【文章內(nèi)容簡介】 潛在供應量（套） 獨棟（套） 雙拼（套） 聯(lián)排（套） 疊拼（套） 市區(qū)及嶗山板塊 玫瑰庭院 200 20 180 即墨溫泉板塊 海信溫泉王朝 156 54 4 98 天泰藍泉三期 70 70 青建 ?香根溫泉 130 130 青建 ?橄欖樹 142 142 海爾 ?原鄉(xiāng)墅 147 55 92 麗山國際一期 130 130 香邑泉海一期 30 30 嶺海二期 30 30 城陽惜夏板塊 銀盛泰 ?德郡 180 180 山水嘉園 164 80 84 泰晤士河 64 8 48 8 山水太和月光 158 140 18 膠州灣東部板塊 卓越蔚藍群島 17 17 龍湖滟瀾海岸 400 400 西海岸板塊 城建 ?亞丁海岸 70 7 28 35 唐島金灣 55 55 青島全市 2143 606 40 1405 92 目前潛在供應產(chǎn)品中以聯(lián)排為主，其次為獨棟 分住宅類型研究 別墅市場分析 洋房市場分析 高層市場分析 小結 36 存銷與潛在供給對比分析 ?從上述數(shù)據(jù)的對比中可以看出， 獨棟別墅市場認可度較高 ，結合到良好的銷售表現(xiàn)及后期較大的審批難度， 獨棟將成為市場稀缺產(chǎn)品 ； ?聯(lián)排潛在供給較大 ， 考慮到聯(lián)排產(chǎn)品由于面積控制，總價控制較好，同時可適當提高別墅地塊的容積率，因此供銷方面將 占據(jù)未來主流 ； ?雙拼產(chǎn)品 將成為獨棟與聯(lián)排的 補充產(chǎn)品 ； ?疊拼產(chǎn)品 由于市場接受度較低， 未來供給較少 。 銷量比 存量比 總量比 潛在供應 目前市場獨棟較為稀缺，未來聯(lián)排將占據(jù)市場主流 分住宅類型研究 別墅市場分析 洋房市場分析 高層市場分析 小結 37 ?城陽別墅市場主要劃分為 惜夏板塊和膠州灣東部板塊： ?100福國際山莊 ?銀盛泰德郡 ?千禧和院 ?卓越蔚藍群島 ?百通香溪庭院 ?泰晤士河 ?龍湖滟瀾海岸 ?山水嘉園 ?山水太和月光 在售項目 待售項目 100福國際山莊 銀盛泰德郡 千禧和院 山水嘉園 泰晤士河 山水太和月光 百通香溪庭院 卓越蔚藍群島 龍湖滟瀾海岸 膠州灣東部板塊 項目地塊 分住宅類型研究 別墅市場分析 洋房市場分析 高層市場分析 小結 38 產(chǎn)品線總表 項目 風格 類型 面積區(qū)間（㎡） 車庫 層數(shù) 物業(yè)費 （元 /㎡ 〃 月） 交房標準 百通香溪庭院 西班牙 獨棟 460～ 600 一、二期帶車庫 地上 3層僅一期有地下一層 毛坯 聯(lián)排 210～ 260 100福國際山莊 美式 獨棟 450～ 500 面積大的帶車庫、面積小的帶車位 聯(lián)排：地上 3層 獨棟： 2 聯(lián)排： 1 毛坯 雙拼 260～ 350 聯(lián)排 210～ 240 銀盛泰德郡 純德式 聯(lián)排 190～ 230 無車庫，僅 有車位 地上 3層 毛坯 千禧和院 新中式 雙拼 280～ 330 無車庫，僅有車位 地下 1層 +地上3層 毛坯 聯(lián)排 220～ 290 疊拼 180～ 190 山水嘉園 新中式簡約 聯(lián)排 未定 無車庫 未定 未定 毛坯 疊拼 未定 山水太和月光 德式 獨棟 370～ 390 （后期為 500800） 未定 地下 +地上 2層 未定 毛坯 泰晤士河 英倫 雙拼 270～ 410 有車庫 地下一層 +地上三層 未定 未定 疊拼 聯(lián)排 分住宅類型研究 別墅市場分析 洋房市場分析 高層市場分析 小結 39 項目 潛在供應量 （套） 獨棟（套） 雙拼（套） 聯(lián)排（套） 疊拼（套） 銀盛泰德郡 180 0 0 180 0 山水嘉園 164 0 0 80 84 泰晤士河 64 0 8 48 8 山水太和月光 158 140 0 18 0 合計 566 140 8 326 92 市場存量 潛在供給 ?