【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 應(yīng)特征：整體別墅市場(chǎng)仍以緊湊型別墅為主，主力集中在 200300平米之間，城區(qū)核心區(qū)別墅產(chǎn)品面積以 400平米以上為主，但貨量不多，溢價(jià)能力遠(yuǎn)超過(guò)洋房物業(yè) 項(xiàng)目名稱 戶型面積區(qū)間 （平米） 目前銷售單價(jià) （元 /平米） 蘆花莊園二期 雙拼： 200250 聯(lián)排： 205227 雙拼： 22022 聯(lián)排： 18000 濱海湖 獨(dú)棟： 350500 雙拼： 200250 獨(dú)棟： 18000 雙拼： 16500 水木清華園 獨(dú)棟： 400800 —— 清谷 獨(dú)棟： 400以上 雙拼： 320380 獨(dú)棟： 35000 雙拼： 28000 弘澤制造 獨(dú)棟： 560600 聯(lián)排： 408440 聯(lián)排： 21000 獨(dú)棟： 40000 別墅市場(chǎng) 301350 ㎡12%351400 ㎡11%401450 ㎡9%451500 ㎡6%500 ㎡ 以上5%200250 ㎡36%251300 ㎡21%市場(chǎng)在售別墅項(xiàng)目的戶型套數(shù)比例 ? 目前，市場(chǎng)在售別墅項(xiàng)目主力面積集中在 200300平方米，占市場(chǎng)份額的 57% ? 相比洋房而言，別墅物業(yè)的價(jià)格均在 16000元 /平方米以上，弘澤制造獨(dú)立別墅更是高達(dá) 40000元 /平方米，溢價(jià)能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于洋房物業(yè) 成交特征：核心區(qū)別墅由于總價(jià)過(guò)高消化速度慢，非核心區(qū) 300500萬(wàn)別墅萬(wàn)的產(chǎn)品銷售速度較快，套價(jià)在 500萬(wàn)以上的銷售速度明顯緩慢 ? 核心區(qū)別墅多以千萬(wàn)豪宅出現(xiàn)，其他區(qū)域項(xiàng)目多以百萬(wàn)高檔住宅出現(xiàn)； ? 總價(jià)在 300500萬(wàn)的經(jīng)濟(jì)型別墅銷售速度較快，套價(jià)在 500萬(wàn)以上的別墅市場(chǎng)接受度較小，銷售緩慢。 項(xiàng)目名稱 戶型面積區(qū)間 （平米） 目前銷售單價(jià) （元 /平米） 總價(jià)區(qū)間 （萬(wàn)元 /套） 蘆花莊園二期 雙拼： 200250 聯(lián)排： 205227 雙拼： 22022 聯(lián)排： 18000 雙拼： 400500 聯(lián)排： 350400 濱海湖 獨(dú)棟： 350500 雙拼： 200250 獨(dú)棟： 18000 雙拼： 16500 獨(dú)棟： 6001000 雙拼： 330450 水木清華園 獨(dú)棟： 400800 —— —— 清谷 獨(dú)棟： 400以上 雙拼： 320380 獨(dú)棟： 35000 雙拼： 28000 雙拼： 8001200 獨(dú)棟： 13001600 弘澤制造 獨(dú)棟： 560600 聯(lián)排： 408440 聯(lián)排： 21000 獨(dú)棟： 40000 獨(dú)棟： 20222400 聯(lián)排： 8001000 別墅市場(chǎng) 別墅項(xiàng)目客源仍以地緣性和業(yè)緣性客戶為主，向周邊區(qū)域及外省市輻射，客戶職業(yè)特征多為私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)高管、政府官員、海歸創(chuàng)業(yè)人士 項(xiàng)目名稱 主要客戶區(qū)域 職業(yè)特征 置業(yè)目的 蘆花莊園 開發(fā)區(qū)、漢沽、塘沽 私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)高管、政府官員、海歸創(chuàng)業(yè)人士 投資 濱海湖 開發(fā)區(qū)、塘沽、市區(qū) 投資、度假 清谷 開發(fā)區(qū)、塘沽 自住、投資 弘澤制造 開發(fā)區(qū)、塘沽 自住 水木清華園 —— —— 本地客為主 投資客輔助 別墅市場(chǎng) 濱海新區(qū)典型在售別墅項(xiàng)目成交分析 別墅市場(chǎng) 濱海新區(qū)典型在售別墅項(xiàng)目成交分析 別墅市場(chǎng) 別墅物業(yè)市場(chǎng)小結(jié) 別墅市場(chǎng) ? 市場(chǎng)別墅目前及未來(lái)供給均相對(duì)較少，具有 市場(chǎng)稀缺性 ； ? 大多依托 自然資源環(huán)境 ，基本以湖、森林、高爾夫?yàn)橹鳎?海景資源型尚無(wú) ，本項(xiàng)目具有一定的市場(chǎng)機(jī)會(huì)； ? 市場(chǎng)仍以緊湊型別墅為主，主力戶型面積集中在 200300平米，總價(jià) 300500萬(wàn) 的經(jīng)濟(jì)型別墅市場(chǎng)接受度較高； ? 項(xiàng)目客源仍以 地緣性和業(yè)緣性客戶 為主，向周邊區(qū)域及外省市輻射；客戶職業(yè)特征多為私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)高管、政府官員、海歸創(chuàng)業(yè)人士； 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展給項(xiàng)目帶來(lái)怎樣的競(jìng)合要求？ 