【正文】 對(duì)主角” ? 城陽(yáng)區(qū)存量較大，二次新政后去化壓力較大 ? 短期價(jià)格呈波動(dòng)態(tài)勢(shì)，長(zhǎng)期來(lái)看，量?jī)r(jià)將呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì) 城陽(yáng)市場(chǎng) ? 從區(qū)域發(fā)展規(guī)律來(lái)看，項(xiàng)目區(qū)域存在巨大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)和價(jià)值機(jī)會(huì) ? 政府實(shí)施的利好和品牌開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐等提升整個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)值 ? 目前周邊區(qū)域在售項(xiàng)目很少，市場(chǎng)表現(xiàn)較好，市場(chǎng)機(jī)會(huì)較大，隨區(qū)域成熟和未來(lái)土地供應(yīng)增多，競(jìng)爭(zhēng)將比較激烈。 獨(dú)棟總價(jià)區(qū)間 雙拼總價(jià)區(qū)間 聯(lián)排總價(jià)區(qū)間 區(qū)域總價(jià)差異較大，聯(lián)排 200萬(wàn)元 /套左右 分住宅類(lèi)型研究 別墅市場(chǎng)分析 洋房市場(chǎng)分析 高層市場(chǎng)分析 小結(jié) 43 銷(xiāo)售線總表 項(xiàng)目 類(lèi)型 單價(jià)（元 /㎡） 總價(jià)（萬(wàn)元） 銷(xiāo)售量（套） 銷(xiāo)售率 季去化量 （套） 年去化量 （套） 百通香溪庭院 獨(dú)棟 18000 690~900 84 74% 12 48 聯(lián)排 9200 200~250 505 97% 40 160 100福國(guó)際山莊 獨(dú)棟 13000 580~650 103 100% 7 28 雙拼 10000 260~350 34 100% 4 16 聯(lián)排 8500 180~200 196 97% 18 72 銀盛泰德郡 聯(lián)排 8300 160200 70 100% 70 —— 千禧和院 雙拼 9500 260320 24 100% 24 —— 聯(lián)排 9000 200260 34 100% 34 —— 疊拼 9000 180 35 99% 34 —— 板塊區(qū)域內(nèi)別墅產(chǎn)品銷(xiāo)售較好 分住宅類(lèi)型研究 別墅市場(chǎng)分析 洋房市場(chǎng)分析 高層市場(chǎng)分析 小結(jié) 44 項(xiàng)目 購(gòu)房目的 客戶區(qū)域分布 總價(jià) 投資 度假 長(zhǎng)住 項(xiàng)目區(qū)域 青島市區(qū) 外地 百通香溪庭院 10% 80% 10% 10% 75% 15% 200～ 900萬(wàn) 100福國(guó)際山莊 20% 70% 10% 10% 70% 20% 180～ 650萬(wàn) 銀盛泰德郡 10% 65% 25% 20% 70% 10% 160～ 200萬(wàn) 千禧和院 5% 65% 30% 15% 75% 10% 180～ 320萬(wàn) 統(tǒng)計(jì) 10% 75% 15% 18% 70% 12% 160～ 900萬(wàn) 分住宅類(lèi)型研究 別墅市場(chǎng)分析 洋房市場(chǎng)分析 高層市場(chǎng)分析 小結(jié) 45 板塊客戶分析 ?主要購(gòu)房目的用于度假 ； ?因距離市區(qū)較近，部分客戶用于長(zhǎng)住，但比例相對(duì)較低。 層層退臺(tái)，戶戶露臺(tái) —— 戶戶“有天有地”，具有明顯的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) 分住宅類(lèi)型研究 別墅市場(chǎng)分析 洋房市場(chǎng)分析 高層市場(chǎng)分析 項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì) 53 二層 四層 三層 ?情景洋房設(shè)有南北入口，底層住戶享受南面入口獨(dú)立入戶，通過(guò)首層的私家花園直接進(jìn)入家中，與別人分享花園美景的同時(shí)保證安全性與私密性。 備注： 頤和星苑后期有 60萬(wàn)㎡產(chǎn)品上市，由于無(wú)明確洋房產(chǎn)品規(guī)劃，暫不計(jì)算在內(nèi)； 潛在供給通過(guò)實(shí)際調(diào)研獲得，由于信息傳遞、市場(chǎng)變化、企業(yè)策略調(diào)整等因素，有一定的不確定性。 關(guān)鍵舉措二：在客戶定位基礎(chǔ)上的功能復(fù)合 關(guān)鍵舉措三：?jiǎn)?dòng)期以低總價(jià)打投資度假客 關(guān)鍵舉措四：低開(kāi)高走的營(yíng)利模式 對(duì)于產(chǎn)品功能不進(jìn)行嚴(yán)格定向和過(guò)于細(xì)分 控制面積，低總價(jià)入市 首期以投資客和度假客為主 低開(kāi)高走價(jià)格策略，后期升值空間大 低首付降低投資門(mén)檻 首期配套大投入，產(chǎn)品低價(jià)格為后續(xù)開(kāi)發(fā)聚集人氣 打造另一極 —— 蔚藍(lán)群島模式四大關(guān)鍵舉措： 大手筆，創(chuàng)造城市另一極 案例借鑒 案例選取 卓越蔚藍(lán)群島 金科陽(yáng)光小鎮(zhèn) 萬(wàn)科海港城 72 案例借鑒 案例選取 卓越蔚藍(lán)群島 金科陽(yáng)光小鎮(zhèn) 萬(wàn)科海港城 低開(kāi)高走，先以低價(jià)吸引客戶，隨著區(qū)域及項(xiàng)目逐漸成熟，價(jià)格逐漸走高 0 卓越 〃 蔚藍(lán)群島價(jià)格走勢(shì) 卓越 〃 蔚藍(lán)群島入市以來(lái)價(jià)格低開(kāi)高走，到 2022年 10月初價(jià)格為 6950元 / ㎡ 。 