【正文】 傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)向現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)過渡的階段； 2． 中低端產(chǎn)品競爭激烈 – 小商品市場已略呈現(xiàn)出飽和態(tài)勢，整個市場的空置率約為 30%； 3． 專賣店與大型商場超市成為主流 – 品牌專賣店與大型商場超市發(fā)展態(tài)勢尤為迅猛； 4． 商業(yè)運營仍處于初級階段 – 現(xiàn)代營銷意識薄弱，缺乏系統(tǒng)性與專業(yè)性運作是景德鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展的主要弊端 5． 中高端產(chǎn)品缺乏 – 景德鎮(zhèn)中高檔的商品仍然較少，贗品名牌較多； 6. 供求關(guān)系失衡 – 一方面大量商業(yè)物業(yè)閑置，一方面大量商家無法找到適合開店的經(jīng)營場所，二者之間的矛盾非常尖銳 商業(yè)問題分析（ 1） 1. 開發(fā)商缺乏長期運營意識 – 重銷售輕運營輕招商只顧眼前利益，缺乏長線投資眼光； 2. 開發(fā)商缺乏專業(yè)、系統(tǒng)性思考 – 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要有系統(tǒng)性思考，不能先改好房子在想招商。建設(shè)政策性住房 (含經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等 )114． 80萬平方米，約 1． 45萬套，其套型建筑面積均在 90平方米以下； Key words: ?暢銷住宅面積在（ 90110㎡ ）和（ 6080 ㎡ ）之間； ?銷售主力價格區(qū)間在 2800~3000和 3800~4100元 (精裝修 )/ ㎡ 左右； ?政策性住房預(yù)計上市體量和速度會對商品住宅市場產(chǎn)生一定影響； 小 結(jié) 商品房住宅投資開發(fā)風(fēng)險規(guī)避 VS政府政策性住房保障沖突 住宅消費者需求 ? 價格需求 —— 以總價 20～ 30萬元 ? 面積需求 —— 集中在 110 ㎡ 以下 ? 戶型需求 —— 以二房、三房為主，購買一房的，主要集中在單身貴族和中老年人群 17%63%20%9 0 ㎡以下90~130㎡1 3 0 ㎡以上38%40%18% 4% 2 0 萬以下203030404 0 萬以上14%29%52%5%一房二房三房四房價格需求 面積需求 戶型需求 Key words: ?對居住品質(zhì)的需求逐步提升； ?舒適度較高的住宅成為暢銷產(chǎn)品； ?定制化產(chǎn)品對特定人群仍保持良好吸引力； 小 結(jié) 住宅“小戶型”思想的差異化競爭 + 舒適、緊湊、功能附加、景觀、品質(zhì) 住宅產(chǎn)品突出 “理性舒適度” 研發(fā)理念 現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài) 業(yè)態(tài) 簡介 特點 傳統(tǒng)型 雜貨店 大多為位于非主流商圈的大街小巷，數(shù)量較多，經(jīng)營雜亂。景德鎮(zhèn)項目 市場可行性研究及定位報告 大公務(wù)實咨詢集團(tuán) 2023年 3月 做活開門子廣場南路項目的六大方略 立足全球，看景德鎮(zhèn)核心競爭力 —— 市場調(diào)研精要 整合資源，找尋出路 —— 項目資源解析 勝于易勝，構(gòu)建市場暢銷產(chǎn)品 —— 產(chǎn)品價值梳理 系統(tǒng)思考，算無遺策，制定計劃 —— 運作前提步驟 廟算決勝，保障效益 —— 經(jīng)濟(jì)效益核算 知險方能破險 —— 項目風(fēng)險預(yù)測 前 言 本項目成功和獲得利益最大化的關(guān)鍵，在于其“商業(yè)”的成功 。 無裝修或簡單裝修， 貨物擺放凌亂，商品檔次低。而要從一開始就先做好商業(yè)規(guī)劃，然后在做建筑設(shè)計。 第三章、項目產(chǎn)品定位 謀定而動，勝于易勝，構(gòu)建商業(yè)最優(yōu)化組合 現(xiàn)代商業(yè)認(rèn)知 商業(yè)定位前提 商業(yè)定位一 商業(yè)定位二 構(gòu)建暢銷品建議 住宅戶型配比建議 景德鎮(zhèn)豐富的人文與旅游資源，在城市發(fā)展“傳統(tǒng)陶瓷業(yè)與新型工業(yè)化”的背景下，需要有一個滿足休閑及精品購物要求的場所 。 參考項目：“ 798藝術(shù)區(qū)” ? 北京 “ 798藝術(shù)區(qū)”， 國內(nèi)外知名的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，匯集了諸多藝術(shù)機(jī)構(gòu)，吸引了許多國內(nèi)外藝術(shù)家的入駐，經(jīng)常舉辦各種藝術(shù)活動、時尚活動和國際藝術(shù)展。 ?而窗玻璃用藍(lán)、綠兩色也是現(xiàn)代風(fēng)格的慣常手法。 ? 