【正文】 —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ ? 功能及配套具體設(shè)置使用面積 (供參考 ) 細(xì)項(xiàng) 內(nèi)容 面積 (m178。 按照主力戶型在 200平米左右分割，如果合理分割，公攤小于 30%； 層面積過大，容易導(dǎo)致走廊面積多，公攤過大。集成現(xiàn)代商務(wù)產(chǎn)業(yè)基地，與高新管委會僅一步之遙，成為中小型企業(yè)基地。 價格： 6800元 /平米 8折（ 5440元平米），精裝 面積： 100—— 1200平米 物業(yè)費(fèi)： /平米 總結(jié)： 純寫字樓物業(yè)； 緊鄰都市之門和奧林匹克公園，地段優(yōu)勢明顯； 目前銷售情況一般； 房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 59 區(qū)域競爭項(xiàng)目： 公寓型寫字間 —— 粵漢國際 項(xiàng)目位于高新區(qū)錦業(yè)路 38號綠地世紀(jì)城對面項(xiàng)目占地約 3萬平米，總建筑面積 9萬余平米 。 整個項(xiàng)目投資 33億元人民幣、占地，總面積達(dá) 36萬平方米，包含一棟西安高新行政辦公中心、三棟甲級寫字樓及千人大會堂、展廳等公共建筑空間。 尋找易于成功的寫字樓產(chǎn)品 市場啟示： 房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 49 Part2 ｜項(xiàng)目分析 一、項(xiàng)目地塊分析 二、項(xiàng)目競爭項(xiàng)目情況 房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 50 一、項(xiàng)目地塊分析 Part2 ｜ 項(xiàng)目地塊分析 房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 項(xiàng)目地塊分析 ? 項(xiàng)目交通分析 ? 交通現(xiàn)狀 西安市主要路網(wǎng)示意 項(xiàng)目 繞城高速 (三環(huán) ) 二環(huán) 環(huán)城高速 (一環(huán) ) 道路走向 路名 路況 東西向 錦業(yè)一路 路況良好 ,交通順暢 繞城高速 (輔道 ) 交通順暢 ,車流量大 南北向 園中規(guī)劃路 路況良好 ,交通順暢 ? 項(xiàng)目交通分析 ? 地塊周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá) ,可達(dá)性強(qiáng) ? 區(qū)域尚未成熟 ,車流量少 ,現(xiàn)階段交通便捷 ? 緊靠繞城高速 ,與市中心聯(lián)系度高 ? 未來交通分析 ? 隨著區(qū)域成熟 , 未來區(qū)域與市中心聯(lián)系度增強(qiáng) ? 繞城高速車流量增大 ,對項(xiàng)目產(chǎn)生負(fù)面影響 項(xiàng)目周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)、交通便捷、但目前無直達(dá)公交。 ?提高電梯間的面積及公共形象，提成寫字間品質(zhì)； ?國際接待廳、高檔會議室等不實(shí)用等功能配置可以減去，縮減成本； ?電梯、車位、大廳、電梯間等客戶關(guān)注配套應(yīng)著重提升； ?可考慮給予企業(yè)部分裝修支持，如吊頂、墻體刷白、網(wǎng)絡(luò)接口處理等。 ?減少會議室、國際接待廳等使用率較低的寫字樓高端配置； 老三屆大廈 租售同時進(jìn)行，車位少，電梯擁擠，配套設(shè)施（員工餐廳）欠缺，硬件設(shè)施一般。 ?低成本運(yùn)作，寫字樓高品質(zhì)低價立面、住宅建安成本； ?在招商運(yùn)營上要統(tǒng)一話管理宣傳， 旺座現(xiàn)代城 價格低，戶型劃分小，營銷宣傳力度大，定位準(zhǔn)確，對中小企業(yè)的形象需求和辦公成本的平衡點(diǎn)尋找準(zhǔn)確，恒溫泳池、園林景觀先行為項(xiàng)目贏得很好的形象、口碑和熱捧。㎡ ） 入駐企業(yè)行業(yè)類型 軟件、銀行、進(jìn)出口貿(mào)易、能源 入駐企業(yè)人數(shù)規(guī)模構(gòu)成 中小企業(yè)較多，主要以私營企業(yè)為主，規(guī)模不大，大多數(shù)辦公人數(shù)在十人左右 旺座現(xiàn)代城 中檔寫字樓 房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 44 案例參考總結(jié) 參考項(xiàng)目 優(yōu)勢 本項(xiàng)目可借鑒 高新國際商務(wù)中心 市場形象好，地段成熟，配置標(biāo)準(zhǔn)高），租金高，國有企業(yè)關(guān)系資源優(yōu)越。是一組大型商務(wù)辦公綜合空間群落，由一座商務(wù)辦公酒店和七座辦公樓組成。 