【正文】 濱海區(qū)域成交價格一直穩(wěn)步上揚， 2022年年初價格直線飆升， ，價格略有回落。 區(qū)域發(fā)展：濱海旅游區(qū)建設(shè)將為項目發(fā)展帶來什么價值及挑戰(zhàn)？ ?濱海旅游區(qū)是濱海新區(qū)近期啟動發(fā)展的重點，將成為濱海新區(qū)真正的濱海形象區(qū)域，有輻射京津甚至北方范圍的目標前景； ?濱海旅游區(qū)旨在形成集產(chǎn)業(yè)、居住、生態(tài)、文化四位一體的城市結(jié)構(gòu)體系，同時交通也將納入城市內(nèi)部體系，城市區(qū)位屬性將不斷顯現(xiàn)和提升； ?都市、生態(tài)、人文價值的不斷凸顯促使濱海旅游區(qū)成為濱海新區(qū)核心區(qū)之外的房地產(chǎn)居住價值板塊又一峰區(qū)； ?濱海旅游區(qū)建設(shè)進程相對偏慢，區(qū)域發(fā)展配套欠缺，同時建設(shè)發(fā)展周期長，一定程度加大了發(fā)展環(huán)境的不確定性。 2022年以來濱海核心區(qū)已出讓未啟動土地情況 從目前市場格局來看，洋房市場呈現(xiàn)圈層式分布特征，核心區(qū)域樓價高企，市場上項目價格主要集中在 800012022元 /平方米 ? 從濱海核心區(qū)向外價格依次遞減；核心區(qū)由于土地日益稀缺價格高企，外圍區(qū)域價格呈現(xiàn)圈層分布特征； ? 目前開發(fā)區(qū)的價格處于市場高峰，高端項目主要是集中在開發(fā)區(qū)； ? 除核心區(qū)外，市場上項目價格普遍集中在 800012022元 /平方米 2 3 4 5 6 7 8 9 10 12 13 14 16 18 20 21 22 23 24 25 27 28 29 30 31 32 33 35 34 36 37 38 40 41 42 43 20220元 /m2及以上（高端） 1000012022元 /m2（中高端） 80009000元 /m2（中端） 洋房市場 鏈接：項目明細表 從開發(fā)強度來看，核心老城區(qū)的開發(fā)強度最高，外圍開發(fā)強度依次降低，外圍新區(qū)高開發(fā)強度的開發(fā)指標競爭力較弱 小高層、高層住宅主導(dǎo)市場 ? 從物業(yè)形式上分析，目前 濱海核心區(qū)市場基本以高層住宅為主，小高層和多層為輔 ， 別墅產(chǎn)品作為市場的稀缺產(chǎn)品，未來市場的貨量將越來越少。 —— 泰達發(fā)展有限公司經(jīng)營管理部經(jīng)理 古小姐 消費者訪談小結(jié) ? 客戶來源具有地緣性，以本地大型企業(yè)的老板、私營業(yè)主、企事業(yè)高管、高級公務(wù)員為主，以改善居住需求為主 ? 客群多來自兩個區(qū)域：一是以生態(tài)城、北塘購房群體組成的再置業(yè)群體；二是漢沽城區(qū)富裕人群；如區(qū)域內(nèi)有產(chǎn)業(yè)支撐，會出現(xiàn)地緣性客戶群； ? 客戶注重濱海資源，但項目區(qū)域尚不能引起消費群體的關(guān)注，需要加以引導(dǎo)； ? 對于交通的關(guān)注度大于價格，項目是否具備投資潛力是客戶的關(guān)注熱點； ? 在本項目產(chǎn)品上，客戶對低容積率產(chǎn)品接受的程度大于高層產(chǎn)品 報告思路框架及問題結(jié)構(gòu)化 研判競爭環(huán)境及自身競爭力的持續(xù)變化 形成針對性針對性策略定位及物業(yè)發(fā)展 城市未來哪些發(fā)展因素可以支撐項目持續(xù)開發(fā)？ 濱海旅游區(qū)建設(shè)將為項目發(fā)展帶來什么價值及挑戰(zhàn)？ 濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展給項目帶來怎樣的競合要求？ 不同發(fā)展階段應(yīng)采用何種競爭策略保持項目核心競爭力？ 核心競爭力之下項目將形成怎樣的系統(tǒng)定位？ 開發(fā)模式及規(guī)劃落位如何充分體現(xiàn)定位并實現(xiàn)價值兌現(xiàn)？ 