【正文】 ，事半功倍！ 學(xué)習(xí)前輩經(jīng)驗(yàn)，讓您少走彎路，再攀高峰！ 內(nèi)部資料，僅供會(huì)員學(xué)習(xí)、參考使用！不得外傳！不得用于商業(yè)用途！ 打假申明： 近期發(fā)現(xiàn)很多非法網(wǎng)站倒賣本站資料，現(xiàn)特別申明： 【 官方正版 】 《 2023房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 唯一 官方網(wǎng)站： ， 唯一 指定淘寶店鋪： 唯一 指定客服 ： 1053527879。這 2個(gè)項(xiàng)目消費(fèi)群體基本為本地客戶，至少可以說(shuō)明： 1超高層即使在都江堰市場(chǎng)也有發(fā)展空間， 2雖地震心理陰影仍在，消費(fèi)者追求更高境界，更遠(yuǎn)更寬視野的追求沒(méi)有停止 綜合分析與評(píng)述 13 賣點(diǎn)情況 都江堰項(xiàng)目核心賣點(diǎn)基本為五類： 山景，河景，建筑與園林，地段，高鐵 。其中，藍(lán)光 經(jīng)了解及比較篩選，對(duì)堰山和畔有參考意義和競(jìng)爭(zhēng)威脅的項(xiàng)目 4個(gè)： 中鐵 ?水映青城 中國(guó)水電 ?青云階 龍湖 ?小院青城 海航 ?香頌湖 項(xiàng)目分布情況 1/2 青城山主要項(xiàng)目詳細(xì)情況 項(xiàng)目 香頌湖 青云階 水映青城 小院青城 開(kāi)發(fā)商 海航、遠(yuǎn)鴻地產(chǎn) 中國(guó)水電地產(chǎn) 中鐵集團(tuán) 龍湖地產(chǎn) 占地 6000畝 960畝 302畝 302畝 容積率 開(kāi)發(fā)至 3期 1期， 2期 14推出 1期，余房較多 2期 形態(tài) 獨(dú)棟、聯(lián)排、洋房 獨(dú)棟、聯(lián)排 獨(dú)棟、疊拼 疊拼、獨(dú)棟、四拼 區(qū)間 獨(dú)棟 230— 470 聯(lián)排 140— 177 洋房 90— 147 樓王獨(dú)棟 410—720 聯(lián)排 85— 110 合院 90— 120；疊拼 :60— 87；洋房 40— 70； 疊拼： 85— 100 四拼： 202 獨(dú)棟： 280— 360 說(shuō)明 聯(lián)排贈(zèng)送面積超大， 85實(shí)得210,110實(shí)得 230 疊拼 5層， 1— 2層戶， 3層戶，4— 5層戶 疊拼： 1— 2層戶，3— 4層戶；四拼：四戶各占角成田字型， （均為精裝修） 價(jià)格 獨(dú)棟： 22023 聯(lián)排： 11000 洋房： 7500— 8000 400多賣 700多萬(wàn)，700多賣 2023多萬(wàn)。 =% 1/2 策略分析 二、前期規(guī)劃設(shè)計(jì)分析 根據(jù)前期設(shè)計(jì)方案分析，商業(yè)總面 積約 ㎡，且較多的低層集中商業(yè)和1— 2層的沿河商業(yè)，約占 8萬(wàn)㎡，而這 8萬(wàn)㎡商業(yè)至少占了約 100畝地，如此， 3號(hào)地塊的容積率至少 18F的 高層來(lái)說(shuō)，已經(jīng)是較高了，產(chǎn)品舒適度不管怎樣規(guī)劃布局都必然較低。 970=103 ㎡ 低端產(chǎn)品戶均面積 =210000247。