【正文】 劃分析 旅游發(fā)展規(guī)劃 區(qū)域分析小結(jié) 從青島市、城陽區(qū)性質(zhì)定位及膠州灣北部高新區(qū)規(guī)劃來看，高新區(qū)依托青島市的龍頭城市、中心城市地位，以及城陽區(qū)空港、交通樞紐的有利條件，借勢青島市“環(huán)灣保護(hù)、擁灣發(fā)展”戰(zhàn)略規(guī)劃，高起點(diǎn)定制區(qū)域規(guī)劃，努力將高新區(qū)打造為國際一流的生態(tài)科技新城。 18 ?青島市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐漸趨于合理優(yōu)化 ；城陽區(qū)三大產(chǎn)業(yè)所占比重呈現(xiàn)出 “二降一升 ”的特點(diǎn)，隨著高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展及高附加值的、以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為核心的城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的構(gòu)建， 產(chǎn)業(yè)不斷升級優(yōu)化，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展奠定堅實(shí)的基礎(chǔ)； ?高新區(qū)以二三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，重點(diǎn)發(fā)展電子信息等高新產(chǎn)業(yè)，計劃到 2020年基本形成高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群和創(chuàng)新集群，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化， 二三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員增多，區(qū)域居住需求旺盛。 區(qū)域背景 城市定位 空間發(fā)展規(guī)劃 交通現(xiàn)狀規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 人口規(guī)劃分析 旅游發(fā)展規(guī)劃 區(qū)域分析小結(jié) 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，二三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員增多，加大住房需求 19 ?人口自然增長率較低，但外來人口較多，人口絕對增加值較高，人口結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化， 2020年預(yù)計青島市人口將突破 1200萬， 新青島人是不容忽視的購房群體； ?未來人口遷入市區(qū)門檻提高， 被動郊區(qū)化 大量出現(xiàn)，高新區(qū)人口將有大量機(jī)械增長， 2022年高新區(qū)人口規(guī)模約 18萬人， 2020年中期人口規(guī)模約 30萬人， 人口的高速增長支撐房地產(chǎn)市場發(fā)展。 被動郊區(qū)化出現(xiàn)，人口規(guī)模增長，支撐了區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展 區(qū)域背景 城市定位 空間發(fā)展規(guī)劃 交通現(xiàn)狀規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 人口規(guī)劃分析 旅游發(fā)展規(guī)劃 區(qū)域分析小結(jié) 20 區(qū)域背景 城市定位 空間發(fā)展規(guī)劃 交通現(xiàn)狀規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 人口規(guī)劃分析 旅游發(fā)展規(guī)劃 區(qū)域分析小結(jié) 受益環(huán)灣保護(hù)規(guī)劃利好，濕地生態(tài)資源豐富，提升區(qū)域居住環(huán)境 ?