宏觀背景 區(qū)域發(fā)展 市場競爭 發(fā)展策略 定位體系 物業(yè)發(fā)展 第一階段溝通主要內(nèi)容 初步內(nèi)容溝通 發(fā)展策略：不同發(fā)展階段應(yīng)采用何種競爭策略保持項目核心競爭力？ 競爭研判及發(fā)展時機 發(fā)展戰(zhàn)略及競爭策略 不同發(fā)展階段的競爭優(yōu)劣比較 近期 中期 遠期 2022 2022 2020 2030 市場表現(xiàn) 區(qū)域發(fā)展 ? 中新生態(tài)城供應(yīng)起步并不斷放量，洋房物業(yè)市場井噴，成為市場熱點； ? 濱海區(qū)域的海景項目開始面向市場，少量海景別墅物業(yè)開始出現(xiàn)，市場開始關(guān)注。 優(yōu)：別墅市場表現(xiàn)好，競爭小，濱海資源競爭力較強，可引導(dǎo)空間大 劣：區(qū)域不成熟，客戶認知度及接受度低，需實現(xiàn)自我提升 優(yōu)：區(qū)域價值提升成為市場熱點，客戶認知度及接受度提升 劣：內(nèi)外市場競爭白熱化，濱海資源競爭優(yōu)勢弱化 優(yōu)：區(qū)域城市價值與環(huán)境價值得以展現(xiàn)，價值得到市場認同，輻射力廣 劣：競爭激烈，項目資源優(yōu)勢不明顯 發(fā)展時機 ：近期（ 2022年之前）實現(xiàn)項目宣傳推廣及銷售 不同階段價值構(gòu)成 ： ? 近期： 濱海資源環(huán)境 + 別墅物業(yè)產(chǎn)品 ? 中期： 特色功能配套 + 整體形象效應(yīng) （通過別墅樹立） ? 遠期： 區(qū)域價值效應(yīng) + 整體形象效應(yīng) （通過配套提升） 市場占位分析 針對區(qū)域內(nèi)競爭 區(qū)域內(nèi)無直接競爭項目，但未來放量明顯； 區(qū)域建設(shè)先行者，具備成為標桿的條件 項目市場占位為 領(lǐng)導(dǎo)者 針對大濱海競爭 與中新生態(tài)城項目存在較大競爭，但與濱海新區(qū)中心區(qū)具有較明顯的特征差異 項目市場占位為 挑戰(zhàn)者 競爭策略 區(qū)域內(nèi) 領(lǐng)導(dǎo)者 大濱海 挑戰(zhàn)者 【 突破區(qū)域局限，搶占市場高位，建立區(qū)域評估標準 】 戰(zhàn)略： 精準市場占位，差異化展現(xiàn)競爭優(yōu)勢 策略： 主打濱海環(huán)境和休閑氛圍，通過特色產(chǎn)品與外區(qū)域形成差異競爭 競爭力： 濱海 + 休閑氛圍 + 特色產(chǎn)品 戰(zhàn)略： 全面建立區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)標準 策略： 最大化區(qū)域濱海價值特色，建立引領(lǐng)區(qū)域的產(chǎn)品標準，展現(xiàn)品牌形象 競爭力： 濱海 + 產(chǎn)品標準 【 搶占區(qū)域高位，制定市場標準，形成品牌知名度 】 核心價值 /核心競爭力 Value 1 Value 2 Value 3 濱海 —— ? 濱海新區(qū)尚未有真正的濱海生活及濱海景觀 ? 濱海價值的最大化利用（規(guī)劃）及最大化展現(xiàn)（形象） 休閑 —— ? 濱海旅游區(qū)未來休閑配套完善，休閑氛圍濃厚 ? 自身綜合功能圍繞休閑主題發(fā)展，構(gòu)建特色休閑氛圍 產(chǎn)品 —— ? 別墅有效突破區(qū)域局限，吸引高層次客戶，樹立形象 ? 通過創(chuàng)新、附加值形成休閑風(fēng)情物業(yè)，差異化競爭 定位體系：核心競爭力之下項目將形成怎樣的系統(tǒng)定位？ 客戶定位 市場定位 主題定位 產(chǎn)品定位 √ √ 本次初步溝通內(nèi)容 本次初步溝通內(nèi)容 我們的有效客戶是誰？他們有怎樣的需求？ 我們應(yīng)是怎樣的市場占位？應(yīng)突出的核心價值是什么？ 我們將打造怎樣一種全新的生活方式？ 我們的產(chǎn)品如何打造才能體現(xiàn)定位方向和展現(xiàn)發(fā)展價值？ 