【正文】 022 50 60% 高新區(qū)寫(xiě)字樓整體租金水平較低。 ?以高新管委會(huì)“都市之門(mén)”為圓心輻射的政務(wù)中心、綠地筆克會(huì)展為圓心的商務(wù)核心，形成項(xiàng)目周邊政經(jīng)焦點(diǎn)。 由于針對(duì)入住高新區(qū)的企業(yè)有著更優(yōu)惠的政策機(jī)制，使得高新區(qū)的寫(xiě)字樓發(fā)展相對(duì)更加迅速。 城西： 城西作為前蘇聯(lián)援建的西安電工產(chǎn)業(yè)重鎮(zhèn)，眾多的機(jī)電、化工、醫(yī)藥等企業(yè)都落戶在這里。 西安寫(xiě)字樓區(qū)域分布及區(qū)域特點(diǎn) 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫(kù) ！ 18 城南： 寫(xiě)字樓集中分布在長(zhǎng)安路沿線、小寨商圈、南二環(huán)沿線、 ? 南二環(huán)，世紀(jì)星大廈、高科廣場(chǎng)、亞美偉博廣場(chǎng)、華融國(guó)際大廈、光豐大廈、熠源國(guó)際、西港國(guó)際大廈等項(xiàng)目已成為南二環(huán)商業(yè)地產(chǎn)的代表，這里既有東方文化的深厚底蘊(yùn)，又有高科技技術(shù)含量的建筑，更與蓬勃發(fā)展的西安新城融為一體，形成新西安最重要的經(jīng)濟(jì)商圈之一。 西安市0 7 0 9 年份季度寫(xiě)字樓銷售金額05000100001500020220250003000035000400004500050000 季度銷售金額西安市0 9 年分月寫(xiě)字樓銷售價(jià)格53286625565501000202230004000500060007000 月份銷售價(jià)格房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫(kù) ！ 15 西安寫(xiě)字樓銷售狀況分析 西安寫(xiě)字樓空置情況 經(jīng)過(guò)多年余量累計(jì)， 08年西安寫(xiě)字樓空置面積超過(guò) 50萬(wàn)。 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫(kù) ！ 14 西安寫(xiě)字樓價(jià)格走勢(shì) 西安寫(xiě)字樓銷售狀況分析 ?西安市寫(xiě)字樓價(jià)格自 00年以來(lái)，在波動(dòng)找那個(gè)不斷上漲， 0104年保持平穩(wěn)，價(jià)格在 4800元 /平方米左右。 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫(kù) ！ 12 三、西安市寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 ? 西安寫(xiě)字樓銷售狀況分析 ? 區(qū)域分布及區(qū)域特點(diǎn) ? 西安市寫(xiě)字樓分類 Part1 ｜ 市場(chǎng)篇 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫(kù) ！ 13 西安寫(xiě)字樓竣工量、銷售量分析 西安寫(xiě)字樓銷售狀況分析 0100002022030000400005000060000700008000090000 銷售面積季度西安市 07 09 年分季度寫(xiě)字樓銷售面積?西安 0008年寫(xiě)字樓銷售面積波動(dòng)劇烈， 0508年銷售面積圍繞在23萬(wàn)平方米左右波動(dòng)。 ?人均可支配收入直接影響著城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，也是城市居民購(gòu)買(mǎi)力的重要衡量指標(biāo)。 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫(kù) ！ 6 西安市經(jīng)濟(jì)環(huán)境 西部大開(kāi)發(fā)的橋頭堡 承東啟西、東聯(lián)西進(jìn) 關(guān)中城市群的核心 資料來(lái)源：西安市統(tǒng)計(jì)年鑒 進(jìn)入 21世紀(jì)以后， GDP連續(xù)保持著超過(guò) 13％的高增長(zhǎng)率 。 GDP反映出區(qū)域的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)和財(cái)力情況，西安市07年在 70城市GDP總量排名中處于 28位，經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)于沿海及各一線城市相對(duì)滯后 。 人均可支配收入是衡量居民消費(fèi)力的主要指標(biāo)，常被用來(lái)衡量生活水平的變化情況。 固定資產(chǎn)投資近五年來(lái)以年均 30%以上的速度高速增長(zhǎng)。 ?西安市人均可支配收入處于二線城市中較末位置，遠(yuǎn)低于一線城市。 ?從竣工面積和銷售面積的關(guān)系來(lái)看， 0207年銷售面積均小于竣工面積，顯示出寫(xiě)字樓有效需求不足。 0608年至今，價(jià)格大幅上漲， 08年上半年至今，價(jià)格較為穩(wěn)定，保持在 5000元 /平方米左右。 