【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 南側(cè)為昆山路 對(duì)面為北站北出口 西側(cè)為北陵大街 對(duì)面為居住區(qū) 地塊四至分析 項(xiàng)目宏觀背景研究 項(xiàng)目宏觀背景研究 項(xiàng)目地塊分析 ? 地塊相對(duì)完整，并無明顯自然分割，有利與整體規(guī)劃 ? 北側(cè)近鄰大面積居住區(qū)，生活氛圍濃厚 ? 南向臨北站北出口，隨著北站的逐漸改造，該側(cè)人流量未來將加大，昭示性好 ? 西向臨北陵大街，噪音干擾較大，但昭示性好 地塊條件 項(xiàng)目宏觀背景研究 項(xiàng)目地塊分析 ?項(xiàng)目交通條件研究 ：本項(xiàng)目地塊四周臨路，交通四通八達(dá)，項(xiàng)目西北角近鄰沈陽地鐵二號(hào)線，項(xiàng)目東南角未來將規(guī)劃沈哈高鐵，項(xiàng)目正南側(cè)為沈陽北站北出口，未來北出口開通后人流量密集，因此本項(xiàng)目自身地塊交通優(yōu)勢(shì)明顯，進(jìn)一步提高項(xiàng)目自身價(jià)值。 ?配套環(huán)境研究 ：本項(xiàng)目地處泛 CBD板塊，受 CBD板塊輻射與影響，周邊商業(yè)環(huán)境成熟，尤其是項(xiàng)目的西側(cè)與南側(cè)適合商業(yè)布局規(guī)劃昭示性好，項(xiàng)目東北角與地塊外部大型居住區(qū)接壤，周邊有良好的生活環(huán)境氛圍，配套設(shè)施齊全。 本項(xiàng)目處于北站 CBD板塊輻射圈，交通四通八達(dá)，周邊配套齊全。 項(xiàng)目宏觀背景研究 ? 宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究 ? 宏觀政策背景研究 ? 沈陽市及區(qū)域規(guī)劃研究 ? 地塊條件研究 ? 開發(fā)商自身?xiàng)l件分析 開發(fā)商自身?xiàng)l件分析 ? 發(fā)展商自身資源分析 ? 對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)作模式的要求 ? 品牌及盈利水平的要求 開發(fā)商簡(jiǎn)介 韓國樂天集團(tuán)成立于 1967年，早期 主要從事食品生產(chǎn)與加工。 70年代，伴 隨著韓國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，樂天加快了 多元化發(fā)展的步伐，先后進(jìn)入流通、 旅游休閑、化工等領(lǐng)域，并進(jìn)一步強(qiáng)化 了其在食品生產(chǎn)加工領(lǐng)域的領(lǐng)軍地位。 目前樂天集團(tuán)有包括樂天制果、樂天百 貨、樂天七星飲料、樂天制藥、樂天 建設(shè)、韓國富士膠卷、樂天免稅店、湖 南石油化學(xué)等在內(nèi)的 54家下屬公司， 共有員工 5萬 3千余人， 2023年樂天集團(tuán) 銷售額達(dá)到 400億美元，在韓國各大 集團(tuán)中排名第五。 開發(fā)商相關(guān)資源分析 樂天集團(tuán)沈陽公司簡(jiǎn)介 樂天榮光地產(chǎn)（沈陽）有限公司成立于 2023年， 系韓國樂天集團(tuán)下屬公司出資成立的全資子公司， 主要從事 酒店、百貨店、大型超市、高級(jí)寫字樓、 酒店式公寓、高級(jí)住宅及大型主題公園等 的綜合 性房地產(chǎn)開發(fā)公司。沈陽樂天致力于將中韓兩國 先進(jìn)的居住、休閑、流通理念相結(jié)合，在開發(fā)實(shí) 踐中堅(jiān)持精品路線，始終保持對(duì)時(shí)代前沿科技的 敏銳追求。未來的發(fā)展中，沈陽樂天將秉承“與 您創(chuàng)造美好的樂天世界”的企業(yè)理念，實(shí)現(xiàn)企業(yè) 持續(xù)快速健康發(fā)展。 沈陽樂天世界是韓國樂天集團(tuán)在中國大陸的首個(gè)大型房地產(chǎn)綜合項(xiàng)目。借助在韓國樂天世界的成功開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，必會(huì)給本項(xiàng)目帶來強(qiáng)大的推動(dòng)力量。給沈陽的房地產(chǎn)開發(fā)帶來更新的理念模式 游樂園旁的建筑 。 開發(fā)商的動(dòng)作模式 品牌及盈利水平要求 韓國樂天集團(tuán)是世界 500強(qiáng)企業(yè)，在韓國企業(yè)中排名前十。因此無論在韓國還是在全球都享有很高的品牌知名度和企業(yè)實(shí)力。因此，對(duì)于中國大陸的首個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，樂天集團(tuán)更注重樹立打造良好的 品牌形象 、 高品質(zhì)的建筑以及利潤的最大化。 市場(chǎng)調(diào)查與研究 ? 住宅市場(chǎng)總體研究 ? 公寓市場(chǎng)總體研究 ? 寫字樓市場(chǎng)總體研究 ? 商業(yè)市場(chǎng)總體研究 ? 住宅重點(diǎn)個(gè)案研究 ? 公寓重點(diǎn)個(gè)案研究 ? 寫字樓重點(diǎn)個(gè)案研究 ? 商業(yè)市場(chǎng)重點(diǎn)個(gè)案研究 09年沈陽商品住宅 17月份新上市與成交比為 :1, 受展會(huì)影響去化大量存量房。 ?上市量分析： 17月沈陽市商品住宅批準(zhǔn)上市面積為 376萬平米，與去年同期相比下降 %. ?成交量分析： 17月沈陽市商品住宅成交面積為 628萬平，與去年同期相比上升 %. ?上市與成交對(duì)比關(guān)系： 沈陽商品住宅市場(chǎng) 09年度 17月上市與成交比為 :1，新增供應(yīng)量小于成交 .并在春交會(huì)和夏交會(huì)期大量去化存量房 . 09年 17月市場(chǎng)出現(xiàn)回暖跡象，成交量與去年同期相比上升 % 0 8 年與0 9 年1 7 月沈陽商品住宅成交量走勢(shì)對(duì)比分析1054593 8972829736 36100781191401190204060801001201401601月 2月 3月 4月 5月 6月 7月0 8 年成交量( 萬平) 0 9 年成交量( 萬平)0 8 年與0 9 年1 7 月沈陽商品住宅供應(yīng)量對(duì)比分析49196291135142 1404431572155125430204060801001201401601月 2月 3月 4月 5月 6月 7月0 8 年供應(yīng)量( 萬平) 0 9 年供應(yīng)量( 萬平)住宅市場(chǎng)總體研究 市場(chǎng)調(diào)查與研究 市場(chǎng)調(diào)查與研究 住宅市場(chǎng)總體研究 沈陽上半年 17月月均成交價(jià)為 /平，受房交會(huì)影響與去年同期相比緩升 % ?成交均價(jià)走勢(shì)分析： 沈陽商品住宅上半年 17月月均成交均價(jià)為 /平 , 較去年同期相比上升 %，由于 09年 3月和 6月為沈陽春、夏季房交會(huì)并且各大開發(fā)商降價(jià)促銷打折明顯，整體市場(chǎng)成交價(jià)格開始下滑，一直到 5月價(jià)格才開始逐漸上升。 09年 17月市場(chǎng)價(jià)格上呈現(xiàn)“ V ” 字型走勢(shì)，整體成交價(jià)格已超越去年同期 0 8 年與0 9 年1 7 月沈陽商品住宅成交均價(jià)走勢(shì)32843702 37053522 3532338433453301376136723610 36233823372930003100320033003400350036003700380039001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月08年成交均價(jià) 09年成交均價(jià)?同期去化量對(duì)比： 09年上半年市場(chǎng)整體去化量略高去年同期水平，鐵西新區(qū)以成交量 市，于洪區(qū)以 ，沈北新區(qū)和渾南新區(qū)分別以同比增長(zhǎng) %和 %成為最具成交潛力的地區(qū)。 09年 17月鐵西區(qū)以 ，沈北新區(qū)與渾南新區(qū)近期成交放量走勢(shì)強(qiáng)勁。 鐵西領(lǐng)跑二環(huán)沿線及城郊區(qū)，和平領(lǐng)銜二環(huán)內(nèi)城市核心區(qū) 0 8 / 0 9 年1 7 月各區(qū)成交面積對(duì)比分析0204060801001201400 8 年成交成積 0 9 年成交面積0 8 年成交成積 0 9 年成交面積 沈河 和平 皇姑 鐵西 大東 東陵 于洪渾南新區(qū)蘇家屯沈北 新民 遼中 康平 法庫 市場(chǎng)調(diào)查與研究 住宅市場(chǎng)總體研究 市場(chǎng)調(diào)查與研究 住宅市場(chǎng)總體研究 09年 17月市場(chǎng)以 60120平為市場(chǎng)主力去化面積區(qū)間 .占所有成交面積的 % ?供應(yīng)量分析 : 09年 17月沈陽商品住宅以 60100平為主要供應(yīng)面積區(qū)間 .共計(jì) ,占總體供應(yīng)的 % ?去化量分析 : 09年 17月沈陽商品住宅以 60120平為主力去化區(qū)間 .共計(jì) ,占總體供應(yīng)的 % ?供應(yīng)去化分析 : 市場(chǎng)上主要以 60120平為主要供需區(qū)間 .從去化的面積上可看出以改善型居住需求成為市場(chǎng)的成交關(guān)鍵點(diǎn) . 60120平改善型居住為市場(chǎng)主導(dǎo)訴求點(diǎn) . 0 9 年1 7 月沈陽商品住宅上市面積分析60 平方米以下 60( 含 ) 1 0 0 平方米 100( 含 ) 1 2 0 平方米120( 含 ) 1 4 4 平方米 144( 含 ) 1 8 0 平方米 180 平方米 ( 含 ) 以上0 9 年1 7 月沈陽商品住宅各面積段去化分析60 平方米以下 60( 含 ) 1 0 0 平方米 100( 含 ) 1 2 0 平方米120( 含 ) 1 4 4 平方米 144( 含 ) 1 8 0 平方米 180 平方米 ( 含 ) 以上?供應(yīng)量分析： 由于沈河區(qū)處于市內(nèi)五區(qū)中心并處于緊缺狀態(tài) ,因此新增供應(yīng)相對(duì)較少 。 ?成交量分析： 09年 17月沈河區(qū)商品住宅成交 ,與去年同期相比下降 %.是市內(nèi)五區(qū)中成交量最小的區(qū)域 . 沈河區(qū)為市中心核心區(qū)域，庫存和新增供應(yīng)量較少，故成交量一直較其它區(qū)低。 09年 17月沈河區(qū)去化與 08年同比下降 %， 09年 7月與 09年 6月環(huán)比下降 %. 0 8 / 0 9 年沈河區(qū)1 7 月商品住宅成交面積比較分析1 . 60 . 92 . 21 . 72 . 62 . 51 . 6 24 . 21 . 33 . 12 . 81 . 9 1 . 82 . 0 30123451月 2月 3月 4月 5月 6月 7月0 9 年1 7 月 0 8 年1 7 月 市場(chǎng)調(diào)查與研究 住宅市場(chǎng)總體研究 ? 成交均價(jià)分析： 09年 17月成交均價(jià)為 /平 ,與去年同期相比下降 %,說明即使在中心區(qū)域仍以價(jià)格主導(dǎo)市場(chǎng) . 沈河區(qū)上半年價(jià)格同比呈下降趨勢(shì)，環(huán)比呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)， 價(jià)格列各區(qū)之首 09年 17月沈河區(qū)月均成交價(jià)格與 08年同比下降 %， 09年 7月環(huán)比下降 11%. 0 8 / 0 9 年沈河區(qū)1 7 月商品住宅成交均價(jià)走勢(shì)比較分析53283980602955846070497654234538478546364934470455134908010002023300040005000600070001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月08年成交均價(jià) 09年成交均價(jià) 市場(chǎng)調(diào)查與研究 住宅市場(chǎng)總體研究 09年 17月和平區(qū)去化與 08年同比上升 %， 09年 7月環(huán)比上升 %. 0 8 / 0 9 年和平區(qū)1 7 月商品住宅成交面積比較分析02468101214161月 2月 3月 4月 5月 6月 7月09年17月 08年17月? 供應(yīng)量分析： 由于和平區(qū)處于沈陽的中心區(qū)域，因此土地供應(yīng)緊張，新增供應(yīng)量較少 。 ? 成交量分析： 09年 17月和平區(qū)商品住宅成交 ,與去年同期相比上升 %.高于市內(nèi)中心區(qū)域的皇姑和沈河區(qū)。 和平區(qū)同樣為市中心核心區(qū)，土地供應(yīng)緊張，成交量高于皇姑和沈河。 市場(chǎng)調(diào)查與研究 住宅市場(chǎng)總體研究 0 8 / 0 9 年1 7 月和平區(qū)成交價(jià)格走勢(shì)分析01000202330004000500060001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月09成交 08成交09年 17月和平區(qū)月均成交價(jià)格與 08年同比下降 %， 09年 7月環(huán)比下降 %. ? 成交均價(jià)分析： 09年 17月成交均價(jià)為 4666元 /平 ,與去年同期相比下降 %,由于是沈陽核心區(qū)域，土地供應(yīng)量較少，和平區(qū)的價(jià)格基本沒有太大變化。 和平區(qū)上半年價(jià)格無論同比與環(huán)比整體均成下降趨勢(shì)，但降幅不大。 市場(chǎng)調(diào)查與研究 住宅市場(chǎng)總體研究 0 8 / 0 9 年皇姑區(qū)1 7 月商品住宅成交面積比較分析 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月09年1 7月 08年1 7月09年 17月皇姑區(qū)去化與 08年同比下降 %， 09年 7月環(huán)比下降 %. ?供應(yīng)量分析： 由于皇姑區(qū)同樣屬于市內(nèi)中心區(qū)域，尤其是黃姑區(qū)二環(huán)沿線內(nèi)土地相對(duì)稀少。 ?成交量分析： 09年 17月皇姑區(qū)商品住宅成交 ,與去年同期相比下降 %.成交僅次于和平區(qū)。 皇姑區(qū)為市中心核心區(qū)，土地供應(yīng)同樣緊缺，成交量?jī)H次于和平區(qū)。 市場(chǎng)調(diào)查與研究 住宅市場(chǎng)總體研究 0 8 / 0 9 年1 7 月皇姑區(qū)成交價(jià)格走勢(shì)分析0100020233000400050001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月09成交 08成交09年 17月皇姑區(qū)月均成交價(jià)格與 08年同比下降 %， 09年 7月環(huán)比下降 %. ? 成交均價(jià)分析： 09年 17月成交均價(jià)為 3781元 /平 ,與去年同期相比下降 %,皇姑區(qū)的價(jià)格基本與沈陽商品住宅整體的成交價(jià)格相對(duì)保持一致 . 皇姑區(qū)上半年價(jià)格同比呈下降趨勢(shì)，但基本價(jià)格走勢(shì)與沈陽市的整體成交均價(jià)持平 . 市場(chǎng)調(diào)查與研究 住宅市場(chǎng)總體研究 ? 供求關(guān)系： 17月商品住宅新增上市面積與去化比為 :1, 市場(chǎng)存量房得以大量去化。 ? 均價(jià)走勢(shì) ： 沈陽上半年 17月均成交價(jià)為 /平，受房交會(huì)影響與去年同期相比緩升 %。 ? 存量房去化情況： 60120平產(chǎn)品面積段存量房得以大量去化，其它面積段新增供應(yīng)與去化基本保持平衡。 ?主力成交面積 ：上半年市場(chǎng)主力成交面積段在 60120平米共成交 , 占總成交量的 %. ?區(qū)域成交情況： 09年上半年鐵西區(qū)以 ，沈北新區(qū)與渾南新區(qū)近期成交放量走勢(shì)強(qiáng)勁； ?皇姑區(qū)走勢(shì)情況： 09年上半年皇姑區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)幾乎無新增供應(yīng) , 去化的基本為存量房 ,價(jià)格基本與沈陽市的成交價(jià)格持平 . ?沈河區(qū)走勢(shì)情況： 09年上半年沈河區(qū)較去年同期成交量下降，但各月成交價(jià)格環(huán)比呈