【正文】 些高新區(qū)寫字間，其中 218米的西港國(guó)際大廈作為高新區(qū)最高的建筑物，成為高新區(qū)商務(wù)形象的代表作。 由于針對(duì)入住高新區(qū)的企業(yè)有著更優(yōu)惠的政策機(jī)制，使得高新區(qū)的寫字樓發(fā)展相對(duì)更加迅速。 西安寫字樓區(qū)域分布及區(qū)域特點(diǎn) 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫(kù) ！ 21 四、高新區(qū)寫字樓現(xiàn)狀分析 Part1 ｜ 市場(chǎng)篇 ? 高新區(qū)寫字樓發(fā)展簡(jiǎn)介 ? 高新區(qū)寫字樓分類 ? 高新區(qū)寫字樓銷售狀況 ? 高新區(qū)寫字樓租賃狀況 ? 高新區(qū)寫字樓客群結(jié)構(gòu) ? 高新區(qū)寫字樓案例分析 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫(kù) ！ 22 西高新： 1991年 3月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立 19912022年屬一次創(chuàng)業(yè)時(shí)期： 1991年 6月，高新區(qū)啟動(dòng)了一期建設(shè)； 1993年 11月，接管并啟動(dòng)建設(shè)電子工業(yè)園； 1996年 4月，啟動(dòng)了高新區(qū)二期建設(shè)； 2022年 4月，啟動(dòng)建設(shè)長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園（現(xiàn)新型工業(yè)園） 2022年高新區(qū)進(jìn)入了二次創(chuàng)業(yè)的新階段 一期 二期 新區(qū) 高新區(qū)寫字樓發(fā)展簡(jiǎn)介 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫(kù) ！ 23 高新區(qū)寫字樓項(xiàng)目分布 高新區(qū)寫字樓發(fā)展簡(jiǎn)介 組團(tuán) A：辦公集中區(qū)（科技路、高新路、南二環(huán)附近）綜合型寫字樓集中區(qū) 組團(tuán) B：辦公集中區(qū)（唐延路沿線） 公寓型寫字樓集中區(qū) 組團(tuán) C：尚未成型 A B C 管委會(huì)舊址 管委會(huì)現(xiàn)址 管委會(huì)新址 高新管委會(huì)的輻射效應(yīng)與政策導(dǎo)向，對(duì)產(chǎn)業(yè)的分布和區(qū)域的發(fā)展產(chǎn)生規(guī)律化聚集效應(yīng)。 ? 隨著管委會(huì)搬遷，錦業(yè)路綠化面積日新月異。項(xiàng)目周邊分布有永陽(yáng)公園、木塔寺公園、奧林匹克公園、以及在建的 150畝 CBD中央公園，形成開(kāi)闊潔凈的宜居環(huán)境。 ?以高新管委會(huì)“都市之門”為圓心輻射的政務(wù)中心、綠地筆克會(huì)展為圓心的商務(wù)核心，形成項(xiàng)目周邊政經(jīng)焦點(diǎn)。 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫(kù) ！ 24 高新區(qū)寫字樓產(chǎn)品形態(tài)多元化 產(chǎn)品類型 產(chǎn)品特點(diǎn) 集中區(qū)域 代表項(xiàng)目 綜合寫字樓 ，大多采用玻璃幕墻； ，間隔比較大； 、智能化配套完善； ，一般 1019元 /平米 集中分布在高新路、科技路、南二環(huán)成熟商務(wù)路段； 高新國(guó)際 西港國(guó)際 公寓寫字樓 ，宜商宜住 200平米下 ，一般 /平米 主要集中在高新路、唐延路； 凱創(chuàng)國(guó)際 獨(dú)棟寫字樓 ，高 50%綠化率； ，室內(nèi)設(shè)置游戲室、會(huì)議室、休息室，無(wú)電梯，不超過(guò) 3層。 秦唐 12棟 企業(yè)一號(hào)公園 高新區(qū)寫字樓分類 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫(kù) ！ 25 高新區(qū)產(chǎn)品形態(tài)多元化 產(chǎn)品類型 產(chǎn)品特點(diǎn) 集中區(qū)域 代表項(xiàng)目 商住樓 ，宜商宜住 ； 200平米以下； ，住宅物業(yè)費(fèi)水平， /平米以下； ， 20元 /平米左右； 分布較散 凱麗大廈 電子城 BC軟件公寓； 軟件園內(nèi)寫字間 ； ，在 15—— 25元 /平米； ， 1元 /平米左右； 主要集中在電子城軟件園、高新二路軟件孵化園、電子工業(yè)園等 電子城軟件園； 軟件孵化園； 高新區(qū)寫字樓分類 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫(kù) ！ 