【正文】 房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 謹呈：研祥集團 研祥西安高新區(qū)寫字樓 項目基礎研究及定位報告 房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 2 本案目錄 Part 1 ｜ 市場篇 Part 2 ｜ 項目地塊分析 part 3 ｜ 項目發(fā)展方向思考 part 4 ｜ 項目物業(yè)發(fā)展建議 part 5 ｜ 項目經(jīng)濟測算 房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 3 Part1 ｜ 市場篇 一、西安市經(jīng)濟基礎 二、西安市寫字樓經(jīng)濟基礎 三、西安市寫字樓市場分析 四、西安寫字樓現(xiàn)狀分析 五、市場給予本案的啟示 尋找易于成功的寫字樓產(chǎn)品 —— 、 、 ！房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 4 一、西安市經(jīng)濟基礎 Part1 ｜ 市場篇 房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 5 宏觀經(jīng)濟環(huán)境 城市人口 GDP 人均可支配收入 固定資產(chǎn)投資 位次（位） 12 40 39 17 數(shù)值 837（萬人） 2190（億元） 15207（元） 1906（億元） 圖表 2022年西安與全國 70城市指標比照 資料來源：西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心 龐大的人口總量所帶來旺盛的需求能力對于地產(chǎn)以及經(jīng)濟發(fā)展行業(yè)來說影響積極，西安市的人口規(guī)模成為推動城市發(fā)展的主要推動力。 GDP反映出區(qū)域的經(jīng)濟表現(xiàn)和財力情況，西安市07年在 70城市GDP總量排名中處于 28位，經(jīng)濟發(fā)展相對于沿海及各一線城市相對滯后 。 人均可支配收入是衡量居民消費力的主要指標，常被用來衡量生活水平的變化情況。 2022年西安市的人均可支配收入排名處于 39位。 固定資產(chǎn)投資拉動房地產(chǎn)行業(yè)作用明顯 ，西安市 2022年全國 70城市中排名第 17位，城市環(huán)境的持續(xù)改善以及城市化進程的加快促進房地產(chǎn)發(fā)展。 房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 6 西安市經(jīng)濟環(huán)境 西部大開發(fā)的橋頭堡 承東啟西、東聯(lián)西進 關(guān)中城市群的核心 資料來源：西安市統(tǒng)計年鑒 進入 21世紀以后， GDP連續(xù)保持著超過 13％的高增長率 。 固定資產(chǎn)投資近五年來以年均 30%以上的速度高速增長。 房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 7 ? 西安的經(jīng)濟總量 ? 僅為北京的五分之一 ? 深圳的三分之一 西安市總體經(jīng)濟水平 與其它省會城市相比處于落后水平。 西安市經(jīng)濟環(huán)境 100621302875697219252635984286219002022400060008000100001202214000北京 上海 廣州 深圳 哈爾濱 武漢 青島 西安單位：億元2022 年西安與其他城市年 G D P 總值比較房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 8 西安市經(jīng)濟環(huán)境 西安城市居民人均可支配收入偏低，處于二線城市末流，遠低于一線城市。 ?人均可支配收入直接影響著城市房地產(chǎn)市場的需求，也是城市居民購買力的重要衡量指標。 ?西安市人均可支配收入處于二線城市中較末位置，遠低于一線城市。 ?西安市近年來人均可支配收入增長速度較高，盡管收入水平絕對值偏低，但增速較快，反映出市場上升空間較大。 資料來源：國家統(tǒng)計局網(wǎng)站 西安市2 0 0 3 2 0 0 8 年人均可支配收入變化趨勢02022400060008000100001202214000160002022 2022 2022 2022 2022 2022年份收入人均可支配收入城市 上海 北京 廣州 深圳 哈爾濱 武漢 西安 青島 人均可支配收入 25257 24725 25317 20227 16558 17000 15207 20464 資料來源：西安市統(tǒng)計局網(wǎng)站 圖表 我重點城市人均可支配收入比較 單位：萬元 房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 9 二、西安市寫字樓經(jīng)濟基礎 Part1 ｜ 市場篇 房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 10 西安市經(jīng)濟支撐產(chǎn)業(yè) 資料來源：西安市統(tǒng)計年鑒 ? 二、三產(chǎn)業(yè)雙輪驅(qū)動的綜合型城市，五大產(chǎn)業(yè)支撐十分清晰； ? 五大主導產(chǎn)業(yè)增加值已占全市生產(chǎn)總值的 50%左右； 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 現(xiàn)代裝備制造業(yè) 文化產(chǎn)業(yè) 旅游產(chǎn)業(yè) 主要在軟件園內(nèi)辦公，少量租賃或購買商品房 批地自建 主要批地自建，少量租賃或購買商品房 租賃或購買商品房 現(xiàn)代服務業(yè) 基本在營業(yè)場館辦公 五 大 支 撐 產(chǎn) 業(yè) 辦公用房解決途徑 房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 西安市經(jīng)濟支撐產(chǎn)業(yè) ? 深圳 2022年第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)的比重分別為： %： %： % ? 