【正文】 體育場地區(qū) —— 文化、體育休閑中心，整合周邊資源，繼續(xù)建設大型文化設施，完善文體、休閑服務功能。 項目所在區(qū)域未來規(guī)劃將是東北區(qū)域的交通樞紐，是新沈陽的示范區(qū)。 ?配套環(huán)境研究 ：本項目地處泛 CBD板塊，受 CBD板塊輻射與影響，周邊商業(yè)環(huán)境成熟，尤其是項目的西側(cè)與南側(cè)適合商業(yè)布局規(guī)劃昭示性好，項目東北角與地塊外部大型居住區(qū)接壤，周邊有良好的生活環(huán)境氛圍，配套設施齊全。 目前樂天集團有包括樂天制果、樂天百 貨、樂天七星飲料、樂天制藥、樂天 建設、韓國富士膠卷、樂天免稅店、湖 南石油化學等在內(nèi)的 54家下屬公司， 共有員工 5萬 3千余人， 2023年樂天集團 銷售額達到 400億美元，在韓國各大 集團中排名第五。 沈陽樂天世界是韓國樂天集團在中國大陸的首個大型房地產(chǎn)綜合項目。因此無論在韓國還是在全球都享有很高的品牌知名度和企業(yè)實力。 09年 17月市場價格上呈現(xiàn)“ V ” 字型走勢，整體成交價格已超越去年同期 0 8 年與0 9 年1 7 月沈陽商品住宅成交均價走勢32843702 37053522 3532338433453301376136723610 36233823372930003100320033003400350036003700380039001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月08年成交均價 09年成交均價?同期去化量對比： 09年上半年市場整體去化量略高去年同期水平，鐵西新區(qū)以成交量 市，于洪區(qū)以 ，沈北新區(qū)和渾南新區(qū)分別以同比增長 %和 %成為最具成交潛力的地區(qū)。 09年 17月沈河區(qū)去化與 08年同比下降 %， 09年 7月與 09年 6月環(huán)比下降 %. 0 8 / 0 9 年沈河區(qū)1 7 月商品住宅成交面積比較分析1 . 60 . 92 . 21 . 72 . 62 . 51 . 6 24 . 21 . 33 . 12 . 81 . 9 1 . 82 . 0 30123451月 2月 3月 4月 5月 6月 7月0 9 年1 7 月 0 8 年1 7 月 市場調(diào)查與研究 住宅市場總體研究 ? 成交均價分析： 09年 17月成交均價為 /平 ,與去年同期相比下降 %,說明即使在中心區(qū)域仍以價格主導市場 . 沈河區(qū)上半年價格同比呈下降趨勢，環(huán)比呈增長態(tài)勢， 價格列各區(qū)之首 09年 17月沈河區(qū)月均成交價格與 08年同比下降 %， 09年 7月環(huán)比下降 11%. 0 8 / 0 9 年沈河區(qū)1 7 月商品住宅成交均價走勢比較分析53283980602955846070497654234538478546364934470455134908010002023300040005000600070001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月08年成交均價 09年成交均價 市場調(diào)查與研究 住宅市場總體研究 09年 17月和平區(qū)去化與 08年同比上升 %， 09年 7月環(huán)比上升 %. 0 8 / 0 9 年和平區(qū)1 7 月商品住宅成交面積比較分析02468101214161月 2月 3月 4月 5月 6月 7月09年17月 08年17月? 供應量分析： 由于和平區(qū)處于沈陽的中心區(qū)域，因此土地供應緊張，新增供應量較少 。 和平區(qū)上半年價格無論同比與環(huán)比整體均成下降趨勢，但降幅不大。 市場調(diào)查與研究 住宅市場總體研究 0 8 / 0 9 年1 7 月皇姑區(qū)成交價格走勢分析0100020233000400050001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月09成交 08成交09年 17月皇姑區(qū)月均成交價格與 08年同比下降 %， 09年 7月環(huán)比下降 %. ? 成交均價分析： 09年 17月成交均價為 3781元 /平 ,與去年同期相比下降 %,皇姑區(qū)的價格基本與沈陽商品住宅整體的成交價格相對保持一致 . 皇姑區(qū)上半年價格同比呈下降趨勢，但基本價格走勢與沈陽市的整體成交均價持平 . 市場調(diào)查與研究 住宅市場總體研究 ? 