【正文】 體育場(chǎng)地區(qū) —— 文化、體育休閑中心，整合周邊資源，繼續(xù)建設(shè)大型文化設(shè)施，完善文體、休閑服務(wù)功能。 項(xiàng)目所在區(qū)域未來規(guī)劃將是東北區(qū)域的交通樞紐，是新沈陽的示范區(qū)。 ?配套環(huán)境研究 ：本項(xiàng)目地處泛 CBD板塊，受 CBD板塊輻射與影響，周邊商業(yè)環(huán)境成熟，尤其是項(xiàng)目的西側(cè)與南側(cè)適合商業(yè)布局規(guī)劃昭示性好，項(xiàng)目東北角與地塊外部大型居住區(qū)接壤，周邊有良好的生活環(huán)境氛圍，配套設(shè)施齊全。 目前樂天集團(tuán)有包括樂天制果、樂天百 貨、樂天七星飲料、樂天制藥、樂天 建設(shè)、韓國(guó)富士膠卷、樂天免稅店、湖 南石油化學(xué)等在內(nèi)的 54家下屬公司， 共有員工 5萬 3千余人， 2023年樂天集團(tuán) 銷售額達(dá)到 400億美元，在韓國(guó)各大 集團(tuán)中排名第五。 沈陽樂天世界是韓國(guó)樂天集團(tuán)在中國(guó)大陸的首個(gè)大型房地產(chǎn)綜合項(xiàng)目。因此無論在韓國(guó)還是在全球都享有很高的品牌知名度和企業(yè)實(shí)力。 09年 17月市場(chǎng)價(jià)格上呈現(xiàn)“ V ” 字型走勢(shì)，整體成交價(jià)格已超越去年同期 0 8 年與0 9 年1 7 月沈陽商品住宅成交均價(jià)走勢(shì)32843702 37053522 3532338433453301376136723610 36233823372930003100320033003400350036003700380039001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月08年成交均價(jià) 09年成交均價(jià)?同期去化量對(duì)比： 09年上半年市場(chǎng)整體去化量略高去年同期水平，鐵西新區(qū)以成交量 市，于洪區(qū)以 ，沈北新區(qū)和渾南新區(qū)分別以同比增長(zhǎng) %和 %成為最具成交潛力的地區(qū)。 09年 17月沈河區(qū)去化與 08年同比下降 %， 09年 7月與 09年 6月環(huán)比下降 %. 0 8 / 0 9 年沈河區(qū)1 7 月商品住宅成交面積比較分析1 . 60 . 92 . 21 . 72 . 62 . 51 . 6 24 . 21 . 33 . 12 . 81 . 9 1 . 82 . 0 30123451月 2月 3月 4月 5月 6月 7月0 9 年1 7 月 0 8 年1 7 月 市場(chǎng)調(diào)查與研究 住宅市場(chǎng)總體研究 ? 成交均價(jià)分析： 09年 17月成交均價(jià)為 /平 ,與去年同期相比下降 %,說明即使在中心區(qū)域仍以價(jià)格主導(dǎo)市場(chǎng) . 沈河區(qū)上半年價(jià)格同比呈下降趨勢(shì)，環(huán)比呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)， 價(jià)格列各區(qū)之首 09年 17月沈河區(qū)月均成交價(jià)格與 08年同比下降 %， 09年 7月環(huán)比下降 11%. 0 8 / 0 9 年沈河區(qū)1 7 月商品住宅成交均價(jià)走勢(shì)比較分析53283980602955846070497654234538478546364934470455134908010002023300040005000600070001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月08年成交均價(jià) 09年成交均價(jià) 市場(chǎng)調(diào)查與研究 住宅市場(chǎng)總體研究 09年 17月和平區(qū)去化與 08年同比上升 %， 09年 7月環(huán)比上升 %. 0 8 / 0 9 年和平區(qū)1 7 月商品住宅成交面積比較分析02468101214161月 2月 3月 4月 5月 6月 7月09年17月 08年17月? 供應(yīng)量分析： 由于和平區(qū)處于沈陽的中心區(qū)域，因此土地供應(yīng)緊張，新增供應(yīng)量較少 。 