取消集中商業(yè)；減少原低層集中商業(yè)為建設(shè)一棟塔樓式集中商業(yè)（ 3— 4F），集中商業(yè)面積 2萬(wàn)㎡左右，使其用地規(guī)模不超過(guò) 10畝，以挪出部分優(yōu)質(zhì)，同時(shí)確保項(xiàng)目商業(yè)配套，修建區(qū)域性商業(yè)中心 商業(yè)策略方向： 原限高： 60m（ 18F） 爭(zhēng)取限高： 110m，以拔高景觀視野優(yōu)秀的單元總體高度，修建樓王級(jí)高層，同時(shí)，挪用出部分容積率，提升別墅單位、洋房單位的整體品質(zhì)，在容積率不變的情況下確保項(xiàng)目總體品質(zhì)以及足夠體量的優(yōu)質(zhì)房源，主打成都市場(chǎng) 限高爭(zhēng)取方向： 57 2/2 策略 基于上述 2個(gè)策略方向，可以組合出四種不同的方案： A、商業(yè)方向 1+限高 60m； B、商業(yè)方向 2+限高 60m； C、商業(yè)方向 1+限高 110m； D、商業(yè)方向 2+限高 110m； 由于受到容積率不可控因素的影響，本方案主要就方案 D繼續(xù)向下深化 58 第一節(jié) 產(chǎn)品規(guī)劃建議 第三篇 產(chǎn)品建議 公 園 用 地 已建 2期 已建 1期 已建 1期 1/1 產(chǎn)品布局方案 5號(hào)地塊布局要點(diǎn) 高層樓王布局 沿地塊西側(cè)北面布局 2棟 30F超高層，（不能沿著地塊南側(cè)布局一排，否則 3號(hào)地塊北向山景視野被全部遮擋）， 2棟之間錯(cuò)開(kāi)山景視野互不遮擋，每棟 2個(gè)單元，戶型為 120 ㎡ 套三及 140 ㎡ 套四， 29— 30層為 220 ㎡帶泳池樓王復(fù)式； 樓王單體 高層部分底層架空 ,層高 ，標(biāo)準(zhǔn)層層高 ，復(fù)式層高 ，復(fù)式戶型客廳上空挑高 7米，配置國(guó)際名牌，容量盡量大（ 18人以上），視情況看能否配置一部客梯，一部觀光電梯， 會(huì)所規(guī)劃 地塊右側(cè)尖角部分為整個(gè)地塊最佳景觀視野部分，建議布置為會(huì)所（ 1500 ㎡左右、 2層，局部挑空），一方面提升島嶼整體檔次，另一方面，將之設(shè)置為營(yíng)銷中心，依靠其絕佳的效果銷售所有房源，將較大程度的提升項(xiàng)目售價(jià) 類別墅布局 緊挨會(huì)所布置 2— 3棟樓王獨(dú)棟（ 280— 320 ㎡ ），地塊北側(cè)沿線布置雙拼（ 160— 240 ㎡ ）、其余部分布置疊拼（ 110— 150 ㎡ ），上套帶電梯直接入地下室 5號(hào)地塊布局要點(diǎn) 1/1 產(chǎn)品布局方案 1/1 產(chǎn)品布局方案 指標(biāo)統(tǒng)計(jì) 按此布置方式，初步估算， 5號(hào)地塊可建建筑面積：高層 30000+類別墅40000=70000 ㎡，總戶數(shù)約 450戶，該地塊整體容積率約 ，別墅部分容積率約為 ，可確保別墅部分產(chǎn)品品質(zhì)與舒適性 車庫(kù)規(guī)劃 車庫(kù)全部規(guī)劃到地下，地面不停車，確保島嶼寧?kù)o度與舒適性；同時(shí)，讓別墅單位的花園面積最大化，為確保會(huì)所（銷售中心）客戶停車，設(shè)置部分臨時(shí)露天停車位。 承接成都平原向川西地區(qū)輻射區(qū)域交通與服務(wù)中心 。