【正文】 議： 高新區(qū)入住企業(yè)多為小規(guī)模企業(yè)，對(duì)辦公面積需求較小，主要需求 200平米以下戶(hù)型； ?產(chǎn)品類(lèi)型建議： 傳統(tǒng)高檔寫(xiě)字樓成功難度大，性?xún)r(jià)比成為寫(xiě)字樓制勝的主要競(jìng)爭(zhēng)手段。AB座 24層， CD座 22層。 原因 : 從客戶(hù)需求看出客戶(hù)需求以 100—200平米左右為主體 。 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專(zhuān)業(yè)的地產(chǎn)資料庫(kù) ！ 項(xiàng)目總投資估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 金額（萬(wàn)元） 1 土地費(fèi)用 2430 2 前期工程費(fèi) 1435 3 建安造價(jià) 13060 4 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 660 5 工程監(jiān)理費(fèi) 131 6 項(xiàng)目管理費(fèi) 293 7 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 448 8 項(xiàng)目總投資 17796 注：未計(jì)算建設(shè)期貸款利息 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專(zhuān)業(yè)的地產(chǎn)資料庫(kù) ！ 出租收入估算前提 ?寫(xiě)字樓租金按照第一年 45元 /平方米 /月計(jì)算，之后每三年增長(zhǎng) 8%； ?寫(xiě)字樓出租率按照第一年 16000平方米，第一年后每年消化 8000平方米，最終穩(wěn)定在 90%的出租率； ?商業(yè)出租第一年租金為 60元 /平方米 /月計(jì)算，之后每三年增長(zhǎng) 8%； ?計(jì)算期為 18年 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專(zhuān)業(yè)的地產(chǎn)資料庫(kù) ！ 出租收人估算表 寫(xiě)字樓部分 年份 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2020 租金（元 /月） 45 45 45 49 49 49 52 52 出租面積 16000 24000 32022 36000 36000 36000 36000 36000 年租金收入 864 1296 1728 2100 2100 2100 2267 2267 商業(yè)部分 租金（元 /月） 60 60 60 70 70 年租金收入 432 432 432 467 467 467 504 504 寫(xiě)字樓部分 年份 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 租金（元 /月） 52 57 57 57 61 61 61 出租面積 36000 36000 36000 36000 36000 36000 36000 年租金收入 2267 2449 2449 2449 2645 2645 2645 商業(yè)部分 租金（元 /月） 70 76 76 76 82 82 82 年租金收入 504 544 544 544 588 588 588 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專(zhuān)業(yè)的地產(chǎn)資料庫(kù) ！ 營(yíng)業(yè)稅金及附加估算表 序號(hào) 年份 合計(jì) 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 1 租金收入 39873 1296 1728 2160 2566 2566 2566 2771 2 營(yíng)業(yè)稅金及附加 2193 71 95 119 141 141 141 152 營(yíng)業(yè)稅 1994 65 86 108 128 128 128 139 城市建設(shè)維護(hù)稅 140 5 6 8 9 9 9 10 教育費(fèi)附加 60 2 3 3 4 4 4 4 3 房產(chǎn)稅 4785 156 207 259 308 308 308 333 4 凈收入 32895 1069 1426 1782 2117 2117 2117 2286 序號(hào) 年份 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 1 租金收入 2771 2771 2993 2993 2993 3233 3233 3233 2 營(yíng)業(yè)稅金及附加 152 152 165 165 165 178 178 178 營(yíng)業(yè)稅 139 139 150 150 150 162 162 162 城市建設(shè)維護(hù)稅 10 10 10 10 10 11 11 11 教育費(fèi)附加 4 4 4 4 4 5 5 5 3 房產(chǎn)稅 333 333 359 359 359 388 388 388 4 凈收入 2286 2286 2469 2469 2469 2667 2667 2667 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專(zhuān)業(yè)的地產(chǎn)資料庫(kù) ！ 