【文章內(nèi)容簡介】 24372790299429082 9 1 5 . 9151 7 . 62 9 . 24 1 . 66 6 . 56 3 . 66 6 . 49 4 . 705001000150020202500300035000102030405060708090100銷售單價 ( 元） 2 0 6 2 . 7 1 6 0 5 . 9 2 3 1 1 . 8 2437 2790 2994 2908 2 9 1 5 . 9銷售額（億元） 15 1 7 . 6 2 9 . 2 4 1 . 6 6 6 . 5 6 3 . 6 6 6 . 4 9 4 . 71996 年 1997 年 1998 年 1999 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 1997 年至 2020 年，由于住房改革進入最后的實行階段，銷售額出現(xiàn)逐年遞增走勢。 2020 年 沈陽又成為了東北地區(qū)的投資熱點地區(qū)，外地來沈購房的人士增多，加之商業(yè)地產(chǎn)極其火爆，促使 2020 年沈陽的房地產(chǎn)銷售額大幅上升。而反觀銷售單價在 2020 年達到了峰值，之后出現(xiàn)了逐年遞減的走勢，這與近兩年郊區(qū)及城郊中低價位大盤供應量上升及房地產(chǎn)整體供大于求有著重要聯(lián)系。銷售額與單價的反向增長說明沈陽房產(chǎn)市場的銷售量在迅速增大，而且消費者與開發(fā)商都更加的理性，房地產(chǎn)價格在回歸，價值與價格在趨于統(tǒng)一。業(yè)喬 —— 渾南項目策劃全案 誠信 /專業(yè) /務實 第 23 頁 共 183 頁 商品房市場竣工面積和預銷售面積對比（參考交易中心合同備案數(shù)） 2020 年，我 市新開工面積 萬平方米，比上年同期增長 %，是進入 21 世紀四年來增長幅度最大的一次，反映出開發(fā)商對沈陽的房地產(chǎn)市場信心十足，沈陽的房地產(chǎn)發(fā)展駛進了“快車道”。 2020 年為“項目年”招商引資項目開始動工，雖數(shù)字還未統(tǒng)計出來但可以預計今年的房地產(chǎn)供應量還將有大幅度的提升。 3 4 9 . 5 3 4 8 . 83 6 3 . 65 8 5 . 92 2 6 . 2 2 1 6 . 2 2 3 0 . 35 1 8 . 26 4 . 7 0 %6 2 . 1 0 %6 3 . 3 0 %8 8 . 5 0 %01002003004005006007002020年 2020年 2020年 2020年50%55%60%65%70%75%80%85%90%95%100%竣工面積 預銷售面積 當年消化比率業(yè)喬 —— 渾南項目策劃全案 誠信 /專業(yè) /務實 第 24 頁 共 183 頁 沈陽房地產(chǎn)空置情況分析 （ 1）從價格方面分析（單位：元 /㎡） 目前空置商品房主要集中在高檔價位，其中 40015000 元 /㎡區(qū)間的空置問題尤為突出?？傮w 而言，近期沈陽市商品住房消費需求的主流仍是 20203000 元 /㎡價格適中的中檔住宅，其空置率較高是因為大盤供應量較大所致。 30014000 元的中高檔住宅在供應與消化量的比值較為均衡。 業(yè)喬 —— 渾南項目策劃全案 誠信 /專業(yè) /務實 第 25 頁 共 183 頁 （ 2）從面積分析 目前空置商品住房主要是建筑面積在 121 平方米以上的，其占據(jù)空置商品住宅的比例為 84%，而戶型面積為 61120 平方米的商品住房空置率同比去年呈下降趨勢，逐漸成為市場開發(fā)的主流。 業(yè)喬 —— 渾南項目策劃全案 誠信 /專業(yè) /務實 第 26 頁 共 183 頁 沈陽 2020 年 1 至 6 月份商品房銷售分析 （ 1）從價格方面分析（單位：元 /㎡） 1 6 月份商品房銷售套數(shù)表（單價類）8%18%57%11%4% 2%2020元以下2020—2500元2501—3500元3501—4500元4501—5500元5500元以上 價格類別 (每平方米 ) 套數(shù) 所占比例 (%) 與上年相比 (%) 2020 元以下 2368 2020— 2500 元 5279 140 2501— 3500 元 16095 3501— 4500 