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略 項(xiàng)目銷(xiāo)售周期 項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃 81 10 4 10 10 4 7 7 售樓處開(kāi)放 116 樣板房 景觀區(qū)展示 7 4 動(dòng)工 91 A地塊一期洋房 入 市 A地塊二期洋房入 市 A地塊三期洋房入 市 A地塊三期高層 入 市 蓄勢(shì)推廣 第一開(kāi)盤(pán)期 第二開(kāi)盤(pán)期 第三開(kāi)盤(pán)期 持續(xù)銷(xiāo)售期 A地塊二期高層入 市 A地塊一期高層入 市 第四開(kāi)盤(pán)期 第五開(kāi)盤(pán)期 7 10 4 8 A地塊四期洋房入 市 A地塊四期高層 入 市 B地塊五期洋房入 市 B地塊五期高層 入 市 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略 項(xiàng)目銷(xiāo)售周期 項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃 思源預(yù)祝本案圓滿成功！ 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直在幫助客戶成功 。 ? 社區(qū)秉承著 “ 和諧 ?關(guān)愛(ài) ?成長(zhǎng) ” 理念 ， 帶給每一個(gè)家庭 “ 名校 、 社區(qū) 、 家庭 ” 的完整教育鏈條 ，讓孩子享受 名校教育 〃 社區(qū)教育 〃 家庭教育 ， 在和諧 、 生態(tài)的大社區(qū)里健康成長(zhǎng) ， 在完善的名校體制下鍛煉心智 。 分住宅類(lèi)型研究 別墅市場(chǎng)分析 洋房市場(chǎng)分析 高層市場(chǎng)分析 項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì) 56 ?從項(xiàng)目洋房面積區(qū)間來(lái)看，跨度較大，為 60200 ㎡ ； ?洋房面積主要集中在 100150 ㎡ 。 花園洋房 —— 介于 TOWNHOUSE和多層之間， 帶來(lái)不同的全景式情調(diào)生活 分住宅類(lèi)型研究 別墅市場(chǎng)分析 洋房市場(chǎng)分析 高層市場(chǎng)分析 項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì) 51 洋房?jī)r(jià)值點(diǎn) 層層退臺(tái) 戶戶露臺(tái) 錯(cuò)層設(shè)計(jì) 入戶設(shè)計(jì) 屋頂設(shè)計(jì) 下沉庭院 陽(yáng)光房 私屬院落 作為低密度居所，洋房與普通多層產(chǎn)品相比，有著自身諸多的 價(jià)值點(diǎn)。 戶型面積上，獨(dú)棟面積基本在 450平米左右，小獨(dú)棟較少 分住宅類(lèi)型研究 別墅市場(chǎng)分析 洋房市場(chǎng)分析 高層市場(chǎng)分析 小結(jié) 41 單價(jià)分析 ?單價(jià)方面，惜夏板塊相對(duì)較低， 獨(dú)棟一般在 13000元 / ㎡ 左右，聯(lián)排在 8500元 / ㎡ 左右； ?片區(qū)價(jià)格相對(duì)其他片區(qū)較低，產(chǎn)品類(lèi)別以聯(lián)排居多。 全市供應(yīng)成交均以首置和首改產(chǎn)品為主，其次是再改型產(chǎn)品 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 青島市市場(chǎng)分析 城陽(yáng)區(qū)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析 項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境評(píng)價(jià) 28 外來(lái)品牌開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品營(yíng)造上的主動(dòng)領(lǐng)先及其品牌價(jià)值會(huì)帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域及其周邊的房地產(chǎn)價(jià)值提升 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 青島市市場(chǎng)分析 城陽(yáng)區(qū)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析 項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境評(píng)價(jià) 29 目前區(qū)域市場(chǎng)機(jī)會(huì)較好，但隨區(qū)域成熟和土地供應(yīng)增多，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 青島市市場(chǎng)分析 城陽(yáng)區(qū)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析 項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境評(píng)價(jià) ?