【正文】 。29市場市場中近期競爭高度飽和，擠壓項目開發(fā)空間 ： 競爭日趨激烈， 0810年為市場供應(yīng)峰值，整體開發(fā)量過大，存在供大于求的風(fēng)險；在本地城市化較弱的情況下，仍對深圳市場保持很強(qiáng)的依賴性 ,不確定因素增加；令項目面臨很大的競爭壓力。政策政策政策轉(zhuǎn)向，加大中近期開發(fā)的市場風(fēng)險 ： 整體市場環(huán)境，低迷，消費者對調(diào)控敏感，投資型購買力受到打壓，市場回穩(wěn)需一定周期，本地市場環(huán)境需看大勢走向。項目項目 目前配套，地塊資源難以滿足開發(fā)需要： 地塊規(guī)劃定位為城市小型主流居住區(qū)，依附區(qū)域配套度高，目前地塊資源不具備（交通、配套等），無法滿足基本開發(fā)與市場競爭需要。對我們項目啟示：當(dāng)前開發(fā)條件不充分，建議不開發(fā)。項目的可行性與否30思辯 —— 困局廣州金沙洲參考案例一 :恒大集團(tuán)在金沙洲開發(fā)策略困 局廣州金沙洲，規(guī)劃中的廣佛都市圈居住新城，地產(chǎn)市場 06年全面啟動，不到 30平方公里范圍，匯聚全國地產(chǎn) TOP10中的五大開發(fā)商 ,數(shù)十潛在項目，上千萬平方的規(guī)劃供應(yīng)。恒大集團(tuán)金沙洲布局三項目，200多萬平方建面規(guī)模 ， 配套條件均較差， 面臨相似困局。御景半島 100萬方，江景別墅，豪宅，一期在售御景江山 79萬方，山景豪宅區(qū)，一期動工金碧綠洲 41萬方，規(guī)劃CLD中的主流住區(qū)，延后開發(fā)31相似困局的借鑒與突破 √u全力打造優(yōu)勢資源的高端項目，暫緩不具備開發(fā)配套條件的項目；以標(biāo)桿項目拉動區(qū)域整體開發(fā)，以優(yōu)勢資源形成聯(lián)動效應(yīng)，化解開發(fā)困局。項目名稱 項目資源 ? 開發(fā)路障 ? 開發(fā)策略 ?御景半島 罕有稀缺江景，生態(tài)資源。缺乏成熟配套。 缺乏成熟配套標(biāo)桿策略：先行開發(fā)，優(yōu)勢主導(dǎo)，取得開盤當(dāng)日銷售 10億轟動，成為標(biāo)桿，奠定企業(yè)區(qū)域地位。御景江山 山景、江景雙景，與御景半島相聯(lián)，形成區(qū)域大型豪宅區(qū)。缺乏成熟配套 追隨策略：與御景半島形成補(bǔ)缺，借助標(biāo)桿拉動。金碧綠洲 區(qū)域規(guī)劃中的 CLD，地塊方正平整。 配套不足，生活氛圍弱，周邊同質(zhì)產(chǎn)品供應(yīng)過大。聯(lián)動策略：延后開發(fā)、聯(lián)動開發(fā)，規(guī)避風(fēng)險，待市政配套時機(jī)成熟，借標(biāo)桿項目成熟之勢聯(lián)動。思辯 —— 借鑒 /突破參考案例一 :恒大集團(tuán)在金沙洲開發(fā)策略32參考案例二 :左岸春天在惠陽價格策略 在不利市場環(huán)境下，是否可以直接以價格改變困局；讓我們看看同區(qū)域配套成熟的典型住宅物業(yè)：左岸春天 項目位于惠陽區(qū)淡水鎮(zhèn)臨近阿公頂森林公園，占地約 ，建筑面積約 11萬，項目處于老城區(qū)，周邊配套完善，居住氛圍較佳。戶型 面積（平米） 比率 備注一房 — 34%項目開盤均價為 4000元 /㎡（帶 400元/㎡精裝修），銷售率為 40%。二房 — 50%三房 — 16%思辯 —— 營銷營銷思辯33思辯綜述： 從左岸春天低價推出后的到訪客戶量和成交量來看，在當(dāng)前環(huán)境中即使具備成熟條件的項目， 低價營銷未必能突破營銷困局。春節(jié)開始后每周推出 8套 ↓ 3680元 /平米特價房（帶精裝）。數(shù)據(jù)來源：惠州中原市場研究中心參考案例二 :左岸春天在惠陽價格策略營銷思辯34時機(jī)變革 引言：市場變革變革六要素開發(fā)時機(jī)變革帶來的興奮點脈絡(luò)時機(jī) 興奮點35FIND： 因為開發(fā)商都看到了大亞灣即將到來的 市場變革 ！在政策的不斷調(diào)控下，市場已經(jīng)走向過剩的時候，現(xiàn)在已不是最佳時點， 但后續(xù)項目眾多為什么眾多開發(fā)商們對后市還會依然的看好？最佳時點在哪里？引言36脈絡(luò)市場變革6因素產(chǎn)業(yè)帶動 殼牌及下游產(chǎn)業(yè)的投產(chǎn)，深圳產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，都為區(qū)域帶來新的商機(jī)和生機(jī)交通完善城市化進(jìn)程人口增長土地稀缺價格凹地沿海高速、地鐵三號線、南坪快速，跨區(qū)域自住更為便捷兩地價格差明顯，僅為 1/4—1/5 ，相對深圳高企的房價，區(qū)域的投資和居用成本給予更多空間深圳剩余土地預(yù)計僅夠開發(fā) 10年，市場外溢，提前占有大亞灣一席之地，就提前分享其盛世的前景大量產(chǎn)業(yè)的入主和投產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)人口激增，購房需求隨之增長，為未來市場提供巨大市場工業(yè)的投產(chǎn)，城市化進(jìn)程加快，新興城市即將崛起37市場正走向變革 尋找項目發(fā)展的最佳空間 ……38地鐵三號線 —— 將延長至淡水、大亞灣深汕高速 — 在淡水坑梓均有出口，兩地空間距離縮短；沿海高速 —08 年底通車，深圳鹽田與大亞灣僅約半個小時車程南坪快速 —— 被譽(yù)為深圳 “ 二環(huán)線 ” ，全封閉免費干道。二期將建設(shè)龍崗區(qū)的橫崗、坪山、大工業(yè)區(qū)段，至大亞灣與石化大道連接，直通澳頭鎮(zhèn)，大亞灣到南山僅需一個小時 本案變革主要因素 1：交通網(wǎng)絡(luò)的構(gòu)建39變革主要因素 1：交通網(wǎng)絡(luò)的構(gòu)建重點規(guī)劃交通設(shè)施按政府規(guī)劃都將在 2023年實現(xiàn) ，將使區(qū)域與深圳無縫對接，極大提升了區(qū)域的價值，這將會讓更多的置業(yè)者選擇惠陽 大亞灣。正如寶安大道之于寶安，交通狀況的改善，將徹底打開大亞灣的城市局面。交通網(wǎng)絡(luò)形成沿海高速2023年 …區(qū)內(nèi) 6號路、25號路 2023年地鐵三號線2023年南坪快速2023年 …深惠間城際鐵路正在規(guī)劃深惠路（拓寬） 2023年 …40深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展 工業(yè)轉(zhuǎn)移惠州承接惠陽、大亞灣經(jīng)濟(jì)增長 人口增長購房、租房需求變革主要因素 2：產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勢帶動房地產(chǎn)快速發(fā)展41變革主要因素 2：產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勢帶動2023年大亞灣 =2023年惠州投 入2023年 2023年 2023年基礎(chǔ)建設(shè)期期 建設(shè)成長期 發(fā)展完善期1000億1500億800億大亞灣石化產(chǎn)業(yè)生命周期圖第一階段：開發(fā)作為石化產(chǎn)業(yè)上游龍頭項目以及重點配套項目 26家下游產(chǎn)業(yè)鏈，總投資 600億。第二階段：主要發(fā)展項目是石化區(qū)的下游產(chǎn)業(yè)。 2023年大亞灣將完成 1000億元人民幣投入，實現(xiàn) 1000億元的工業(yè)產(chǎn)值和 500億元人民幣的國內(nèi)生產(chǎn)總值。對比城市 國內(nèi)生產(chǎn)總值 工業(yè)生產(chǎn)總值 年份大亞灣 500億元 1000億元 2023年惠州 685億元 1554億元 2023年深圳 3509億元 6460億元 2023年大亞灣 2023年經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)計值橫向?qū)Ρ龋〝?shù)據(jù)來源：政府規(guī)劃）42變革主要因素 3：同步城市化進(jìn)程隨著大亞灣工業(yè)建設(shè)逐步加快，大亞灣的城市化發(fā)展也必將隨之加快，新型現(xiàn)代化城市崛起將帶動外圍區(qū)域客戶向片區(qū)的流動。