元 3192 4501— 5500 元 1116 5500 元以上 583 2 115 總計 28633 100 業(yè)喬 —— 渾南項目策劃全案 誠信 /專業(yè) /務實 第 27 頁 共 183 頁 （ 2）從面積方面分析 類別套內(nèi)面積 銷預售套數(shù) 所占 比例（ %） 80 平方米以下 4745 80— 100 平方米 6118 100— 130 平方米 9870 130— 160 平方米 5324 160— 200 平方米 2030 200 平方米以上 546 16月份商品房銷售套數(shù)表（面積類）17%21%34%19%7% 2%80平方米以下 80—100平方米 100—130平方米 130—160平方米 160—200平方米 200平方米以上 業(yè)喬 —— 渾南項目策劃全案 誠信 /專業(yè) /務實 第 28 頁 共 183 頁 人均住宅居住面積 隨著近幾年居民收入水平的不斷提高以及房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，沈陽市居民的居住條件有了較大的改善。從 1996 年以來的統(tǒng)計數(shù)字看，沈陽市人均住宅面積呈現(xiàn)持續(xù)平穩(wěn)上漲的走勢， 1996 年至 2020 年人均住宅 面積每年遞增 平方米，而在 2020 年之后，每年的遞增面積則達到了 1 平方米左右， 2020 年沈陽市人均住宅面積達到了 平方米。預計在今后五年內(nèi)，沈陽市居民的人均住宅面積仍會維持這種走勢，房地產(chǎn)行業(yè)仍會維持高速發(fā)展。 注：以上數(shù)據(jù)參考沈陽市房地產(chǎn)信息中心、沈陽市房地產(chǎn)交易中心、《沈陽市統(tǒng)計年鑒》、沈陽市統(tǒng)計局、沈陽市政府工作報告。 0510152025人均住宅面積(平米） 1996年 1997年 1998年 1999年 2020年 2020年 2020年 2020年業(yè)喬 —— 渾南項目策劃全案 誠信 /專業(yè) /務實 第 29 頁 共 183 頁 四、沈陽宏觀市場環(huán)境對房地產(chǎn)影響分析 城市的政治法律環(huán)境是指導房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要因素，政治法律環(huán)境好，將會促進房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展，反之則會對房地產(chǎn)市場的發(fā)展起到制約作用。 （一）國家宏觀政策影響房地產(chǎn)發(fā)展 為了預防房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生泡沫，國家從土地和開發(fā)商資金渠道等方面出臺了多項重大政策，預示著國家已經(jīng)開始在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)進行資源優(yōu)化和企業(yè)整合。這些國家發(fā)布的政策對沈陽房地產(chǎn)的未來發(fā)展意義重大。 資金問題調(diào)整，在沈開發(fā)商面臨“洗牌”。在目前的中國房地產(chǎn)業(yè)，至少有三分之二的企業(yè)靠銀行貸款過日子。央行 121 文件的出臺，主要內(nèi)容是在房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)資金上進行宏觀調(diào)控。今年 4 月份，國務院又決定提高房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例，房地產(chǎn)開發(fā)的資本金比例 (不含經(jīng)濟適用房項目 )均由 20%及以上 提高到 35%及以上。使得一半以上的企業(yè)面臨出局的危險，開發(fā)商在資金供給上必須開發(fā)新的渠道，使融資渠道多元化。大的開發(fā)商在這方面比較占有優(yōu)勢，可以依靠房地產(chǎn)信托和基金甚至企業(yè)上市等途徑融資，而對于中小開發(fā)商在這方面則處于劣勢，沒有融資渠道就只能接受出局的命運。 