青島市旅游規(guī)劃以沿海海濱帶為主體，向海域、近海島嶼和陸域縱深延伸，以濱海城市風(fēng)貌區(qū)、旅游景區(qū)、度假區(qū)為重點(diǎn)，形成 “一線、兩翼、二十區(qū)”的旅游資源開發(fā)格局。 ?城陽區(qū)充分利用當(dāng)?shù)氐淖匀簧鷳B(tài)資源，逐步帶動旅游業(yè)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)旅游經(jīng)濟(jì)全面繁榮和旅游產(chǎn)業(yè)合理布局； ?高新區(qū)緊鄰膠州灣五大濕地“女姑口濕地公園” ， 根據(jù)擁灣發(fā)展規(guī)劃， 保護(hù)墨水河、大沽河、洋河等河口地區(qū)形成的灘涂濕地，通過建設(shè)濕地公園，適度發(fā)展生態(tài)旅游， 旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展條件優(yōu)越。 21 ?規(guī)劃： 在青島擁灣發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃和北部高新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃框架下，隨著青島“北上”的發(fā)展趨勢，區(qū)域交通不斷改善，高新區(qū)將迎來前所未有的發(fā)展機(jī)遇； ?交通： 隨著區(qū)域交通狀況的不斷改善升級，高新區(qū)與青島主城的時間距離不斷縮短，逐漸融入青島半小時生活圈； ?產(chǎn)業(yè)： 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，二三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員增多，加大住房需求； ?人口： 被動郊區(qū)化出現(xiàn)，人口規(guī)模增長，支撐了區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展； ?旅游： 受益環(huán)灣保護(hù)規(guī)劃利好，區(qū)域濕地生態(tài)資源豐富，提升區(qū)域居住環(huán)境，未來旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展條件優(yōu)越。 區(qū)域背景 城市定位 空間發(fā)展規(guī)劃 交通現(xiàn)狀規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 人口規(guī)劃分析 旅游發(fā)展規(guī)劃 區(qū)域分析小結(jié) 高新區(qū) —— 未來高新產(chǎn)業(yè)集聚地、生態(tài)宜居新城 房地產(chǎn)市場分析 青島市市場分析 1 城陽區(qū)市場分析 2 項(xiàng)目區(qū)域市場分析 3 項(xiàng)目市場環(huán)境評價 4 23 年份 發(fā)展階段及回顧 1992年之前 商品房市場初步發(fā)展階段 ，青島首次將住宅小區(qū)綜合開發(fā)的概念引入青島，團(tuán)島大院改造、浮山所等小區(qū)落成為雛形代表，房地產(chǎn)開發(fā)正式啟動于 1988年 19921995年 商品房市場迅速崛起時期 ，以東部新區(qū)為核心區(qū)域，國家關(guān)于房地產(chǎn)及安居工程等系列政策出臺和青島市政府東遷創(chuàng)造良好環(huán)境和成長契機(jī) 19961997年 商品房回落調(diào)整期 ，主要受國家宏觀調(diào)控、緊縮貨幣政策影響及東部開發(fā)結(jié)束，主要為上一階段的發(fā)展消化期 19981999年 商品房復(fù)蘇回升期 ， 1998年開始的住房制度改革，公積金制度、商業(yè)貸款等配套環(huán)節(jié)的快速完善 20222022年 商品房高速發(fā)展階段 ，開發(fā)體量和銷售價格逐年高速遞增，主要受益于奧運(yùn)申辦成功、經(jīng)營城市和大青島框架的提出 2022年 至今 市場高位調(diào)控期 ，并逐步建立了“ 4+2”住房保障供應(yīng)體系， 品牌開發(fā)商介入 ，進(jìn)入規(guī)范化、市場化和相對透明化時代，競爭加強(qiáng)， 郊區(qū)化開發(fā)逐漸成為樓市主流聲音 1992 1995 1998 2022 2022 從青島房地產(chǎn)市場發(fā)展來看， 發(fā)展重心由市區(qū)向郊區(qū)轉(zhuǎn)移， 市場調(diào)節(jié)作用逐步增強(qiáng)，競爭更加激烈， 由單一競爭轉(zhuǎn)向產(chǎn)品品質(zhì)、開發(fā)商品牌等全面競爭， 房地產(chǎn)市場逐漸規(guī)范化、市場化、透明化。 