【正文】 原因 : 從客戶需求看出客戶需求以 100—200平米左右為主體 。 ?戶型面積建議： 高新區(qū)入住企業(yè)多為小規(guī)模企業(yè)，對辦公面積需求較小，主要需求 200平米以下戶型； ?產(chǎn)品類型建議： 傳統(tǒng)高檔寫字樓成功難度大，性價比成為寫字樓制勝的主要競爭手段。㎡ （含電梯）；空調(diào)（冬季 /月 高新區(qū)寫字樓客戶特征小結(jié)： 高新區(qū)寫字樓客群結(jié)構(gòu) 房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 33 高新區(qū)寫字樓案例分析 房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 34 項目名稱 西港國際大廈 調(diào)查時間 20227 建筑類型 高層 總套數(shù) 43套 入市價格 8000 目前價格 8000 主力戶型 15601571 優(yōu)勢戶型 15601571 配套優(yōu)勢 交通便利 產(chǎn)品定位 西安新世紀(jì)之初的標(biāo)志性建筑，西安高端商務(wù)的典型代表 周邊配套 金融：中國建設(shè)銀行、中國工商銀行、上海浦發(fā)銀行、國家開發(fā)銀行、西安商業(yè)銀行等 酒店：志誠麗柏酒店、志誠商務(wù)酒店、香格里拉大酒店、戴斯大酒店等 大學(xué)：西北大學(xué)、電子科技大學(xué)、西北工業(yè)大學(xué)等 商業(yè)：世紀(jì)金花、金鷹百貨、易初蓮花、愛家購物、國美電器、正泰家具等 公園：豐慶公園、新紀(jì)元公園、唐城墻遺址公園等 其他：新紀(jì)元俱樂部、長安俱樂部、大香港鮑翅酒樓、阿林鮑魚、機場物流中心等 西港國際大廈 高檔寫字樓案例 房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 35 豪華大堂 外立面 公共走廊 總建 筑面積 建筑層數(shù) 標(biāo)準(zhǔn) 層面積 標(biāo)準(zhǔn) 層高度 大堂 高度 建筑 總高度 樓體 高度 停車位 廣場 面積 70303㎡ 50層 約 1600㎡ 218米 185米 452個 約 15000㎡ 地上 48層 地下 2層 接待廳 房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 36 ?租售周期長，出租率高，銷售率低 ； ?銷售價格高，目標(biāo)客群承受力有限是去貨 慢的根本原因 ； ?原裝進口電梯及設(shè)備，市場形象好，投入 成本高； ?整體項目體量大，后期項目承受較大的競爭 高新國際商務(wù)中心 高檔寫字樓案例 房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 位置 高新路與科技路交匯處 面積 1601464平方米 租金 85元 /㎡ 秦唐 12棟 企業(yè)一號公園 高新區(qū)寫字樓分類 房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 25 高新區(qū)產(chǎn)品形態(tài)多元化 產(chǎn)品類型 產(chǎn)品特點 集中區(qū)域 代表項目 商住樓 ，宜商宜住 ； 200平米以下； ，住宅物業(yè)費水平， /平米以下； ， 20元 /平米左右； 分布較散 凱麗大廈 電子城 BC軟件公寓； 軟件園內(nèi)寫字間 ； ，在 15—— 25元 /平米； ， 1元 /平米左右； 主要集中在電子城軟件園、高新二路軟件孵化園、電子工業(yè)園等 電子城軟件園； 軟件孵化園； 高新區(qū)寫字樓分類 房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 26 高新區(qū)寫字樓成交情況 高新區(qū)寫字樓銷售狀況分析 寫字樓 06年市場成交萎縮，07年受到整個房地產(chǎn)市場的大漲的影響，以及與住宅價格倒掛的出現(xiàn)，投資購買者增多，致使成交量得到進一步提升， 08年遭遇經(jīng)濟危機，成交量有所下滑。 房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 16 城內(nèi)： 鐘樓、和平路、西大街 西高新： 高新路、科技路、唐延路、南二環(huán)西段 城北： 未央大道 城南、城東、城西 ： 除南二環(huán)沿線外， 其它分布較為零散 西高新和 南二環(huán)版塊 城北版塊 城內(nèi)版塊 西安寫字樓區(qū)域分布及區(qū)域特點 房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 17 城內(nèi)： 目前城區(qū)內(nèi)已形成三個集中的寫字樓街區(qū)： ? 鐘樓附近，由中大國際、中貿(mào)國際、時代廣場、金鐘大廈、中天國際大廈、新城國際、皇城國際大廈等構(gòu)成； ? 和平路，由金鑫國際大廈、盛唐國際、佳騰大廈、和平銀座、都市創(chuàng)展中心等組成； ? 西大街，已完成拓寬改造的西大街已被寫字樓開發(fā)商看好，宏府廣場、都府大廈是其中的先行者。 房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 7 ? 西安的經(jīng)濟總量 ? 僅為北京的五分之一 ? 深圳的三分之一 西安市總體經(jīng)濟水平 與其它省會城市相比處于落后水平。 西安市經(jīng)濟環(huán)境 100621302875697219252635984286219002022400060008000100001202214000北京 上海 廣州 深圳 哈爾濱 武漢 青島 西安單位：億元2022 年西安與其他城市年 G D P 總值比較房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 8 西安市經(jīng)濟環(huán)境 西安城市居民人均可支配收入偏低，處于二線城市末流，遠(yuǎn)低于一線城市。城區(qū)內(nèi)的寫字樓市場的形成，與其傳統(tǒng)的商業(yè)氛圍、便捷的交通有著必然聯(lián)系。 高新區(qū)寫字樓成交量近年來呈現(xiàn)震蕩走勢，成交比重也較小。