開盤時間： 20221128 中高檔寫字樓 房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 41 位置 高新一路與科技路交匯處 面積 63— 176平方米 租金 A座 60元 /㎡ 入駐企業(yè)人數(shù)規(guī)模構(gòu)成 知名跨國企業(yè)、國內(nèi)大型國有、民營企業(yè)，上市公司及世界 500強(qiáng)企業(yè) 老三屆世紀(jì)星大廈 中高檔寫字樓案例 房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 40 位于西高新開發(fā)區(qū)科技路和高新一路交匯處，由一棟 31層高級住宅，一棟 25層高級寫字樓，配以相連的 4層裙樓組成。月 出租率 95% 停車位 420個 空調(diào) 24小時自助水源熱泵中央空調(diào) 其他配置 8部日本原裝三菱客梯，另有 1部為日本原裝三菱消防電梯；照明采用 ABB/Ibus系統(tǒng)；外墻：干掛花崗巖、鋁合金玻璃墓墻、中空 LOWE玻璃 物業(yè)管理費(fèi) /月 ?%寫字樓客群面積在 200平米以下 高新區(qū)寫字樓客群結(jié)構(gòu) 寫字樓客群主體為中小企業(yè)，主力租住面積較小。 公司全年收入17%21%24%16%14%6%0%1%1%100萬以下100200萬200500萬5001000萬10001500萬5000萬1億13億35億5億以上西 高 新 區(qū) 部 分入 駐 企 業(yè) 行 業(yè) 比 例 行 業(yè) 分 類 比例 一、新技術(shù)、新產(chǎn)品的研發(fā)、生產(chǎn)類公司 ％ 二 、房 地 產(chǎn) 類 ％ 三、 生 活 服 務(wù) 類 ％ 四、 流 通 行 業(yè) ％ 六、顧 問、服 務(wù) 類 ％ 七、工 業(yè) 類 ％ 八、農(nóng) 業(yè) ％ 九、其 他 類 ％ ?企業(yè)結(jié)構(gòu)導(dǎo)致大量企業(yè)購買寫字樓，會綜合考慮辦公形象和辦公成本，因此對面積的需求不會過大。月 主要位于高新區(qū)中心，硬件、配套、物業(yè)等水平較高，具備一定標(biāo)志型形象的綜合型寫字樓 40—60元 /㎡ 高新區(qū)寫字樓成交量近年來呈現(xiàn)震蕩走勢，成交比重也較小。項(xiàng)目周邊分布有永陽公園、木塔寺公園、奧林匹克公園、以及在建的 150畝 CBD中央公園，形成開闊潔凈的宜居環(huán)境。 高新路、科技路，分布高新比較早期的寫字間，此外近年新建成的綜合體寫字間，高新國際商務(wù)中心、海星城市廣場提升了高新區(qū)的整體商務(wù)形象 ； 唐延路， 05年后涌現(xiàn)了部分寫字間，成為高新區(qū)小商務(wù)辦公的集中區(qū)； 南二環(huán)西段沿線，也分布了一些高新區(qū)寫字間，其中 218米的西港國際大廈作為高新區(qū)最高的建筑物，成為高新區(qū)商務(wù)形象的代表作。 城東： 城東聚集了諸多軍工紡織企業(yè)、高等學(xué)府、批發(fā)市場，東關(guān)正街被人認(rèn)為是它的辦公集中區(qū)，所以有部分寫字樓集中在那里。城區(qū)內(nèi)的寫字樓市場的形成，與其傳統(tǒng)的商業(yè)氛圍、便捷的交通有著必然聯(lián)系。 西安市近年來寫字樓價格波動中上漲，而銷售金額自 07年以來持續(xù)下跌。 銷售面積均及均低于竣工面積，寫字樓市場有效需求不足。 資料來源：國家統(tǒng)計局網(wǎng)站 西安市2 0 0 3 2 0 0 8 年人均可支配收入變化趨勢02022400060008000100001202214000160002022 2022 2022 2022 2022 2022年份收入人均可支配收入城市 上海 北京 廣州 深圳 哈爾濱 武漢 西安 青島 人均可支配收入 25257 24725 25317 20227 16558 17000 15207 20464 資料來源：西安市統(tǒng)計局網(wǎng)站 圖表 我重點(diǎn)城市人均可支配收入比較 單位：萬元 房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 9 二、西安市寫字樓經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) Part1 ｜ 市場篇 房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 10 西安市經(jīng)濟(jì)支撐產(chǎn)業(yè) 資料來源：西安市統(tǒng)計年鑒 ? 二、三產(chǎn)業(yè)雙輪驅(qū)動的綜合型城市，五大產(chǎn)業(yè)支撐十分清晰； ? 