西安市0 6 0 9 年分季度寫(xiě)字樓物業(yè)開(kāi)發(fā)情況020220400006000080000100000120220140000 季度平方米施工面積 竣工面積 新開(kāi)工面積?西安寫(xiě)字樓竣工面積在 2022年以前持續(xù)增長(zhǎng)， 04年出現(xiàn)大幅度的下滑， 05年恢復(fù)供給量， 2022年 — 2022年始終保持較大的供應(yīng)量，竣工面積保持在 。 ? 小寨商務(wù)圈，作為商圈那里已經(jīng)足夠成熟度，然而那里卻集中著大量的對(duì)寫(xiě)字樓不感興趣的個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。盡管城西在逐漸改變自己原有的面貌，但是作為大中型企業(yè)還是不愿意選擇此區(qū)域作為商務(wù)辦公地點(diǎn)。 西安寫(xiě)字樓區(qū)域分布及區(qū)域特點(diǎn) 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫(kù) ！ 21 四、高新區(qū)寫(xiě)字樓現(xiàn)狀分析 Part1 ｜ 市場(chǎng)篇 ? 高新區(qū)寫(xiě)字樓發(fā)展簡(jiǎn)介 ? 高新區(qū)寫(xiě)字樓分類 ? 高新區(qū)寫(xiě)字樓銷售狀況 ? 高新區(qū)寫(xiě)字樓租賃狀況 ? 高新區(qū)寫(xiě)字樓客群結(jié)構(gòu) ? 高新區(qū)寫(xiě)字樓案例分析 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫(kù) ！ 22 西高新： 1991年 3月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立 19912022年屬一次創(chuàng)業(yè)時(shí)期： 1991年 6月，高新區(qū)啟動(dòng)了一期建設(shè)； 1993年 11月，接管并啟動(dòng)建設(shè)電子工業(yè)園； 1996年 4月，啟動(dòng)了高新區(qū)二期建設(shè)； 2022年 4月，啟動(dòng)建設(shè)長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園（現(xiàn)新型工業(yè)園） 2022年高新區(qū)進(jìn)入了二次創(chuàng)業(yè)的新階段 一期 二期 新區(qū) 高新區(qū)寫(xiě)字樓發(fā)展簡(jiǎn)介 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫(kù) ！ 23 高新區(qū)寫(xiě)字樓項(xiàng)目分布 高新區(qū)寫(xiě)字樓發(fā)展簡(jiǎn)介 組團(tuán) A：辦公集中區(qū)（科技路、高新路、南二環(huán)附近）綜合型寫(xiě)字樓集中區(qū) 組團(tuán) B：辦公集中區(qū)（唐延路沿線） 公寓型寫(xiě)字樓集中區(qū) 組團(tuán) C：尚未成型 A B C 管委會(huì)舊址 管委會(huì)現(xiàn)址 管委會(huì)新址 高新管委會(huì)的輻射效應(yīng)與政策導(dǎo)向，對(duì)產(chǎn)業(yè)的分布和區(qū)域的發(fā)展產(chǎn)生規(guī)律化聚集效應(yīng)。 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫(kù) ！ 24 高新區(qū)寫(xiě)字樓產(chǎn)品形態(tài)多元化 產(chǎn)品類型 產(chǎn)品特點(diǎn) 集中區(qū)域 代表項(xiàng)目 綜合寫(xiě)字樓 ，大多采用玻璃幕墻； ，間隔比較大； 、智能化配套完善； ，一般 1019元 /平米 集中分布在高新路、科技路、南二環(huán)成熟商務(wù)路段； 高新國(guó)際 西港國(guó)際 公寓寫(xiě)字樓 ，宜商宜住 200平米下 ，一般 /平米 主要集中在高新路、唐延路； 凱創(chuàng)國(guó)際 獨(dú)棟寫(xiě)字樓 ，高 50%綠化率； ，室內(nèi)設(shè)置游戲室、會(huì)議室、休息室，無(wú)電梯，不超過(guò) 3層。 相比同級(jí)城市成都、重慶等甲級(jí)寫(xiě)字樓租金達(dá) 80120元 /平米 /月，西安高檔寫(xiě)字樓租金較低，如長(zhǎng)安國(guó)際租金為 85元 /平米 /月。月 建成時(shí)間較早，硬件和服務(wù)相對(duì)落后。 ?%的公司租用的寫(xiě)字樓價(jià)格在 50元 /平米 ? 除看中高新區(qū)的區(qū)域優(yōu)勢(shì)外，較低的辦公成本及較高的性價(jià)比是選擇寫(xiě)字樓的主要因素； ? 客戶普遍渴望選擇形象專業(yè)的寫(xiě)字樓辦公，以體現(xiàn)公司的實(shí)力、形象。月 出租率 95% 停車位 296個(gè) 空調(diào) 分戶式中央空調(diào) 其他配置 6部芬蘭通力電梯， 1部蒂森克虜伯電梯，地下 1—3層車庫(kù)采用 2部意大利 GMV進(jìn)口汽車專用電梯；備用電源為奔馳發(fā)電機(jī)組 物業(yè)管理費(fèi) /月 海星城市廣場(chǎng) 占地面積： 建筑面積： 。