【文章內(nèi)容簡介】 、聯(lián)排別墅、 情景洋房、小高 容積率 綠化率 43% 38% 60% 戶型面積 180320平米 85120平米 160200平米 銷售價格 起價： 6500元 /平方米 均價： 7000元 /平方米 獨棟別墅： 12022元 /平方米起 起價： 2680元 /平方米 最高價： 3088元 /平方米 起價： 3980元 /平方米 均價： 4776元 /平方米 最高價： 6728元 /平方米 總價：最低價 65萬 /套 最高價 159萬 /套 配套 會所、超市、美容院、 咖啡廳、干洗店、餐廳、 診所、藥店 交通 :21 16 3 430業(yè)主巴士 商業(yè)街 ,農(nóng)貿(mào)市場；輝山醫(yī)院，二中，育才，藥科大學(xué)，翔宇中學(xué)等 交通 :21 4303 2500平雙水景會所，有氧健身房、閱書館 , 東北育才、二中，輝山醫(yī)院 交通 :21 4303 泰盈地產(chǎn) 開發(fā)特色： ?項目開發(fā)數(shù)量較少，但重視項目品質(zhì)打造； ?集約型項目操作，注重開發(fā)效率，開發(fā)行為迅速； ?選擇開發(fā)面積中等以上的項目； ?所開發(fā)項目有向高端發(fā)展趨勢，所開發(fā)項目銷售價格走高； ?注重項目的生態(tài)性、適居性，注意項目周圍生活配套的形成； ?項目風(fēng)格偏于 “ 中式 ” 、 “ 人文 ” 、 “ 儒雅 ”風(fēng)格。 奧林匹克花園 七里香堤 “ 1+4” 人文 +產(chǎn)品 人文：東方文化，儒雅氛圍 產(chǎn)品：產(chǎn)品品質(zhì)打造 1999 廣州碧桂園 首創(chuàng)免費看樓車服務(wù)，全現(xiàn)樓帶裝修發(fā)售 ,社區(qū)配套、園林綠化同期交付，顛覆地產(chǎn)界春節(jié)不賣樓傳統(tǒng)，創(chuàng)下開盤單月銷售洋房 3000套的輝煌 2022 華南碧桂園 別墅帶裝修發(fā)售，并獲得成功。短短 2年內(nèi)，華南碧桂園社區(qū)入住戶數(shù)近 3000戶，入住人口逾萬，成為華南板塊的超大型樓盤。 20222022 均安碧桂園、碧桂花城、荔城碧桂園 將運動休閑與房地產(chǎn)結(jié)合，均安碧桂園率先成為優(yōu)雅的高爾夫生活社區(qū) 轉(zhuǎn)戰(zhàn)佛山，碧桂花城推出后，連續(xù) 8期在短時間之內(nèi)售罄，銷售率達(dá) 100%，更榮獲“佛山樓市奧斯卡”之美稱。荔城碧桂園首期單位開售 3天即告售磬，其后一直供不應(yīng)求。 1992–1998 順德碧桂園 首創(chuàng)五星級會所配套，建立全國著名學(xué)區(qū)廣東碧桂園學(xué)校，成為南中國最大、最豪華的生活社區(qū)之一，前瞻性地開拓香港市場，成為 3萬港人的共同選擇 開卷力作 品牌旋風(fēng) 開創(chuàng)新時代 戰(zhàn)略布局 快速拓展 20222022 碧桂園鳳凰城 ,半島碧桂園、鶴山碧桂園、高明碧桂園、五邑碧桂園 ,華南碧桂園“山語” 、假日半島 ?土地儲備大 ,成本低 ,產(chǎn)品價格低 。 ?幾乎扮演房地產(chǎn)鏈條上的各個角色 。 ?擅長開發(fā)低密度住宅，其產(chǎn)品以別墅和多層洋房為主 。 ?產(chǎn)品創(chuàng)新 ,運營創(chuàng)新 ,營銷創(chuàng)新 ,注重品牌建設(shè) 。 ?項目規(guī)模大 ,產(chǎn)品配套齊全 。 碧桂園 核心競爭項目分析小結(jié) 競爭項目 核心競爭力 競爭策略 新加坡城 人文 +產(chǎn)品 唯美品格 理想新城 恒大綠洲 產(chǎn)品 +服務(wù) 環(huán)境 +產(chǎn)品 環(huán)境 +產(chǎn)品 +服務(wù) 陽光 100 環(huán)境 +產(chǎn)品 分期開發(fā)，避免同質(zhì)競爭 主打低密，規(guī)模實現(xiàn) 主打低密，品質(zhì)打造 完整的產(chǎn)品體系，便捷的城市切換 主打低密，便捷交通 泰盈地產(chǎn)以開發(fā)低密度項目見長，崇尚產(chǎn)品舒適性 碧桂園以區(qū)域開發(fā)見長，操作遠(yuǎn)郊低密度項目經(jīng)驗豐富 巧占先機(jī)，開發(fā)節(jié)奏把空，形成產(chǎn)品風(fēng)格差異 便捷的城市交通，低密度整體均質(zhì) 競爭分析小結(jié) 競爭 策略 區(qū)域競爭 板塊競爭 項目競爭 大渾南區(qū)域占據(jù)沈陽區(qū)域競爭的優(yōu)勢地位 長白和奧體是區(qū)域內(nèi)的領(lǐng)跑者，站位明晰；于洪（臨河）、長青、渾南南部作為跟隨者并無明晰的形象區(qū)分和站位，發(fā)展空間大有可為 鎖定的重要競爭項目均屬中大規(guī)模項目，地理位置交通距離接近，產(chǎn)品形式雷同，價格也基本屬于同一平臺 立足渾南區(qū)域，充分借勢 與長白、奧體形成產(chǎn)品差異（容積率不同），主打低密感受；與于洪（臨河）、長青通過產(chǎn)品品質(zhì)塑造和區(qū)域價值挖掘獲得競爭優(yōu)勢 通過開發(fā)策略的制定規(guī)避強(qiáng)勢項目的直面競爭；通過產(chǎn)品力打造和產(chǎn)品形式的創(chuàng)新變化在同質(zhì)化競爭中決勝 市場 機(jī)會 。 指標(biāo) 機(jī)會 ：數(shù)據(jù)研究支撐市場與需求的 成長 土地 機(jī)會： 城區(qū)芥蒂削減，外圍供應(yīng)漸成市場 主流 區(qū)域 機(jī)會： 大渾南區(qū)域是城市發(fā)展方向，中高端地位 無可置疑，立足區(qū)域，充分 借勢 板塊 機(jī)會： 主打低密為區(qū)域內(nèi)競爭重要策略，板塊價 值深入 挖掘 項目 機(jī)會 ：大規(guī)模項目開發(fā)策略有效制定， 突出 賣點 鎖定 客戶 。 本區(qū)域客戶特征分析◆ 本項目目標(biāo)客戶聚焦◆ 本項目客戶訴求提煉◆ 大渾南區(qū) 萬科城 陽光 100 長白島 區(qū)域周邊典型項目客戶掃描 萬科新榆公館 唯美品格 伊麗亞特灣 理想新城 新加坡城 SR新城 萬科新里程 陽光 100客戶描述 客戶描述： 來自 和平、鐵西的客戶是主力 ，占約 40%50%，其次是沈河約占 20%，鐵西約占 20%； 客戶年齡集中在 35歲左右 ，企業(yè)中層、高級白領(lǐng)、政府公務(wù)員及醫(yī)生、教師等，均 有一定的財富積累 ，絕大部分客戶擁有 私家車 ； 外地客戶比例約占 10%，因看重位置、性價比和品牌而購買； 銷售初期由于交通不便利，價格較萬科城低約 1000元 /㎡ ， 當(dāng)時客戶主要看重產(chǎn)品 性價比和多層產(chǎn)品形式 而購買；項目南側(cè)路修通后，價格基本可以和萬科城在一個水平，客戶也更多追求的是 景觀資源和社區(qū)環(huán)境 。 —— 陽光 100銷售 陽小姐 關(guān)鍵特征：地緣性 中堅階層 一定財富積累 私家車 影響因素：性價比 環(huán)境 交通 產(chǎn)品設(shè)計 與渾河景觀 質(zhì)量品質(zhì) 與周邊配套 大型成熟社區(qū) 萬科城客戶描述 客戶描述： 主要是來自 和平、沈河 的中高端客戶，依托勝利橋的便捷交通，吸引到附近的軍隊、政府官員和公務(wù)員，太原街附近的中高端商務(wù)人群等； 花園洋房客戶年齡層次偏高， 4550歲 為主，財富積累較多； 小高層客戶多為 7 80年 生人，擁有穩(wěn)定工作和較好的未來預(yù)期，屬于事業(yè)上升勢頭強(qiáng)勁的新中產(chǎn)階層； 小戶型客戶呈現(xiàn)兩極特征，有首次置業(yè)的 城市白領(lǐng) ，也有 養(yǎng)老型 客戶看重良好的居住環(huán)境； 追隨萬科品牌的 老帶新 客戶較多，約占 50%以上， 對萬科物業(yè)和產(chǎn)品非常信任 ，認(rèn)為買萬科的房子比較有面子； 約 80%的客戶擁有私家車； 大部分客戶為 升級置業(yè) 客戶，看好長白島發(fā)展和生活環(huán)境。 ——沈陽萬科銷售經(jīng)理 張先生 關(guān)鍵特征：地緣性 政府機(jī)關(guān)、公務(wù)員 升級臵業(yè) 私家車 影響因素：品牌 區(qū)域 品牌 與物管 產(chǎn)品設(shè)計 與渾河景觀 區(qū)域升值與周邊配套 客戶描述： 主要是來自 三好街、五愛街及渾南 工作生活的中高端人群； 客戶職業(yè)集中為公務(wù)員、私營業(yè)主、大學(xué)老師、醫(yī)生等，客戶整體 知識層次較高 ； 2835歲 之間客戶較多，均有一定的財富積累，看重這里較為低密的產(chǎn)品形式和生活環(huán)境，大部分是二次及二次以上的 升級置業(yè) ，首次置業(yè)客群比例很少； 創(chuàng)新的 ，也有部分作為投資和偶爾自住考慮的客戶； 社區(qū)目前的入住率不高， 有部分投資客戶購買 ，看好渾南未來的發(fā)展 升值潛力 和 萬科品牌 ； 大部分客戶擁有私家車。 ——萬科新榆公館銷售經(jīng)理 房先生 關(guān)鍵特征：臨近區(qū)域 知識層次較高 升級臵業(yè) 投資考慮 影響因素：品牌 區(qū)域 低密 萬科新榆公館客戶描述 品牌 與物管 低密產(chǎn)品 產(chǎn)品創(chuàng)新 升值潛力、社區(qū)環(huán)境 客戶描述： 前期主要來自 和平、沈河及鐵西 區(qū) ,后期地域性漸漸不明顯了，因為項目 口碑傳播 較為廣泛； 周邊產(chǎn)業(yè)區(qū)客戶不足 10%,多為企業(yè)中高管； 客戶職業(yè)多為企事業(yè)單位中高層、大學(xué)老師、醫(yī)生等，客戶整體 知識層次和素質(zhì)較高 ； 客戶最為認(rèn)可社區(qū)的 園林景觀 和整體氛圍，且創(chuàng)新的圍合形式和 產(chǎn)品品質(zhì)感 也得到客戶關(guān)注； 客戶幾乎均為 二次及二次以上置業(yè) ，很多客戶將次作為 周末度假 用； 目前已不做過多推廣，客戶上門量依然不少，多是老客戶帶新客戶，或老客戶重復(fù)購買 ——唯美品格銷售 劉小姐 關(guān)鍵特征：知識層次較高 升級臵業(yè) 度假考慮 影響因素：景觀 品質(zhì)感 度假生活 唯美品格客戶描述 景觀 園林 低密產(chǎn)品 產(chǎn)品品質(zhì)感 未來升值潛力 理想新城客戶描述 客戶描述： 客戶主要為 周邊工作人群 ，二、三次置業(yè)者，以自住客為主，投資客極少，為自住升值型投資； 以 30歲以下、 50歲以上 的客戶為主，分別占 30%左右和 40%多，3040歲的客戶各約占 15%。