【正文】 醫(yī)療保障等特定需求。 （一） 客戶源分析 為誰生產主要關注本區(qū)域的客戶群體特征，以及 他們的消費傾向和能力。據統(tǒng)計資料，周浦鎮(zhèn)的總人口 萬人，其中非農業(yè)人口 萬人。其中， 康橋基地的南邊為紅線寬度 32 米的周鄧公路，東邊為羅山路南延長線，該線紅 線寬度 60 米，且兩側各 100 米控制綠帶。而根據一個軌道交通房地產的網第 7 頁 共 25 頁 上論壇，認為 2020 年建成或周康段 2020 年建成的觀點都有。可見，康 康 6 地塊的公建配套如果大面積實行集中式商業(yè)，市場需求是不容樂觀的。 （一）國家強制性規(guī)范的指導 根據《 中華人民共和國國家標準城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范 GB 50180— 93（修改本） 》 （以下簡稱《規(guī)范》） 4， 康 康 6 的公建配套屬于“居住區(qū)”級配套標準。 鄰里服務中心 —— 社區(qū) 商業(yè)的細分市場 從區(qū)位來看，康 康 6 居于康橋基地的西南角，距離最北邊有1800 米，而本基地距離周浦鎮(zhèn)最近距離約為 1500 米。 圖 2：蘇州新區(qū)鄰里中心的 12 項必備功能展示 第 13 頁 共 25 頁 鄰里中心一個很重要的特點就是定位于社區(qū)級服 務中心，其內部配備了社區(qū)生活緊密相連的 12 項基本功能，而沒有大型綜合性商業(yè)設施，其一個重要的假定就是社區(qū)人流不足，大型商業(yè)可以由市區(qū)來提供，形成與市區(qū)商業(yè)的梯度分工，屬于典型的商業(yè)市場細分化。 5 考慮到本基地已經有配套的幼兒園、小學、中學，我們設想中的孩子教育也必 須有一個獨到的細分化市場，且最理想的情況是，在該市場上，能夠“創(chuàng)造”出適應本區(qū)域的“目的性需求”。 我們可以設想中的兒童娛樂中心可以定位于“南匯區(qū)兒童樂園”，也可以定位于“東上海兒童世界”。而建筑面積分布根據國家標準應在 680～ 1020 平米的區(qū)間。 綜合性購物中心 在 W61 的兩幢辦公樓連接體的四層商業(yè)裙房內，可以在 1～ 2層設置為綜合性購物中心，其功能定位主要為：一層設置日常生活用品超級市場，如市區(qū)常見的中型超市，基本上可以滿足居民日常生活用品的消費需求；二層設置家具和裝飾類生活超市，主要基于新興小區(qū)的發(fā) 展需要以及項目周邊的發(fā)展前景預判，必將對此類商業(yè)構成強第 18 頁 共 25 頁 大需求，商業(yè)種類包括家具、家什、窗簾、燈具、瓷器和玻璃器皿、地板和地毯、古玩、現(xiàn)代藝術品、陶器、電視架、室內裝修、家用五金以及部分電器用品等。在周邊規(guī)劃尚不明朗的情況下，消化將近 12 萬平方左右的商業(yè)設施，將需要一個不短的市場孕育期。 對于底部的商業(yè)裙房，原則上需要將餐飲空間與其他商業(yè)空間 在結構上分離。 鄰里購物中心（ neighborhood shopping center） :GLA 一般在 萬㎡之間，車位指數(shù)為： 5 個 /100 ㎡，業(yè)態(tài)：包括食品、藥品、日用雜貨等日常生活相關的商品，銀行、干洗店等；服務區(qū)要求的人口規(guī)模一般在 20004 萬之間。 對于康 5 地塊，初步的 設想是，在結構上，社區(qū)綜合鄰里服務中心和兒童樂園必須分離，兒童樂園的建筑形態(tài)應該有獨特的造型，諸如各種兒童劇中所表現(xiàn)的那樣，尤其是靠經一路的導入口。如：第 3 層設置休閑娛樂場所，主要包括小型電影院、棋牌室、 KTV 歌廳 、休閑茶座、網吧等， 以 達到豐富居民業(yè)余生活的目的。因此，需要對辦公用房的市場進行細分。 