惜夏板塊是僅次于即墨板塊的 全市別墅第二大供給區(qū)域 ，目前市場可售供給為 41套，年內(nèi)潛在供給我司估計約 400套； ?板塊未來供應以聯(lián)排別墅為主，獨棟除山水太和月光外，基本無供應 ； ?但 由于資源條件限制，該板塊長期來看供給量會逐漸降低 。 項目 總存量（套） 獨棟（套） 雙拼（套） 聯(lián)排（套） 百通香溪庭院 34 30 0 4 100福山莊 4 0 0 4 千禧和院 1 0 0 1 財寶山莊 2 2 0 0 合計 41 32 0 9 板塊別墅未來供應以聯(lián)排為主，未來獨棟基本無供應 分住宅類型研究 別墅市場分析 洋房市場分析 高層市場分析 小結 40 戶型面積分析 獨棟面積區(qū)間 雙拼面積區(qū)間 聯(lián)排面積區(qū)間 ?該板塊 獨棟面積一般在 450㎡ 左右，雙拼在 300㎡ 左右，聯(lián)排面積在 240㎡ 左右； ?從實際項目咨詢、調(diào)研來看， 聯(lián)排面積有縮小的趨勢 。 戶型面積上，獨棟面積基本在 450平米左右，小獨棟較少 分住宅類型研究 別墅市場分析 洋房市場分析 高層市場分析 小結 41 單價分析 ?單價方面，惜夏板塊相對較低， 獨棟一般在 13000元 / ㎡ 左右，聯(lián)排在 8500元 / ㎡ 左右； ?片區(qū)價格相對其他片區(qū)較低，產(chǎn)品類別以聯(lián)排居多。 獨棟單價 雙拼單價 聯(lián)排單價 獨棟價格 13000左右，雙拼價格 10000左右，聯(lián)排價格 8500左右 分住宅類型研究 別墅市場分析 洋房市場分析 高層市場分析 小結 42 總價分析 ?總價方面， 在售項目差距較大 ，主要源于戶型面積差距較大，其單價差距并不大； ?該 板塊， 聯(lián)排總價一般在 200萬元 /套左右。 獨棟總價區(qū)間 雙拼總價區(qū)間 聯(lián)排總價區(qū)間 區(qū)域總價差異較大，聯(lián)排 200萬元 /套左右 分住宅類型研究 別墅市場分析 洋房市場分析 高層市場分析 小結 43 銷售線總表 項目 類型 單價（元 /㎡） 總價（萬元） 銷售量（套） 銷售率 季去化量 （套） 年去化量 （套） 百通香溪庭院 獨棟 18000 690~900 84 74% 12 48 聯(lián)排 9200 200~250 505 97% 40 160 100福國際山莊 獨棟 13000 580~650 103 100% 7 28 雙拼 10000 260~350 34 100% 4 16 聯(lián)排 8500 180~200 196 97% 18 72 銀盛泰德郡 聯(lián)排 8300 160200 70 100% 70 —— 千禧和院 雙拼 9500 260320 24 100% 24 —— 聯(lián)排 9000 200260 34 100% 34 —— 疊拼 9000 180 35 99% 34 —— 板塊區(qū)域內(nèi)別墅產(chǎn)品銷售較好 分住宅類型研究 別墅市場分析 洋房市場分析 高層市場分析 小結 44 項目 購房目的 客戶區(qū)域分布 總價 投資 度假 長住 項目區(qū)域 青島市區(qū) 