供求關(guān)系： 17月商品住宅新增上市面積與去化比為 :1, 市場存量房得以大量去化。 沈陽市上半年商品住宅呈價量齊升之勢，整體市場開始出現(xiàn)回暖跡象 市場調(diào)查與研究 住宅市場總體研究 小 結(jié) 市場調(diào)查與研究 ? 住宅市場總體研究 ? 公寓市場總體研究 ? 寫字樓市場總體研究 ? 商業(yè)市場總體研究 ? 住宅重點個案研究 ? 公寓重點個案研究 ? 寫字樓重點個案研究 ? 商業(yè)市場重點個案研究 華府天地 財富中心 萬達新天地 億豐時代廣場 皇朝萬鑫 世茂五里河 沈陽天地 商會總部大廈 領(lǐng)先國際 本案 調(diào)研項目位臵分布圖 市場調(diào)查與研究 市場調(diào)查與研究 住宅市場重點個案信息提列 項目名稱 項目地址 開發(fā)商 容積率 綠化率 面積區(qū)間 銷售均價 領(lǐng)先國際 青年大街 55號 沈陽新拓臵業(yè) 20% 46180 9300元 /平 世茂五里河 和平區(qū)文體西路 25號 沈陽世茂新發(fā)展臵業(yè)有限公司 5 70% 100240 9000元 /平 沈陽天地 北陵大街 17號省公安廳東側(cè) 香港瑞安集團 20% 100154 75008000元 /平 ?從金廊沿線目前在售住宅項目來看，主力面積區(qū)間為 100240平，個別項目出現(xiàn)小戶型，如領(lǐng)先國際； ?目前金廊沿線在售的綜合體項目的容積率較高，缺少居住舒適度； ?目前金廊沿線住宅成交均價集中在 80009000元 /平 .是沈陽住宅類價格最高的區(qū)域 . 住宅類基本信息提列 目前金廊板塊住宅主力面積區(qū)間為 100240平，容積率較高，成交均價 80009000元 /平 市場調(diào)查與研究 住宅重點個案研究 ?項目地址 :和平區(qū)文體西路 25號 ?物業(yè)類別 :住宅 \酒店 \服務式公寓（ 58層） \商場 ?建筑類別 :高層 ?占地面積 : 一期 18萬平 ?建筑面積 :160萬平 ?容積率 :5 ?綠化率 :70% ?裝修狀況 :毛坯 ?所屬商圈 :五里河 ?面積區(qū)間 :100250平 (一期 ) ?銷售均價 :9000元 /平方米 ?開發(fā)商 :沈陽世茂新發(fā)展臵業(yè)有限公司 沈陽世茂新世紀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 沈陽世巨新紀元臵業(yè)有限公司 世茂五里河 世茂五里河 開發(fā)線 ? 由于地理位臵極佳，項目先期品牌及形象確定較早，推廣期較長，開盤效果當月 200套的成交相對較理想 ?開盤后由于受房產(chǎn)大勢影響，高端大戶型總價高的產(chǎn)品銷售量開始逐漸減弱，該項目價格也進行了兩次小調(diào)整，但銷售情況仍持續(xù)低迷 ?進入 09年后從二月份開始客流量呈上升態(tài)勢，并于 3月房交會期間推出特價房進行促銷，特價房5500元起共 20套，主要集中在 14層，銷售情況開始迅速上升，當月成交高達 70套， 4月份后銷售情況保持平穩(wěn)，推出的房源的價格暗折較多，并始終有小規(guī)模特價房進行銷售促銷。 車位比： 1： 市場調(diào)查與研究 住宅重點個案研究 世茂五里河 客戶線 ?成交客戶中，私企老板和個體經(jīng)營是本項目成交的主力客群，占總成交客戶的 77%，這類客戶是該項目大戶型產(chǎn)品的主要購買者； ?外企高管及企事業(yè)中的中高層管理、外地的投資客則是該項目的次主力客群。 ?成交客戶： 成交客戶以沈河、和平區(qū)的高端客戶為主，從成交客戶職業(yè)來看主要以私企老板、個體經(jīng)營和機關(guān)事業(yè)單位管理高層較多。 對本案的借鑒：區(qū)域位臵較強，金廊沿線入市時間較早，品牌形象樹立較長并且牢固，為后期營銷打下堅實基礎。目前己售約 510套。 領(lǐng)先國際公寓 客戶線 市場調(diào)查與研究 住宅重點個案研究 ?地段：項目位于市委對面，占據(jù)市區(qū)經(jīng)濟、政治的核心位臵，區(qū)域價值較高。 ?推廣：該項目由于前期定位左右搖擺，飄忽不定，導致營銷周期較長，推廣不連續(xù)。 面積區(qū)間從 90155平不等的兩居、三居； ?住宅的樓高約為 136米。 9月 19日正式開盤選房； ?選房當日可將認籌金轉(zhuǎn)為定金。開盤期認購 100余套，銷售額達 . ? 配套情況：學校、商場、醫(yī)院、公園等設施齊全； ? 交通：地鐵 2號線岐山路站以及 116， 800， 217， 220， 214， 280， 281等公交線路。