“大眾消費(fèi)與高端商業(yè)的融合、縱向各層之間的均好，超前性與現(xiàn)實(shí)的購(gòu)買力之間”的矛盾； – 它要兼顧各種業(yè)態(tài)的營(yíng)業(yè)時(shí)間差異，利用業(yè)態(tài)間的相互促進(jìn)，營(yíng)造良好的商業(yè)氛圍； 商業(yè)定位方案（一） 現(xiàn)代主題商業(yè)公園 ?紅海策略 定位方向 ?以瓷器為主題，以現(xiàn)代商業(yè)為核心，緊抓服務(wù)性商業(yè)帶動(dòng)的人流契機(jī)： 方案（一）市場(chǎng)依托 ? 靠山吃山，與開門子購(gòu)物廣場(chǎng)聯(lián)通，以人流帶動(dòng)人氣 – 借勢(shì)西門子購(gòu)物廣場(chǎng)，通過(guò)業(yè)態(tài)吸引人流 – 開門子購(gòu)物廣場(chǎng)，不需要利用地段就能成市 ? 借勢(shì)發(fā)展，攜手二大市場(chǎng)，吸引優(yōu)質(zhì)客戶 – 攜手“國(guó)貿(mào)”“古玩市場(chǎng)”，利用國(guó)貿(mào)影響力，站在 2個(gè)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，在巨人的肩膀上發(fā)展； （一）客群定位 ? 目標(biāo)客戶群體 ?本地商家 ?來(lái)自江浙、福建等發(fā)達(dá)地區(qū)的商家、投資客 ?附近區(qū)域如南昌、九江、鷹潭、上饒等地的商人 ?樂(lè)平、浮梁一帶的中小業(yè)主 ? 商業(yè)招商對(duì)象 ?國(guó)內(nèi)外知名龍頭性百貨連鎖企業(yè)、有品牌知名度與美譽(yù)度、獨(dú)特的企業(yè)文化與運(yùn)作模式，看好景德鎮(zhèn)這個(gè)大市場(chǎng)。這時(shí)市場(chǎng)就會(huì)用物業(yè)的閑置來(lái)報(bào)復(fù)不合理的租金要求； 4. 未能充分了解商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)雜性 – 商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)雜性在于，必須長(zhǎng)期持有、而且需要大規(guī)模持有，逐步發(fā)展，從而降低商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，它是和地價(jià)聯(lián)系在一期，是和客戶的消費(fèi)習(xí)慣聯(lián)系在一起的 。 商品價(jià)格低廉，以量取勝。 Keywords: ?國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)定、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛； ?旅游產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展與出口創(chuàng)匯主要增長(zhǎng)要素； 全世界、全國(guó)范圍的瓷器交易中心之一 全世界、全國(guó)范圍的瓷器藝術(shù)、文化交流平臺(tái) 小 結(jié) ? 前 9個(gè)月，全市居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)為 %，比前 8個(gè)月降低了 點(diǎn)，漲幅也低于全省平均水平； ? 其中， 1— 9月份，景德鎮(zhèn)全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到 ，同比增長(zhǎng) %，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá) ； Key words: ?居民消費(fèi)力仍保持良好穩(wěn)定； ?消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，恩格爾系數(shù)下行明顯； ?城市第三產(chǎn)業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大帶動(dòng)非消費(fèi)性支出放