和平區(qū)上半年價(jià)格無論同比與環(huán)比整體均成下降趨勢(shì)，但降幅不大。 市場(chǎng)調(diào)查與研究 住宅市場(chǎng)總體研究 0 8 / 0 9 年1 7 月皇姑區(qū)成交價(jià)格走勢(shì)分析0100020233000400050001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月09成交 08成交09年 17月皇姑區(qū)月均成交價(jià)格與 08年同比下降 %， 09年 7月環(huán)比下降 %. ? 成交均價(jià)分析： 09年 17月成交均價(jià)為 3781元 /平 ,與去年同期相比下降 %,皇姑區(qū)的價(jià)格基本與沈陽商品住宅整體的成交價(jià)格相對(duì)保持一致 . 皇姑區(qū)上半年價(jià)格同比呈下降趨勢(shì)，但基本價(jià)格走勢(shì)與沈陽市的整體成交均價(jià)持平 . 市場(chǎng)調(diào)查與研究 住宅市場(chǎng)總體研究 ? 供求關(guān)系： 17月商品住宅新增上市面積與去化比為 :1, 市場(chǎng)存量房得以大量去化。 沈陽市上半年商品住宅呈價(jià)量齊升之勢(shì)，整體市場(chǎng)開始出現(xiàn)回暖跡象 市場(chǎng)調(diào)查與研究 住宅市場(chǎng)總體研究 小 結(jié) 市場(chǎng)調(diào)查與研究 ? 住宅市場(chǎng)總體研究 ? 公寓市場(chǎng)總體研究 ? 寫字樓市場(chǎng)總體研究 ? 商業(yè)市場(chǎng)總體研究 ? 住宅重點(diǎn)個(gè)案研究 ? 公寓重點(diǎn)個(gè)案研究 ? 寫字樓重點(diǎn)個(gè)案研究 ? 商業(yè)市場(chǎng)重點(diǎn)個(gè)案研究 華府天地 財(cái)富中心 萬達(dá)新天地 億豐時(shí)代廣場(chǎng) 皇朝萬鑫 世茂五里河 沈陽天地 商會(huì)總部大廈 領(lǐng)先國(guó)際 本案 調(diào)研項(xiàng)目位臵分布圖 市場(chǎng)調(diào)查與研究 市場(chǎng)調(diào)查與研究 住宅市場(chǎng)重點(diǎn)個(gè)案信息提列 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目地址 開發(fā)商 容積率 綠化率 面積區(qū)間 銷售均價(jià) 領(lǐng)先國(guó)際 青年大街 55號(hào) 沈陽新拓臵業(yè) 20% 46180 9300元 /平 世茂五里河 和平區(qū)文體西路 25號(hào) 沈陽世茂新發(fā)展臵業(yè)有限公司 5 70% 100240 9000元 /平 沈陽天地 北陵大街 17號(hào)省公安廳東側(cè) 香港瑞安集團(tuán) 20% 100154 75008000元 /平 ?從金廊沿線目前在售住宅項(xiàng)目來看，主力面積區(qū)間為 100240平，個(gè)別項(xiàng)目出現(xiàn)小戶型，如領(lǐng)先國(guó)際； ?目前金廊沿線在售的綜合體項(xiàng)目的容積率較高，缺少居住舒適度； ?目前金廊沿線住宅成交均價(jià)集中在 80009000元 /平 .是沈陽住宅類價(jià)格最高的區(qū)域 . 住宅類基本信息提列 目前金廊板塊住宅主力面積區(qū)間為 100240平，容積率較高，成交均價(jià) 80009000元 /平 市場(chǎng)調(diào)查與研究 住宅重點(diǎn)個(gè)案研究 ?項(xiàng)目地址 :和平區(qū)文體西路 25號(hào) ?物業(yè)類別 :住宅 \酒店 \服務(wù)式公寓（ 58層） \商場(chǎng) ?建筑類別 :高層 ?占地面積 : 一期 18萬平 ?建筑面積 :160萬平 ?容積率 :5 ?綠化率 :70% ?裝修狀況 :毛坯 ?所屬商圈 :五里河 ?面積區(qū)間 :100250平 (一期 ) ?銷售均價(jià) :9000元 /平方米 ?開發(fā)商 :沈陽世茂新發(fā)展臵業(yè)有限公司 沈陽世茂新世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 沈陽世巨新紀(jì)元臵業(yè)有限公司 世茂五里河 世茂五里河 開發(fā)線 ? 