【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專(zhuān)業(yè)的地產(chǎn)資料庫(kù) ！ 36 ?租售周期長(zhǎng)，出租率高，銷(xiāo)售率低 ； ?銷(xiāo)售價(jià)格高，目標(biāo)客群承受力有限是去貨 慢的根本原因 ； ?原裝進(jìn)口電梯及設(shè)備，市場(chǎng)形象好，投入 成本高； ?整體項(xiàng)目體量大，后期項(xiàng)目承受較大的競(jìng)爭(zhēng) 高新國(guó)際商務(wù)中心 高檔寫(xiě)字樓案例 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專(zhuān)業(yè)的地產(chǎn)資料庫(kù) ！ 位置 高新路與科技路交匯處 面積 1601464平方米 租金 85元 /㎡ 月 出租率 95% 停車(chē)位 420個(gè) 空調(diào) 24小時(shí)自助水源熱泵中央空調(diào) 其他配置 8部日本原裝三菱客梯，另有 1部為日本原裝三菱消防電梯；照明采用 ABB/Ibus系統(tǒng)；外墻：干掛花崗巖、鋁合金玻璃墓墻、中空 LOWE玻璃 物業(yè)管理費(fèi) /月 ㎡ （含電梯、空調(diào)） 入駐企業(yè)行業(yè)類(lèi)型 銀行、軟件、電子、房地產(chǎn)、通訊 入駐企業(yè)人數(shù)規(guī)模構(gòu)成 知名跨國(guó)企業(yè)、國(guó)內(nèi)大型國(guó)有、民營(yíng)企業(yè)，上市公司及世界 500強(qiáng)企業(yè) 高新國(guó)際商務(wù)中心 高檔寫(xiě)字樓案例 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專(zhuān)業(yè)的地產(chǎn)資料庫(kù) ！ 外墻 : 主樓優(yōu)質(zhì)外墻磚、裙樓為石材及玻璃幕墻 內(nèi)墻 : 混合沙漿抹灰面 電梯 : 6部 門(mén)窗 : 塑鋼中空玻璃窗 供電 : 市政雙回路 供水 : 市政水網(wǎng) 采暖 : 集中供暖 通訊 : 電話、有線、寬帶、衛(wèi)星電視接口 每層中庭 底商配套 老三屆世紀(jì)星大廈 中高檔寫(xiě)字樓案例 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專(zhuān)業(yè)的地產(chǎn)資料庫(kù) ！ 位置 永松路和二環(huán)交匯處 租金 60元 /㎡ 月 出租率 95% 停車(chē)位 296個(gè) 空調(diào) 分戶式中央空調(diào) 其他配置 6部芬蘭通力電梯， 1部蒂森克虜伯電梯，地下 1—3層車(chē)庫(kù)采用 2部意大利 GMV進(jìn)口汽車(chē)專(zhuān)用電梯；備用電源為奔馳發(fā)電機(jī)組 物業(yè)管理費(fèi) /月 ㎡ （含電梯、空調(diào)） 入駐企業(yè)行業(yè)類(lèi)型 目前入住企業(yè) 100余家，以中小企業(yè)為主，多數(shù)企業(yè)十到二十幾人辦公，其余為 4\50人左右 有兩家企業(yè)達(dá)百余人。 入駐企業(yè)人數(shù)規(guī)模構(gòu)成 知名跨國(guó)企業(yè)、國(guó)內(nèi)大型國(guó)有、民營(yíng)企業(yè)，上市公司及世界 500強(qiáng)企業(yè) 老三屆世紀(jì)星大廈 中高檔寫(xiě)字樓案例 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專(zhuān)業(yè)的地產(chǎn)資料庫(kù) ！ 40 位于西高新開(kāi)發(fā)區(qū)科技路和高新一路交匯處，由一棟 31層高級(jí)住宅，一棟 25層高級(jí)寫(xiě)字樓，配以相連的 4層裙樓組成。 它集寫(xiě)字間、酒店、商業(yè)和行政辦公多種功能為一體，是一座高品質(zhì)的綜合性商務(wù)樓。 海星城市廣場(chǎng) 占地面積： 建筑面積： 。 容積率 高層公寓： 230— 270平米，均價(jià) 5800元； 寫(xiě)字間： 63— 176平米，均價(jià) 5600元。 