中部板塊項(xiàng)目分布最密集，為都江堰主城區(qū)；南部板塊尤其玉堂片區(qū)為政府規(guī)劃發(fā)展方向，目前分布高端項(xiàng)目最多，北部板塊靠近都江堰工業(yè)區(qū)； 項(xiàng)目規(guī)模 從規(guī)模上劃分可分為 3類： 800畝以上盤(pán) 3個(gè)：云棲谷、紫荊城、堰山和畔，300— 500畝盤(pán) 2個(gè)：中華青城和御景豪庭，其余為 200畝以下盤(pán) ，是市場(chǎng)主流規(guī)模； 檔次情況 根據(jù)項(xiàng)目定位檔次和品質(zhì)，可劃分為 2類： 高檔盤(pán) ，以云棲谷和寧江大院為典型，基本代表都江堰目前開(kāi)發(fā)的最高水平，其余為 普通盤(pán) ，是市場(chǎng)主流 產(chǎn)品形態(tài) 主要表現(xiàn)為 類別墅，洋房，高層及小高層 3類，類別墅（獨(dú)棟、疊拼、聯(lián)排）體量較少，不到市場(chǎng)供應(yīng) 量 10%，類別墅中疊拼占絕對(duì)主力，洋房產(chǎn)品體量也較少，其體量與類別墅產(chǎn)品相當(dāng)，其余為小高層及高層產(chǎn)品，在小高層及高層產(chǎn)品中，11— 18層產(chǎn)品是絕對(duì)主流，占整個(gè)市場(chǎng)供應(yīng)量的 70%以上 關(guān)于超高層 都江堰市場(chǎng)上，有超高層產(chǎn)品的僅都江明珠和御景豪庭，都江明珠大受市場(chǎng)追捧， 尤其高樓層部分銷售非常理想而未出現(xiàn)市場(chǎng)抗性 ，御景豪庭由于自身運(yùn)作和產(chǎn)品原因出現(xiàn)狀況，但在售單位依然出現(xiàn) 高樓層部分銷售更佳狀況 。 趙公大院已成為爛尾樓，目前依然處于停滯狀態(tài)；泓坊河畔一期售完，后續(xù)產(chǎn)品未推出，上善棲尚未推出。聯(lián)排 90—140萬(wàn) /套 洋房 10500；疊拼： 12023；合院 20230 疊拼： 12023—14000；四拼：17000；獨(dú)棟：22023 銷售 良好 一期 110套 7月開(kāi)盤(pán) 8月售完 剩余 70%以上 銷售 80%左右 客群 基本為成都（ 60%以上） 成都（據(jù)介紹為內(nèi)部關(guān)系戶售完）基本為成都 成都重慶為主、外?。ㄖ饕ㄟ^(guò)龍湖老業(yè)主群購(gòu)買） 1/2 青城山主要項(xiàng)目詳細(xì)情況 項(xiàng)目 香頌湖 青云階 水映青城 小院青城 居所性質(zhì) 第二居所 第二居所 第二居所 第二居所 建筑風(fēng)格 意大利托斯卡納 意大利托斯卡納 法式風(fēng)格 美式別墅 主要賣點(diǎn) 完善配套、建筑風(fēng)格 /園林景觀極為出色 建筑風(fēng)格極為出色 產(chǎn)品鮮有亮點(diǎn)、且其價(jià)格還很貴，造成其銷售狀況極差 產(chǎn)品鮮有兩點(diǎn)、銷售業(yè)績(jī)主要依靠其全國(guó)性老業(yè)主帶動(dòng) 綜合評(píng)述 項(xiàng)目在建筑、園林上兩點(diǎn)突出、價(jià)格與產(chǎn)品基本配比，銷售狀況良好 建筑風(fēng)格突出、產(chǎn)品價(jià)格按照實(shí)得單價(jià)計(jì)算極低 毫無(wú)特色，銷售人員介紹后續(xù)產(chǎn)品將改進(jìn) 產(chǎn)品兩點(diǎn)不突出，但也無(wú)嚴(yán)重硬傷，景觀效果較好 不利因素 據(jù)悉，項(xiàng)目前段時(shí)間曾被水淹、地塊處于墳場(chǎng)等；距青城山較遠(yuǎn)，借青城山有限 