損益表 序號(hào) 年份 合計(jì) 籌建期 建設(shè)期 經(jīng)營(yíng)期 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 1 凈收入 32895 1069 1426 1782 2117 2117 2117 2286 2286 2286 2469 2469 2469 2667 2667 2667 2 建設(shè)投資 17796 4112 6842 6842 3 經(jīng)營(yíng)成本 1191 42 58 75 79 79 79 83 83 83 87 87 87 91 91 91 4 利潤(rùn)總額 13909 4112 6842 6842 1028 1367 1707 2038 2038 2038 2204 2204 2204 2383 2383 2383 2576 2576 2576 5 累計(jì)利潤(rùn) 71688 4112 10954 17796 16768 15401 13693 11655 9617 7578 5374 3170 967 1416 3799 6181 8757 11333 13909 6 所得稅 3477 354 596 596 644 644 644 7 稅后利潤(rùn) 10432 4112 6842 6842 1028 1367 1707 2038 2038 2038 2204 2204 2204 2029 1787 1787 1932 1932 1932 8 累計(jì)稅后利潤(rùn) 83037 4112 10954 17796 16768 15401 13693 11655 9617 7578 5374 3170 967 1062 2849 4636 6568 8500 10432 9 盈余公積金 1140 203 179 179 193 193 193 10 未分配利潤(rùn) 9292 4112 6842 6842 1028 1367 1707 2038 2038 2038 2204 2204 2204 1826 1608 1608 1739 1739 1739 11 累計(jì)未分配利潤(rùn) 87022 4112 10954 17796 16768 15401 13693 11655 9617 7578 5374 3170 967 859 2467 4076 5814 7553 9292 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專(zhuān)業(yè)的地產(chǎn)資料庫(kù) ！ 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 籌建期 建設(shè)期 經(jīng)營(yíng)期 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 1 現(xiàn)金流入 39873 0 0 0 1296 1728 2160 2566 2566 2566 2771 2771 2771 2993 2993 2993 3233 3233 3233 營(yíng)業(yè)收入 39873 0 0 0 1296 1728 2160 2566 2566 2566 2771 2771 2771 2993 2993 2993 3233 3233 3233 2 現(xiàn)金流出 25964 4112 6842 6842 268 361 453 528 528 528 568 568 568 610 610 610 657 657 657 建設(shè)投資 17796 4112 6842 6842 經(jīng)營(yíng)成本 1191 42 58 75 79 79 79 83 83 83 87 87 87 91 91 91 銷(xiāo)售稅金及附加 2193 71 95 119 141 141 141 152 152 152 165 165 165 178 178 178 房產(chǎn)稅 4785 156 207 259 308 308 308 333 333 333 359 359 359 388 388 388 3 所得稅 3477 0 0 0 0 0 0 0 0 0 354 596 596 644 644 644 4 所得稅前凈現(xiàn)金流量(12) 13909 4112 6842 6842 1028 1367 1707 2038 2038 2038 2204 2204 2204 2383 2383 2383 2576 2576 2576 5 累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量 4112 10954 17796 16768 15401 13693 11655 9617 7578 5374 3170 967 1416 3799 6181 8757 11333 13909 6 所得稅后凈現(xiàn)金流量 10432 4112 6842 6842 1028 1367 1707 2038 2038 2038 2204 2204 2204 2029 1787 1787 1932 1932 1932 7 所得稅后累計(jì)凈現(xiàn)金流量 4112 10954 17796 16768 15401 13693 11655 9617 7578 5374 3170 967 1062 2849 4636 6568 8500 10432 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專(zhuān)業(yè)的地產(chǎn)資料庫(kù) ！ 通過(guò)計(jì)算得出以下經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 內(nèi)部收益率： %(稅前 )； %（稅后） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值： 1659萬(wàn)元 投資回收期： 12年（包括籌備期和建設(shè)期） 財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專(zhuān)業(yè)的地產(chǎn)資料庫(kù) ！ 不同經(jīng)營(yíng)期財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比 經(jīng)營(yíng)期 15年 20年 內(nèi)部收益率（稅前） % % 內(nèi)部收益率（稅后） % % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 1659萬(wàn)元 1155萬(wàn)元 投資回收期 12年 12年 經(jīng)營(yíng)時(shí)間越長(zhǎng)，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)越好 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) —— 最多 、 最全 、 最專(zhuān)業(yè)的地產(chǎn)資料庫(kù) ！ THANKS!