【文章內容簡介】 產報告網 —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產資料庫 ！ 36 ?租售周期長，出租率高，銷售率低 ； ?銷售價格高，目標客群承受力有限是去貨 慢的根本原因 ； ?原裝進口電梯及設備，市場形象好，投入 成本高； ?整體項目體量大，后期項目承受較大的競爭 高新國際商務中心 高檔寫字樓案例 房地產報告網 —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產資料庫 ！ 位置 高新路與科技路交匯處 面積 1601464平方米 租金 85元 /㎡ 月 出租率 95% 停車位 420個 空調 24小時自助水源熱泵中央空調 其他配置 8部日本原裝三菱客梯，另有 1部為日本原裝三菱消防電梯；照明采用 ABB/Ibus系統(tǒng)；外墻：干掛花崗巖、鋁合金玻璃墓墻、中空 LOWE玻璃 物業(yè)管理費 /月 ㎡ （含電梯、空調） 入駐企業(yè)行業(yè)類型 銀行、軟件、電子、房地產、通訊 入駐企業(yè)人數(shù)規(guī)模構成 知名跨國企業(yè)、國內大型國有、民營企業(yè)，上市公司及世界 500強企業(yè) 高新國際商務中心 高檔寫字樓案例 房地產報告網 —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產資料庫 ！ 外墻 : 主樓優(yōu)質外墻磚、裙樓為石材及玻璃幕墻 內墻 : 混合沙漿抹灰面 電梯 : 6部 門窗 : 塑鋼中空玻璃窗 供電 : 市政雙回路 供水 : 市政水網 采暖 : 集中供暖 通訊 : 電話、有線、寬帶、衛(wèi)星電視接口 每層中庭 底商配套 老三屆世紀星大廈 中高檔寫字樓案例 房地產報告網 —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產資料庫 ！ 位置 永松路和二環(huán)交匯處 租金 60元 /㎡ 月 出租率 95% 停車位 296個 空調 分戶式中央空調 其他配置 6部芬蘭通力電梯， 1部蒂森克虜伯電梯，地下 1—3層車庫采用 2部意大利 GMV進口汽車專用電梯；備用電源為奔馳發(fā)電機組 物業(yè)管理費 /月 ㎡ （含電梯、空調） 入駐企業(yè)行業(yè)類型 目前入住企業(yè) 100余家，以中小企業(yè)為主，多數(shù)企業(yè)十到二十幾人辦公，其余為 4\50人左右 有兩家企業(yè)達百余人。 入駐企業(yè)人數(shù)規(guī)模構成 知名跨國企業(yè)、國內大型國有、民營企業(yè)，上市公司及世界 500強企業(yè) 老三屆世紀星大廈 中高檔寫字樓案例 房地產報告網 —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產資料庫 ！ 40 位于西高新開發(fā)區(qū)科技路和高新一路交匯處，由一棟 31層高級住宅，一棟 25層高級寫字樓，配以相連的 4層裙樓組成。 它集寫字間、酒店、商業(yè)和行政辦公多種功能為一體，是一座高品質的綜合性商務樓。 海星城市廣場 占地面積： 建筑面積： 。 容積率 高層公寓： 230— 270平米，均價 5800元； 寫字間： 63— 176平米，均價 5600元。 開盤時間： 20221128 中高檔寫字樓 房地產報告網 —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產資料庫 ！ 41 位置 高新一路與科技路交匯處 面積 63— 176平方米 租金 A座 60元 /㎡ 月， B座 50元 /㎡ 月 出租率 85% 停車位 543個 空調 24小時中央空調 其他配置 德國蒂森克虜伯電梯；新風機組控制系統(tǒng)；外墻：二層以下天然花崗巖，三層以上玻璃幕墻、亞光金屬面磚、亞光金屬板 物業(yè)管理費 /月 ㎡ （含電梯、空調） 入駐企業(yè)行業(yè)類型 培訓機構、外企、保險、裝修、房地產、教育、酒店 入駐企業(yè)人數(shù)規(guī)模構成 西安本地企業(yè)較多，公司規(guī)模都不大，人數(shù)大多在數(shù)十人 海星城市廣場 中高檔寫字樓案例 房地產報告網 —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產資料庫 ！ 