【正文】 規(guī)中矩。 ?電梯、大堂、外立面帶來的形象檔次提成； ?配套服務完善，可借鑒。月 出租率 85% 停車位 543個 空調 24小時中央空調 其他配置 德國蒂森克虜伯電梯；新風機組控制系統(tǒng)；外墻：二層以下天然花崗巖，三層以上玻璃幕墻、亞光金屬面磚、亞光金屬板 物業(yè)管理費 /月 月 出租率 95% 停車位 296個 空調 分戶式中央空調 其他配置 6部芬蘭通力電梯， 1部蒂森克虜伯電梯，地下 1—3層車庫采用 2部意大利 GMV進口汽車專用電梯；備用電源為奔馳發(fā)電機組 物業(yè)管理費 /月 ?%的公司租用的寫字樓價格在 50元 /平米 相比同級城市成都、重慶等甲級寫字樓租金達 80120元 /平米 /月，西安高檔寫字樓租金較低，如長安國際租金為 85元 /平米 /月。 西安寫字樓區(qū)域分布及區(qū)域特點 房地產報告網 —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產資料庫 ！ 21 四、高新區(qū)寫字樓現狀分析 Part1 ｜ 市場篇 ? 高新區(qū)寫字樓發(fā)展簡介 ? 高新區(qū)寫字樓分類 ? 高新區(qū)寫字樓銷售狀況 ? 高新區(qū)寫字樓租賃狀況 ? 高新區(qū)寫字樓客群結構 ? 高新區(qū)寫字樓案例分析 房地產報告網 —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產資料庫 ！ 22 西高新： 1991年 3月經國務院批準成立 19912022年屬一次創(chuàng)業(yè)時期： 1991年 6月，高新區(qū)啟動了一期建設； 1993年 11月，接管并啟動建設電子工業(yè)園； 1996年 4月，啟動了高新區(qū)二期建設； 2022年 4月，啟動建設長安科技產業(yè)園（現新型工業(yè)園） 2022年高新區(qū)進入了二次創(chuàng)業(yè)的新階段 一期 二期 新區(qū) 高新區(qū)寫字樓發(fā)展簡介 房地產報告網 —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產資料庫 ！ 23 高新區(qū)寫字樓項目分布 高新區(qū)寫字樓發(fā)展簡介 組團 A：辦公集中區(qū)（科技路、高新路、南二環(huán)附近）綜合型寫字樓集中區(qū) 組團 B：辦公集中區(qū)（唐延路沿線） 公寓型寫字樓集中區(qū) 組團 C：尚未成型 A B C 管委會舊址 管委會現址 管委會新址 高新管委會的輻射效應與政策導向，對產業(yè)的分布和區(qū)域的發(fā)展產生規(guī)律化聚集效應。 ? 小寨商務圈，作為商圈那里已經足夠成熟度，然而那里卻集中著大量的對寫字樓不感興趣的個體經營者。 0608年至今，價格大幅上漲， 08年上半年至今，價格較為穩(wěn)定，保持在 5000元 /平方米左右。 ?西安市人均可支配收入處于二線城市中較末位置，遠低于一線城市。 人均可支配收入是衡量居民消費力的主要指標，常被用來衡量生活水平的變化情況。 房地產報告網 —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產資料庫 ！ 6 西安市經濟環(huán)境 西部大開發(fā)的橋頭堡 承東啟西、東聯(lián)西進 關中城市群的核心 資料來源：西安市統(tǒng)計年鑒 進入 21世紀以后， GDP連續(xù)保持著超過 13％的高增長率 。 房地產報告網 —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產資料庫 ！ 12 三、西安市寫字樓市場分析 ? 西安寫字樓銷售狀況分析 ? 區(qū)域分布及區(qū)域特點 ? 西安市寫字樓分類 Part1 ｜ 市場篇 房地產報告網 —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產資料庫 ！ 13 西安寫字樓竣工量、銷售量分析 西安寫字樓銷售狀況分析 0100002022030000400005000060000700008000090000 銷售面積季度西安市 07 09 年分季度寫字樓銷售面積?西安 0008年寫字樓銷售面積波動劇烈， 0508年銷售面積圍繞在23萬平方米左右波動。 西安市0 7 0 9 年份季度寫字樓銷售金額05000100001500020220250003000035000400004500050000 季度銷售金額西安市0 9 年分月寫字樓銷售價格53286625565501000202230004000500060007000 月份銷售價格房地產報告網 —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產資料庫 ！ 15 西安寫字樓銷售狀況分析 西安寫字樓空置情況 經過多年余量累計， 08年西安寫字樓空置面積超過 50萬。 城西： 城西作為前蘇聯(lián)援建的西安電工產業(yè)重鎮(zhèn)，眾多的機電、化工、醫(yī)藥等企業(yè)都落戶在這里。 ?以高新管委會“都市之門”為圓心輻射的政務中心、綠地筆克會展為圓心的商務核心，形成項目周邊政經焦點。月 分布比較分散，具備專業(yè)外型和產品硬件設施，強調產品性價比和運營低成本； 20—40元 /㎡ 房地產報告網 —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產資料庫 ！ 32 ? 高新區(qū)寫字樓客戶以小型企業(yè)為主，行業(yè)集中在高新技術產品相關的制造業(yè)，占 %，其次為房地產和建筑業(yè)，各占 10%； ? 企業(yè)需求面積主要集中在 100250平方米；占 %。 它集寫字間、酒店、商業(yè)和行政辦公多種功能為一體，是一座高品質的綜合性商務樓。 