【正文】 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 27 高新區(qū)寫字樓銷售情況 ? 綜合型寫字樓售價(jià)集中于 65008500元 /平方米， ? 公寓型寫字樓售價(jià)集中于 48006000元 /平方米， ? 去貨速度普遍較慢； 項(xiàng)目名稱 售價(jià) (元 /平方米 ) 銷售率 銷售周期 綜合型寫字樓 高新國際商務(wù)中心 7500 25% 4年 西部國際廣場 7000 35% 5年 高科廣場 6500 90% 7年 西港國際大廈 8550 % 3年 旺座國際城 6172 80% 1年半 公寓型寫字樓 class 5012 % 2年 粵漢國際 4879 % 2年 綠地 SOHO同盟 5185 一期： 100% 二期 70% 一期 1年半 二期 1年 銀河新坐標(biāo) 5670 % 2年 高新區(qū)寫字樓銷售狀況分析 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 28 項(xiàng)目 總建筑面積 (㎡ ) 租金 (元 /㎡ 月 ) 出租率 火炬大廈 12022 30 6070% 城建大廈 6780 25 6070% 亞美大廈 35000 40 7080% E洋國際 15000 55 100% 驪華大廈 21000 30 5060% 高科大廈 57944 60 60% 南洋國際 18000 53 6570% 杰座廣場 32022 30 6070% 創(chuàng)業(yè)廣場 85601 60 90% 高新國際 49000 70 71% 紫洲國際 28000 50 20% 華晶商務(wù) 42022 50 60% 高新區(qū)寫字樓整體租金水平較低。㎡ （含電梯、空調(diào)） 入駐企業(yè)行業(yè)類型 銀行、軟件、電子、房地產(chǎn)、通訊 入駐企業(yè)人數(shù)規(guī)模構(gòu)成 知名跨國企業(yè)、國內(nèi)大型國有、民營企業(yè)，上市公司及世界 500強(qiáng)企業(yè) 高新國際商務(wù)中心 高檔寫字樓案例 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 外墻 : 主樓優(yōu)質(zhì)外墻磚、裙樓為石材及玻璃幕墻 內(nèi)墻 : 混合沙漿抹灰面 電梯 : 6部 門窗 : 塑鋼中空玻璃窗 供電 : 市政雙回路 供水 : 市政水網(wǎng) 采暖 : 集中供暖 通訊 : 電話、有線、寬帶、衛(wèi)星電視接口 每層中庭 底商配套 老三屆世紀(jì)星大廈 中高檔寫字樓案例 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 位置 永松路和二環(huán)交匯處 租金 60元 /㎡ 世界 500強(qiáng)企業(yè)、韓國領(lǐng)事館入住。 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 管委會的入住及周邊大量正開發(fā)或待開發(fā)項(xiàng)目，昭示區(qū)域是未來的 發(fā)展熱點(diǎn) ，但同時(shí)表現(xiàn)了目前區(qū)域的 不成熟 。 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 本案發(fā)展建議二： 本案寫字樓產(chǎn)品需樹立甲級寫字樓品質(zhì)形象， 便于支撐后期高租金、高出租率，易于項(xiàng)目資金回收。 銷售價(jià)格： 4800元 /平米左右 銷售情況： 0 07年銷售情況較好 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 61 地塊 SWOT分析 S（優(yōu)勢）： 地塊方正； 位于高新 CBD核心位置； 交通便利，緊鄰 2條城市主干道以及繞城高速； W（劣勢）： 地塊周邊未開發(fā)，地塊成熟度不高； 地塊及區(qū)域配套不足； 地塊旁無城市公交； T（威脅）： 高新區(qū)寫字樓競爭激烈； 規(guī)模不大，難形成規(guī)模優(yōu)勢； O（機(jī)會）： ： CBD近 2— 3年將逐步發(fā)展成熟； 大量企業(yè)入住將形成濃厚商務(wù)氛圍； 筆克將帶動(dòng)區(qū)域會展經(jīng)濟(jì)的融入； 高新管委會的進(jìn)駐將促進(jìn)區(qū)域快速發(fā)展； 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 62 項(xiàng)目地塊總結(jié)： 經(jīng)過項(xiàng)目地塊分析，開發(fā)基點(diǎn)落在兩大問題： Q1：項(xiàng)目地塊成熟度不高，選擇一個(gè)什么時(shí)機(jī)進(jìn)入市場？ Q2：周邊寫字樓競爭激烈，而且銷售情況不佳的情況下，選擇做什么樣的物業(yè)成功機(jī)會大？ 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 63 Part3 ｜項(xiàng)目發(fā)展方向 一、項(xiàng)目開發(fā)體量建議 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ %%%%%%%%%%%%%2 3 4 5 6寫字樓體量（萬平方米）內(nèi)部收益率（%）說明： ?寫字樓租金按照第一年 45元 /平方米 /月計(jì)算，之后每三年增長 8%； ?寫字樓出租率按照第一年 16000平方米，第一年后每年消化 8000平方米，最終穩(wěn)定在 90%的出租率； ?寫字樓按照 2萬到 6萬平方米五種面積測算，地下面積和商業(yè)面積均保持不變，各為 6000平方米； ?財(cái)務(wù)按照 18年周期計(jì)算； 寫字樓體量為 4萬平方米時(shí)，內(nèi)部收益率最高。 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 100— 200平米左右為主體； ，發(fā)現(xiàn)： ? 客戶更為看重甲級寫字樓外部形象及提升形象的配套（如泳池、園林）； ? 國際接待廳、高檔會議室等不實(shí)用等功能配置可以減去，縮減成本； ? 建材、智能化等部分客戶不敏感可考慮適當(dāng)縮減建安成本。 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 43 位置 唐延路 35號（西安海關(guān)南 800米） 面積 100250平米 租金 40—45元 /㎡ 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 32 ? 高新區(qū)寫字樓客戶以小型企業(yè)為主，行業(yè)集中在高新技術(shù)產(chǎn)品相關(guān)的制造業(yè)，占 %，其次為房地產(chǎn)和建筑業(yè)，各占 10%； ? 企業(yè)需求面積主要集中在 100250平方米；占 %。 ?以高新管委會“都市之門”為圓心輻射的政務(wù)中心、綠地筆克會展為圓心的商務(wù)核心，形成項(xiàng)目周邊政經(jīng)焦點(diǎn)。 西安市0 7 0 9 年份季度寫字樓銷售金額05000100001500020220250003000035000400004500050000 季度銷售金額西安市0 9 年分月寫字樓銷售價(jià)格53286625565501000202230004000500060007000 月份銷售價(jià)格房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 15 西安寫字樓銷售狀況分析 西安寫字樓空置情況 經(jīng)過多年余量累計(jì)， 08年西安寫字樓空置面積超過 50萬。 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 6 西安市經(jīng)濟(jì)環(huán)境 西部大開發(fā)的橋頭堡 承東啟西、東聯(lián)西進(jìn) 關(guān)中城市群的核心 資料來源：西安市統(tǒng)計(jì)年鑒 進(jìn)入 21世紀(jì)以后， GDP連續(xù)保持著超過 13％的高增長率 。 ?西安市人均可支配收入處于二線城市中較末位置，遠(yuǎn)低于一線城市。 ? 小寨商務(wù)圈，作為商圈那里已經(jīng)足夠成熟度，然而那里卻集中著大量的對寫字樓不感興趣的個(gè)體經(jīng)營者。 相比同級城市成都、重慶等甲級寫字樓租金達(dá) 80120元 /平米 /月，西安高檔寫字樓租金較低，如長安國際租金為 85元 /平米 /月。月 出租率 95% 停車位 296個(gè) 空調(diào) 分戶式中央空調(diào) 其他配置 6部芬蘭通力電梯， 1部蒂森克虜伯電梯，地下 1—3層車庫采用 2部意大利 GMV進(jìn)口汽車專用電梯；備用電源為奔馳發(fā)電機(jī)組 物業(yè)管理費(fèi) /月 ?