【文章內(nèi)容簡介】 應(yīng)特征：整體別墅市場仍以緊湊型別墅為主，主力集中在 200300平米之間，城區(qū)核心區(qū)別墅產(chǎn)品面積以 400平米以上為主，但貨量不多，溢價能力遠(yuǎn)超過洋房物業(yè) 項目名稱 戶型面積區(qū)間 （平米） 目前銷售單價 （元 /平米） 蘆花莊園二期 雙拼： 200250 聯(lián)排： 205227 雙拼： 22022 聯(lián)排： 18000 濱海湖 獨棟： 350500 雙拼： 200250 獨棟： 18000 雙拼： 16500 水木清華園 獨棟： 400800 —— 清谷 獨棟： 400以上 雙拼： 320380 獨棟： 35000 雙拼： 28000 弘澤制造 獨棟： 560600 聯(lián)排： 408440 聯(lián)排： 21000 獨棟： 40000 別墅市場 301350 ㎡12%351400 ㎡11%401450 ㎡9%451500 ㎡6%500 ㎡ 以上5%200250 ㎡36%251300 ㎡21%市場在售別墅項目的戶型套數(shù)比例 ? 目前，市場在售別墅項目主力面積集中在 200300平方米，占市場份額的 57% ? 相比洋房而言，別墅物業(yè)的價格均在 16000元 /平方米以上，弘澤制造獨立別墅更是高達(dá) 40000元 /平方米，溢價能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于洋房物業(yè) 成交特征：核心區(qū)別墅由于總價過高消化速度慢，非核心區(qū) 300500萬別墅萬的產(chǎn)品銷售速度較快，套價在 500萬以上的銷售速度明顯緩慢 ? 核心區(qū)別墅多以千萬豪宅出現(xiàn)，其他區(qū)域項目多以百萬高檔住宅出現(xiàn)； ? 總價在 300500萬的經(jīng)濟(jì)型別墅銷售速度較快，套價在 500萬以上的別墅市場接受度較小，銷售緩慢。 項目名稱 戶型面積區(qū)間 （平米） 目前銷售單價 （元 /平米） 總價區(qū)間 （萬元 /套） 蘆花莊園二期 雙拼： 200250 聯(lián)排： 205227 雙拼： 22022 聯(lián)排： 18000 雙拼： 400500 聯(lián)排： 350400 濱海湖 獨棟： 350500 雙拼： 200250 獨棟： 18000 雙拼： 16500 獨棟： 6001000 雙拼： 330450 水木清華園 獨棟： 400800 —— —— 清谷 獨棟： 400以上 雙拼： 320380 獨棟： 35000 雙拼： 28000 雙拼： 8001200 獨棟： 13001600 弘澤制造 獨棟： 560600 聯(lián)排： 408440 聯(lián)排： 21000 獨棟： 40000 獨棟： 20222400 聯(lián)排： 8001000 別墅市場 別墅項目客源仍以地緣性和業(yè)緣性客戶為主，向周邊區(qū)域及外省市輻射，客戶職業(yè)特征多為私營業(yè)主、企業(yè)高管、政府官員、海歸創(chuàng)業(yè)人士 項目名稱 主要客戶區(qū)域 職業(yè)特征 置業(yè)目的 蘆花莊園 開發(fā)區(qū)、漢沽、塘沽 私營業(yè)主、企業(yè)高管、政府官員、海歸創(chuàng)業(yè)人士 投資 濱海湖 開發(fā)區(qū)、塘沽、市區(qū) 投資、度假 清谷 開發(fā)區(qū)、塘沽 自住、投資 弘澤制造 開發(fā)區(qū)、塘沽 自住 水木清華園 —— —— 本地客為主 投資客輔助 別墅市場 濱海新區(qū)典型在售別墅項目成交分析 別墅市場 濱海新區(qū)典型在售別墅項目成交分析 別墅市場 別墅物業(yè)市場小結(jié) 別墅市場 ? 