【正文】 大； ?非消費性支出和文化休閑性消費需求上升； 小 結 房地產市場投資 ? 景德鎮(zhèn) 08年房地產投資總額 ，施工面積 278萬㎡ ,新開工面積 53萬㎡，其中住宅 49萬㎡，商業(yè) 4萬㎡。 住宅成交均價 2708元 /㎡ 商業(yè)成交均價 4125元 /㎡ ？ 辦公物業(yè) ？ Key words: ?市場投資環(huán)境良好，房地產開發(fā)信心較足； ?房地產及商業(yè)發(fā)展速度急遽提升； ?商業(yè)地產供應量增大，去化率較低，去化價格相對較低； ?商品住宅供求關系基本平衡 略供大于求 ?？ǖぁ⒗枞朔坏?， 地段優(yōu)勢明顯，具有品牌個性，注重對店鋪的包裝等 Key words: ? 現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展呈剛起步階段，未來發(fā)展空間巨大； ? 商業(yè)形態(tài)混亂，同質化競爭現(xiàn)象嚴重； ? 處于傳統(tǒng)商業(yè)向現(xiàn)代商業(yè)升級過程中； 小 結 商業(yè)經營業(yè)態(tài)的整合 建筑業(yè)態(tài)的先鋒引導 市民消費行為心理剖析 ? 喜好名牌產品，尤其偏好中檔次的國內名牌； ? 但消費能力有限，對高端名牌的消費能力較弱 品牌消費心理 休閑式消費心理 從眾消費心理 ? 非消費性支出、消費結構提升，休閑、娛樂業(yè)逐步進入普通居民消費視野 ? 普遍存在從眾心理，習慣性聚眾消費行為較重； Key words: ?消費呈年輕化，易于接受新鮮事物； ?消費行為不成熟，易于被市場所引導； ?消費能力兩級分化嚴重，高端市場機遇與挑戰(zhàn)并存； 小 結 消費行為的引導和領導消費成為可能 景德鎮(zhèn)的中心商圈 景德鎮(zhèn)中心商圈以人民廣場 為中心節(jié)點，周邊連接蓮社北路、 新村西路、新村東路、廣場北路、 廣場南路、珠山東路、蓮社南路、 馬鞍山路以及黃金街區(qū)珠山中 路，完成了別具特色的商業(yè)網絡 布局，該區(qū)域中的景德鎮(zhèn) 80%以 上的商業(yè)人流、物流、以及商品 信息流。我們項目要想成功就只有兩條路選擇： “廝殺紅?！? “突圍藍海 ” ? “ 廝殺紅?！保浩浜诵木褪恰罢腺Y源、借勢發(fā)展” – 即整合所在商圈內所有可以整合的資源、借助與周邊商業(yè)、環(huán)境、交通等進行最優(yōu)化組合和聯(lián)通，通過主題化、專業(yè)化的升級，提高項目的核心競爭力，從而成為商圈內的成功者，領導者，稱霸紅海； ? “突圍藍海”：其核心就是“勇于創(chuàng)新、奇兵出擊” – 即從商業(yè)模式與城市支柱產業(yè)發(fā)展等為出發(fā)點，尋找其中的空白點、差異化，在通過與現(xiàn)有資源進行創(chuàng)新性組合，適當?shù)氖袌鎏剿骱团嘤?，開拓全新的市場和經營模式，從而成為新型商業(yè)模式的開拓者、尋寶者中的第一人，獲得高額回報； ? 本項目為開門子購物廣場二期，2地塊，西側靠廣場南路，北側為戴家弄路（未建成） 項目經濟指標 用地面積 7993平方米 總建筑面積 31401平方米 地下建筑面積 5105平方米 地上建筑面積 26296平方米 商業(yè)建筑面積 8044平方米 住宅建筑面積 18252平方米 容積率 戶型比 總戶數(shù) 320戶 90M2以下 260戶， % 90M2以上 60戶， % 2. 周邊主要商業(yè) 設施性質 設 施 名 稱 功能描述 簡述 商 業(yè) 開門子購物廣場 傳統(tǒng) SHOPMALL模式 大型超市沃爾瑪 +百貨 國貿步行街 陶瓷大市場 以中低檔產品為主 浙江路商業(yè)街 娛樂休閑一條街 浙江人投資，檔次不一 古玩市場 傳統(tǒng)大市場 市面較為冷清 項目所在地塊及商業(yè)分析 ? 商業(yè)功能區(qū)域定位 – 景德鎮(zhèn)位于中心商業(yè)區(qū)圈，東南角； ? 商業(yè)性質特征 – 目前周邊是大型陶瓷批發(fā)賣場及市級購物中心； ? 