城市化帶來的 基礎(chǔ)建設(shè)投入 ，中心化帶來的 人口聚集 ，以及由產(chǎn)業(yè)升級帶來的地租上漲 ，目前，區(qū)域城市的土地內(nèi)在價值仍處于上升通道中，支撐房地產(chǎn)市場長期繁榮發(fā)展的基礎(chǔ)因素仍然存在，市場的長期前景依然向好。未來的大亞灣就如： 1990年上海的浦東、深圳的華僑城、 1992年廣州的天河、1995年深圳的南山、 2023年深圳的龍華、 2023年深圳的寶安，光芒四射。43產(chǎn)業(yè)帶動，區(qū)域人口劇增：目前大亞灣已匯集 世界五百強(qiáng)企業(yè) 13家 ，中海油、中海殼牌、惠州港、比亞迪等大型投資項目將對區(qū)域產(chǎn)生巨大產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)濟(jì)體系，未來城市工業(yè)化程度迅速增強(qiáng)，區(qū)域工業(yè)的發(fā)展，迅速帶動產(chǎn)業(yè)人口的增加，特別是高技術(shù)、資金密度型及稀缺型產(chǎn)業(yè)（如石化）會產(chǎn)生大量的高質(zhì)素城市人口。變革主要因素 4：人口遞增利好44 根據(jù)大亞灣政府的預(yù)計，預(yù)計大亞灣片區(qū) 3年內(nèi)人口將達(dá)到 30萬人， 10年將達(dá)到80萬人口，大量的高素質(zhì)人才將為大亞灣造就一個現(xiàn)代化的城市白領(lǐng)階層，大量的住房需求必定在惠陽與大亞灣區(qū) 15公里的半徑內(nèi)，在隨后的 2—4 年時間里，將新增230—280 萬就業(yè)人口，同時新增 10—15 萬工商業(yè)人口（服務(wù)業(yè)）需求的擴(kuò)大，推動房價的持續(xù)上漲。　年份 2023年 2023年 2023年 2023年自然增長率 ‰ ‰ ‰ ‰機(jī)械增長率 18‰ 24‰ 22‰ 18‰暫住人口比例 18% 22% 20% 18%常住人口比例 82% 78% 80% 82%人口預(yù)測 (萬人 ) 17 24 34 45以上為：廣東社科院人口學(xué)家 用綜合指數(shù)法預(yù)測 方法來預(yù)測的數(shù)據(jù) 從大亞灣政府了解到 2023年比亞迪將有 10萬人入駐大亞灣，三鑫玻璃廠有 1萬人進(jìn)入大亞灣， 2023年，惠陽大亞灣有望實現(xiàn) 60萬常住人口規(guī)模， 2023年城市容量有望突破 100萬。變革主要因素 4：人口遞增利好45變革主要因素 4：人口遞增利好數(shù)據(jù)來源：惠州中原市場研究中心年份 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年原住居民 20 30 40 50 50 50 50 50新增市民 65 70 80 100 120 120 110 110深圳人置業(yè) 70 80 90 120 120 100 100 100其它人置業(yè) 25 30 40 70 80 70 70 70年需求量 180 210 250 340 370 340 330 33046年度 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 合計商品住房用地 11其中：新供應(yīng)住宅用地 6盤活存量用地 1 5政策性住房用地 2其中 : 經(jīng)濟(jì)適用房用地 公共租賃住房用地 住房用地總供應(yīng)量 13變革主要因素 5：深圳土地資源稀缺 深圳建設(shè)用地已耗盡七成。近 5年來，深圳年均新增城市建設(shè)用地僅 20平方公里。 ” 以目前開發(fā)速度， 深圳剩余的土地僅夠開發(fā)不到 10年，不斷增長的需求長期將難以滿足 。47無可開發(fā)用地尋找可開發(fā)用地開發(fā)用地資金的投入資金投入帶來就業(yè)就業(yè)增長引發(fā)需求需求膨脹推升樓價價格攀升站在區(qū)域發(fā)展的角度，來思考城市的未來。變革主要因素 5：深圳土地資源稀缺48無論是相比關(guān)內(nèi)的羅湖、福田、南山三區(qū)，還是關(guān)外的龍崗，惠陽、大亞灣房價有明顯優(yōu)勢。且受深圳影響，這也是深圳客戶外溢的主要原因，在價格的影響下， 深圳客戶是區(qū)域巨量供應(yīng)消化的必然主力 。變革主要因素 6：價格凹地的持續(xù)數(shù)據(jù)來源：惠州中原市場研究中心49六大機(jī)遇給我們帶來的興奮點Title 品牌發(fā)展商強(qiáng)勢開發(fā) 片區(qū)價值提升土地資源稀缺，提前強(qiáng)占，提前分享盛世前景人口急增，需求逐步放大尋找最佳時機(jī)城市化進(jìn)程加快， CBD規(guī)劃落實，無限前景交通網(wǎng)絡(luò)構(gòu)建，成就地塊價值提升產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勢帶動，經(jīng)濟(jì)快速增長502023年大亞灣產(chǎn)業(yè)逐步落地，經(jīng)濟(jì)步入快車道2023？未來 23年人口急增，內(nèi)在需求勁增調(diào)控下，成交量嚴(yán)重萎縮市場蕭條，年底 09年初開始復(fù)蘇0810年品牌發(fā)展商集中開發(fā)地塊，現(xiàn)期不具備開發(fā)條件2023年，交通網(wǎng)絡(luò)初步形成僅一條干道，未直接入高速路網(wǎng)演變中 市場復(fù)蘇、中心區(qū)規(guī)劃逐步落實，配套日益完善，產(chǎn)業(yè)帶動需求急增 ,資源條件已具備，最佳時機(jī)是否已到？演變演變開發(fā)時機(jī) —— 時點512023年年 2023年年 2023年年新天地名城， 4萬平方米中聯(lián)燦邦， 7萬平方米卓越項目， 70萬平方米加洲陽光， 12萬平方米；東港項目，建面 20萬中天彩虹城， 30萬平方米碧桂園， 200萬平方米振業(yè)城， 173萬平方米星河項目， 103萬平方米半島 1號二期， 東方新城， 34萬平方米270萬平方米 350萬平方米 250萬平方米同片區(qū)大亞灣區(qū)惠陽沿海高速項目， 1平方公里聽濤雅苑， 13萬平方米新際首府， 10萬平方米一通項目， 3萬平方米東部項目， 占地 61萬平方米龍城振業(yè)項目， 占地 27萬平方米關(guān)鍵詞：需求空間2023年競爭趨緩，供需出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，市場空間放大 。數(shù)據(jù)來源：惠州中原市場研究中心開發(fā)時機(jī) —— 供需5208年 5月 10年 10年 4月 10月市場復(fù)蘇期，光耀城在區(qū)域品牌的樹立 產(chǎn)品打造期動工 預(yù)熱 發(fā)售二期啟動期 品牌聯(lián)動產(chǎn)品聯(lián)動時序 聯(lián)動營銷 聯(lián)動借勢 聯(lián)動開發(fā)時機(jī) —— 運營機(jī)會關(guān)鍵詞：聯(lián)動隨著光耀城區(qū)域標(biāo)桿的樹立，項目的成熟 2023年中后期將給本項目開發(fā)帶來聯(lián)動聚能的契機(jī)。53隨著品牌開發(fā)商近兩年時間的開發(fā)，片區(qū)形象達(dá)到一定程度，居住氛圍開始加濃?隨著政府近期規(guī)劃的執(zhí)行，城市設(shè)施在2023年基本的到位2023年擁有較好的開發(fā)條件?CBD綜合配套區(qū)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展，需求將達(dá)到新水平?2023交通網(wǎng)絡(luò)的初步形成，與外圍便捷度加強(qiáng)開發(fā)時機(jī)項目開發(fā)時間建議： 2023年開發(fā)時機(jī) —— 開發(fā)時間54分析項目分析項目片區(qū)脈絡(luò)區(qū)位分析： CBD居住配套區(qū)域…………項目分析： 資源綜合分析 /SWOT戰(zhàn)略55CBD的居住配套區(qū)域：以行政辦公、商業(yè)服務(wù)、文化娛樂、生活居住為主的綜合性城市功能區(qū)，服務(wù)范圍為整個大亞灣區(qū)，被各方寄予了厚望。項目分析 —— 片區(qū)整體定位56