【正文】 經(jīng)營期 項(xiàng)目工程進(jìn)度 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 主要技術(shù)指標(biāo) 單位 合計(jì) 1 用地面積 畝 27 2 地上建筑面積 ㎡ 46,000 寫字樓面積 ㎡ 40000 商業(yè) ㎡ 6000 3 地下建筑面積 ㎡ 6000 4 容積率 5 綠化率 30％ 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 建設(shè)投資估算依據(jù) ? 國家計(jì)委、原建設(shè)部（現(xiàn)為住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部）關(guān)于發(fā)布 《 工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定 》 的通知（計(jì)價(jià)格 [2022]10號(hào)）； ? 國家發(fā)改委關(guān)于印發(fā) 《 招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法 》 的通知（計(jì)價(jià)格 〔 2022〕 1980號(hào)）； ? 國家計(jì)委、原建設(shè)部（現(xiàn)為住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部） 《 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)辦法與參數(shù) 》 （第三版， 2022年）； ? 國家發(fā)改委制定的 《 建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定 》 （計(jì)價(jià)格[1999]1283號(hào)）； ? 陜西省建筑安裝工程綜合概預(yù)算定額（ 1999）； ? 陜西省建設(shè)廳發(fā)行的 《 陜西省建設(shè)工程其他費(fèi)用定額 》 ； ? 有關(guān)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基本參數(shù)和指標(biāo)。 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 本案發(fā)展建議二： 本案寫字樓產(chǎn)品需樹立甲級(jí)寫字樓品質(zhì)形象， 便于支撐后期高租金、高出租率，易于項(xiàng)目資金回收。一期為兩棟塔共 22層，樓 1至 2層為商業(yè)裙樓。 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 管委會(huì)的入住及周邊大量正開發(fā)或待開發(fā)項(xiàng)目，昭示區(qū)域是未來的 發(fā)展熱點(diǎn) ，但同時(shí)表現(xiàn)了目前區(qū)域的 不成熟 。 裝修成本需企業(yè)完全承擔(dān)，增加了門檻； ?加強(qiáng)車位及寫字樓公共設(shè)施的配套的軟件和硬件。世界 500強(qiáng)企業(yè)、韓國領(lǐng)事館入住。月， B座 50元 /㎡ ㎡ （含電梯、空調(diào)） 入駐企業(yè)行業(yè)類型 銀行、軟件、電子、房地產(chǎn)、通訊 入駐企業(yè)人數(shù)規(guī)模構(gòu)成 知名跨國企業(yè)、國內(nèi)大型國有、民營企業(yè)，上市公司及世界 500強(qiáng)企業(yè) 高新國際商務(wù)中心 高檔寫字樓案例 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 外墻 : 主樓優(yōu)質(zhì)外墻磚、裙樓為石材及玻璃幕墻 內(nèi)墻 : 混合沙漿抹灰面 電梯 : 6部 門窗 : 塑鋼中空玻璃窗 供電 : 市政雙回路 供水 : 市政水網(wǎng) 采暖 : 集中供暖 通訊 : 電話、有線、寬帶、衛(wèi)星電視接口 每層中庭 底商配套 老三屆世紀(jì)星大廈 中高檔寫字樓案例 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 位置 永松路和二環(huán)交匯處 租金 60元 /㎡ 62%的公司的年收入在 500萬元以下 高新區(qū)寫字樓客群結(jié)構(gòu) 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 30 寫字樓客群主體為中小企業(yè)，購買及承租能力低。 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 27 高新區(qū)寫字樓銷售情況 ? 