【正文】 高端形象寫字樓易于出租，且租金較高； 通過資金回籠比較，高租金項目成本回收期短。 該項目位于高新中央商務區(qū)核心區(qū)都市之門西側，是西安唯一 LOFT辦公商務樓。 本案 項目地塊分析 房地產報告網 —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產資料庫 ！ 項目基本情況 粵漢國際 N S 旗遠地產，綜合性用地目前未開發(fā) 未開發(fā) 寫字樓 本案 高新 CBD 機場集團 項目處于高新區(qū)新興的 CBD規(guī)劃區(qū)域，目前處于起步階段，成熟度低 ? 周邊主要可利用資源 ? 包含都市之門、匯鑫、粵漢、西港、東航、綠地等商務寫字樓項目的集群效應 ? 都市之門商務餐廳、商業(yè)步行街、假日酒店、饕界、 SOHO同盟的購物商場等便利的配套服務 ? 高新區(qū)管委會及所有支撐服務體系 ? 金融服務業(yè)、現代服務業(yè)、高新區(qū)主導產業(yè)的企業(yè)總部、外商投資企業(yè) 等眾多潛在的客戶資源 ? 千人會堂、筆克會展中心 等商務配套服務 房地產報告網 —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產資料庫 ！ 項目本體特征：資源配套 現有 未來陸續(xù)完工配套 企業(yè) 下頁付詳細目錄 會展 筆克會展中心 無 配套 商業(yè) 藝饕街、饕界 無 餐飲 饕界餐飲商業(yè) 無 酒店 無 洲際酒店、假日酒店 交通 60 216站點 機場市區(qū)客運大巴 景觀 永陽公園、唐延路綠化帶 CBD中央公園、木塔寺公園、奧林匹克公園 社區(qū) 綠地世紀城 辦公 都市之門、粵漢國際、綠地SOHO同盟、匯鑫 IBC、旗遠寫字樓項目、逸翠園 永陽公園 筆克會展中心 奧林匹克公園（規(guī)劃） 唐延路綠化帶 都市之門 金鷹 項目地塊分析 房地產報告網 —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產資料庫 ！ 55 項目基本情況 研祥項目 1 2 Factor 1 Factor 2 Factor 4 西部機場集團 繞城高速及綠化帶 英華達項目地塊 科研用地，尚未開發(fā) 項目本體特征研究 — 四至 東 西 南 北 基礎數據： ?總占地： 27畝 ?容積率： ?建筑面積： 6300081000平方米 房地產報告網 —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產資料庫 ！ 56 二、項目競爭項目情況 房地產報告網 —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產資料庫 ！ 57 區(qū)域競爭項目： “ 都市之門 ” 是高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)基地，是高新區(qū)新行政辦公中心。 后期租金水平增長潛力小，面臨競爭大。 老三屆大廈 運營管理較好；交通便捷，口碑好，入住率高，宣傳推廣力度較大，租金中上等。㎡ （含電梯、空調） 入駐企業(yè)行業(yè)類型 培訓機構、外企、保險、裝修、房地產、教育、酒店 入駐企業(yè)人數規(guī)模構成 西安本地企業(yè)較多，公司規(guī)模都不大，人數大多在數十人 海星城市廣場 中高檔寫字樓案例 房地產報告網 —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產資料庫 ！ 42 旺座現代城 中檔寫字樓 旺座現代城地處高新區(qū)唐延路，由豪盛地產傾力打造。㎡ （含電梯、空調） 入駐企業(yè)行業(yè)類型 目前入住企業(yè) 100余家，以中小企業(yè)為主，多數企業(yè)十到二十幾人辦公，其余為 4\50人左右 有兩家企業(yè)達百余人。月以下 ?%的公司購買寫字樓的價格在 5000元以下 公司目前租用寫字樓價格%%%%%%%%%小于 30303535404045455050606070708080 以上高新區(qū)寫字樓客群結構 公司購買辦公場所的價格% %%%%%%%% 小于 3000300035003500400040004500450050005000550055006000600070007000 以上房地產報告網 —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產資料庫 ！ 購買寫字樓時考慮的面積8 . 3 %7 . 1 %1 0 . 4 %1 8 . 6 %2 9 . 3 %1 5 . 0 %7 . 6 %3 . 7 %300 平方米以上2 5 0 3 0 0 平方米2 0 0 2 5 0 平方米1 5 0 2 0 0 平方米1 0 0 1 5 0 平方米8 0 1 0 0 平方米5 0 8 0 平方米50 平方米以下市場需求的主力面積集中在200㎡ 以下。 高新區(qū)寫字樓租金可分 3個檔次： 高新區(qū)寫字樓租賃狀況分析 租金水平 特點 60—70元 /㎡ ? 隨著管委會搬遷，錦業(yè)路綠化面積日新月異。 西安寫字樓區(qū)域分布及區(qū)域特點 房地產報告網 —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產資料庫 ！ 19 城北： 目前城北的寫字樓項目的主要分布在未央大道沿線，有天乙大廈、航天新都，第五國際、凱鑫國際大廈、經發(fā)國際大廈等。 ?西安市寫字樓銷售金額自 07年四季度以來，持續(xù)下跌，顯示出寫字樓市場的消化能力有限。 ?西安市近年來人均可支配收入增長速度較高，盡管收入水平絕對值偏低，但增速較快，反映出市場上升空間較大。 2022年西安市的人均可支配收入排名處于 39位。 固定資產投資拉動房地產行業(yè)作用明顯 ，西安市 2022年全國 70城市中排名第 17位，城市環(huán)境的持續(xù)改善以及城市化進程的加快促進房地產發(fā)展。 