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 20221128 中高檔寫(xiě)字樓 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專(zhuān)業(yè)的地產(chǎn)資料庫(kù) ！ 41 位置 高新一路與科技路交匯處 面積 63— 176平方米 租金 A座 60元 /㎡ 月， B座 50元 /㎡ 月 出租率 85% 停車(chē)位 543個(gè) 空調(diào) 24小時(shí)中央空調(diào) 其他配置 德國(guó)蒂森克虜伯電梯；新風(fēng)機(jī)組控制系統(tǒng)；外墻：二層以下天然花崗巖，三層以上玻璃幕墻、亞光金屬面磚、亞光金屬板 物業(yè)管理費(fèi) /月 ㎡ （含電梯、空調(diào)） 入駐企業(yè)行業(yè)類(lèi)型 培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、外企、保險(xiǎn)、裝修、房地產(chǎn)、教育、酒店 入駐企業(yè)人數(shù)規(guī)模構(gòu)成 西安本地企業(yè)較多，公司規(guī)模都不大，人數(shù)大多在數(shù)十人 海星城市廣場(chǎng) 中高檔寫(xiě)字樓案例 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專(zhuān)業(yè)的地產(chǎn)資料庫(kù) ！ 42 旺座現(xiàn)代城 中檔寫(xiě)字樓 旺座現(xiàn)代城地處高新區(qū)唐延路，由豪盛地產(chǎn)傾力打造。是一組大型商務(wù)辦公綜合空間群落，由一座商務(wù)辦公酒店和七座辦公樓組成。 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專(zhuān)業(yè)的地產(chǎn)資料庫(kù) ！ 43 位置 唐延路 35號(hào)（西安海關(guān)南 800米） 面積 100250平米 租金 40—45元 /㎡ 月 出租率 75% 停車(chē)位 800個(gè) 空調(diào) 戶式中央空調(diào) 其他配置 永大日立電梯；交房精裝修；景觀面積：20220平米以上；游泳池：陽(yáng)光恒溫泳池 物業(yè)管理費(fèi) 2元 /月 ㎡ （含電梯）；空調(diào)（冬季 /月 ㎡ ） 入駐企業(yè)行業(yè)類(lèi)型 軟件、銀行、進(jìn)出口貿(mào)易、能源 入駐企業(yè)人數(shù)規(guī)模構(gòu)成 中小企業(yè)較多，主要以私營(yíng)企業(yè)為主，規(guī)模不大，大多數(shù)辦公人數(shù)在十人左右 旺座現(xiàn)代城 中檔寫(xiě)字樓 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專(zhuān)業(yè)的地產(chǎn)資料庫(kù) ！ 44 案例參考總結(jié) 參考項(xiàng)目 優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目可借鑒 高新國(guó)際商務(wù)中心 市場(chǎng)形象好，地段成熟，配置標(biāo)準(zhǔn)高），租金高，國(guó)有企業(yè)關(guān)系資源優(yōu)越。世界 500強(qiáng)企業(yè)、韓國(guó)領(lǐng)事館入住。 ?電梯、大堂、外立面帶來(lái)的形象檔次提成； ?配套服務(wù)完善，可借鑒。 老三屆大廈 運(yùn)營(yíng)管理較好；交通便捷，口碑好，入住率高，宣傳推廣力度較大，租金中上等。 ?低成本運(yùn)作，寫(xiě)字樓高品質(zhì)低價(jià)立面、住宅建安成本； ?在招商運(yùn)營(yíng)上要統(tǒng)一話管理宣傳， 旺座現(xiàn)代城 價(jià)格低，戶型劃分小，營(yíng)銷(xiāo)宣傳力度大，定位準(zhǔn)確，對(duì)中小企業(yè)的形象需求和辦公成本的平衡點(diǎn)尋找準(zhǔn)確，恒溫泳池、園林景觀先行為項(xiàng)目贏得很好的形象、口碑和熱捧。 ?低成本運(yùn)作，寫(xiě)字樓高品質(zhì)低價(jià)立面、住宅建安成本； ?配套設(shè)施的借鑒（泳池、園林景觀、商務(wù)休閑），增強(qiáng)寫(xiě)字樓的的功能，提升品質(zhì)； ?營(yíng)銷(xiāo)手法的借鑒。 ?客戶更為看重甲級(jí)寫(xiě)字樓外部形象及提升形象的配套（如泳池、園林）； ?建材、智能化等部分客戶不敏感可考慮適當(dāng)縮減建安成本。 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專(zhuān)業(yè)的地產(chǎn)資料庫(kù) ！ 案例參考總結(jié) 參考項(xiàng)目 劣勢(shì) 本項(xiàng)目可借鑒 高新國(guó)際商務(wù)中心 租售同時(shí)進(jìn)行，造成銷(xiāo)售率低，出租空置率周期較長(zhǎng)； 投入成本高，一些高投入配置功能無(wú)實(shí)用性，造成浪費(fèi)（如同聲傳譯國(guó)際接待廳）； 企業(yè)辦公綜合成本高，門(mén)檻較高。 ?減少會(huì)議室、國(guó)際接待廳等使用率較低的寫(xiě)字樓高端配置； 老三屆大廈 租售同時(shí)進(jìn)行，車(chē)位少，電梯擁擠，配套設(shè)施（員工餐廳）欠缺，硬件設(shè)施一般。 裝修成本需企業(yè)完全承擔(dān)，增加了門(mén)檻； ?加強(qiáng)車(chē)位及寫(xiě)字樓公共設(shè)施的配套的軟件和硬件。 ?可適當(dāng)裝修，如空調(diào)吊頂、墻體刷白、網(wǎng)絡(luò)接口處理等； 旺座現(xiàn)代城 電梯間等共同空間的建議處理、降低了項(xiàng)目定位品質(zhì)較低，無(wú)法吸引大企業(yè)； 設(shè)施配套一般，形象中規(guī)中矩。 后期租金水平增長(zhǎng)潛力小，面臨競(jìng)爭(zhēng)大。 ?提高電梯間的面積及公共形象，提成寫(xiě)字間品質(zhì)； ?國(guó)際接待廳、高檔會(huì)議室等不實(shí)用等功能配置可以減去，縮減成本； ?電梯、車(chē)位、大廳、電梯間等客戶關(guān)注配套應(yīng)著重提升； ?可考慮給予企業(yè)部分裝修支持，如吊頂、墻體刷白、網(wǎng)絡(luò)接口處理等。 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專(zhuān)業(yè)的地產(chǎn)資料庫(kù) ！ 100— 200平米左右為主體； ，發(fā)現(xiàn)： ? 客戶更為看重甲級(jí)寫(xiě)字樓外部形象及提升形象的配套（如泳池、園林）； ? 國(guó)際接待廳、高檔會(huì)議室等不實(shí)用等功能配置可以減去，縮減成本； ? 建材、智能化等部分客戶不敏感可考慮適當(dāng)縮減建安成本。 ? 電梯、車(chē)位、大廳、電梯間等客戶關(guān)注配套應(yīng)著重提升； ? 可考慮給予企業(yè)部分裝修支持，如吊頂、墻體刷白、網(wǎng)絡(luò)接口處理等； 案例借鑒綜合結(jié)論 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專(zhuān)業(yè)的地產(chǎn)資料庫(kù) ！ 47 五、市場(chǎng)給予本案的啟示 Part1 ｜ 市場(chǎng)篇 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專(zhuān)業(yè)的地產(chǎn)資料庫(kù) ！ 48 ?開(kāi)發(fā)體量建議： 高新寫(xiě)字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，去貨較慢，項(xiàng)目體量建議不宜過(guò)大。 ?戶型面積建議： 高新區(qū)入住企業(yè)多為小規(guī)模企業(yè)，對(duì)辦公面積需求較小，主要需求 200平米以下戶型； ?產(chǎn)品類(lèi)型建議： 傳統(tǒng)高檔寫(xiě)字樓成功難度大，性價(jià)比成為寫(xiě)字樓制勝的主要競(jìng)爭(zhēng)手段。 尋找易于成功的寫(xiě)字樓產(chǎn)品 市場(chǎng)啟示： 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專(zhuān)業(yè)的地產(chǎn)資料庫(kù) ！ 49 Part2 ｜項(xiàng)目分析 一、項(xiàng)目地塊分析 二、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專(zhuān)業(yè)的地產(chǎn)資料庫(kù) ！ 