電梯、大堂、外立面帶來的形象檔次提成； ?配套服務(wù)完善，可借鑒。 一期 二期 項(xiàng)目位于高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)區(qū)域，未來潛力巨大。 原因 : 西安客戶更為看重寫字樓外部形象品質(zhì) 。集成現(xiàn)代商務(wù)產(chǎn)業(yè)基地，與高新管委會僅一步之遙，成為中小型企業(yè)基地。 ?提高電梯間的面積及公共形象，提成寫字間品質(zhì)； ?國際接待廳、高檔會議室等不實(shí)用等功能配置可以減去，縮減成本； ?電梯、車位、大廳、電梯間等客戶關(guān)注配套應(yīng)著重提升； ?可考慮給予企業(yè)部分裝修支持，如吊頂、墻體刷白、網(wǎng)絡(luò)接口處理等。是一組大型商務(wù)辦公綜合空間群落，由一座商務(wù)辦公酒店和七座辦公樓組成。 ?%寫字樓客群面積在 200平米以下 高新區(qū)寫字樓客群結(jié)構(gòu) 寫字樓客群主體為中小企業(yè)，主力租住面積較小。項(xiàng)目周邊分布有永陽公園、木塔寺公園、奧林匹克公園、以及在建的 150畝 CBD中央公園，形成開闊潔凈的宜居環(huán)境。 西安市近年來寫字樓價(jià)格波動(dòng)中上漲，而銷售金額自 07年以來持續(xù)下跌。 固定資產(chǎn)投資拉動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)作用明顯 ，西安市 2022年全國 70城市中排名第 17位，城市環(huán)境的持續(xù)改善以及城市化進(jìn)程的加快促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展。 ?西安市近年來人均可支配收入增長速度較高，盡管收入水平絕對值偏低，但增速較快，反映出市場上升空間較大。 西安寫字樓區(qū)域分布及區(qū)域特點(diǎn) 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 19 城北： 目前城北的寫字樓項(xiàng)目的主要分布在未央大道沿線，有天乙大廈、航天新都，第五國際、凱鑫國際大廈、經(jīng)發(fā)國際大廈等。 高新區(qū)寫字樓租金可分 3個(gè)檔次： 高新區(qū)寫字樓租賃狀況分析 租金水平 特點(diǎn) 60—70元 /㎡ ㎡ （含電梯、空調(diào)） 入駐企業(yè)行業(yè)類型 目前入住企業(yè) 100余家，以中小企業(yè)為主，多數(shù)企業(yè)十到二十幾人辦公，其余為 4\50人左右 有兩家企業(yè)達(dá)百余人。 老三屆大廈 運(yùn)營管理較好；交通便捷，口碑好，入住率高，宣傳推廣力度較大，租金中上等。 本案 項(xiàng)目地塊分析 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 項(xiàng)目基本情況 粵漢國際 N S 旗遠(yuǎn)地產(chǎn)，綜合性用地目前未開發(fā) 未開發(fā) 寫字樓 本案 高新 CBD 機(jī)場集團(tuán) 項(xiàng)目處于高新區(qū)新興的 CBD規(guī)劃區(qū)域，目前處于起步階段，成熟度低 ? 周邊主要可利用資源 ? 包含都市之門、匯鑫、粵漢、西港、東航、綠地等商務(wù)寫字樓項(xiàng)目的集群效應(yīng) ? 都市之門商務(wù)餐廳、商業(yè)步行街、假日酒店、饕界、 SOHO同盟的購物商場等便利的配套服務(wù) ? 高新區(qū)管委會及所有支撐服務(wù)體系 ? 金融服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、高新區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)總部、外商投資企業(yè) 等眾多潛在的客戶資源 ? 千人會堂、筆克會展中心 等商務(wù)配套服務(wù) 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 項(xiàng)目本體特征：資源配套 現(xiàn)有 未來陸續(xù)完工配套 企業(yè) 下頁付詳細(xì)目錄 會展 筆克會展中心 無 配套 商業(yè) 藝饕街、饕界 無 餐飲 饕界餐飲商業(yè) 無 酒店 無 洲際酒店、假日酒店 交通 60 21