月 出租率 95% 停車位 420個 空調(diào) 24小時自助水源熱泵中央空調(diào) 其他配置 8部日本原裝三菱客梯，另有 1部為日本原裝三菱消防電梯；照明采用 ABB/Ibus系統(tǒng)；外墻：干掛花崗巖、鋁合金玻璃墓墻、中空 LOWE玻璃 物業(yè)管理費 /月 ㎡ ） 入駐企業(yè)行業(yè)類型 軟件、銀行、進出口貿(mào)易、能源 入駐企業(yè)人數(shù)規(guī)模構(gòu)成 中小企業(yè)較多，主要以私營企業(yè)為主，規(guī)模不大，大多數(shù)辦公人數(shù)在十人左右 旺座現(xiàn)代城 中檔寫字樓 房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 44 案例參考總結(jié) 參考項目 優(yōu)勢 本項目可借鑒 高新國際商務(wù)中心 市場形象好，地段成熟，配置標(biāo)準(zhǔn)高），租金高，國有企業(yè)關(guān)系資源優(yōu)越。 尋找易于成功的寫字樓產(chǎn)品 市場啟示： 房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 49 Part2 ｜項目分析 一、項目地塊分析 二、項目競爭項目情況 房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 50 一、項目地塊分析 Part2 ｜ 項目地塊分析 房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 項目地塊分析 ? 項目交通分析 ? 交通現(xiàn)狀 西安市主要路網(wǎng)示意 項目 繞城高速 (三環(huán) ) 二環(huán) 環(huán)城高速 (一環(huán) ) 道路走向 路名 路況 東西向 錦業(yè)一路 路況良好 ,交通順暢 繞城高速 (輔道 ) 交通順暢 ,車流量大 南北向 園中規(guī)劃路 路況良好 ,交通順暢 ? 項目交通分析 ? 地塊周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá) ,可達(dá)性強 ? 區(qū)域尚未成熟 ,車流量少 ,現(xiàn)階段交通便捷 ? 緊靠繞城高速 ,與市中心聯(lián)系度高 ? 未來交通分析 ? 隨著區(qū)域成熟 , 未來區(qū)域與市中心聯(lián)系度增強 ? 繞城高速車流量增大 ,對項目產(chǎn)生負(fù)面影響 項目周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)、交通便捷、但目前無直達(dá)公交。 按照主力戶型在 200平米左右分割，如果合理分割，公攤小于 30%； 層面積過大，容易導(dǎo)致走廊面積多，公攤過大。 項目開發(fā)體量建議： 房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ Part4 ｜項目物業(yè)發(fā)展建議 房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 本案發(fā)展建議一： 本案寫字樓單層平面做到 1200— 1500平米，較為適中。 ? 電梯、車位、大廳、電梯間等客戶關(guān)注配套應(yīng)著重提升； ? 可考慮給予企業(yè)部分裝修支持，如吊頂、墻體刷白、網(wǎng)絡(luò)接口處理等； 案例借鑒綜合結(jié)論 房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 47 五、市場給予本案的啟示 Part1 ｜ 市場篇 房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 48 ?開發(fā)體量建議： 高新寫字樓市場競爭激烈，去貨較慢，項目體量建議不宜過大。月 出租率 75% 停車位 800個 空調(diào) 戶式中央空調(diào) 其他配置 永大日立電梯；交房精裝修；景觀面積：20220平米以上；游泳池：陽光恒溫泳池 物業(yè)管理費 2元 /月 ? 除看中高新區(qū)的區(qū)域優(yōu)勢外，較低的辦公成本及較高的性價比是選擇寫字樓的主要因素； ? 客戶普遍渴望選擇形象專業(yè)的寫字樓辦公，以體現(xiàn)公司的實力、形象。 房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 24 高新區(qū)寫字樓產(chǎn)品形態(tài)多元化 產(chǎn)品類型 產(chǎn)品特點 集中區(qū)域 代表項目 綜合寫字樓 ，大多采用玻璃幕墻； ，間隔比較大； 、智能化配套完善； ，一般 1019元 /平米 集中分布在高新路、科技路、南二環(huán)成熟商務(wù)路段； 高新國際 西港國際 公寓寫字樓 ，宜商宜住 200平米下 ，一般 /平米 主要集中在高新路、唐延路； 凱創(chuàng)國際 獨棟寫字樓 ，高 50%綠化率； ，室內(nèi)設(shè)置游戲室、會議室、休息室，無電梯，不超過 3層。 西安市0 6 0 9 年分季度寫字樓物業(yè)開發(fā)情況020220400006000080000100000120220140000 季度平方米施工面積 竣工面積 新開工面積?西安寫字樓竣工面積在 2022年以前持續(xù)增長， 04年出現(xiàn)大幅度的下滑， 05年恢復(fù)供給量， 2022年 — 2022年始終保持較大的供應(yīng)量，竣工面積保持在 。 固定資產(chǎn)投資近五年來以年均 30%以上的速度高速增長。 ?人均可支配收入直接影響著城市房地產(chǎn)市場的需求，也是城市居民購買力的重要衡量指標(biāo)。 西安寫字樓區(qū)域分布及區(qū)域特點 房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 18 城南： 寫字樓集中分布在長安路沿線、小寨商圈、南二環(huán)沿線、 ? 南二環(huán)，世紀(jì)星大廈、高科廣場、亞美偉博廣場、華融國際大廈、光豐大廈、熠源國際、西港國際大廈等項目已成為南二環(huán)商業(yè)地產(chǎn)的代表，這里既有東方文化的深厚底蘊，又有高科技技術(shù)含量的建筑，更與蓬勃發(fā)展的西安新城融為一體，形成新西安最重要的經(jīng)濟商圈之一。