提高產(chǎn)品力、競爭力、品牌度是立足市場的根本。 房地產(chǎn)市場分析 青島市市場分析 城陽區(qū)市場分析 項(xiàng)目區(qū)域市場分析 項(xiàng)目市場環(huán)境評價 24 ?19月全市供應(yīng)量 ㎡ ，成交量 ㎡ ，市場整體供過于求。受 第一次新政影響，4月至 6月成交量呈下降趨勢，隨后從 7月成交量開始上升 ， 9月達(dá)到 ㎡； ?受 9月底二次新政調(diào)控影響，市場降溫 ，部分樓盤出現(xiàn)“退房潮”現(xiàn)象，市場重新進(jìn)入觀望期，預(yù)計隨著新政的嚴(yán)厲實(shí)施，近期成交量會呈現(xiàn)下降，但從長期來看，市場形勢整體向好。 受二次新政影響，近期成交量出現(xiàn)下降，從長期來看，全市市場形勢向好 成交量波動 房地產(chǎn)市場分析 青島市市場分析 城陽區(qū)市場分析 項(xiàng)目區(qū)域市場分析 項(xiàng)目市場環(huán)境評價 25 ?近期市場成交均價整體來看呈略微下降趨勢 ，主要是新政影響下市場成交以首置產(chǎn)品為主，且市內(nèi)四區(qū)成交所占比例較少，加上開發(fā)商實(shí)施的優(yōu)惠措施，拉低全市成交均價； ?隨著二次新政的實(shí)施，投資改善型需求將受到抑制，同時也抑制了部分剛性需求，預(yù)測近期市場會出項(xiàng)量價齊跌的局面，但 從長期趨勢看，量價呈現(xiàn)整體上漲趨勢。 受二次新政影響，投資改善型需求受到抑制，成交量價將出現(xiàn)短期下降 房地產(chǎn)市場分析 青島市市場分析 城陽區(qū)市場分析 項(xiàng)目區(qū)域市場分析 項(xiàng)目市場環(huán)境評價 26 ?從 2022年 4月份開始，市場存量已連續(xù)六個月上升， 9月份期初庫存達(dá)到 ，市場整體存量較大， 9月份的存銷比為 ； ?隨著二次新政的影響，預(yù)測近期一段時間內(nèi)，存量持續(xù)上漲，成交量下降， 市場去化壓力較大。 隨著二次新政的影響，未來一段時間市場去化壓力較大 房地產(chǎn)市場分析 青島市市場分析 城陽區(qū)市場分析 項(xiàng)目區(qū)域市場分析 項(xiàng)目市場環(huán)境評價 27 ? 從供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看， 2022年 1月份以來全市供應(yīng)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出首置產(chǎn)品和首改產(chǎn)品為主的趨勢；從成交結(jié)構(gòu)來看， 2022年 1月份以來全市成交結(jié)構(gòu)首置產(chǎn)品為主，首改產(chǎn)品次之； ? 通過對全市目前在售、待售項(xiàng)目的監(jiān)控和上圖分析，未來首改產(chǎn)品供應(yīng)量有所增加，受國家調(diào)控政策影響， 首置產(chǎn)品在未來一段時間內(nèi)將繼續(xù)成為市場主力。 全市供應(yīng)成交均以首置和首改產(chǎn)品為主，其次是再改型產(chǎn)品 房地產(chǎn)市場分析 青島市市場分析 城陽區(qū)市場分析 項(xiàng)目區(qū)域市場分析 項(xiàng)目市場環(huán)境評價 28 外來品牌開發(fā)商在產(chǎn)品營造上的主動領(lǐng)先及其品牌價值會帶動整個區(qū)域及其周邊的房地產(chǎn)價值提升 房地產(chǎn)市場分析 青島市市場分析 城陽區(qū)市場分析 項(xiàng)目區(qū)域市場分析 項(xiàng)目市場環(huán)境評價 29 目前區(qū)域市場機(jī)會較好，但隨區(qū)域成熟和土地供應(yīng)增多，未來競爭日趨激烈 房地產(chǎn)市場分析 青島市市場分析 城陽區(qū)市場分析 項(xiàng)目區(qū)域市場分析 項(xiàng)目市場環(huán)境評價 ?