商業(yè)布局形態(tài) – 原有商業(yè)中心主要集中在“從人民廣場起，往珠山中路方向”； ? 地塊沿街商業(yè)價值挖掘： – 地塊北側地下與開門子購物廣場聯(lián)通，保障人流； – 地塊東側 50米，連接古玩街出口； – 地塊西側對面的國貿陶瓷城可與我們起到互補的作用； – 地塊南側，與浙江路相接，距火車站僅 500米； Keywords: ?豐富的周邊資源，為項目打造、升級商圈提供了有力支撐； 小 結 4. 項目 SWOT分析 劣勢（ W） ?距離傳統(tǒng)認知的商業(yè)中心，仍有一定距離； ?項目市場培育成本較大； ?商業(yè)開發(fā)經驗較少； ?項目商業(yè)體量小； 優(yōu)勢（ S） ? 品牌優(yōu)勢，借勢開門子品牌與口碑， ? 地段優(yōu)勢 , 核心商業(yè)區(qū)邊緣，發(fā)展空間較強； ? 空間優(yōu)勢 ,城市中心商圈之中，城市繁華之中； ? 配套優(yōu)勢，開門子、國貿等，良好商業(yè)氛圍； ? 交通優(yōu)勢 , 便利的交通利于人氣聚集； ? 古玩軸線； ? 承接中心商圈； 機會（ O） ? 陶瓷產業(yè)化的發(fā)展帶來的機遇； ? 原有城市商圈升級與擴張帶來的契機； ? 外來投資者和創(chuàng)業(yè)行為提供的優(yōu)質客群； ? 城市規(guī)劃與房地產發(fā)展構建的良好前景； ? 居民消費結構升級，三產釋放； 威脅（ T） ? 市場供應量增大，市場份額受到沖擊； ? 同質化嚴重，同質競爭項目隨時浮出水面； ? 市場消費能力不均衡，兩級分化大； ? 價格敏感度較高，高端市場購買力不穩(wěn)定； ? 新性商業(yè)模式的市場認可度不確定； ? 政策性房源的預期上市； 我們的運作思路 1 – 就是，一定要做市場的領導者； – 如果做不到市場領導者，也要做細分產品的領導者； – 如果做不到細分市場領導者，也要做商圈內區(qū)域的領導者 廝殺紅海 — 領導者路線 運作目標 ? 從挑戰(zhàn)者向領導者進軍的后起之秀 – 把有限的區(qū)域商業(yè)通過運作，尤其是借助開門子，運作成商業(yè)中心的挑戰(zhàn)者、有力競爭者； – 陶瓷市場軸線效應的整合； – 使人民廣場效應延伸到廣場南路，成為人民廣場商業(yè)中心的有效組成部分之一，成為景德鎮(zhèn)商業(yè)中心東南大門的重要組成部分； – 讓東南大門在商業(yè)中心的比重逐步加大，以至于成為景德鎮(zhèn)現(xiàn)代商業(yè)的領導者 。它將使得廣場商圈、珠山中路整體商業(yè)格局重新整合，導致消費人流與消費中心的偏轉，成為游樂休閑購物中心與商業(yè)信息的晴雨表；與周邊物業(yè)存在著合作式競爭的關系，共同提升地段人氣與地段價值！ 商業(yè)定位方案（二） ?藍海戰(zhàn)略 定位方向 ?以“瓷器產業(yè)”為主題，以“文化創(chuàng)意”為核心，緊抓產業(yè)特性所帶來的契機，打造“創(chuàng)、產、展、銷”一體化的新商業(yè)模式 國際瓷器文化創(chuàng)意中心 ? 城市發(fā)展，滿足國際地位需求 ? 商圈發(fā)展，滿足新興業(yè)態(tài)需求 ? 產業(yè)發(fā)展，滿足經濟增長需求 ? 藝術發(fā)展，滿足文化交流需求 ? 滿足城市核心競爭力，做增量市場 方案（二）市場依托 方案（二）客群定位 ? 目標客戶群體 ? 本地商家 ? 來自江浙、福建等發(fā)達地區(qū)的商家、投資客 ? 附近區(qū)域如南昌、九江、鷹潭、上饒等地的商人 ? 樂平、浮梁一帶的中小業(yè)主 ? 商業(yè)招商對象 ? 以陶瓷為核心的研發(fā)、創(chuàng)意、銷售等運營機構 ? 國外創(chuàng)意產業(yè)、文化產業(yè)相關企業(yè) ? 景德鎮(zhèn)本地知名陶瓷藝術家 ? 大、中型陶瓷生產企業(yè) 商業(yè)空間組合建議 ? 以“畫廊、藝術中心、藝術家工作室、設計公司、餐飲酒吧、企業(yè)研發(fā)部門”等各種空間的聚合，形成了具有國際化色彩的“ SOHO式藝術聚落” 和“ LOF