50 一、項(xiàng)目地塊分析 Part2 ｜ 項(xiàng)目地塊分析 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專(zhuān)業(yè)的地產(chǎn)資料庫(kù) ！ 項(xiàng)目地塊分析 ? 項(xiàng)目交通分析 ? 交通現(xiàn)狀 西安市主要路網(wǎng)示意 項(xiàng)目 繞城高速 (三環(huán) ) 二環(huán) 環(huán)城高速 (一環(huán) ) 道路走向 路名 路況 東西向 錦業(yè)一路 路況良好 ,交通順暢 繞城高速 (輔道 ) 交通順暢 ,車(chē)流量大 南北向 園中規(guī)劃路 路況良好 ,交通順暢 ? 項(xiàng)目交通分析 ? 地塊周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá) ,可達(dá)性強(qiáng) ? 區(qū)域尚未成熟 ,車(chē)流量少 ,現(xiàn)階段交通便捷 ? 緊靠繞城高速 ,與市中心聯(lián)系度高 ? 未來(lái)交通分析 ? 隨著區(qū)域成熟 , 未來(lái)區(qū)域與市中心聯(lián)系度增強(qiáng) ? 繞城高速車(chē)流量增大 ,對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生負(fù)面影響 項(xiàng)目周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)、交通便捷、但目前無(wú)直達(dá)公交。 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專(zhuān)業(yè)的地產(chǎn)資料庫(kù) ！ 管委會(huì)的入住及周邊大量正開(kāi)發(fā)或待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，昭示區(qū)域是未來(lái)的 發(fā)展熱點(diǎn) ，但同時(shí)表現(xiàn)了目前區(qū)域的 不成熟 。 一期 二期 項(xiàng)目位于高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)區(qū)域，未來(lái)潛力巨大。 本案 項(xiàng)目地塊分析 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專(zhuān)業(yè)的地產(chǎn)資料庫(kù) ！ 項(xiàng)目基本情況 粵漢國(guó)際 N S 旗遠(yuǎn)地產(chǎn)，綜合性用地目前未開(kāi)發(fā) 未開(kāi)發(fā) 寫(xiě)字樓 本案 高新 CBD 機(jī)場(chǎng)集團(tuán) 項(xiàng)目處于高新區(qū)新興的 CBD規(guī)劃區(qū)域，目前處于起步階段，成熟度低 ? 周邊主要可利用資源 ? 包含都市之門(mén)、匯鑫、粵漢、西港、東航、綠地等商務(wù)寫(xiě)字樓項(xiàng)目的集群效應(yīng) ? 都市之門(mén)商務(wù)餐廳、商業(yè)步行街、假日酒店、饕界、 SOHO同盟的購(gòu)物商場(chǎng)等便利的配套服務(wù) ? 高新區(qū)管委會(huì)及所有支撐服務(wù)體系 ? 金融服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、高新區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)總部、外商投資企業(yè) 等眾多潛在的客戶資源 ? 千人會(huì)堂、筆克會(huì)展中心 等商務(wù)配套服務(wù) 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專(zhuān)業(yè)的地產(chǎn)資料庫(kù) ！ 項(xiàng)目本體特征：資源配套 現(xiàn)有 未來(lái)陸續(xù)完工配套 企業(yè) 下頁(yè)付詳細(xì)目錄 會(huì)展 筆克會(huì)展中心 無(wú) 配套 商業(yè) 藝饕街、饕界 無(wú) 餐飲 饕界餐飲商業(yè) 無(wú) 酒店