所以，提高項目戰(zhàn)略認(rèn)知水平，加強(qiáng)管理，加強(qiáng)策劃，加強(qiáng)計劃尤為重要。 2023年 2月 2023/2/142023/2/142023/2/142/14/2023 1行動出成果，工作出財富。 2023年 2月 14日星期二 2023/2/142023/2/142023/2/14 1楚塞三湘接，荊門九派通。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 2月 14日星期二 2023/2/142023/2/142023/2/14 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023/2/142023/2/14February 14, 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023/2/142023/2/142023/2/142023/2/14 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023/2/142023/2/14Tuesday, February 14, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 在這種環(huán)境中，不論從色彩上還是從建筑熱工方面考慮，均宜用淺淡的冷色調(diào)。發(fā)展陶瓷文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)已是景德鎮(zhèn)發(fā)展的必經(jīng)之路。 2. 我們的商業(yè)定位前提 ?商業(yè)定位的前提 – 它不僅要能符合現(xiàn)代人消費習(xí)慣，還要能符合現(xiàn)代人消費的身份和時間； – 它要能符合所在城市的發(fā)展規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，體現(xiàn)城市的核心競爭力； – 它要能充分考慮解決“大眾消費與高端商業(yè)的融合、縱向各層之間的均好，超前性與現(xiàn)實的購買力之間”的矛盾； – 它要兼顧各種業(yè)態(tài)的營業(yè)時間差異，利用業(yè)態(tài)間的相互促進(jìn)，營造良好的商業(yè)氛圍； 商業(yè)定位方案（一） 現(xiàn)代主題商業(yè)公園 ?紅海策略 定位方向 ?以瓷器為主題，以現(xiàn)代商業(yè)為核心，緊抓服務(wù)性商業(yè)帶動的人流契機(jī)： 方案（一）市場依托 ? 靠山吃山，與開門子購物廣場聯(lián)通，以人流帶動人氣 – 借勢西門子購物廣場，通過業(yè)態(tài)吸引人流 – 開門子購物廣場，不需要利用地段就能成市 ? 借勢發(fā)展，攜手二大市場，吸引優(yōu)質(zhì)客戶 – 攜手“國貿(mào)”“古玩市場”，利用國貿(mào)影響力，站在 2個市場的基礎(chǔ)上，在巨人的肩膀上發(fā)展； （一）客群定位 ? 目標(biāo)客戶群體 ?本地商家 ?來自江浙、福建等發(fā)達(dá)地區(qū)的商家、投資客 ?附近區(qū)域如南昌、九江、鷹潭、上饒等地的商人 ?樂平、浮梁一帶的中小業(yè)主 ? 商業(yè)招商對象 ?國內(nèi)外知名龍頭性百貨連鎖企業(yè)、有品牌知名度與美譽(yù)度、獨特的企業(yè)文化與運作模式，看好景德鎮(zhèn)這個大市場。這時市場就會用物業(yè)的閑置來報復(fù)不合理的租金要求； 4. 未能充分了解商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)雜性 – 商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)雜性在于，必須長期持有、而且需要大規(guī)模持有，逐步發(fā)展，從而降低商業(yè)風(fēng)險，它是和地價聯(lián)系在一期，是和客戶的消費習(xí)慣聯(lián)系在一起的 。 商品價格低廉，以量取勝。 Keywords: ?國民經(jīng)濟(jì)增長穩(wěn)定、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛； ?旅游產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展與出口創(chuàng)匯主要增長要素； 全世界、全國范圍的瓷器交易中心之一 全世界、全國范圍的瓷器藝術(shù)、文化交流平臺 小 結(jié) ? 前 9個月，全市居民消費價格總指數(shù)為 %，比前 8個月降低了 點，漲幅也低于全省平均水平； ? 其中， 1— 9月份，景德鎮(zhèn)全市社會消費品零售總額達(dá)到 ，同比增長 %，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá) ； Key words: ?居民消費力仍保持良好穩(wěn)定； ?消費結(jié)構(gòu)升級，恩格爾系數(shù)下行明顯； ?城市第三產(chǎn)業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大帶動非消費性支出放