細(xì)分市場(chǎng)發(fā)展特征如何？（洋房和別墅） 項(xiàng)目面臨怎樣的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)？ 目前市場(chǎng)大勢(shì)特征和市場(chǎng)格局如何？ 住宅市場(chǎng)研究 客戶專題分析 其它市場(chǎng)研究 本項(xiàng)目重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域的界定 ? 項(xiàng)目位于海濱休閑旅游區(qū)，根據(jù)區(qū)域的性質(zhì)及區(qū)位分析，得出本區(qū)域面向的競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域?yàn)? – 直接競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)為：中心漁港、東疆港城 – 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)為：中新生態(tài)城、森林公園、濱海湖 ? 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域選擇原則： – 是核心區(qū)域北進(jìn)過(guò)程中發(fā)展的新興板塊 – 與項(xiàng)目區(qū)域資源最為類似 – 在地域上與本項(xiàng)目區(qū)域最近接近，客戶群類似 競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 片區(qū)明細(xì) 片區(qū)主要訴求點(diǎn) 片區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀 直接競(jìng)爭(zhēng) 中心漁港 臨海、北方游艇產(chǎn)業(yè) 中心 濱海鯉魚門已經(jīng)開街 東疆港城 臨海、游艇碼頭、人工沙灘、酒店、購(gòu)物中心 人工沙灘建成、五星級(jí)酒店和游艇碼頭在建 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng) 中新生態(tài)城 低碳、環(huán)保 起步區(qū)的住宅和動(dòng)漫產(chǎn)業(yè) 園全面啟動(dòng) 森林公園 森林、 18洞高爾夫 森林公園初具規(guī)模，別墅 在建 濱海湖 湖、 36洞高爾夫、生態(tài)濕地保護(hù)區(qū)、休閑娛樂運(yùn)動(dòng)中心 高爾夫投入使用，一期別墅入住 森林 公園 濱海 湖 東疆 港城 濱海旅游 休閑區(qū) 中心 漁港 中新 生態(tài)城 本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域界定 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域未來(lái)住宅供應(yīng)明細(xì)表（目前尚無(wú)項(xiàng)目在售） 競(jìng)爭(zhēng) 關(guān)系 板塊明細(xì) 已出讓居住土地面積 （萬(wàn)平米） 匯總 直接 競(jìng)爭(zhēng) 中心漁港 88 20 東疆港城 重點(diǎn) 競(jìng)爭(zhēng) 中新生態(tài)城 152 151 森林公園 濱海湖 66 66 占地面積匯總 （萬(wàn)平米） 152 151 20 1242 建筑面積匯總 （萬(wàn)平米） 362 40 2054 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域未來(lái)住宅供應(yīng)明細(xì)表橫向縱向分析 競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系板塊明細(xì)已 出讓居住土地面積（萬(wàn)平米）匯總0 . 3 0 . 7 60 . 8 1 . 0 5 1 . 21 . 6 1 . 6 51 . 8 1 . 8 52 . 0 2 . 2 2 . 4 3 . 0 3 . 5 4 . 0直接競(jìng)爭(zhēng)中心漁港 1 2 6 . 5 1 5 . 3 88 3 3 . 6 20 9 . 8 3 9 . 5 3 3 2 . 7東疆港城 1 5 . 2 6 3 . 7 7 8 . 9重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)中新生態(tài)城152 2 6 4 . 3 1 3 3 . 5 1 2 . 7 151 7 1 3 . 5森林公園 3 5 . 5 1 4 . 8 5 0 . 3濱海湖 66 66占地面積匯總（萬(wàn)平米）1 0 1 . 5 1 4 1 . 7 1 4 . 8 152 2 6 4 . 3 1 4 8 . 8 1 6 4 . 4 3 3 . 6 151 20 9 . 8 3 9 . 5 1242建筑面積匯總（萬(wàn)平米）4 6 . 0 2 1 1 3 . 3 6 1 5 . 5 4 1 8 2 . 4 4 3 0 . 7 2 6 8 . 5 2 7 8 . 8 1 2 4 . 4 362 40 3 4 . 2 1 5 7 . 8 2054? 從橫向分析來(lái)看， 市場(chǎng)貨量較大的區(qū)域?yàn)橹行律鷳B(tài)城，未來(lái)可售貨量達(dá) 1243萬(wàn)平米；其次是中心漁港，未來(lái)可售貨量為 611萬(wàn)平米。 ? 從縱向分析來(lái)看，主要競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)中，容積率最為集中的為 ，全部位于中新生態(tài)城；其次是的 ，再次為 ， 中心漁港、生態(tài)城和東疆港三區(qū)均有不同的貨量；而 。從容積率情況看，未來(lái)低密度產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較小，但小高層、高層等物業(yè)供應(yīng)放量將在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)存在。 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析總結(jié) 1：目前均無(wú)在售產(chǎn)品，未來(lái)高層類產(chǎn)品則是所有板塊共有的產(chǎn)品，占到市場(chǎng)近七成的份額，而別墅產(chǎn)品仍為市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品 ? 從主要競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)的物業(yè)特點(diǎn)來(lái)看： – 高層類產(chǎn)品則是所有片區(qū)共有的產(chǎn)品，占到市場(chǎng)近七成的份額，也是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的產(chǎn)品 – 雖然未來(lái)別墅產(chǎn)品均存在各個(gè)片區(qū)，但整體貨量非常有限，仍為市場(chǎng)的稀缺產(chǎn)品。 競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 片區(qū)明細(xì) 目前及未來(lái)物業(yè)特點(diǎn) 直接競(jìng)爭(zhēng) 中心漁港 別墅、多層、高層 東疆港城 別墅、高層 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng) 中新生態(tài)城 別墅、多層、小高層、高層 森林公園 別墅、小高層 濱海湖 別墅、多層、小高、高層 森林 公園 濱海 湖 東疆 港城 濱海旅游 休閑區(qū) 中心 漁港 中新 生態(tài)城 本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域界定 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析總結(jié) 2：未來(lái)可售住宅市場(chǎng)貨量將超過(guò) 2022萬(wàn)平米，其中中新生態(tài)城和中心漁港是項(xiàng)目所在片區(qū)的持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)范疇 ? 截止到 2022年 8月，競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域的整體土地（居住類用地）出讓面積為 1242公頃，容積率以 ，如按照各地塊土地出讓時(shí)的容積率計(jì)算，初步估算未來(lái)可售住宅市場(chǎng)貨量將 超過(guò) 2022萬(wàn)平米。 ? 從后續(xù)供應(yīng)來(lái)看， 貨量最大的板塊為中新生態(tài)城 ，其次是中心漁港，這兩片區(qū)將是本項(xiàng)目片區(qū)的持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)范疇。其他三個(gè)片區(qū)為階段性競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)。 競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 片區(qū)明細(xì) 已出讓居住土地面積 （萬(wàn)平米） 土地容積率 預(yù)計(jì)居住用地市場(chǎng)貨量（萬(wàn)平米） 直接競(jìng)爭(zhēng) 中心漁港 333 611 東疆港城 79 140 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng) 中新生態(tài)城 714 1243 森林公園 濱海湖 66 匯總（萬(wàn)平米） 1242 2054 森林 公園 濱海 湖 東疆 港城 濱海旅游 休閑區(qū) 中心 漁港 中新 生態(tài)城 本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域界定 后續(xù)總建 約 611萬(wàn) 后續(xù)總建 約 1243萬(wàn) 后續(xù)總建 約 140萬(wàn) 后續(xù)總建 約 32萬(wàn) 后續(xù)總建 約 30萬(wàn) 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析總結(jié) 3：未來(lái)可售住宅市場(chǎng)貨量容積率較為集中在 ，產(chǎn)品差異化小，片區(qū)之間競(jìng)爭(zhēng)較為激烈 序號(hào) 容積率 整體可售貨量 （萬(wàn)平米） 片區(qū)細(xì)分 1 中心漁港 2 362 中新生態(tài)城 3 中心漁港 4 中心漁港 126萬(wàn)平米，東疆港城 ，中新生態(tài)城 5 中新生態(tài)城 241萬(wàn)平米， 中心漁港 6