42 旺座現(xiàn)代城 中檔寫字樓 旺座現(xiàn)代城地處高新區(qū)唐延路，由豪盛地產傾力打造。是一組大型商務辦公綜合空間群落，由一座商務辦公酒店和七座辦公樓組成。 房地產報告網 —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產資料庫 ！ 43 位置 唐延路 35號（西安海關南 800米） 面積 100250平米 租金 40—45元 /㎡ 月 出租率 75% 停車位 800個 空調 戶式中央空調 其他配置 永大日立電梯；交房精裝修；景觀面積：20220平米以上；游泳池：陽光恒溫泳池 物業(yè)管理費 2元 /月 ㎡ （含電梯）；空調（冬季 /月 ㎡ ） 入駐企業(yè)行業(yè)類型 軟件、銀行、進出口貿易、能源 入駐企業(yè)人數(shù)規(guī)模構成 中小企業(yè)較多，主要以私營企業(yè)為主，規(guī)模不大，大多數(shù)辦公人數(shù)在十人左右 旺座現(xiàn)代城 中檔寫字樓 房地產報告網 —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產資料庫 ！ 44 案例參考總結 參考項目 優(yōu)勢 本項目可借鑒 高新國際商務中心 市場形象好，地段成熟，配置標準高），租金高，國有企業(yè)關系資源優(yōu)越。世界 500強企業(yè)、韓國領事館入住。 ?電梯、大堂、外立面帶來的形象檔次提成； ?配套服務完善，可借鑒。 老三屆大廈 運營管理較好；交通便捷，口碑好，入住率高，宣傳推廣力度較大，租金中上等。 ?低成本運作，寫字樓高品質低價立面、住宅建安成本； ?在招商運營上要統(tǒng)一話管理宣傳， 旺座現(xiàn)代城 價格低，戶型劃分小，營銷宣傳力度大，定位準確，對中小企業(yè)的形象需求和辦公成本的平衡點尋找準確，恒溫泳池、園林景觀先行為項目贏得很好的形象、口碑和熱捧。 ?低成本運作，寫字樓高品質低價立面、住宅建安成本； ?配套設施的借鑒（泳池、園林景觀、商務休閑），增強寫字樓的的功能，提升品質； ?營銷手法的借鑒。 ?客戶更為看重甲級寫字樓外部形象及提升形象的配套（如泳池、園林）； ?建材、智能化等部分客戶不敏感可考慮適當縮減建安成本。 房地產報告網 —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產資料庫 ！ 案例參考總結 參考項目 劣勢 本項目可借鑒 高新國際商務中心 租售同時進行，造成銷售率低，出租空置率周期較長； 投入成本高，一些高投入配置功能無實用性，造成浪費（如同聲傳譯國際接待廳）； 企業(yè)辦公綜合成本高，門檻較高。 ?減少會議室、國際接待廳等使用率較低的寫字樓高端配置； 老三屆大廈 租售同時進行，車位少，電梯擁擠，配套設施（員工餐廳）欠缺，硬件設施一般。 裝修成本需企業(yè)完全承擔，增加了門檻； ?加強車位及寫字樓公共設施的配套的軟件和硬件。 ?可適當裝修，如空調吊頂、墻體刷白、網絡接口處理等； 旺座現(xiàn)代城 電梯間等共同空間的建議處理、降低了項目定位品質較低，無法吸引大企業(yè)； 設施配套一般，形象中規(guī)中矩。 后期租金水平增長潛力小，面臨競爭大。 ?提高電梯間的面積及公共形象，提成寫字間品質； ?國際接待廳、高檔會議室等不實用等功能配置可以減去，縮減成本； ?電梯、車位、大廳、電梯間等客戶關注配套應著重提升； ?可考慮給予企業(yè)部分裝修支持，如吊頂、墻體刷白、網絡接口處理等。 房地產報告網 —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產資料庫 ！ 100— 200平米左右為主體； ，發(fā)現(xiàn)： ? 客戶更為看重甲級寫字樓外部形象及提升形象的配套（如泳池、園林）； ? 國際接待廳、高檔會議室等不實用等功能配置可以減去，縮減成本； ? 建材、智能化等部分客戶不敏感可考慮適當縮減建安成本。 ? 電梯、車位、大廳、電梯間等客戶關注配套應著重提升； ? 