據(jù)中國土地市場網(wǎng) ， 截至目前 2022年城陽區(qū)成交土地共計41宗 ， 成交土地面積約 170萬平方米； ?從成交區(qū)域來看 ， 多位于青銀高速周邊 、 惜福鎮(zhèn)和流亭街道 ， 項(xiàng)目周邊成交土地較少； ?高新區(qū)目前成交的土地有 世茂地塊位于青島高新區(qū)正陽路以南 ， 總占地面積約 93萬平方米 ， 總建筑面積 米 ， 一期 50萬平方米 ， 主要以聯(lián)排 、 合院住宅及高層景觀大戶型住宅為主 ， 建設(shè)社區(qū)醫(yī)療服務(wù)設(shè)施 、 社區(qū)幼兒園 、 沿街貿(mào)易配套等設(shè)施 ， 預(yù)計 2022年底入住 。 ?從區(qū)域控制性詳細(xì)規(guī)劃來看 ， 未來住宅用地供應(yīng)較多 ， 加之周邊卓越項(xiàng)目 、 龍湖項(xiàng)目的供應(yīng) ， 隨區(qū)域成熟未來競爭將會比較激烈 。 注：淺黃色為居住用地 世茂地塊 本案 30 推動力量： 區(qū)域品牌開發(fā)商的主動領(lǐng)先和政府主導(dǎo)利好等因素，使區(qū)域房地產(chǎn)市場逐漸升溫 市場表現(xiàn)： 周邊項(xiàng)目市場表現(xiàn)良好，不斷實(shí)現(xiàn)價格跨越式的突破，且銷售狀況良好，市場潛力巨大 區(qū)域高標(biāo)準(zhǔn)的定位和規(guī)劃未來會繼續(xù)提升項(xiàng)目區(qū)域價值 強(qiáng)勁的市場突破表現(xiàn)，預(yù)示未來的增長潛力仍然很大 區(qū)域發(fā)展趨勢： 按新區(qū)發(fā)展規(guī)律，區(qū)域的價值峰值將在近期出現(xiàn)，項(xiàng)目存在巨大市場機(jī)會 未來這些因素仍將繼續(xù)存在，將繼續(xù)保持推動 競爭分析： 項(xiàng)目目前區(qū)域市場機(jī)會較好，隨區(qū)域成熟和未來土地供應(yīng)增多，未來競爭將比較激烈 未來競爭激烈，同時隨區(qū)域成熟，未來區(qū)域市場需求將有較大上升 房地產(chǎn)市場分析 青島市市場分析 城陽區(qū)市場分析 項(xiàng)目區(qū)域市場分析 項(xiàng)目市場環(huán)境評價 31 ? 受新政影響，市場處于觀望博弈狀態(tài) ? 投資改善型需求受到抑制，預(yù)計未來成交量價會呈下降趨勢 ? 存量連續(xù)上升，未來市場有一定去化壓力 青島市場 ? 城陽區(qū)供銷兩旺，是青島房地產(chǎn)市場的“絕對主角” ? 城陽區(qū)存量較大，二次新政后去化壓力較大 ? 短期價格呈波動態(tài)勢，長期來看，量價將呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的態(tài)勢 城陽市場 ? 從區(qū)域發(fā)展規(guī)律來看，項(xiàng)目區(qū)域存在巨大的市場機(jī)會和價值機(jī)會 ? 政府實(shí)施的利好和品牌開發(fā)商的進(jìn)駐等提升整個區(qū)域的房地產(chǎn)價值 ? 目前周邊區(qū)域在售項(xiàng)目很少，市場表現(xiàn)較好，市場機(jī)會較大，隨區(qū)域成熟和未來土地供應(yīng)增多，競爭將比較激烈。 項(xiàng)目區(qū)域市場 房地產(chǎn)市場分析 青島市市場分析 城陽區(qū)市場分析 項(xiàng)目區(qū)域市場分析 項(xiàng)目市場環(huán)境評價 分住宅類型研究 別墅市場研究 1 洋房市場研究 2 高層市場研究 3 別墅市場分析 青島別墅市場格局 城陽別墅市場格局 34 ?板塊格局形成的基礎(chǔ)： 資源 、 交通與城市發(fā)展； ?別墅市場格局： 總體上呈現(xiàn)板塊式分布格局 ， 目前有即墨板塊 、 惜夏板塊 、 市區(qū)及嶗山板塊 、 西海岸板塊 、 膠州灣東部板塊 ； ?各個板塊依托不同的資源形成各自鮮明的特征 。 青島別墅市場目前呈現(xiàn)板塊格局分布 分住宅類型研究 別墅市場分析 洋房市場分析 高層市場分析 小結(jié) 35 別墅市場潛在供給狀況 ?從潛在供給產(chǎn)品類別來看， 聯(lián)排最多，占 66%，其次獨(dú)棟占 28%； ?疊拼及雙拼供給較少。 板塊 項(xiàng)目