月 出租率 85% 停車位 543個(gè) 空調(diào) 24小時(shí)中央空調(diào) 其他配置 德國(guó)蒂森克虜伯電梯；新風(fēng)機(jī)組控制系統(tǒng)；外墻：二層以下天然花崗巖，三層以上玻璃幕墻、亞光金屬面磚、亞光金屬板 物業(yè)管理費(fèi) /月 月 出租率 75% 停車位 800個(gè) 空調(diào) 戶式中央空調(diào) 其他配置 永大日立電梯；交房精裝修；景觀面積：20220平米以上；游泳池：陽(yáng)光恒溫泳池 物業(yè)管理費(fèi) 2元 /月 ?電梯、大堂、外立面帶來(lái)的形象檔次提成； ?配套服務(wù)完善，可借鑒。 ?客戶更為看重甲級(jí)寫(xiě)字樓外部形象及提升形象的配套（如泳池、園林）； ?建材、智能化等部分客戶不敏感可考慮適當(dāng)縮減建安成本。 ?可適當(dāng)裝修，如空調(diào)吊頂、墻體刷白、網(wǎng)絡(luò)接口處理等； 旺座現(xiàn)代城 電梯間等共同空間的建議處理、降低了項(xiàng)目定位品質(zhì)較低，無(wú)法吸引大企業(yè)； 設(shè)施配套一般，形象中規(guī)中矩。 ? 電梯、車位、大廳、電梯間等客戶關(guān)注配套應(yīng)著重提升； ? 可考慮給予企業(yè)部分裝修支持，如吊頂、墻體刷白、網(wǎng)絡(luò)接口處理等； 案例借鑒綜合結(jié)論 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫(kù) ！ 47 五、市場(chǎng)給予本案的啟示 Part1 ｜ 市場(chǎng)篇 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫(kù) ！ 48 ?開(kāi)發(fā)體量建議： 高新寫(xiě)字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，去貨較慢，項(xiàng)目體量建議不宜過(guò)大。 一期 二期 項(xiàng)目位于高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)區(qū)域，未來(lái)潛力巨大。 高端寫(xiě)字樓 —— 都市之門(mén)（高新管委會(huì)新址） 價(jià)格： 8080元 /平米 面積： 126— 3000多平米 物業(yè)： 15元 /平米（包水、電悌） 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫(kù) ！ 58 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目： 中高端寫(xiě)字樓 —— 匯鑫 IBC 項(xiàng)目位于西安市高新區(qū)丈八東路與丈八一路交匯處，總建筑面積 14萬(wàn)平米，由 A\B\C\D兩棟雙塔樓構(gòu)成。 價(jià)格： 4600元 /平米 面積： A座寫(xiě)字間 400—— 800平米 B座公寓 3599平米， 物業(yè)費(fèi)： /平米 總結(jié)： 項(xiàng)目為公寓型寫(xiě)字間； 目前 A棟銷售， B棟未開(kāi)始銷售，銷售情況不好； 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫(kù) ！ 60 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目： 公寓型寫(xiě)字間 —— 綠地 SOHO同盟 SOHO同盟是上海綠地集團(tuán)西安業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的兩棟 24層的甲級(jí)寫(xiě)字樓。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)體量建議： 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫(kù) ！ Part4 ｜項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫(kù) ！ 本案發(fā)展建議一： 本案寫(xiě)字樓單層平面做到 1200— 1500平米，較為適中。 原因 : 西安客戶更為看重寫(xiě)字樓外部形象品質(zhì) 。 ? 項(xiàng)目的初步建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫(kù) ！ 本案發(fā)展建議三： 核心配置 成本控制原則 大堂、電梯 著重加大投入在提成形象檔次的空間 立面、電梯間、衛(wèi)生間 考慮視覺(jué)效果的形象提升，并不需一味使用高端材料 健身配套（室內(nèi)泳池、室外網(wǎng)球場(chǎng)）、園林、地上停車場(chǎng) 地表大量綠地面積，建議增加部分配套，以提升銷售亮點(diǎn) 分戶中央空調(diào)、 低成本裝修（ 吊頂、墻體刷白、網(wǎng)絡(luò)接口處理）、 適當(dāng)打造，降低客戶進(jìn)入成本，便于出租 5A智能化系統(tǒng)、會(huì)議室 客戶不敏感部分，盡量縮減成本 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng)