【正文】 案例借鑒 案例選取 卓越蔚藍群島 金科陽光小鎮(zhèn) 萬科海港城 戶型設計建議 76 戶型設計建議 戶型配比建議 戶型參考建議 戶型細節(jié)建議 高層戶型參考 景觀設計建議 78 兩大跨界利器實現(xiàn)傳播的突圍 獨特的廣告創(chuàng)意 + 創(chuàng)新的事件營銷 跨領域的界 +跨地域的界 實現(xiàn)從“坐商”到“行商” 營銷模式轉變 生活平臺 +事業(yè)平臺 從品質到特色價值平臺的跨界 項目營銷執(zhí)行 項目營銷策略 項目銷售周期 項目銷售計劃 79 高端活動 專屬活動 項目營銷執(zhí)行 項目營銷策略 項目銷售周期 項目銷售計劃 高端活動提升品質，專屬活動擴展圈層 80 根據(jù)目前市場同類項目銷售情況看，預計本項目在市場價格水平下可實現(xiàn)的銷售速度約為 8萬平米 /年。下面將結合各個版塊的板塊特征產品、客戶、進行進行逐一分析。 入戶設計 —— “ 曲徑通幽處”，營造了獨門獨戶的私密感 分住宅類型研究 別墅市場分析 洋房市場分析 高層市場分析 項目市場機會 54 通過對青島洋房市場的調查和分析，根據(jù)項目區(qū)域、代表性、影響力、開發(fā)商品牌等因素，我司選取了 30個項目作為研究對象，采用重點調查的方法，分別對項目的產品、價格、客戶、供應、銷售等方面進行了調查和分析。 地理位置 城陽區(qū)鐵騎山路以西，王沙路以南 售樓電話 8666777 86662888 開發(fā)商 青島銀盛泰房地產 代理公司 青島新聯(lián)康房產咨詢 土地面積 660175平方米 建筑面積 630000平方米 建筑設計 武漢大頌 裝修狀況 毛坯 物業(yè)管理 —— 物業(yè)費 /㎡ 〃 月 開盤時間 2022年 8月 入住時間 —— 規(guī)劃總戶數(shù) 358 建筑風格 純德式原鄉(xiāng)別墅 面積區(qū)間 190～ 230㎡ 車庫情況 無車庫，僅有車位 分住宅類型研究 別墅市場分析 洋房市場分析 高層市場分析 小結 47 地理位置 城陽區(qū)惜福鎮(zhèn)鐵騎山路 8號 售樓電話 87886777 87886999 開發(fā)商 青島中聯(lián)盈地置業(yè) 代理公司 CATON彩騰投資 土地面積 537000平方米 建筑面積 247000平方米 建筑設計 美國道格拉斯 〃 道林 裝修狀況 毛坯 容積率 綠化率 58% 物業(yè)管理 青島中聯(lián)盈物業(yè)管理有限公司 物業(yè)費 獨棟 2元 /㎡ 〃 月 聯(lián)排 1元 /㎡ 〃 月 開盤時間 2022年初 入住時間 2022年 1月 ?產品類型有獨棟、雙拼、聯(lián)排，規(guī)劃總量為 337套， 目前只剩4套聯(lián)排 ；獨棟為地下 1層＋地上 3層，聯(lián)排為地上 3層；各類產品價格不同，其中 獨棟價格 13000元 /㎡ ，聯(lián)排 8500元 /㎡ ； ?項目客源以 青島市區(qū)客戶為主，有近兩成是本地客戶 ，購買目的 多為休閑度假，也有部分是投資； 項目去化情況很好， 季度去化量達到 29套 。 板塊 項目 潛在供應量（套） 獨棟（套） 雙拼（套） 聯(lián)排（套） 疊拼（套） 市區(qū)及嶗山板塊 玫瑰庭院 200 20 180 即墨溫泉板塊 海信溫泉王朝 156 54 4 98 天泰藍泉三期 70 70 青建 ?香根溫泉 130 130 青建 ?橄欖樹 142 142 海爾 ?原鄉(xiāng)墅 147 55 92 麗山國際一期 130 130 香邑泉海一期 30 30 嶺海二期 30 30 城陽惜夏板塊 銀盛泰 ?德郡 180 180 山水嘉園 164 80 84 泰晤士河 64 8 48 8 山水太和月光 158 140 18 膠州灣東部板塊 卓越蔚藍群島 17 17 龍湖滟瀾海岸 400 400 西海岸板塊 城建 ?亞丁海岸 70 7 28 35 唐島金灣 55 55 青島全市 2143 606 40 1405 92 目前潛在供應產品中以聯(lián)排為主，其次為獨棟 分住宅類型研究 別墅市場分析 洋房市場分析 高層市場分析 小結 36 存銷與潛在供給對比分析 ?從上述數(shù)據(jù)的對比中可以看出， 獨棟別墅市場認可度較高 ，結合到良好的銷售表現(xiàn)及后期較大的審批難度， 獨棟將成為市場稀缺產品 ； ?聯(lián)排潛在供給較大 ， 考慮到聯(lián)排產品由于面積控制，總價控制較好，同時可適當提高別墅地塊的容積率，因此供銷方面將 占據(jù)未來主流 ； ?雙拼產品 將成為獨棟與聯(lián)排的 補充產品 ； ?疊拼產品 由于市場接受度較低， 未來供給較少 。 受二次新政影響，近期成交量出現(xiàn)下降，從長期來看，全市市場形勢向好 成交量波動 房地產市場分析 青島市市場分析 城陽區(qū)市場分析 項目區(qū)域市場分析 項目市場環(huán)境評價 25 ?近期市場成交均價整體來看呈略微下降趨勢 ，主要是新政影響下市場成交以首置產品為主，且市內四區(qū)成交所占比例較少，加上開發(fā)商實施的優(yōu)惠措施，拉低全市成交均價； ?隨著二次新政的實施，投資改善型需求將受到抑制，同時也抑制了部分剛性需求，預測近期市場會出項量價齊跌的局面，但 從長期趨勢看，量價呈現(xiàn)整體上漲趨勢。 區(qū)域背景 城市定位 空間發(fā)展規(guī)劃 交通現(xiàn)狀規(guī)劃 產業(yè)結構分析 人口規(guī)劃分析 旅游發(fā)展規(guī)劃 區(qū)域分析小結 產業(yè)結構優(yōu)化升級，二三產業(yè)從業(yè)人員增多，加大住房需求 19 ?人口自然增長率較低，但外來人口較多，人口絕對增加值較高，人口結構不斷優(yōu)化， 2020年預計青島市人口將突破 1200萬， 新青島人是不容忽視的購房群體； ?未來人口遷入市區(qū)門檻提高， 被動郊區(qū)化 大量出現(xiàn)，高新區(qū)人口將有大量機械增長， 2022年高新區(qū)人口規(guī)模約 18萬人， 2020年中期人口規(guī)模約 30萬人， 人口的高速增長支撐房地產市場發(fā)展。 嚴格依法查處土地閑置及炒地行為，對存在捂盤惜售、土地閑置等違法違規(guī)行為的房地產開發(fā)企業(yè)，限制新購置土地，暫停批準上市、再融資和重大資產重組，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款。 河東路 水域 規(guī)劃東 10號線 洪江河 正陽路 膠州灣高速公路 B地塊 A地塊 火炬大道 河東路 規(guī)劃東 21號線 規(guī)劃東 31號線 7 項目本體研究 地塊概況 內部現(xiàn)狀 地塊四至 景觀價值 交通分析 配套分析 生態(tài)屬性 規(guī)劃價值 屬性界定 地塊可南眺膠州灣，周邊水體多，可打造水系景觀，暫無成型景觀資源 地塊及周邊水體較多，有多處水域及河道，可充分利用打造水系景觀 處膠州灣畔，可遠眺南面海景，應考慮建造高層，充分挖掘海景資源 地塊及周邊處于待開發(fā)狀態(tài)，暫時無成型的景觀資源 8 項目本體研究 地塊概況 內部現(xiàn)狀 地塊四至 景觀價值 交通分析 配套分析 生態(tài)屬性 規(guī)劃價值 屬性界定 周邊交通現(xiàn)狀較差，但規(guī)劃利好，未來將有很大改善，區(qū)域交通已非常便利 ? 周邊道路現(xiàn)狀較差 ， 只有北側正陽路可行 ， 但道路上大型貨車很多； ? 周邊道路規(guī)劃較好 ：中部有未來主干道規(guī)劃東 10號線 ，沿線還有 11條東西向道路 ， 建成后區(qū)域交通將非常 便利； ? 項目 緊鄰 218省道 、 309省道 ， 距流亭機場僅 ， 距膠州灣高速 ， 可方便地到達青島各地 。 A地塊 占地面積 ㎡ 容積率 2 建筑密度 20% 綠地率 35% 限高 54m B地塊 占地面積 ㎡ 容積率 建筑密度 25% 綠地率 35% 限高 36m 本案 公路 規(guī)劃路 河流 正陽路 膠州灣高速公路 B地塊 A地塊 火炬大道 河東路 規(guī)劃東 21號線 規(guī)劃東 31號線 5 項目本體研究 地塊概況 內部現(xiàn)狀 地塊四至 景觀價值 交通分析 配套分析 生態(tài)屬性 規(guī)劃價值 屬性界定 地塊平整規(guī)則，基本為凈地，開發(fā)條件好，部分區(qū)域有水域，有利于打造水景 ? 地塊基本為凈地，無 附屬建筑物， ，形狀規(guī)則， 開發(fā)條件較好； ? A地塊東南部目前為水域，需進行后期處理； ? 內部水系資源豐富，有利于項目產品規(guī)劃中的水系景觀設計。 13 宏觀背景 宏觀經(jīng)濟分析 房地產政策分析 未來發(fā)展預測 保證經(jīng)濟增長是國家基本政策層面的核心要務，從 10年前三季度走勢來看，GDP仍保持兩位數(shù)高速增長，整體經(jīng)濟形勢依然是向好 14 宏觀背景 宏觀經(jīng)濟分析 房地產政策分析 未來發(fā)展預測 隨著近期通脹壓力、貸款基準利率上調，未來銀根將收緊，對房地產業(yè)將造成一定影響 ?2022年前三季度，中國人民銀行按照黨中央、國務院統(tǒng)一部署， 繼續(xù)實施適度寬松貨幣政策 ，在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時，著力提高調控的針對性和靈活性，引導金融機構合理把握信貸投放節(jié)奏； ? 5955億元， 貨幣信貸增速有所 上升 ， 意味著三季度的貨幣政策依然保持適度寬松， 進而推動了實體經(jīng)濟增速的反彈； ?9月 CPI同比上漲至 %，創(chuàng)下 2022年新高，溫和上漲 ； 9月 PPI與上月持平，漲勢趨穩(wěn)。 膠州灣北部高新區(qū)，規(guī)劃為 青島市機制創(chuàng)新的先行區(qū)、高新技術產業(yè)的集聚區(qū)、生態(tài)文明的示范區(qū)，目標建設國際一流的生態(tài)型科技新城 。 提高產品力、競爭力、品牌度是立足市場的根本。 注：淺黃色為居住用地 世茂地塊 本案 30 推動力量： 區(qū)域品牌開發(fā)商的主動領先和政府主導利好等因素，使區(qū)域房地產市場逐漸升溫 市場表現(xiàn)： 周邊項目市場表現(xiàn)良好，不斷實現(xiàn)價格跨越式的突破，且銷售狀況良好，市場潛力巨大 區(qū)域高標準的定位和規(guī)劃未來會繼續(xù)提升項目區(qū)域價值 強勁的市場突破表現(xiàn)，預示未來的增長潛力仍然很大 區(qū)域發(fā)展趨勢： 按新區(qū)發(fā)展規(guī)律，區(qū)域的價值峰值將在近期出現(xiàn)，項目存在巨大市場機會 未來這些因素仍將繼續(xù)存在，將繼續(xù)保持推動 競爭分析： 項目目前區(qū)域市場機會較好，隨區(qū)域成熟和未來土地供應增多，未來競爭將比較激烈 未來競爭激烈，同時隨區(qū)域成熟，未來區(qū)域市場需求將有較大上升 房地產市場分析 青島市市場分析 城陽區(qū)市場分析 項目區(qū)域市場分析 項目市場環(huán)境評價 31 ? 受新政影響，市場處于觀望博弈狀態(tài) ? 投資改善型需求受到抑制，預計未來成交量價會呈下降趨勢 ? 存量連續(xù)上升，未來市場有一定去化壓力 青島市場 ? 城陽區(qū)供銷兩旺，是青島房地產市場的“絕