綜合型寫字樓售價(jià)集中于 65008500元 /平方米， ? 公寓型寫字樓售價(jià)集中于 48006000元 /平方米， ? 去貨速度普遍較慢； 項(xiàng)目名稱 售價(jià) (元 /平方米 ) 銷售率 銷售周期 綜合型寫字樓 高新國際商務(wù)中心 7500 25% 4年 西部國際廣場(chǎng) 7000 35% 5年 高科廣場(chǎng) 6500 90% 7年 西港國際大廈 8550 % 3年 旺座國際城 6172 80% 1年半 公寓型寫字樓 class 5012 % 2年 粵漢國際 4879 % 2年 綠地 SOHO同盟 5185 一期： 100% 二期 70% 一期 1年半 二期 1年 銀河新坐標(biāo) 5670 % 2年 高新區(qū)寫字樓銷售狀況分析 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 28 項(xiàng)目 總建筑面積 (㎡ ) 租金 (元 /㎡ 月 ) 出租率 火炬大廈 12022 30 6070% 城建大廈 6780 25 6070% 亞美大廈 35000 40 7080% E洋國際 15000 55 100% 驪華大廈 21000 30 5060% 高科大廈 57944 60 60% 南洋國際 18000 53 6570% 杰座廣場(chǎng) 32022 30 6070% 創(chuàng)業(yè)廣場(chǎng) 85601 60 90% 高新國際 49000 70 71% 紫洲國際 28000 50 20% 華晶商務(wù) 42022 50 60% 高新區(qū)寫字樓整體租金水平較低。 由于針對(duì)入住高新區(qū)的企業(yè)有著更優(yōu)惠的政策機(jī)制，使得高新區(qū)的寫字樓發(fā)展相對(duì)更加迅速。 西安寫字樓區(qū)域分布及區(qū)域特點(diǎn) 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 18 城南： 寫字樓集中分布在長安路沿線、小寨商圈、南二環(huán)沿線、 ? 南二環(huán)，世紀(jì)星大廈、高科廣場(chǎng)、亞美偉博廣場(chǎng)、華融國際大廈、光豐大廈、熠源國際、西港國際大廈等項(xiàng)目已成為南二環(huán)商業(yè)地產(chǎn)的代表，這里既有東方文化的深厚底蘊(yùn)，又有高科技技術(shù)含量的建筑，更與蓬勃發(fā)展的西安新城融為一體，形成新西安最重要的經(jīng)濟(jì)商圈之一。 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 14 西安寫字樓價(jià)格走勢(shì) 西安寫字樓銷售狀況分析 ?西安市寫字樓價(jià)格自 00年以來，在波動(dòng)找那個(gè)不斷上漲， 0104年保持平穩(wěn)，價(jià)格在 4800元 /平方米左右。 ?人均可支配收入直接影響著城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，也是城市居民購買力的重要衡量指標(biāo)。 GDP反映出區(qū)域的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)和財(cái)力情況，西安市07年在 70城市GDP總量排名中處于 28位，經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)于沿海及各一線城市相對(duì)滯后 。 固定資產(chǎn)投資近五年來以年均 30%以上的速度高速增長。 ?從竣工面積和銷售面積的關(guān)系來看， 0207年銷售面積均小于竣工面積，顯示出寫字樓有效需求不足。 西安市0 6 0 9 年分季度寫字樓物業(yè)開發(fā)情況020220400006000080000100000120220140000 季度平方米施工面積 竣工面積 新開工面積?西安寫字樓竣工面積在 2022年以前持續(xù)增長， 04年出現(xiàn)大幅度的下滑， 05年恢復(fù)供給量， 2022年 — 2022年始終保持較大的供應(yīng)量，竣工面積保持在 。盡管城西在逐漸改變自己原有的面貌，但是作為大中型企業(yè)還是不愿意選擇此區(qū)域作為商務(wù)辦公地點(diǎn)。 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 24 高新區(qū)寫字樓產(chǎn)品形態(tài)多元化 產(chǎn)品類型 產(chǎn)品特點(diǎn) 集中區(qū)域 代表項(xiàng)目 綜合寫字樓 ，大多采用玻璃幕墻； ，間隔比較大； 、智能化配套完善； ，一般 1019元 /平米 集中分布在高新路、科技路、南二環(huán)成熟商務(wù)路段； 高新國際 西港國際 公寓寫字樓 ，宜商宜住 200平米下 ，一般 /平米 主要集中在高新路、唐延路； 凱創(chuàng)國際 獨(dú)棟寫字樓 ，高 50%綠化率； ，室內(nèi)設(shè)置游戲室、會(huì)議室、休息室，無電梯，不超過 3層。月 建成時(shí)間較早，硬件和服務(wù)相對(duì)落后。 ? 除看中高新區(qū)的區(qū)域優(yōu)勢(shì)外，較低的辦公成本及較高的性價(jià)比是選擇寫字樓的主要因素； ? 客戶普遍渴望選擇形象專業(yè)的寫字樓辦公，以體現(xiàn)公司的實(shí)力、形象。 海星城市廣場(chǎng) 占地面積： 建筑面積： 。月 出租率 75% 停車位 800個(gè) 空調(diào) 戶式中央空調(diào) 其他配置 永大日立電梯；交房精裝修；景觀面積：20220平米以上；游泳池：陽光恒溫泳池 物業(yè)管理費(fèi) 2元 /月 ?客戶更為看重甲級(jí)寫字樓外部形象及提升形象的配套（如泳池、園林）； ?建材、智能化等部分客戶不敏感可考慮適當(dāng)縮減建安成本。 ? 電梯、車位、大廳、電梯間等客戶關(guān)注配套應(yīng)著重提升； ? 可考慮給予企業(yè)部分裝修支持，如吊頂、墻體刷白、網(wǎng)絡(luò)接口處理等； 案例借鑒綜合結(jié)論 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 47 五、市場(chǎng)給予本案的啟示 Part1 ｜ 市場(chǎng)篇 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 48 ?開發(fā)體量建議： 高新寫字樓市場(chǎng)競爭激烈，去貨較慢，項(xiàng)目體量建議不宜過大。 高端寫字樓 —— 都市之門（高新管委會(huì)新址） 價(jià)格： 8080元 /平米 面積： 126— 3000多平米 物業(yè)： 15元 /平米（包水、電悌） 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 58 區(qū)域競爭項(xiàng)目： 中高端寫字樓 —— 匯鑫 IBC 項(xiàng)目位于西安市高新區(qū)丈八東路與丈八一路交匯處，總建筑面積 14萬平米，由 A\B\C\D兩棟雙塔樓構(gòu)成。 項(xiàng)目開發(fā)體量建議： 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ Part4 ｜項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 本案發(fā)展建議一： 本案寫字樓單層平面做到 1200— 1500平米，較為適中。 ? 項(xiàng)目的初步建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 按照主力戶型在 200平米左右分割，如果合理分割，公攤小于 30%； 層面積過大，容易導(dǎo)致走廊面積多，公攤過大。 價(jià)格： 6800元 /平米 8折（ 5440元平米），精裝 面積： 100—— 1200平米 物業(yè)費(fèi)： /平米 總結(jié)： 純寫字樓物業(yè)； 緊鄰都市之門和奧林匹克公園，地段優(yōu)勢(shì)明顯； 目前銷售情況一般； 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 59 區(qū)域競爭項(xiàng)目： 公寓型寫字間 —— 粵漢國際 項(xiàng)目位于高新區(qū)錦業(yè)路 38號(hào)綠地世紀(jì)城對(duì)面項(xiàng)目占地約 3萬平米，總建筑面積 9萬余平米 。 尋找易于成功的寫字樓產(chǎn)品 市場(chǎng)啟示： 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 49 Part2 ｜項(xiàng)目分析 一、項(xiàng)目地塊分析 二、項(xiàng)目競爭項(xiàng)目情況 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 50 一、項(xiàng)目地塊分析 Part2 ｜ 項(xiàng)目地塊分析 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專業(yè)的地產(chǎn)資料庫 ！ 項(xiàng)目地塊分析 ? 項(xiàng)目交通分析 ? 交通現(xiàn)狀 西安市主要路網(wǎng)示意 項(xiàng)目 繞城高速 (三環(huán) ) 二環(huán) 環(huán)城高速 (一環(huán) ) 道路走向 路名 路況 東西向 錦業(yè)一路 路況良好 ,交通順暢 繞城高速 (輔道 ) 交通順暢 ,車流量大