由于地理位臵極佳，項(xiàng)目先期品牌及形象確定較早，推廣期較長(zhǎng)，開盤效果當(dāng)月 200套的成交相對(duì)較理想 ?開盤后由于受房產(chǎn)大勢(shì)影響，高端大戶型總價(jià)高的產(chǎn)品銷售量開始逐漸減弱，該項(xiàng)目?jī)r(jià)格也進(jìn)行了兩次小調(diào)整，但銷售情況仍持續(xù)低迷 ?進(jìn)入 09年后從二月份開始客流量呈上升態(tài)勢(shì)，并于 3月房交會(huì)期間推出特價(jià)房進(jìn)行促銷，特價(jià)房5500元起共 20套，主要集中在 14層，銷售情況開始迅速上升，當(dāng)月成交高達(dá) 70套， 4月份后銷售情況保持平穩(wěn)，推出的房源的價(jià)格暗折較多，并始終有小規(guī)模特價(jià)房進(jìn)行銷售促銷。 車位比： 1： 市場(chǎng)調(diào)查與研究 住宅重點(diǎn)個(gè)案研究 世茂五里河 客戶線 ?成交客戶中，私企老板和個(gè)體經(jīng)營(yíng)是本項(xiàng)目成交的主力客群，占總成交客戶的 77%，這類客戶是該項(xiàng)目大戶型產(chǎn)品的主要購(gòu)買者； ?外企高管及企事業(yè)中的中高層管理、外地的投資客則是該項(xiàng)目的次主力客群。 ?成交客戶： 成交客戶以沈河、和平區(qū)的高端客戶為主，從成交客戶職業(yè)來看主要以私企老板、個(gè)體經(jīng)營(yíng)和機(jī)關(guān)事業(yè)單位管理高層較多。 對(duì)本案的借鑒：區(qū)域位臵較強(qiáng)，金廊沿線入市時(shí)間較早，品牌形象樹立較長(zhǎng)并且牢固，為后期營(yíng)銷打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。目前己售約 510套。 領(lǐng)先國(guó)際公寓 客戶線 市場(chǎng)調(diào)查與研究 住宅重點(diǎn)個(gè)案研究 ?地段：項(xiàng)目位于市委對(duì)面，占據(jù)市區(qū)經(jīng)濟(jì)、政治的核心位臵，區(qū)域價(jià)值較高。 ?推廣：該項(xiàng)目由于前期定位左右搖擺，飄忽不定，導(dǎo)致營(yíng)銷周期較長(zhǎng)，推廣不連續(xù)。 面積區(qū)間從 90155平不等的兩居、三居； ?住宅的樓高約為 136米。 9月 19日正式開盤選房； ?選房當(dāng)日可將認(rèn)籌金轉(zhuǎn)為定金。開盤期認(rèn)購(gòu) 100余套，銷售額達(dá) . ? 配套情況：學(xué)校、商場(chǎng)、醫(yī)院、公園等設(shè)施齊全； ? 交通：地鐵 2號(hào)線岐山路站以及 116， 800， 217， 220， 214， 280， 281等公交線路。借助成功開發(fā)項(xiàng)目的品牌效應(yīng)促進(jìn)銷售 沈陽天地 小結(jié) 市場(chǎng)調(diào)查與研究 住宅重點(diǎn)個(gè)案研究 住宅市場(chǎng)分析小結(jié) ?目前金廊沿線在售住宅類產(chǎn)品較少，大部分項(xiàng)目尚未推出； ?從產(chǎn)品戶室來看，主要以兩室兩廳與三室兩廳舒適型戶型為主； ?多以毛坯房居多，面積區(qū)間主要集中在 100240平為主。放大的面積區(qū)間將會(huì)擴(kuò)大到200400平。 ?沈陽公寓市場(chǎng)第三個(gè)供應(yīng)高峰預(yù)計(jì)將會(huì)在 2023年出現(xiàn)，主要是以金廊沿線及渾南板塊供應(yīng)為主，將會(huì)形成集中放量的趨勢(shì)，但在該段時(shí)間內(nèi)，供應(yīng)量將嚴(yán)重超過實(shí)際需求量，供需將會(huì)形成較大缺口。由于皇朝萬鑫項(xiàng)目的地段優(yōu)勢(shì)與品牌知名度等特殊性，價(jià)格明顯高于公寓市場(chǎng)平均成交價(jià)格。品牌復(fù)合門；進(jìn)戶門：木飾面高檔防盜門、玻璃幕墻上懸翻窗配德國(guó)諾托五金件 6 廚房：高檔品牌廚柜（ Trendzone)配品牌五金件；臺(tái)面（杜邦蒙特利）；美國(guó)通用（ CE）廚房電器六件套：微波爐、電磁爐、消毒柜、吸油煙機(jī)、洗衣機(jī)、冰箱（僅以促銷方式贈(zèng)送）；水槽連龍頭（弗蘭卡 Franke） 。