26 高新區(qū)寫字樓成交情況 高新區(qū)寫字樓銷售狀況分析 寫字樓 06年市場(chǎng)成交萎縮，07年受到整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大漲的影響，以及與住宅價(jià)格倒掛的出現(xiàn)，投資購(gòu)買者增多，致使成交量得到進(jìn)一步提升， 08年遭遇經(jīng)濟(jì)危機(jī)，成交量有所下滑。 高新區(qū)寫字樓成交量近年來(lái)呈現(xiàn)震蕩走勢(shì)，成交比重也較小。 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫(kù) ！ 27 高新區(qū)寫字樓銷售情況 ? 綜合型寫字樓售價(jià)集中于 65008500元 /平方米， ? 公寓型寫字樓售價(jià)集中于 48006000元 /平方米， ? 去貨速度普遍較慢； 項(xiàng)目名稱 售價(jià) (元 /平方米 ) 銷售率 銷售周期 綜合型寫字樓 高新國(guó)際商務(wù)中心 7500 25% 4年 西部國(guó)際廣場(chǎng) 7000 35% 5年 高科廣場(chǎng) 6500 90% 7年 西港國(guó)際大廈 8550 % 3年 旺座國(guó)際城 6172 80% 1年半 公寓型寫字樓 class 5012 % 2年 粵漢國(guó)際 4879 % 2年 綠地 SOHO同盟 5185 一期： 100% 二期 70% 一期 1年半 二期 1年 銀河新坐標(biāo) 5670 % 2年 高新區(qū)寫字樓銷售狀況分析 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫(kù) ！ 28 項(xiàng)目 總建筑面積 (㎡ ) 租金 (元 /㎡ 月 ) 出租率 火炬大廈 12022 30 6070% 城建大廈 6780 25 6070% 亞美大廈 35000 40 7080% E洋國(guó)際 15000 55 100% 驪華大廈 21000 30 5060% 高科大廈 57944 60 60% 南洋國(guó)際 18000 53 6570% 杰座廣場(chǎng) 32022 30 6070% 創(chuàng)業(yè)廣場(chǎng) 85601 60 90% 高新國(guó)際 49000 70 71% 紫洲國(guó)際 28000 50 20% 華晶商務(wù) 42022 50 60% 高新區(qū)寫字樓整體租金水平較低。 相比同級(jí)城市成都、重慶等甲級(jí)寫字樓租金達(dá) 80120元 /平米 /月，西安高檔寫字樓租金較低，如長(zhǎng)安國(guó)際租金為 85元 /平米 /月。 高新區(qū)寫字樓租金可分 3個(gè)檔次： 高新區(qū)寫字樓租賃狀況分析 租金水平 特點(diǎn) 60—70元 /㎡ 月 主要位于高新區(qū)中心，硬件、配套、物業(yè)等水平較高，具備一定標(biāo)志型形象的綜合型寫字樓 40—60元 /㎡ 月 分布比較分散，具備專業(yè)外型和產(chǎn)品硬件設(shè)施，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品性價(jià)比和運(yùn)營(yíng)低成本； 20—40元 /㎡ 月 建成時(shí)間較早，硬件和服務(wù)相對(duì)落后。 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫(kù) ！ 29 寫字樓客群主體為中小企業(yè)，購(gòu)買及承租能力低。 公司全年收入17%21%24%16%14%6%0%1%1%100萬(wàn)以下100200萬(wàn)200500萬(wàn)5001000萬(wàn)10001500萬(wàn)5000萬(wàn)1億13億35億5億以上西 高 新 區(qū) 部 分入 駐 企 業(yè) 行 業(yè) 比 例 行 業(yè) 分 類 比例 一、新技術(shù)、新產(chǎn)品的研發(fā)、生產(chǎn)類公司 ％ 二 、房 地 產(chǎn) 類 ％ 三、 生 活 服 務(wù) 類 ％ 四、 流 通 行 業(yè) ％ 六、顧 問(wèn)、服 務(wù) 類 ％ 七、工 業(yè) 類 ％ 八、農(nóng) 業(yè) ％ 九、其 他 類 ％ ?企業(yè)結(jié)構(gòu)導(dǎo)致大量企業(yè)購(gòu)買寫字樓，會(huì)綜合考慮辦公形象和辦公成本，因此對(duì)面積的需求不會(huì)過(guò)大。 