外地 百通香溪庭院 10% 80% 10% 10% 75% 15% 200～ 900萬 100福國際山莊 20% 70% 10% 10% 70% 20% 180～ 650萬 銀盛泰德郡 10% 65% 25% 20% 70% 10% 160～ 200萬 千禧和院 5% 65% 30% 15% 75% 10% 180～ 320萬 統(tǒng)計 10% 75% 15% 18% 70% 12% 160～ 900萬 分住宅類型研究 別墅市場分析 洋房市場分析 高層市場分析 小結 45 板塊客戶分析 ?主要購房目的用于度假 ； ?因距離市區(qū)較近，部分客戶用于長住，但比例相對較低。 ?70%的客戶來源于青島市區(qū) ，主要指市南區(qū)、嶗山區(qū)； ?有 18%的項目區(qū)域本地客戶。 區(qū)域別墅客戶以市區(qū)為主，多以度假為目的 分住宅類型研究 別墅市場分析 洋房市場分析 高層市場分析 小結 46 ?項目推出 70套聯(lián)排別墅，目前已售罄， 下階段將再推 180套聯(lián)排別墅 ，價格待定；從購買客戶看， 七成客戶為市區(qū)客戶，兩成客戶為區(qū)域地緣性客戶； ?項目優(yōu)勢：源于 純德式原鄉(xiāng)別墅 ，八字頂、外露木結構、石材圍護、石灰摸墻、紅瓦頂，體現(xiàn)的是原版德國本土風情；社區(qū)配套完備，廳層大露臺。 地理位置 城陽區(qū)鐵騎山路以西，王沙路以南 售樓電話 8666777 86662888 開發(fā)商 青島銀盛泰房地產(chǎn) 代理公司 青島新聯(lián)康房產(chǎn)咨詢 土地面積 660175平方米 建筑面積 630000平方米 建筑設計 武漢大頌 裝修狀況 毛坯 物業(yè)管理 —— 物業(yè)費 /㎡ 〃 月 開盤時間 2022年 8月 入住時間 —— 規(guī)劃總戶數(shù) 358 建筑風格 純德式原鄉(xiāng)別墅 面積區(qū)間 190～ 230㎡ 車庫情況 無車庫，僅有車位 分住宅類型研究 別墅市場分析 洋房市場分析 高層市場分析 小結 47 地理位置 城陽區(qū)惜福鎮(zhèn)鐵騎山路 8號 售樓電話 87886777 87886999 開發(fā)商 青島中聯(lián)盈地置業(yè) 代理公司 CATON彩騰投資 土地面積 537000平方米 建筑面積 247000平方米 建筑設計 美國道格拉斯 〃 道林 裝修狀況 毛坯 容積率 綠化率 58% 物業(yè)管理 青島中聯(lián)盈物業(yè)管理有限公司 物業(yè)費 獨棟 2元 /㎡ 〃 月 聯(lián)排 1元 /㎡ 〃 月 開盤時間 2022年初 入住時間 2022年 1月 ?產(chǎn)品類型有獨棟、雙拼、聯(lián)排，規(guī)劃總量為 337套， 目前只剩4套聯(lián)排 ；獨棟為地下 1層＋地上 3層，聯(lián)排為地上 3層；各類產(chǎn)品價格不同，其中 獨棟價格 13000元 /㎡ ，聯(lián)排 8500元 /㎡ ； ?項目客源以 青島市區(qū)客戶為主，有近兩成是本地客戶 ，購買目的 多為休閑度假，也有部分是投資； 項目去化情況很好， 季度去化量達到 29套 。 分住宅類型研究 別墅市場分析 洋房市場分析 高層市場分析 小結 48 ?項目區(qū)域別墅市場銷售較好，供給上獨棟和雙拼較為稀缺， 本案存在一定市場機會 ； ?從項目規(guī)模、周邊資源、開發(fā)商品牌影響力等方面分析， 本案無明顯優(yōu)勢。 ? 需求旺盛，總銷售率達 88%，存量為 341套，相