借助成功開發(fā)項目的品牌效應促進銷售 沈陽天地 小結(jié) 市場調(diào)查與研究 住宅重點個案研究 住宅市場分析小結(jié) ?目前金廊沿線在售住宅類產(chǎn)品較少，大部分項目尚未推出； ?從產(chǎn)品戶室來看，主要以兩室兩廳與三室兩廳舒適型戶型為主； ?多以毛坯房居多，面積區(qū)間主要集中在 100240平為主。放大的面積區(qū)間將會擴大到200400平。 ?沈陽公寓市場第三個供應高峰預計將會在 2023年出現(xiàn)，主要是以金廊沿線及渾南板塊供應為主，將會形成集中放量的趨勢，但在該段時間內(nèi)，供應量將嚴重超過實際需求量，供需將會形成較大缺口。由于皇朝萬鑫項目的地段優(yōu)勢與品牌知名度等特殊性，價格明顯高于公寓市場平均成交價格。品牌復合門；進戶門：木飾面高檔防盜門、玻璃幕墻上懸翻窗配德國諾托五金件 6 廚房：高檔品牌廚柜（ Trendzone)配品牌五金件；臺面（杜邦蒙特利）；美國通用（ CE）廚房電器六件套：微波爐、電磁爐、消毒柜、吸油煙機、洗衣機、冰箱（僅以促銷方式贈送）；水槽連龍頭（弗蘭卡 Franke） 。同時我們也可以看出 75平以下占有相當高的比例。其中 4050平與 70平是小戶型去化較快的戶型，并在開盤的一年內(nèi)基本成功去化完畢。區(qū)域價值是他們選擇這一區(qū)域的首要因素； 外地成交客戶構(gòu)成比例： ? 由于該公司是上市公司并在上海開發(fā)過大型項目，因此公司在首期銷售時采用引進內(nèi)部資源進行內(nèi)部認購，使得這類客戶北上投資開公司。 ?開發(fā)商：中一集團 ?設計單位：沈陽市建筑設計院 ?物業(yè)管理公司：中一物業(yè) ?物業(yè)服務費用： 3元 /月 /㎡ ?物業(yè)類別：公寓、酒店、寫字間、商場 ?地理位臵：青年大街 390號 ?開盤時間： ?總建面： 25萬平米 ?總占地面積： 10606平米 ?樓層狀況： 110層為商業(yè)裙房， 1137F為公寓部分。 公寓戶型多樣可供選擇余地較大。 ?目前該項目 2樓整體銷售率已經(jīng)達到 97% 華府天地 銷售線 市場調(diào)查與研究 公寓市場個案研究 成交客戶地區(qū)比例50% 50%本地客戶 外地客戶外地成交客戶構(gòu)成比例投資客30%私企50%其它20%投資客 私企 其它成交客戶地區(qū)比例： ?成交客戶來源中可看出本地與外地客戶各占一半 ?該項目之所以外地客群占有一定比例是由于該公司引進外部資源嘗試過異地巡展與拓展，上海及南方一些投資客北上投資或開公司的已經(jīng)在增加。 70100平占有比例相對較少達到 20%. ?該項目由于地處北站 CBD，周邊商務氛圍濃厚，配套齊全，因此從其產(chǎn)品戶型規(guī)劃來看主要以中小戶型為主，定位比較準確，非常受投資客的認可。 裝修標準（ 18002023元 /平） 華府天地 產(chǎn)品線 樓層 面積 戶數(shù) 代表色 戶型比 728層 ㎡ ㎡ 88 20% 728層 ㎡ ㎡ 154 35% 728層 ㎡ ㎡ 88 20% 728層 ㎡ ㎡ 44 10% 728層 ㎡ 44 10% 728層 ㎡ 22 5% 華府天地 產(chǎn)品線 ? 從公寓的單棟戶型配比中可看出此棟樓均為小戶型。 目前金廊沿線公寓成交均價在 10000元 /平左右，多為精裝修產(chǎn)品，精裝標準 1000— 2023元 /平不等。 市場調(diào)查與研究 公寓市場總體研究 沈陽近期公寓均價走勢分析與未來走勢預測1000095009000850083007600730070006540543159500202340006000800010000120232023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年集中放量跨越增長 供大于求 增速放緩 ? 08年之前沈陽公寓保持平穩(wěn)增長，每年平均漲幅為 500元 /平，進入 08年后由于受整體房產(chǎn)大勢影響增速放緩， 2023— 2023年平均每年漲幅為 300元 /平， 2023年后由于金廊沿線高端公寓的集中放量會在短時間內(nèi)形成價格高峰， 20232023年將進入跨越式增長預計達到漲幅為 700元 /平，進入 2023年后由于市場公寓供應量明顯大于需求量，增速會放緩，在 20232023年漲幅預計為 200元 /平， 2023年后整體市場平穩(wěn)向上運行，全球經(jīng)濟高速增長，預計 2023年后平均每年以 500元 /平的增長速度平穩(wěn)上升。 市場調(diào)查與