同時(shí)我們也可以看出 75平以下占有相當(dāng)高的比例。其中 4050平與 70平是小戶型去化較快的戶型，并在開盤的一年內(nèi)基本成功去化完畢。區(qū)域價(jià)值是他們選擇這一區(qū)域的首要因素； 外地成交客戶構(gòu)成比例： ? 由于該公司是上市公司并在上海開發(fā)過大型項(xiàng)目，因此公司在首期銷售時(shí)采用引進(jìn)內(nèi)部資源進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，使得這類客戶北上投資開公司。 ?開發(fā)商：中一集團(tuán) ?設(shè)計(jì)單位：沈陽市建筑設(shè)計(jì)院 ?物業(yè)管理公司：中一物業(yè) ?物業(yè)服務(wù)費(fèi)用： 3元 /月 /㎡ ?物業(yè)類別：公寓、酒店、寫字間、商場(chǎng) ?地理位臵：青年大街 390號(hào) ?開盤時(shí)間： ?總建面： 25萬平米 ?總占地面積： 10606平米 ?樓層狀況： 110層為商業(yè)裙房， 1137F為公寓部分。 公寓戶型多樣可供選擇余地較大。 ?目前該項(xiàng)目 2樓整體銷售率已經(jīng)達(dá)到 97% 華府天地 銷售線 市場(chǎng)調(diào)查與研究 公寓市場(chǎng)個(gè)案研究 成交客戶地區(qū)比例50% 50%本地客戶 外地客戶外地成交客戶構(gòu)成比例投資客30%私企50%其它20%投資客 私企 其它成交客戶地區(qū)比例： ?成交客戶來源中可看出本地與外地客戶各占一半 ?該項(xiàng)目之所以外地客群占有一定比例是由于該公司引進(jìn)外部資源嘗試過異地巡展與拓展，上海及南方一些投資客北上投資或開公司的已經(jīng)在增加。 70100平占有比例相對(duì)較少達(dá)到 20%. ?該項(xiàng)目由于地處北站 CBD，周邊商務(wù)氛圍濃厚，配套齊全，因此從其產(chǎn)品戶型規(guī)劃來看主要以中小戶型為主，定位比較準(zhǔn)確，非常受投資客的認(rèn)可。 裝修標(biāo)準(zhǔn)（ 18002023元 /平） 華府天地 產(chǎn)品線 樓層 面積 戶數(shù) 代表色 戶型比 728層 ㎡ ㎡ 88 20% 728層 ㎡ ㎡ 154 35% 728層 ㎡ ㎡ 88 20% 728層 ㎡ ㎡ 44 10% 728層 ㎡ 44 10% 728層 ㎡ 22 5% 華府天地 產(chǎn)品線 ? 從公寓的單棟戶型配比中可看出此棟樓均為小戶型。 目前金廊沿線公寓成交均價(jià)在 10000元 /平左右，多為精裝修產(chǎn)品，精裝標(biāo)準(zhǔn) 1000— 2023元 /平不等。 市場(chǎng)調(diào)查與研究 公寓市場(chǎng)總體研究 沈陽近期公寓均價(jià)走勢(shì)分析與未來走勢(shì)預(yù)測(cè)1000095009000850083007600730070006540543159500202340006000800010000120232023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年集中放量跨越增長(zhǎng) 供大于求 增速放緩 ? 08年之前沈陽公寓保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，每年平均漲幅為 500元 /平，進(jìn)入 08年后由于受整體房產(chǎn)大勢(shì)影響增速放緩， 2023— 2023年平均每年漲幅為 300元 /平， 2023年后由于金廊沿線高端公寓的集中放量會(huì)在短時(shí)間內(nèi)形成價(jià)格高峰， 20232023年將進(jìn)入跨越式增長(zhǎng)預(yù)計(jì)達(dá)到漲幅為 700元 /平，進(jìn)入 2023年后由于市場(chǎng)公寓供應(yīng)量明顯大于需求量，增速會(huì)放緩，在 20232023年漲幅預(yù)計(jì)為 200元 /平， 2023年后整體市場(chǎng)平穩(wěn)向上運(yùn)行，全球經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，預(yù)計(jì) 2023年后平均每年以 500元 /平的增長(zhǎng)速度平穩(wěn)上升。 市場(chǎng)調(diào)查與