可考慮給予企業(yè)部分裝修支持，如吊頂、墻體刷白、網絡接口處理等； 案例借鑒綜合結論 房地產報告網 —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產資料庫 ！ 47 五、市場給予本案的啟示 Part1 ｜ 市場篇 房地產報告網 —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產資料庫 ！ 48 ?開發(fā)體量建議： 高新寫字樓市場競爭激烈，去貨較慢，項目體量建議不宜過大。 ?戶型面積建議： 高新區(qū)入住企業(yè)多為小規(guī)模企業(yè)，對辦公面積需求較小，主要需求 200平米以下戶型； ?產品類型建議： 傳統(tǒng)高檔寫字樓成功難度大，性價比成為寫字樓制勝的主要競爭手段。 尋找易于成功的寫字樓產品 市場啟示： 房地產報告網 —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產資料庫 ！ 49 Part2 ｜項目分析 一、項目地塊分析 二、項目競爭項目情況 房地產報告網 —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產資料庫 ！ 50 一、項目地塊分析 Part2 ｜ 項目地塊分析 房地產報告網 —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產資料庫 ！ 項目地塊分析 ? 項目交通分析 ? 交通現(xiàn)狀 西安市主要路網示意 項目 繞城高速 (三環(huán) ) 二環(huán) 環(huán)城高速 (一環(huán) ) 道路走向 路名 路況 東西向 錦業(yè)一路 路況良好 ,交通順暢 繞城高速 (輔道 ) 交通順暢 ,車流量大 南北向 園中規(guī)劃路 路況良好 ,交通順暢 ? 項目交通分析 ? 地塊周邊路網發(fā)達 ,可達性強 ? 區(qū)域尚未成熟 ,車流量少 ,現(xiàn)階段交通便捷 ? 緊靠繞城高速 ,與市中心聯(lián)系度高 ? 未來交通分析 ? 隨著區(qū)域成熟 , 未來區(qū)域與市中心聯(lián)系度增強 ? 繞城高速車流量增大 ,對項目產生負面影響 項目周邊路網發(fā)達、交通便捷、但目前無直達公交。 房地產報告網 —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產資料庫 ！ 管委會的入住及周邊大量正開發(fā)或待開發(fā)項目，昭示區(qū)域是未來的 發(fā)展熱點 ，但同時表現(xiàn)了目前區(qū)域的 不成熟 。 一期 二期 項目位于高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)區(qū)域，未來潛力巨大。 本案 項目地塊分析 房地產報告網 —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產資料庫 ！ 項目基本情況 粵漢國際 N S 旗遠地產，綜合性用地目前未開發(fā) 未開發(fā) 寫字樓 本案 高新 CBD 機場集團 項目處于高新區(qū)新興的 CBD規(guī)劃區(qū)域，目前處于起步階段，成熟度低 ? 周邊主要可利用資源 ? 包含都市之門、匯鑫、粵漢、西港、東航、綠地等商務寫字樓項目的集群效應 ? 都市之門商務餐廳、商業(yè)步行街、假日酒店、饕界、 SOHO同盟的購物商場等便利的配套服務 ? 高新區(qū)管委會及所有支撐服務體系 ? 金融服務業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)、高新區(qū)主導產業(yè)的企業(yè)總部、外商投資企業(yè) 等眾多潛在的客戶資源 ? 千人會堂、筆克會展中心 等商務配套服務 房地產報告網 —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產資料庫 ！ 項目本體特征：資源配套 現(xiàn)有 未來陸續(xù)完工配套 企業(yè) 下頁付詳細目錄 會展 筆克會展中心 無 配套 商業(yè) 藝饕街、饕界 無 餐飲 饕界餐飲商業(yè) 無 酒店