市場定位 國際 濱海 休閑 體驗 島 符合區(qū)域氣質(zhì)，賦予項目高形象高起點 國際 體現(xiàn)項目區(qū)域價值、 濱海稀缺價值 濱海 匹配項目旅游休閑屬性、體現(xiàn)不一樣的生活方式 休閑 強化項目綜合配套功能價值，強調(diào)參與、互動，與周邊項目差異化 體驗 匹配項目規(guī)模屬性、規(guī)劃屬性、綜合屬性 島 我們精心構(gòu)建了 我們將打造怎樣一種全新的生活方式？ 從銷售有形產(chǎn)品升級為推廣一種生活方式、一種文化、一種居住價值觀 主題定位？ 產(chǎn)品定位 休閑 國際 布局 建筑 園林 配套 濱海 體驗 表達天津城市以及區(qū)域的氣質(zhì)，實現(xiàn)客戶對國際化品質(zhì)、尊貴地位感的價值訴求 各個物質(zhì)、空間載體充分承擔(dān)起項目休閑屬性，使客戶脫離煩躁的城市生活，投入到新的生活方式 發(fā)揮綜合功能價值，與其他項目形成差異，將參與、互動等特征融入到項目的每一個元素 充分利用項目的區(qū)位和自然價值，展現(xiàn)在項目資源的稀缺性，并結(jié)合濱海資源營造獨有風(fēng)情 自由式布局，別墅、高層分區(qū) 建筑 園林 布局 配套 ?采取自由式布局，以體現(xiàn)休閑度假生活自由、靈動的氛圍 ?強化島概念，別墅、高層分組團布局，并形成各自不同的特色 高層區(qū) 高層區(qū) 聯(lián)排別墅組團 高層區(qū) 公建配套區(qū) 主出入口 雙拼別墅組團 雙拼別墅組團 聯(lián)排別墅組團 聯(lián)排別墅組團 雙拼別墅組團 內(nèi)部水體 外部水體 外部水體 外部水體 次出入口 寧靜、尊貴的別墅區(qū) ?別墅區(qū)考慮布局于最靜謐、一線濱海處，滿足高端客戶度假時對寧靜、私密以及濱海資源占有的要求 ?設(shè)計突出別墅在項目中的價值感、舒適感、尊貴感、身份感 建筑 園林 布局 配套 閑適、開放、自由的高層區(qū) ?高層區(qū)同樣強調(diào)休閑特征，但要與其他綜合城市功能配套保持緊密聯(lián)系，形成城市性的外圍環(huán)境價值 ?部分考慮提供酒店服務(wù)，形成分時度假概念，滿足不同客戶需求 建筑 園林 布局 配套 其他三個片區(qū)為階段性競爭片區(qū)。 市場競爭：濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展給項目帶來怎樣的競合要求？ 細分市場發(fā)展特征如何？（洋房和別墅） 項目面臨怎樣的市場競爭？ 目前市場大勢特征和市場格局如何？ 住宅市場研究 客戶專題分析 其它市場研究 濱海核心區(qū)是目前房地產(chǎn)市場熱點，隨著城市建設(shè)發(fā)展，濱海新區(qū)居住區(qū)向外擴張趨勢明顯 ? 從濱海核心區(qū)在售 /在建項目分布上看，目前濱海核心區(qū)在售項目主要分布在塘沽上北區(qū)域和開發(fā)區(qū)， 特別是上北區(qū)域，一直是塘沽區(qū)項目最為集中的區(qū)域，是近幾年濱海的熱點板塊之一； ? 從目前在建（待售）項目的分布來看，目前濱海核心區(qū)在建（待售）項目并不是很多，已知在建（待售） 項目主要集中在北塘附近和中新生態(tài)城。 物業(yè)功能涵蓋高尚住宅、酒店、公寓、民藝大街、津臺文化中心等； 指標 數(shù)據(jù) 備注 總用地面積 容積率 不得大于 建筑密度 25% 不得大于 綠地率 30% 不得小于 建筑高度 100米 不得高于 ? 容積率 ，可產(chǎn)生多種物業(yè)組合形式 ，將以小高層和高層物業(yè)為主； ? 本項目可在滿足現(xiàn)有容積率及限高的前提下，實現(xiàn)開發(fā)適量低密度產(chǎn)品的可能。在 “ 三區(qū)合一 ” 的利好影響下， 隨著漢沽與外圍區(qū)域交通的不斷完善，中新生態(tài)城、中心漁港以及海濱休閑旅游區(qū)建設(shè)的不斷進行， 漢沽區(qū)未來的量價水平將有向塘沽區(qū)靠攏的趨勢。 洋房市場 項目名稱 區(qū)域 開盤時間 總銷售量 （萬㎡ ） 月度消化量 （萬㎡ /年） 目前銷售價格 （元 / ㎡ ） 盛星東海岸 塘沽上北 2022年 9月 10