6 例如，我們可以初步規(guī)劃兒童娛樂中心的內部功能空間如下： 表 4：設想的兒童娛樂中心功能布局 樓層 類別 設想 面積 （平方米） 備注 一層 兒童娛樂 屋頂設置圓形星空模擬圖、充氣游戲城（可鉆進鉆出的鱷魚、迷宮“幼兒天地”、“快樂王國”等）、動物樂園、泡泡球機關槍、碰碰車等互動型游戲 一、二層通過充氣“潛水艇”和“加勒比海盜船 ”進行連接，從而既保證了低齡兒童上下的安全性，同時保證整休閑配套 為兒童親屬提供休息娛樂區(qū)域，包括茶座、休息區(qū)以及棋牌室等 二層 兒童娛樂 木偶劇場、動漫城市、科普館、泡泡球機關槍（與一樓對射）等 6 根據歐 洲養(yǎng)老院的一些實踐，老人的生活質量并不僅僅取決于養(yǎng)老院的環(huán)境質量和設施好壞，能與孩子們一起往往能起到非常意外的效果，所以很多歐洲養(yǎng)老院的視野范圍內盡可能地會安排孩子生活圈。 在各個年齡段的孩子教育市場選擇中，我們認為，兒童教育娛樂是一個合適的主題。 鄰里中心的優(yōu)勢在于社區(qū)服務和簡單商品需求的“一站式”提供，這種商業(yè)服務的定位對于康 5 地塊具有一定的適用性，既能有效和周浦鎮(zhèn)商業(yè)進行差異化競爭，又能切實地便利社區(qū)居民，為康 康 6的其他商業(yè)設施吸引區(qū)域內外的人流打下一個較好的基礎。周浦鎮(zhèn)上商業(yè)的多元化、產品線的豐富化、“一站式購物”的可能，都非常清晰地表明本地塊的商業(yè)在近期只能是從屬式的、社區(qū)配套層級的。 按照此標準，假定本基地人群總數(shù)為 萬人?！半S機性消費”顧名思義，屬于“順路購買”，它 要求商業(yè)設施能結合人們上下班或其他頻繁出行的交通集散點布置， 本項目目前尚不 具備此條件。 綜合這三個消費群體，近期在常規(guī)概念下，直接輻射的社區(qū)商圈人口在 4 萬人以內，而相對近鄰的商圈覆蓋常住人口約在 8萬人左右。 在周邊地區(qū)尚且沒有建成（如醫(yī)學園區(qū)、環(huán)球影城主體公園等）的條件下，可能會有一定的“車流”和“人流”，但難以形成本項目的“客流”，這是由于快速交通圍合區(qū)域的立地條件所決定的。 市政 大交通攜帶人群 根據規(guī)劃說明，在本基地周邊有幾條交通干道，以及規(guī)劃中的市域軌道交通 R3 線將從周康地區(qū)通過，這些市政大交通會否帶來相對客流，以下將作簡要分析。其項目的本質屬性屬于上海市配套商品房，區(qū)域內的主要居住人群是市區(qū)的定向動拆遷戶，包括重大市政動拆遷、城市區(qū)域改造或開發(fā)動拆遷戶。 第 4 頁 共 25 頁 二、 商業(yè)需求分析 從項目目前所處區(qū)域及周邊商業(yè)發(fā)展水平來看，整個商業(yè)、商務市場培育尚需時日。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。其目標是 既要滿足小區(qū)居民日常生活需要，又要從推進上海郊區(qū)城市化的高度來進行科學、合理、有序的規(guī)劃定位。區(qū) 域商業(yè)市場培育 很大程度 上取決于 區(qū)域 環(huán)境的改善，周邊規(guī)劃尤其是居住區(qū)規(guī)劃的出臺及落實，而此類 信息 在目前尚 不得而知 。 第 5 頁 共 25 頁 周邊區(qū)域 人群 按照規(guī)劃，本基地西側為周浦鎮(zhèn)，北側為康橋工業(yè)園區(qū)、東側為規(guī)劃中的浦江鎮(zhèn)生態(tài)林地及環(huán)球影城主體公園，南側是規(guī)劃中的國際醫(yī)學園區(qū)。所謂“一步三市”，立地差之毫厘，會導致業(yè)績失之千里。 據 相關資料 ，整條 R3 線全長 100 多公里，從嘉定的安亭汽車城出發(fā)，途經馬陸 — 南翔 — 真如 — 曹家渡 — 徐家匯— 龍華，過江后，再經過周浦 — 新場 — 惠南，到達終點站南匯的蘆潮港海港新城。按照上海市財政局 公布本市中低收入家庭申請購房貸款貼息的家庭人均年收入受理 的標準來計算， 2020 年度為 13250 元，2020 年為 14867 元， 2020 年度標準為 16683 元 ，一家按 2～ 3 口人計算。 因此，本項目的主導消費模式是“目