【正文】 南北向 園中規(guī)劃路 路況良好 ,交通順暢 ? 項(xiàng)目交通分析 ? 地塊周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá) ,可達(dá)性強(qiáng) ? 區(qū)域尚未成熟 ,車流量少 ,現(xiàn)階段交通便捷 ? 緊靠繞城高速 ,與市中心聯(lián)系度高 ? 未來交通分析 ? 隨著區(qū)域成熟 , 未來區(qū)域與市中心聯(lián)系度增強(qiáng) ? 繞城高速車流量增大 ,對項(xiàng)目產(chǎn)生負(fù)面影響 項(xiàng)目周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)、交通便捷、但目前無直達(dá)公交。 ?減少會議室、國際接待廳等使用率較低的寫字樓高端配置； 老三屆大廈 租售同時(shí)進(jìn)行，車位少，電梯擁擠，配套設(shè)施（員工餐廳）欠缺，硬件設(shè)施一般。㎡ ） 入駐企業(yè)行業(yè)類型 軟件、銀行、進(jìn)出口貿(mào)易、能源 入駐企業(yè)人數(shù)規(guī)模構(gòu)成 中小企業(yè)較多，主要以私營企業(yè)為主，規(guī)模不大，大多數(shù)辦公人數(shù)在十人左右 旺座現(xiàn)代城 中檔寫字樓 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 44 案例參考總結(jié) 參考項(xiàng)目 優(yōu)勢 本項(xiàng)目可借鑒 高新國際商務(wù)中心 市場形象好，地段成熟，配置標(biāo)準(zhǔn)高），租金高，國有企業(yè)關(guān)系資源優(yōu)越。 開盤時(shí)間： 20221128 中高檔寫字樓 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 41 位置 高新一路與科技路交匯處 面積 63— 176平方米 租金 A座 60元 /㎡ 月 出租率 95% 停車位 420個 空調(diào) 24小時(shí)自助水源熱泵中央空調(diào) 其他配置 8部日本原裝三菱客梯，另有 1部為日本原裝三菱消防電梯；照明采用 ABB/Ibus系統(tǒng)；外墻：干掛花崗巖、鋁合金玻璃墓墻、中空 LOWE玻璃 物業(yè)管理費(fèi) /月 公司全年收入17%21%24%16%14%6%0%1%1%100萬以下100200萬200500萬5001000萬10001500萬5000萬1億13億35億5億以上西 高 新 區(qū) 部 分入 駐 企 業(yè) 行 業(yè) 比 例 行 業(yè) 分 類 比例 一、新技術(shù)、新產(chǎn)品的研發(fā)、生產(chǎn)類公司 ％ 二 、房 地 產(chǎn) 類 ％ 三、 生 活 服 務(wù) 類 ％ 四、 流 通 行 業(yè) ％ 六、顧 問、服 務(wù) 類 ％ 七、工 業(yè) 類 ％ 八、農(nóng) 業(yè) ％ 九、其 他 類 ％ ?企業(yè)結(jié)構(gòu)導(dǎo)致大量企業(yè)購買寫字樓，會綜合考慮辦公形象和辦公成本，因此對面積的需求不會過大。 高新區(qū)寫字樓成交量近年來呈現(xiàn)震蕩走勢，成交比重也較小。 高新路、科技路，分布高新比較早期的寫字間，此外近年新建成的綜合體寫字間，高新國際商務(wù)中心、海星城市廣場提升了高新區(qū)的整體商務(wù)形象 ； 唐延路， 05年后涌現(xiàn)了部分寫字間，成為高新區(qū)小商務(wù)辦公的集中區(qū)； 南二環(huán)西段沿線，也分布了一些高新區(qū)寫字間，其中 218米的西港國際大廈作為高新區(qū)最高的建筑物，成為高新區(qū)商務(wù)形象的代表作。城區(qū)內(nèi)的寫字樓市場的形成，與其傳統(tǒng)的商業(yè)氛圍、便捷的交通有著必然聯(lián)系。 銷售面積均及均低于竣工面積，寫字樓市場有效需求不足。 西安市經(jīng)濟(jì)環(huán)境 100621302875697219252635984286219002022400060008000100001202214000北京 上海 廣州 深圳 哈爾濱 武漢 青島 西安單位：億元2022 年西安與其他城市年 G D P 總值比較房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 8 西安市經(jīng)濟(jì)環(huán)境 西安城市居民人均可支配收入偏低，處于二線城市末流，遠(yuǎn)低于一線城市。房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 謹(jǐn)呈：研祥集團(tuán) 研祥西安高新區(qū)寫字樓 項(xiàng)目基礎(chǔ)研究及定位報(bào)告 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 2 本案目錄 Part 1 ｜ 市場篇 Part 2 ｜ 項(xiàng)目地塊分析 part 3 ｜ 項(xiàng)目發(fā)展方向思考 part 4 ｜ 項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議 part 5 ｜ 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 3 Part1 ｜ 市場篇 一、西安市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) 二、西安市寫字樓經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) 三、西安市寫字樓市場分析 四、西安寫字樓現(xiàn)狀分析 五、市場給予本案的啟示 尋找易于成功的寫字樓產(chǎn)品 —— 、 、 ！房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 4 一、西安市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) Part1 ｜ 市場篇 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 5 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 城市人口 GDP 人均可支配收入 固定資產(chǎn)投資 位次（位） 12 40 39 17 數(shù)值 837（萬人） 2190（億元） 15207（元） 1906（億元） 圖表 2022年西安與全國 70城市指標(biāo)比照 資料來源：西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心 龐大的人口總量所帶來旺盛的需求能力對于地產(chǎn)以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展行業(yè)來說影響積極，西安市的人口規(guī)模成為推動城市發(fā)展的主要推動力。 