市場別墅目前及未來供給均相對較少，具有 市場稀缺性 ； ? 大多依托 自然資源環(huán)境 ，基本以湖、森林、高爾夫為主， 海景資源型尚無 ，本項目具有一定的市場機(jī)會； ? 市場仍以緊湊型別墅為主，主力戶型面積集中在 200300平米，總價 300500萬 的經(jīng)濟(jì)型別墅市場接受度較高； ? 項目客源仍以 地緣性和業(yè)緣性客戶 為主，向周邊區(qū)域及外省市輻射；客戶職業(yè)特征多為私營業(yè)主、企業(yè)高管、政府官員、海歸創(chuàng)業(yè)人士； 市場競爭：濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展給項目帶來怎樣的競合要求？ 細(xì)分市場發(fā)展特征如何？（洋房和別墅） 項目面臨怎樣的市場競爭？ 目前市場大勢特征和市場格局如何？ 住宅市場研究 客戶專題分析 其它市場研究 本項目重點競爭區(qū)域的界定 ? 項目位于海濱休閑旅游區(qū)，根據(jù)區(qū)域的性質(zhì)及區(qū)位分析，得出本區(qū)域面向的競爭區(qū)域為 – 直接競爭片區(qū)為：中心漁港、東疆港城 – 重點競爭片區(qū)為：中新生態(tài)城、森林公園、濱海湖 ? 競爭區(qū)域選擇原則： – 是核心區(qū)域北進(jìn)過程中發(fā)展的新興板塊 – 與項目區(qū)域資源最為類似 – 在地域上與本項目區(qū)域最近接近，客戶群類似 競爭關(guān)系 片區(qū)明細(xì) 片區(qū)主要訴求點 片區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀 直接競爭 中心漁港 臨海、北方游艇產(chǎn)業(yè) 中心 濱海鯉魚門已經(jīng)開街 東疆港城 臨海、游艇碼頭、人工沙灘、酒店、購物中心 人工沙灘建成、五星級酒店和游艇碼頭在建 重點競爭 中新生態(tài)城 低碳、環(huán)保 起步區(qū)的住宅和動漫產(chǎn)業(yè) 園全面啟動 森林公園 森林、 18洞高爾夫 森林公園初具規(guī)模，別墅 在建 濱海湖 湖、 36洞高爾夫、生態(tài)濕地保護(hù)區(qū)、休閑娛樂運動中心 高爾夫投入使用，一期別墅入住 森林 公園 濱海 湖 東疆 港城 濱海旅游 休閑區(qū) 中心 漁港 中新 生態(tài)城 本項目競爭區(qū)域界定 競爭區(qū)域未來住宅供應(yīng)明細(xì)表（目前尚無項目在售） 競爭 關(guān)系 板塊明細(xì) 已出讓居住土地面積 （萬平米） 匯總 直接 競爭 中心漁港 88 20 東疆港城 重點 競爭 中新生態(tài)城 152 151 森林公園 濱海湖 66 66 占地面積匯總 （萬平米） 152 151 20 1242 建筑面積匯總 （萬平米） 362 40 2054 競爭區(qū)域未來住宅供應(yīng)明細(xì)表橫向縱向分析 競爭關(guān)系板塊明細(xì)已 出讓居住土地面積（萬平米）匯總0 . 3 0 . 7 60 . 8 1 . 0 5 1 . 21 . 6 1 . 6 51 . 8 1 . 8 52 . 0 2 . 2 2 . 4 3 . 0 3 . 5 4 . 0直接競爭中心漁港 1 2 6 . 5 1 5 . 3 88 3 3 . 6 20 9 . 8 3 9 . 5 3 3 2 . 7東疆港城 1 5 . 2 6 3 . 7 7 8 . 9重點競爭中新生態(tài)城152 2 6 4 . 3 1 3 3 . 5 1 2 . 7 151 7 1 3 . 5森林公園 3 5 . 5 1 4 . 8 5 0 . 3濱海湖 66 66占地面積匯總（萬平米）1 0 1 . 5 1 4 1 . 7 1 4 . 