據(jù)中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng) ， 截至目前 2022年城陽(yáng)區(qū)成交土地共計(jì)41宗 ， 成交土地面積約 170萬(wàn)平方米； ?從成交區(qū)域來(lái)看 ， 多位于青銀高速周邊 、 惜福鎮(zhèn)和流亭街道 ， 項(xiàng)目周邊成交土地較少； ?高新區(qū)目前成交的土地有 世茂地塊位于青島高新區(qū)正陽(yáng)路以南 ， 總占地面積約 93萬(wàn)平方米 ， 總建筑面積 米 ， 一期 50萬(wàn)平方米 ， 主要以聯(lián)排 、 合院住宅及高層景觀大戶型住宅為主 ， 建設(shè)社區(qū)醫(yī)療服務(wù)設(shè)施 、 社區(qū)幼兒園 、 沿街貿(mào)易配套等設(shè)施 ， 預(yù)計(jì) 2022年底入住 。 21 ?規(guī)劃： 在青島擁灣發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃和北部高新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃框架下，隨著青島“北上”的發(fā)展趨勢(shì)，區(qū)域交通不斷改善，高新區(qū)將迎來(lái)前所未有的發(fā)展機(jī)遇； ?交通： 隨著區(qū)域交通狀況的不斷改善升級(jí)，高新區(qū)與青島主城的時(shí)間距離不斷縮短，逐漸融入青島半小時(shí)生活圈； ?產(chǎn)業(yè)： 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，二三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員增多，加大住房需求； ?人口： 被動(dòng)郊區(qū)化出現(xiàn)，人口規(guī)模增長(zhǎng)，支撐了區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展； ?旅游： 受益環(huán)灣保護(hù)規(guī)劃利好，區(qū)域濕地生態(tài)資源豐富，提升區(qū)域居住環(huán)境，未來(lái)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展條件優(yōu)越。 增加住房有效供給 ③ 抑制 加快 加強(qiáng) 增加 在首輪新政調(diào)控?zé)o果基礎(chǔ)上 9月 29日 “ 二次調(diào)控 ” 出臺(tái) 一階段 增加土地及保障性住房供應(yīng) 二階段 GDP增長(zhǎng) %房產(chǎn)新政出臺(tái) 三階段 GDP持續(xù)增長(zhǎng)房產(chǎn)“二次調(diào)控”出臺(tái) 四階段 房產(chǎn)稅、土地出讓方式、金融政策 穩(wěn)： 調(diào)控 1年后的市場(chǎng)供應(yīng)，規(guī)避 08年政策調(diào)控后的剛性反彈風(fēng)險(xiǎn) 緊： 一階段段調(diào)控?zé)o效后，政府選擇政策硬著落 跟： 在二階段調(diào)控?zé)o效后，政府再次調(diào)整細(xì)化調(diào)控內(nèi)容 序： 央行上調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率 分點(diǎn) ① 16 區(qū)域背景分析 城市定位 1 空間發(fā)展規(guī)劃 2 交通現(xiàn)狀規(guī)劃 3 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 4 人口規(guī)劃分析 5 區(qū)域分析小結(jié) 7 旅游發(fā)展規(guī)劃 6 17 作為山東半島城市群區(qū)域?qū)ν忾_(kāi)放的 龍頭城市和中心城市 ，青島市定位為東部沿海重要的中心城市，國(guó)家歷史文化名城，國(guó)際港口城市、濱海旅游度假城市。 滄口 紅島 紅石崖 青島海灣大橋 本案 11 項(xiàng)目本體研究 地塊概況 內(nèi)部現(xiàn)狀 地塊四至 景觀價(jià)值 交通分析 配套分析 生態(tài)屬性 規(guī)劃價(jià)值 屬性界定 待開(kāi)發(fā)區(qū)域，配套較差，且距城陽(yáng)區(qū)、上馬街道較遠(yuǎn) 城陽(yáng)第六中學(xué) 第二人民醫(yī)院 利群超市上馬店 求實(shí)學(xué)院 復(fù)盛大酒店 人民廣場(chǎng) 世紀(jì)公園 城陽(yáng)人民醫(yī)院 城陽(yáng)第四中學(xué) 城陽(yáng)區(qū) 上馬 流亭工業(yè)園商場(chǎng) 金色海岸大酒店 本案 ? 項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)?新開(kāi)發(fā)區(qū)域，自身配套較差； ? 項(xiàng)目 距城陽(yáng)區(qū)中心 8km，距上馬街道， 兩區(qū)域內(nèi)教育、醫(yī)療資源豐富，生活?yuàn)蕵?lè)配套也比較完備， 可充分利用。2022年 3月 重汽集團(tuán)高新區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告 2 報(bào)告研究體系 項(xiàng)目本體分析 宏觀背景分析 區(qū)域背景分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)整體分析 各類(lèi)物業(yè)型市場(chǎng)分析 SWOT分析 案例借鑒 項(xiàng)目發(fā)展方向 項(xiàng)目定位 市場(chǎng)定位 客戶定位