五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)增加值已占全市生產(chǎn)總值的 50%左右； 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 現(xiàn)代裝備制造業(yè) 文化產(chǎn)業(yè) 旅游產(chǎn)業(yè) 主要在軟件園內(nèi)辦公，少量租賃或購買商品房 批地自建 主要批地自建，少量租賃或購買商品房 租賃或購買商品房 現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 基本在營業(yè)場館辦公 五 大 支 撐 產(chǎn) 業(yè) 辦公用房解決途徑 房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 西安市經(jīng)濟(jì)支撐產(chǎn)業(yè) ? 深圳 2022年第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)的比重分別為： %： %： % ? 西安 2022年第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)的比重分別為： %： %： % 西安第三產(chǎn)業(yè)在自身產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)里的比重與深圳相當(dāng)，但絕對產(chǎn)值仍然落后很多。 西安市經(jīng)濟(jì)環(huán)境 100621302875697219252635984286219002022400060008000100001202214000北京 上海 廣州 深圳 哈爾濱 武漢 青島 西安單位：億元2022 年西安與其他城市年 G D P 總值比較房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 8 西安市經(jīng)濟(jì)環(huán)境 西安城市居民人均可支配收入偏低，處于二線城市末流，遠(yuǎn)低于一線城市。 固定資產(chǎn)投資拉動房地產(chǎn)行業(yè)作用明顯 ，西安市 2022年全國 70城市中排名第 17位，城市環(huán)境的持續(xù)改善以及城市化進(jìn)程的加快促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展。房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 謹(jǐn)呈：研祥集團(tuán) 研祥西安高新區(qū)寫字樓 項(xiàng)目基礎(chǔ)研究及定位報告 房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 2 本案目錄 Part 1 ｜ 市場篇 Part 2 ｜ 項(xiàng)目地塊分析 part 3 ｜ 項(xiàng)目發(fā)展方向思考 part 4 ｜ 項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議 part 5 ｜ 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算 房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 3 Part1 ｜ 市場篇 一、西安市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) 二、西安市寫字樓經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) 三、西安市寫字樓市場分析 四、西安寫字樓現(xiàn)狀分析 五、市場給予本案的啟示 尋找易于成功的寫字樓產(chǎn)品 —— 、 、 ！房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 4 一、西安市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) Part1 ｜ 市場篇 房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 5 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 城市人口 GDP 人均可支配收入 固定資產(chǎn)投資 位次（位） 12 40 39 17 數(shù)值 837（萬人） 2190（億元） 15207（元） 1906（億元） 圖表 2022年西安與全國 70城市指標(biāo)比照 資料來源：西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心 龐大的人口總量所帶來旺盛的需求能力對于地產(chǎn)以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展行業(yè)來說影響積極，西安市的人口規(guī)模成為推動城市發(fā)展的主要推動力。 2022年西安市的人均可支配收入排名處于 39位。 房地產(chǎn)