在房地產(chǎn)業(yè)的土地供給上，清理整頓開發(fā)用地、規(guī)范土地流轉方式、收緊土地供應袋口，這些調(diào)控政策給開發(fā)商帶來的影響是十分現(xiàn)實和深遠的。開發(fā)商拿不到地，要蓋樓只能是空中樓閣，中小開發(fā)商在融資渠道上已經(jīng)注定走不了先手，想在拿地上打劫，恐怕也不是容易的事。 從 上面可以看出，國家對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整采取土地和資金雙管齊下的策略，因此未來的 3 年內(nèi)，是對在沈陽的開發(fā)商的一次考驗，淘汰資金實力差的中小開發(fā)商，沈陽市房地產(chǎn)大的品牌開發(fā)商將重新劃分開發(fā)份額，沈陽房地產(chǎn)市場將更加規(guī)范。 業(yè)喬 —— 渾南項目策劃全案 誠信 /專業(yè) /務實 第 30 頁 共 183 頁 （二）國家限制別墅用地政策出臺，導致沈陽 Townhouse 項目遍地開花 國家 2020 年 4 月限制別墅用地政策出臺，主要目的是節(jié)約土地資源，限制高檔別墅的開發(fā)。促進了沈陽同期在售的單體別墅的消化的同時，開發(fā)商紛紛利用政策的“空子”，大量開發(fā)聯(lián)體、雙拼的 Townhouse， 假日 伊麗雅特灣、比華利 莊園 、奧林匹克花園、萊茵南郡、香格蔚藍等項目以超大的規(guī)模和景觀資源等優(yōu)勢使 Townhouse 這類低密度住宅項目脫穎而出，產(chǎn)品定位從面積和價格 趨向經(jīng)濟型的別墅深受沈陽購房者的歡迎。 （三）棚戶區(qū)拆遷及金廊工程，低價房熱銷，商業(yè)地產(chǎn)格局轉變 2020 年 5 月，沈陽市決定在 20 2020 連續(xù)兩年對沈陽市內(nèi)的連片舊平房區(qū)進行改造。 全年 沈陽市拆遷近 4000 戶，已涉及到的拆遷人數(shù)達 萬人。大規(guī)模的城市拆遷就像一個強有力的市場助推器，連同 2020 年 7 月份金廊工程的啟動，和即將 實施的拆遷貨幣補償辦法一起，將潛在的市場 需求變成現(xiàn)實需求，提高了沈陽房地產(chǎn)市場特別是中低檔商品房的市場消化能力。金廊充滿誘惑的遠景規(guī)劃讓青年大街沿線的可開發(fā)土地成了沈陽炙手可熱的地塊，已經(jīng)開始在沈陽大行其道的商業(yè)地產(chǎn)也將隨著金廊工程的進展更顯活躍。金廊工程將聚斂更多的開發(fā)商投入到沈陽商業(yè)地產(chǎn)的市場競爭中來，使本就充滿變數(shù)的商業(yè)地產(chǎn)格局發(fā)生更大更深刻的變化 。 （四）近年將推出限價土地及低價房，解決低收入者住房問題 近年 沈陽市政府擬于先期啟動建設面向中低收入家庭銷售的低價房 40 萬平方米，并將繼續(xù)建設適當數(shù)量的廉租房。同時將大力推動售房款轉化為住房 補貼資金，加快推動住房貨幣化補貼步伐 ，這些住宅的銷售對象都經(jīng)過嚴格的條件限制，不會對郊區(qū)開發(fā)的樓盤銷售造成沖擊。 業(yè)喬 —— 渾南項目策劃全案 誠信 /專業(yè) /務實 第 31 頁 共 183 頁 沈陽市低價房選地規(guī)劃 方案 大韓屯 高官臺 榆樹屯 方家欄 長白 張士 合計 居住用地面積 (公頃 ) 103 規(guī)劃住宅面積 (萬 ㎡ ) 140 可提供住宅 (套 ) 6700 3700 2900 4900 3140 2200 23000 （五）沈陽戶籍制度的放寬 沈陽市曾于 2020 年 1 月和 8 月先后兩次放寬沈陽的戶籍政策： 在沈陽城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)購買商品房、存量房（二手房）居住房屋，取得房屋所有權；外地居民來沈投資興辦企業(yè)，在沈陽購買總價款 20 萬以上或面積在 50 平方米以上的商業(yè)網(wǎng)點、門市房等非居住房，均準許本人、配偶、未婚待業(yè)子女及共同居住的父母辦理落戶手續(xù)。對外埠來沈人員購買住房的面積和款額均不作限制，尤其是允許購買二手房也可辦理落戶，將學歷、投靠政策、人口指標等戶口遷移的限制進一步打破， 加快人員在城市間的流動，極大的促進 外埠 人員在沈置業(yè)積極性，保證沈陽的商品房、二手房市 場的共同繁榮。 （六） 沈陽市城鎮(zhèn)最低收入家庭住