房地產報告網 —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產資料庫 ！ 43 位置 唐延路 35號（西安海關南 800米） 面積 100250平米 租金 40—45元 /㎡ ?低成本運作，寫字樓高品質低價立面、住宅建安成本； ?配套設施的借鑒（泳池、園林景觀、商務休閑），增強寫字樓的的功能，提升品質； ?營銷手法的借鑒。 房地產報告網 —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產資料庫 ！ 100— 200平米左右為主體； ，發(fā)現： ? 客戶更為看重甲級寫字樓外部形象及提升形象的配套（如泳池、園林）； ? 國際接待廳、高檔會議室等不實用等功能配置可以減去，縮減成本； ? 建材、智能化等部分客戶不敏感可考慮適當縮減建安成本。目前已經封頂，高新管委會于 2022年 8月進駐。 銷售價格： 4800元 /平米左右 銷售情況： 0 07年銷售情況較好 房地產報告網 —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產資料庫 ！ 61 地塊 SWOT分析 S（優(yōu)勢）： 地塊方正； 位于高新 CBD核心位置； 交通便利，緊鄰 2條城市主干道以及繞城高速； W（劣勢）： 地塊周邊未開發(fā)，地塊成熟度不高； 地塊及區(qū)域配套不足； 地塊旁無城市公交； T（威脅）： 高新區(qū)寫字樓競爭激烈； 規(guī)模不大，難形成規(guī)模優(yōu)勢； O（機會）： ： CBD近 2— 3年將逐步發(fā)展成熟； 大量企業(yè)入住將形成濃厚商務氛圍； 筆克將帶動區(qū)域會展經濟的融入； 高新管委會的進駐將促進區(qū)域快速發(fā)展； 房地產報告網 —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產資料庫 ！ 62 項目地塊總結： 經過項目地塊分析，開發(fā)基點落在兩大問題： Q1：項目地塊成熟度不高，選擇一個什么時機進入市場？ Q2：周邊寫字樓競爭激烈，而且銷售情況不佳的情況下，選擇做什么樣的物業(yè)成功機會大？ 房地產報告網 —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產資料庫 ！ 63 Part3 ｜項目發(fā)展方向 一、項目開發(fā)體量建議 房地產報告網 —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產資料庫 ！ %%%%%%%%%%%%%2 3 4 5 6寫字樓體量（萬平方米）內部收益率（%）說明： ?寫字樓租金按照第一年 45元 /平方米 /月計算，之后每三年增長 8%； ?寫字樓出租率按照第一年 16000平方米，第一年后每年消化 8000平方米，最終穩(wěn)定在 90%的出租率； ?寫字樓按照 2萬到 6萬平方米五種面積測算，地下面積和商業(yè)面積均保持不變，各為 6000平方米； ?財務按照 18年周期計算； 寫字樓體量為 4萬平方米時，內部收益率最高。) 接待大堂 800 商業(yè)配套 銀行、超市、餐飲店、茶秀商務會所 6000 室內健身會所 室內游泳池、棋牌室、乒乓球 商務會所 (會議中心） 多媒體會議 室外停車及廣場 大巴車位 /普通車位若干 (根據設計要求設置 ) 車位 320個停車位，地上 200個，地下 120個 電梯 5部客梯， 1部貨梯 空調 進口分戶集中空調（四管式），可控溫度，分戶自動 調節(jié) 物業(yè)管理 知名物管公司 智能化管理 智能化一般，自動化每 10平米兩個信息點 室內公共部分裝修（大堂、電梯廳、廁所） 相當于四星酒店裝修 外墻裝修 石材 +中空雙層玻璃等 本案發(fā)展建議的具體配置： 房地產報告網 —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產資料庫 ！ 寫字樓底商業(yè)態(tài)劃分： 商戶業(yè)態(tài) 預計面積 數量 小計 銀行（民生銀行 /東亞銀行） 250㎡ 2家 500㎡ 小型超市（含煙酒店 /自營） 200㎡ 1家 200㎡ 數碼快印店 /專業(yè)出圖 /打印 100㎡ 1家 100㎡ 室內健身會所（含室內游泳池、棋牌室、乒乓球） 2500㎡ 1家 2500㎡ 商務茶秀（良木緣咖啡 /名典咖啡） 600㎡ 1家 600㎡ 火鍋店（辣歡天） 600㎡ 1家 600㎡ 韓國料理 500㎡ 1家 500㎡ 高檔中餐 1000㎡ 1家 1000㎡ 房地產報告網 —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產資料庫 ！ 項目整體規(guī)劃指標 序號 主要技術指標 計量單位 合計 （一） 用地面積 ㎡ 18009 （三） 容積率 （四） 地上建筑面積 ㎡ 46000 1 寫字樓 ㎡ 40000 2 商業(yè) ㎡ 6000 （五） 地下室面積 ㎡ 6000 注： 120個車位及其它設施考慮 320個，除地下車位外，其余車位設在地面停車場 ?按甲 B寫字樓標準 ?設施：中央空調系統(tǒng)；無樓宇自控；安全報警；無綜合布線 ?外墻：斷橋鋁合窗 ?商場帶通風、消噴系統(tǒng) 房地產報告網 —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產資料庫 ！ Part5 ｜項目經濟測算 房地產報告網 —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產資料庫 ！ ?2022年做前期準備 ?2022年開始建設，預計兩年（ 2022年下半年完成工程建設） ?2022年正式運營 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 籌建期 建設期