8 152 2 6 4 . 3 1 4 8 . 8 1 6 4 . 4 3 3 . 6 151 20 9 . 8 3 9 . 5 1242建筑面積匯總（萬平米）4 6 . 0 2 1 1 3 . 3 6 1 5 . 5 4 1 8 2 . 4 4 3 0 . 7 2 6 8 . 5 2 7 8 . 8 1 2 4 . 4 362 40 3 4 . 2 1 5 7 . 8 2054? 從橫向分析來看， 市場貨量較大的區(qū)域為中新生態(tài)城，未來可售貨量達(dá) 1243萬平米；其次是中心漁港，未來可售貨量為 611萬平米。 ? 從縱向分析來看，主要競爭片區(qū)中，容積率最為集中的為 ，全部位于中新生態(tài)城；其次是的 ，再次為 ， 中心漁港、生態(tài)城和東疆港三區(qū)均有不同的貨量；而 。從容積率情況看，未來低密度產(chǎn)品的市場競爭相對較小，但小高層、高層等物業(yè)供應(yīng)放量將在較長時間內(nèi)存在。 競爭區(qū)域分析總結(jié) 1：目前均無在售產(chǎn)品，未來高層類產(chǎn)品則是所有板塊共有的產(chǎn)品，占到市場近七成的份額，而別墅產(chǎn)品仍為市場稀缺產(chǎn)品 ? 從主要競爭片區(qū)的物業(yè)特點來看： – 高層類產(chǎn)品則是所有片區(qū)共有的產(chǎn)品，占到市場近七成的份額，也是市場競爭最為激烈的產(chǎn)品 – 雖然未來別墅產(chǎn)品均存在各個片區(qū)，但整體貨量非常有限，仍為市場的稀缺產(chǎn)品。 競爭關(guān)系 片區(qū)明細(xì) 目前及未來物業(yè)特點 直接競爭 中心漁港 別墅、多層、高層 東疆港城 別墅、高層 重點競爭 中新生態(tài)城 別墅、多層、小高層、高層 森林公園 別墅、小高層 濱海湖 別墅、多層、小高、高層 森林 公園 濱海 湖 東疆 港城 濱海旅游 休閑區(qū) 中心 漁港 中新 生態(tài)城 本項目競爭區(qū)域界定 競爭區(qū)域分析總結(jié) 2：未來可售住宅市場貨量將超過 2022萬平米，其中中新生態(tài)城和中心漁港是項目所在片區(qū)的持續(xù)競爭范疇 ? 截止到 2022年 8月，競爭區(qū)域的整體土地（居住類用地）出讓面積為 1242公頃，容積率以 ，如按照各地塊土地出讓時的容積率計算，初步估算未來可售住宅市場貨量將 超過 2022萬平米。 ? 從后續(xù)供應(yīng)來看， 貨量最大的板塊為中新生態(tài)城 ，其次是中心漁港，這兩片區(qū)將是本項目片區(qū)的持續(xù)競爭范疇。其他三個片區(qū)為階段性競爭片區(qū)。 競爭關(guān)系 片區(qū)明細(xì) 已出讓居住土地面積 （萬平米） 土地容積率 預(yù)計居住用地市場貨量（萬平米） 直接競爭 中心漁港 333 611 東疆港城 79 140 重點競爭 中新生態(tài)城 714 1243 森林公園 濱海湖 66 匯總（萬平米） 1242 2054 森林 公園 濱海 湖 東疆 港城 濱海旅游 休閑區(qū) 中心 漁港 中新 生態(tài)城 本項目競爭區(qū)域界定 后續(xù)總建 約 611萬 后續(xù)總建 約 1243萬 后續(xù)總建 約 140萬 后續(xù)總建 約 32萬 后續(xù)總建 約 30萬 競爭區(qū)域分析總結(jié) 3：未來可售住宅市場貨量容積率較為集中在 ，產(chǎn)品差異化小，片區(qū)之間競爭較為激烈 序號 容積率 整體可售貨量 （萬平米） 片區(qū)細(xì)分 1 中心漁港 2 362 中新生態(tài)城 3 中心漁港 4 中心漁港 126萬平米，東疆港城 ，中新生態(tài)城 5 中新生態(tài)城 241萬平米， 中心漁港 6