西安 2022年第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)的比重分別為： %： %： % 西安第三產(chǎn)業(yè)在自身產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)里的比重與深圳相當，但絕對產(chǎn)值仍然落后很多。 房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 12 三、西安市寫字樓市場分析 ? 西安寫字樓銷售狀況分析 ? 區(qū)域分布及區(qū)域特點 ? 西安市寫字樓分類 Part1 ｜ 市場篇 房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 13 西安寫字樓竣工量、銷售量分析 西安寫字樓銷售狀況分析 0100002022030000400005000060000700008000090000 銷售面積季度西安市 07 09 年分季度寫字樓銷售面積?西安 0008年寫字樓銷售面積波動劇烈， 0508年銷售面積圍繞在23萬平方米左右波動。 ?從竣工面積和銷售面積的關(guān)系來看， 0207年銷售面積均小于竣工面積，顯示出寫字樓有效需求不足。 ?09年同期相比 08年銷量又有所減少。 銷售面積均及均低于竣工面積，寫字樓市場有效需求不足。 房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 14 西安寫字樓價格走勢 西安寫字樓銷售狀況分析 ?西安市寫字樓價格自 00年以來，在波動找那個不斷上漲， 0104年保持平穩(wěn)，價格在 4800元 /平方米左右。 0608年至今，價格大幅上漲， 08年上半年至今，價格較為穩(wěn)定，保持在 5000元 /平方米左右。 ?西安市寫字樓銷售金額自 07年四季度以來，持續(xù)下跌，顯示出寫字樓市場的消化能力有限。 西安市近年來寫字樓價格波動中上漲，而銷售金額自 07年以來持續(xù)下跌。 西安市0 7 0 9 年份季度寫字樓銷售金額05000100001500020220250003000035000400004500050000 季度銷售金額西安市0 9 年分月寫字樓銷售價格53286625565501000202230004000500060007000 月份銷售價格房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 15 西安寫字樓銷售狀況分析 西安寫字樓空置情況 經(jīng)過多年余量累計， 08年西安寫字樓空置面積超過 50萬。 西安市0 6 0 9 年分季度寫字樓物業(yè)開發(fā)情況020220400006000080000100000120220140000 季度平方米施工面積 竣工面積 新開工面積?西安寫字樓竣工面積在 2022年以前持續(xù)增長， 04年出現(xiàn)大幅度的下滑， 05年恢復供給量， 2022年 — 2022年始終保持較大的供應量，竣工面積保持在 。 房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 16 城內(nèi)： 鐘樓、和平路、西大街 西高新： 高新路、科技路、唐延路、南二環(huán)西段 城北： 未央大道 城南、城東、城西 ： 除南二環(huán)沿線外， 其它分布較為零散 西高新和 南二環(huán)版塊 城北版塊 城內(nèi)版塊 西安寫字樓區(qū)域分布及區(qū)域特點 房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 17 城內(nèi)： 目前城區(qū)內(nèi)已形成三個集中的寫字樓街區(qū)： ? 鐘樓附近，由中大國際、中貿(mào)國際、時代廣場、金鐘大廈、中天國際大廈、新城國際、皇城國際大廈等構(gòu)成； ? 和平路，由金鑫國際大廈、盛唐國際、佳騰大廈、和平銀座、都市創(chuàng)展中心等組成； ? 西大街，已完成拓寬改造的西大街已被寫字樓開發(fā)商看好，宏府廣場、都府大廈是其中的先行者。城區(qū)內(nèi)的寫字樓市場的形成，與其傳統(tǒng)的商業(yè)氛圍、便捷的交通有著必然聯(lián)系。 西安寫字樓區(qū)域分布及區(qū)域特點 房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 18 城南： 寫字樓集中分布在長安路沿線、小寨商圈、南二環(huán)沿線、 ? 南二環(huán)，世紀星大廈、高科廣場、亞美偉博廣場、華融國際大廈、光豐大廈、熠源國際、西港國際大廈等項目已成為南二環(huán)商業(yè)地產(chǎn)的代表，這里既有東方文化的深厚底蘊，又有高科技技術(shù)含量的建筑，更與蓬勃發(fā)展的西安新城融為一體，形成新西安最重要的經(jīng)濟商圈之一。 ? 小寨商務圈，作為商圈那里已經(jīng)足夠成熟度，然而那里卻集中著大量的對寫字樓不感興趣的個體經(jīng)營者。 西安寫字樓區(qū)域分布及區(qū)域特點 房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 19 城北： 目前城北的寫字樓項目的主要分布在未央大道沿線，有天乙大廈、航天新都，第五國際、凱鑫國際大廈、經(jīng)發(fā)國際大廈等。 城東： 城東聚集了諸多軍工紡織企業(yè)、高等學府、批發(fā)市場，東關(guān)正街被人認為是它的辦公集中區(qū)，所以有部分寫字樓集中在那里。 城西： 城西作為前蘇聯(lián)援建的西安電工產(chǎn)業(yè)重鎮(zhèn)，眾多的機電、化工、醫(yī)藥等企業(yè)都落戶在這里。盡管城西在逐漸改變自己原有的面貌，但是作為大中型企業(yè)還是不愿意選擇此區(qū)域作為商務辦公地點。 西安寫字樓區(qū)域分布及區(qū)域特點 房地產(chǎn)報告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 20 高新區(qū)： 目前西高新的寫字樓主要分布在高新路、科技路、唐延路、南二環(huán)西段沿線。 高新路、科技路，分布高新比較早期的寫字間，此外近年新建成的綜合體寫字間，高新國際商務中心、海星城市廣場提升了高新區(qū)的整體商務形象 ； 唐延路， 05年后涌現(xiàn)了部分寫字間，成為高新區(qū)小商務辦公的集中區(qū)； 南二環(huán)西段沿線，也分布了一