資料來源：國家統(tǒng)計局網站 西安市2 0 0 3 2 0 0 8 年人均可支配收入變化趨勢02022400060008000100001202214000160002022 2022 2022 2022 2022 2022年份收入人均可支配收入城市 上海 北京 廣州 深圳 哈爾濱 武漢 西安 青島 人均可支配收入 25257 24725 25317 20227 16558 17000 15207 20464 資料來源：西安市統(tǒng)計局網站 圖表 我重點城市人均可支配收入比較 單位：萬元 房地產報告網 —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產資料庫 ！ 9 二、西安市寫字樓經濟基礎 Part1 ｜ 市場篇 房地產報告網 —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產資料庫 ！ 10 西安市經濟支撐產業(yè) 資料來源：西安市統(tǒng)計年鑒 ? 二、三產業(yè)雙輪驅動的綜合型城市，五大產業(yè)支撐十分清晰； ? 五大主導產業(yè)增加值已占全市生產總值的 50%左右； 高新技術產業(yè) 現代裝備制造業(yè) 文化產業(yè) 旅游產業(yè) 主要在軟件園內辦公，少量租賃或購買商品房 批地自建 主要批地自建，少量租賃或購買商品房 租賃或購買商品房 現代服務業(yè) 基本在營業(yè)場館辦公 五 大 支 撐 產 業(yè) 辦公用房解決途徑 房地產報告網 —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產資料庫 ！ 西安市經濟支撐產業(yè) ? 深圳 2022年第一、第二、第三產業(yè)的比重分別為： %： %： % ? 西安 2022年第一、第二、第三產業(yè)的比重分別為： %： %： % 西安第三產業(yè)在自身產業(yè)結構里的比重與深圳相當，但絕對產值仍然落后很多。 西安市近年來寫字樓價格波動中上漲，而銷售金額自 07年以來持續(xù)下跌。 城東： 城東聚集了諸多軍工紡織企業(yè)、高等學府、批發(fā)市場，東關正街被人認為是它的辦公集中區(qū)，所以有部分寫字樓集中在那里。項目周邊分布有永陽公園、木塔寺公園、奧林匹克公園、以及在建的 150畝 CBD中央公園，形成開闊潔凈的宜居環(huán)境。月 主要位于高新區(qū)中心，硬件、配套、物業(yè)等水平較高，具備一定標志型形象的綜合型寫字樓 40—60元 /㎡ ?%寫字樓客群面積在 200平米以下 高新區(qū)寫字樓客群結構 寫字樓客群主體為中小企業(yè)，主力租住面積較小。 入駐企業(yè)人數規(guī)模構成 知名跨國企業(yè)、國內大型國有、民營企業(yè)，上市公司及世界 500強企業(yè) 老三屆世紀星大廈 中高檔寫字樓案例 房地產報告網 —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產資料庫 ！ 40 位于西高新開發(fā)區(qū)科技路和高新一路交匯處，由一棟 31層高級住宅，一棟 25層高級寫字樓，配以相連的 4層裙樓組成。是一組大型商務辦公綜合空間群落，由一座商務辦公酒店和七座辦公樓組成。 ?低成本運作，寫字樓高品質低價立面、住宅建安成本； ?在招商運營上要統(tǒng)一話管理宣傳， 旺座現代城 價格低，戶型劃分小，營銷宣傳力度大，定位準確，對中小企業(yè)的形象需求和辦公成本的平衡點尋找準確，恒溫泳池、園林景觀先行為項目贏得很好的形象、口碑和熱捧。 ?提高電梯間的面積及公共形象，提成寫字間品質； ?國際接待廳、高檔會議室等不實用等功能配置可以減去，縮減成本； ?電梯、車位、大廳、電梯間等客戶關注配套應著重提升； ?可考慮給予企業(yè)部分裝修支持，如吊頂、墻體刷白、網絡接口處理等。 整個項目投資 33億元人民幣、占地，總面積達 36萬平方米，包含一棟西安高新行政辦公中心、三棟甲級寫字樓及千人大會堂、展廳等公共建筑空間。集成現代商務產業(yè)基地，與高新管委會僅一步之遙，成為中小型企業(yè)基地。 房地產報告網 —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產資料庫 ！ 本案發(fā)展建議三： 核心配置 成本控制原則 大堂、電梯 著重加大投入在提成形象檔次的空間 立面、電梯間、衛(wèi)生間 考慮視覺效果的形象提升，并不需一味使用高端材料 健身配套（室內泳池、室外網球場）、園林、地上停車場 地表大量綠地面積，建議增加部分配套，以提升銷售亮點 分戶中央空調、 低成本裝修（ 吊頂、墻體刷白、網絡接口處理）、 適當打造，降低客戶進入成本，便于出租 5A智能化系統(tǒng)、會議室 客戶不敏感部分，盡量縮減成本 房地產報告網 —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產資料庫 ！ ? 功能及配套具體設置使用面積 (供參考 ) 細項 內容 面積 (m178。 原因 : 西安客戶更為看重寫字樓外部形象品質 。 價格： 4600元 /平米 面積： A座寫字間 400—— 800平米 B座公寓 3599平米， 物業(yè)費： /平米 總結： 項目為公寓型寫字間； 目前 A棟銷售， B棟未開始銷售，銷售情況不好； 房地產報告網 —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產資料庫 ！ 60 區(qū)域競爭項目： 公寓型寫字間 —— 綠地 SOHO同盟 SOHO同盟是上海綠地集團西安業(yè)有限公司開發(fā)建設的兩棟 24層的甲級寫字樓。 一期 二期 項目位于高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)區(qū)域，未來潛力巨大。 ?可適當裝修，如空調吊頂、墻體刷白、網絡接口處理等； 旺座現代城 電梯間等共同空間的建議處理、降低了項目定位品質較低，無法吸引大企業(yè)； 設施配套一般，形象中