據(jù)悉，項(xiàng)目用地為商業(yè)用地，40年產(chǎn)權(quán)，距青城山較遠(yuǎn)，借青城山有限 距離高鐵線路太近，景觀視野嚴(yán)重干擾 2/2 青城山主要項(xiàng)目評(píng)述 小院青城和水映青城規(guī)模有限，尤其小院青城后續(xù)體量已不多，且這兩個(gè)項(xiàng)目特色不突出，對(duì)堰山和畔威脅有限； 香頌湖和青云階規(guī)模大、項(xiàng)目特色突出，性價(jià)比較高，項(xiàng)目整體運(yùn)行良好，且其后續(xù)供應(yīng)量大，對(duì)堰山和畔項(xiàng)目威脅極大，尤其是香頌湖； 青城山項(xiàng)目都成功吸引成都客戶到此購(gòu)房，說(shuō)明“第二居所”實(shí)現(xiàn)的可能性是毋庸置疑的； 獨(dú)棟產(chǎn)品的價(jià)格 在 22023左右，聯(lián)排產(chǎn)品價(jià)格在 12023左 右； 青城山產(chǎn)品類型中，聯(lián)排為主力，其次為獨(dú)棟和類別墅（疊拼、四拼），并輔之少量洋房； 在建筑風(fēng)格上均采用“外資”風(fēng)格； 在產(chǎn)品打造上，香頌湖和青云階特色突出，在營(yíng)銷道具（營(yíng)銷中心、樣板房、示范區(qū)等）打造上，基本每個(gè)項(xiàng)目都是“大手筆”，尤其是相熟和青云階 綜合評(píng)述 3/2 青城山樓盤(pán)攝影 青云階 青云階 青云階 青云階 3/2 青城山樓盤(pán)攝影 香頌湖 香頌湖 香頌湖 第三節(jié) 都江堰商業(yè)情況 第一篇 市場(chǎng) 經(jīng)此次調(diào)查，都江堰目前已開(kāi)業(yè)大型商業(yè)項(xiàng)目為大潤(rùn)發(fā)、百倫廣場(chǎng)；具有一定規(guī)模和體量商業(yè)的項(xiàng) 目 青城半島， 上善熙， 龍?zhí)稙硰V場(chǎng)， 外灘新天地， 愿景青城雪， 泓坊河畔， 錢(qián)江美域， 時(shí)代春天， 云棲谷商業(yè)地塊， 紫荊城商業(yè) 地塊都江堰目前此次商業(yè)調(diào)查主要從以上 2個(gè)方面開(kāi)展 商戰(zhàn)無(wú)序，策劃先行 《 2023房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 震撼升級(jí)上市！火爆促銷中 …… 此頁(yè)，可刪除 借鑒他人智慧，讓您豁然開(kāi)朗，事半功倍！ 學(xué)習(xí)前輩經(jīng)驗(yàn)，讓您少走彎路，再攀高峰！ 內(nèi)部資料，僅供會(huì)員學(xué)習(xí)、參考使用！不得外傳！不得用于商業(yè)用途！ 打假申明： 近期發(fā)現(xiàn)很多非法網(wǎng)站倒賣本站資料，現(xiàn)特別申明： 【 官方正版 】 《 2023房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 唯一 官方網(wǎng)站： ， 唯一 指定淘寶店鋪： 唯一 指定客服 ： 1053527879?？膳碌氖沁@類產(chǎn)品體量占總體 量的 75%以上，占住宅產(chǎn)品總量的94%左右，顯然很難實(shí)現(xiàn)“高端、主打成都市場(chǎng)”的要 求 按總用地面積計(jì)算的容積率其實(shí)只是滿足規(guī)劃和營(yíng)銷說(shuō)辭，對(duì)消費(fèi)者而言，具有實(shí)際意義的其實(shí)是按可建