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 7 ? 西安的經(jīng)濟(jì)總量 ? 僅為北京的五分之一 ? 深圳的三分之一 西安市總體經(jīng)濟(jì)水平 與其它省會城市相比處于落后水平。 ?09年同期相比 08年銷量又有所減少。 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 16 城內(nèi)： 鐘樓、和平路、西大街 西高新： 高新路、科技路、唐延路、南二環(huán)西段 城北： 未央大道 城南、城東、城西 ： 除南二環(huán)沿線外， 其它分布較為零散 西高新和 南二環(huán)版塊 城北版塊 城內(nèi)版塊 西安寫字樓區(qū)域分布及區(qū)域特點(diǎn) 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 17 城內(nèi)： 目前城區(qū)內(nèi)已形成三個集中的寫字樓街區(qū)： ? 鐘樓附近，由中大國際、中貿(mào)國際、時(shí)代廣場、金鐘大廈、中天國際大廈、新城國際、皇城國際大廈等構(gòu)成； ? 和平路，由金鑫國際大廈、盛唐國際、佳騰大廈、和平銀座、都市創(chuàng)展中心等組成； ? 西大街，已完成拓寬改造的西大街已被寫字樓開發(fā)商看好，宏府廣場、都府大廈是其中的先行者。 西安寫字樓區(qū)域分布及區(qū)域特點(diǎn) 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 20 高新區(qū)： 目前西高新的寫字樓主要分布在高新路、科技路、唐延路、南二環(huán)西段沿線。 秦唐 12棟 企業(yè)一號公園 高新區(qū)寫字樓分類 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 25 高新區(qū)產(chǎn)品形態(tài)多元化 產(chǎn)品類型 產(chǎn)品特點(diǎn) 集中區(qū)域 代表項(xiàng)目 商住樓 ，宜商宜住 ； 200平米以下； ，住宅物業(yè)費(fèi)水平， /平米以下； ， 20元 /平米左右； 分布較散 凱麗大廈 電子城 BC軟件公寓； 軟件園內(nèi)寫字間 ； ，在 15—— 25元 /平米； ， 1元 /平米左右； 主要集中在電子城軟件園、高新二路軟件孵化園、電子工業(yè)園等 電子城軟件園； 軟件孵化園； 高新區(qū)寫字樓分類 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 26 高新區(qū)寫字樓成交情況 高新區(qū)寫字樓銷售狀況分析 寫字樓 06年市場成交萎縮，07年受到整個房地產(chǎn)市場的大漲的影響，以及與住宅價(jià)格倒掛的出現(xiàn)，投資購買者增多，致使成交量得到進(jìn)一步提升， 08年遭遇經(jīng)濟(jì)危機(jī)，成交量有所下滑。 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 29 寫字樓客群主體為中小企業(yè)，購買及承租能力低。 高新區(qū)寫字樓客戶特征小結(jié)： 高新區(qū)寫字樓客群結(jié)構(gòu) 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 33 高新區(qū)寫字樓案例分析 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 34 項(xiàng)目名稱 西港國際大廈 調(diào)查時(shí)間 20227 建筑類型 高層 總套數(shù) 43套 入市價(jià)格 8000 目前價(jià)格 8000 主力戶型 15601571 優(yōu)勢戶型 15601571 配套優(yōu)勢 交通便利 產(chǎn)品定位 西安新世紀(jì)之初的標(biāo)志性建筑，西安高端商務(wù)的典型代表 周邊配套 金融：中國建設(shè)銀行、中國工商銀行、上海浦發(fā)銀行、國家開發(fā)銀行、西安商業(yè)銀行等 酒店：志誠麗柏酒店、志誠商務(wù)酒店、香格里拉大酒店、戴斯大酒店等 大學(xué)：西北大學(xué)、電子科技大學(xué)、西北工業(yè)大學(xué)等 商業(yè)：世紀(jì)金花、金鷹百貨、易初蓮花、愛家購物、國美電器、正泰家具等 公園：豐慶公園、新紀(jì)元公園、唐城墻遺址公園等 其他：新紀(jì)元俱樂部、長安俱樂部、大香港鮑翅酒樓、阿林鮑魚、機(jī)場物流中心等 西港國際大廈 高檔寫字樓案例 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 35 豪華大堂 外立面 公共走廊 總建 筑面積 建筑層數(shù) 標(biāo)準(zhǔn) 層面積 標(biāo)準(zhǔn) 層高度 大堂 高度 建筑 總高度 樓體 高度 停車位 廣場 面積 70303㎡ 50層 約 1600㎡ 218米 185米 452個 約 15000㎡ 地上 48層 地下 2層 接待廳 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 36 ?租售周期長，出租率高，銷售率低 ； ?銷售價(jià)格高，目標(biāo)客群承受力有限是去貨 慢的根本原因 ； ?原裝進(jìn)口電梯及設(shè)備，市場形象好，投入 成本高； ?整體項(xiàng)目體量大，后期項(xiàng)目承受較大的競爭 高新國際商務(wù)中心 高檔寫字樓案例 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 位置 高新路與科技路交匯處 面積 1601464平方米 租金 85元 /㎡ 容積率 高層公寓： 230— 270平米，均價(jià) 5800元； 寫字間： 63— 176平米，均價(jià) 5600元。㎡ （含電梯）；空調(diào)（冬季 /月 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 案例參考總結(jié) 參考項(xiàng)目 劣勢 本項(xiàng)目可借鑒 高新國際商務(wù)中心 租售同時(shí)進(jìn)行，造成銷售率低，出租空置率周期較長； 投入成本高，一些高投入配置功能無實(shí)用性，造成浪費(fèi)（如同聲傳譯國際接待廳）； 企業(yè)辦公綜合成本高，門檻較高。 ?戶型面積建