62%的公司的年收入在 500萬(wàn)元以下 高新區(qū)寫字樓客群結(jié)構(gòu) 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫(kù) ！ 30 寫字樓客群主體為中小企業(yè)，購(gòu)買及承租能力低。 ?%的公司租用的寫字樓價(jià)格在 50元 /平米 月以下 ?%的公司購(gòu)買寫字樓的價(jià)格在 5000元以下 公司目前租用寫字樓價(jià)格%%%%%%%%%小于 30303535404045455050606070708080 以上高新區(qū)寫字樓客群結(jié)構(gòu) 公司購(gòu)買辦公場(chǎng)所的價(jià)格% %%%%%%%% 小于 3000300035003500400040004500450050005000550055006000600070007000 以上房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫(kù) ！ 購(gòu)買寫字樓時(shí)考慮的面積8 . 3 %7 . 1 %1 0 . 4 %1 8 . 6 %2 9 . 3 %1 5 . 0 %7 . 6 %3 . 7 %300 平方米以上2 5 0 3 0 0 平方米2 0 0 2 5 0 平方米1 5 0 2 0 0 平方米1 0 0 1 5 0 平方米8 0 1 0 0 平方米5 0 8 0 平方米50 平方米以下市場(chǎng)需求的主力面積集中在200㎡ 以下。 ?%寫字樓客群面積在 200平米以下 高新區(qū)寫字樓客群結(jié)構(gòu) 寫字樓客群主體為中小企業(yè)，主力租住面積較小。 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫(kù) ！ 32 ? 高新區(qū)寫字樓客戶以小型企業(yè)為主，行業(yè)集中在高新技術(shù)產(chǎn)品相關(guān)的制造業(yè)，占 %，其次為房地產(chǎn)和建筑業(yè)，各占 10%； ? 企業(yè)需求面積主要集中在 100250平方米；占 %。 ? 除看中高新區(qū)的區(qū)域優(yōu)勢(shì)外，較低的辦公成本及較高的性價(jià)比是選擇寫字樓的主要因素； ? 客戶普遍渴望選擇形象專業(yè)的寫字樓辦公，以體現(xiàn)公司的實(shí)力、形象。 高新區(qū)寫字樓客戶特征小結(jié)： 高新區(qū)寫字樓客群結(jié)構(gòu) 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫(kù) ！ 33 高新區(qū)寫字樓案例分析 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫(kù) ！ 34 項(xiàng)目名稱 西港國(guó)際大廈 調(diào)查時(shí)間 20227 建筑類型 高層 總套數(shù) 43套 入市價(jià)格 8000 目前價(jià)格 8000 主力戶型 15601571 優(yōu)勢(shì)戶型 15601571 配套優(yōu)勢(shì) 交通便利 產(chǎn)品定位 西安新世紀(jì)之初的標(biāo)志性建筑，西安高端商務(wù)的典型代表 周邊配套 金融：中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)工商銀行、上海浦發(fā)銀行、國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、西安商業(yè)銀行等 酒店：志誠(chéng)麗柏酒店、志誠(chéng)商務(wù)酒店、香格里拉大酒店、戴斯大酒店等 大學(xué)：西北大學(xué)、電子科技大學(xué)、西北工業(yè)大學(xué)等 商業(yè)：世紀(jì)金花、金鷹百貨、易初蓮花、愛(ài)家購(gòu)物、國(guó)美電器、正泰家具等 公園：豐慶公園、新紀(jì)元公園、唐城墻遺址公園等 其他：新紀(jì)元俱樂(lè)部、長(zhǎng)安俱樂(lè)部、大香港鮑翅酒樓、阿林鮑魚(yú)、機(jī)場(chǎng)物流中心等 西港國(guó)際大廈 高檔寫字樓案例 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫(kù) ！ 35 豪華大堂 外立面 公共走廊 總建 筑面積 建筑層數(shù) 標(biāo)準(zhǔn) 層面積 標(biāo)準(zhǔn) 層高度 大堂 高度 建筑 總高度 樓體 高度 停車位 廣場(chǎng) 面積 70303㎡ 50層 約 1600㎡ 218米 185米 452個(gè) 約 15000㎡ 地上 48層 地下 2層 接待廳 房地