年輕客戶主要來源于 附近育才中學(xué)老師 和 東大軟件園白領(lǐng) ，以購買二居為主。其中東大軟件園的曾經(jīng)組織過一次團(tuán)購，一次性售出 300——400套； 50歲以上的客戶主要是因為孩子在育才上學(xué)而 遷就小孩 搬到此處，另外有一部分是來此 養(yǎng)老 ，主要看中價格比較便宜并且環(huán)境舒適； 客戶認(rèn)為該項目價格較低，戶型比較滿意，建筑風(fēng)格也比較認(rèn)可， 性價比高 ；社區(qū)環(huán)境好，有高爾夫球場，綠化面積很大，生活環(huán)境宜人，并且有社區(qū)巴士，生活比較方便； 客戶屬于 現(xiàn)實派 ，認(rèn)可眼見為實。喜歡高品質(zhì)的產(chǎn)品，對于太前衛(wèi)的風(fēng)格和鮮艷的色彩有排斥，喜歡比較 沉穩(wěn)大氣 的色調(diào)，認(rèn)為有 品質(zhì)感 ，看著舒服。 ——理想新城銷售經(jīng)理 范先生 關(guān)鍵特征：周邊客群 多次臵業(yè) 兩極分化 教育資源 養(yǎng)老 影響因素：性價比 教育資源 社區(qū)環(huán)境 性價比 教育資源 社區(qū)環(huán)境 未來升值潛力 客戶描述： 主要來自 和平、沈河、大東 等周邊區(qū)域 ,以 中年置業(yè)客群 為主，多為二次及二次以上置業(yè)； 客戶的主要職業(yè)特征為：政府公務(wù)員、私營業(yè)主、企事業(yè)單位的白領(lǐng)及中層人員； 受韓國開發(fā)商影響，社區(qū)內(nèi)有很多韓國人購買； 二期中有 4棟樓為 市府機(jī)關(guān)團(tuán)購 ； 購買客戶多看中項目所處的 區(qū)位 ， 交通便利 、未來生活 配套全，且有很高的 升值 預(yù)期； 小戶型客戶首先看重產(chǎn)品的 實用率 ，而非觀景視野、采光等方面。 ——SR國際新城銷售 張小姐 關(guān)鍵特征：周邊區(qū)域 多次臵業(yè) 白領(lǐng)、中層 政府人員 影響因素：區(qū)位 生活便利 未來升值 區(qū)位 區(qū)域升值力 戶型、實用率等產(chǎn)品因素 萬科新里程客戶描述 客戶描述： 30%是萬科 老業(yè)主 、沒有外地客戶、 二次置業(yè) 占多數(shù)（投資） 來此置業(yè)者以周邊大學(xué)城 教師、白領(lǐng) 居多，還有鄰近的大東、沈河區(qū)內(nèi)汽車城、五愛街的一些 私營業(yè)主 等； 購買客戶中投資比例較高，多選擇 90平米全南戶型，考慮性價比，屬于 地段升值收益型 客戶； 客戶購買主要看重 萬科品牌和物管 ，社區(qū)園林及戶型創(chuàng)新也得到了客戶認(rèn)可； 項目周邊的 生活配套 ，如：大型超市、醫(yī)院的規(guī)劃，也是客戶購買的影響因素。 ——萬科營銷部副經(jīng)理 張先生 關(guān)鍵特征：周邊客群 二次臵業(yè) 教師 小業(yè)主 投資考慮 影響因素：品牌與物管 生活配套 區(qū)域升值 品牌 與物管 生活配套 社