【正文】 路交叉口公開日期建筑類型多層、小高層交房日期2007年8月底入住樓棟數(shù)47棟物業(yè)公司浙江綠城物業(yè)占地面積260畝物業(yè)費㎡月 ㎡建筑面積21萬㎡總套數(shù)300套層 數(shù)多層、小高層銷售套數(shù)220套主力戶型三房、四房工程進度現(xiàn)正封頂主力面積130150㎡交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯小區(qū)配套商業(yè)街雙會所，雙語幼兒園，游泳池，網(wǎng)球場二、戶型、面積種類及分析戶型面積（單位：平方米）12三房二廳二衛(wèi)（剩20多套）130四房二廳二衛(wèi)190復(fù)式300特點分析：戶型以三房、四房為主，頂層戶型空間結(jié)合坡頂及躍層，多數(shù)戶型均分區(qū)合理，空間全明，尤其明衛(wèi)，明廳。龍騰盛世一、樓盤具體概況案名龍騰盛世建筑風(fēng)格現(xiàn)代開發(fā)商鄭州興東置業(yè)有限公司銷售均價認(rèn)購階段（4000元/㎡左右）物業(yè)位置金水東路與黃河?xùn)|路交叉口東南角公開日期2006年11月25建筑類型小高層、高層交房日期2007年7月樓棟數(shù)3（小高）7（高）物業(yè)公司浙江綠城物業(yè)占地面積52畝物業(yè)費㎡建筑面積10萬㎡銷售套數(shù)認(rèn)購200套層數(shù)9F、18F主力戶型三房二廳二衛(wèi)總套數(shù)542戶主力面積135㎡ 155㎡工程進度沿黃河?xùn)|路7棟至6層交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯二、戶型、面積種類及分析戶型面積（單位：平方米）123二房二廳一衛(wèi)95三房二廳二衛(wèi)135148142四房二廳二衛(wèi)166168復(fù)式225237特點分析：戶型設(shè)計合理，面積配比科學(xué)。個案分析四：大地裕興個案分析六：新芒果個案分析七：順馳個案分析八：民航置業(yè)運河上郡（一期）一、樓盤具體概況案名運河上郡（一期）建筑風(fēng)格現(xiàn)代開發(fā)商鄭州中油置業(yè)有限公司銷售均價4100元/㎡物業(yè)位置鄭東新區(qū)農(nóng)業(yè)路與第一城市中心軸線交匯處公開日期2006年4月建筑類型小高層交房日期2007年9月底樓棟數(shù)20棟（分兩期開發(fā)）物業(yè)公司中海物業(yè)顧問占地面積173畝物業(yè)費1元/㎡月建筑面積18萬㎡總套數(shù)1200余戶層數(shù)14層銷售套數(shù)一期在售，銷售250戶左右主力戶型三房兩廳兩衛(wèi)工程進度封頂主力面積139－147㎡交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯小區(qū)配套雙氣配套、會所、直飲用水入戶二、戶型、面積種類及分析戶型所占比率面積（單位：平方米）123二房二廳一衛(wèi)15%三房二廳二衛(wèi)70%四房二廳二衛(wèi)25%195168復(fù)式15%特點分析：戶型面積較大，布局合理，主臥室與客廳陽臺相通比較新穎。戶與戶之間客廳陽臺相距僅20公分，且不允許封閉，存在一定的安全隱患。三、價格分析最高價：4500元/平米，層數(shù)：8層 最低價：3800元/平米，層數(shù)：1層 分析：多層住宅，三、四層價格較高，一、二層較低，帶電梯洋房價格較高。三、戶型、面積種類及分析戶型面積（單位：平方米）1232房2廳1衛(wèi)（電梯洋房）3房2廳2衛(wèi)（電梯洋房）5室2廳3衛(wèi)（疊加別墅）特點分析：疊加別墅每幢4戶，立面造型為半圓的形狀，與傳統(tǒng)疊加別墅設(shè)計有所創(chuàng)新，電梯洋房的采用大而寬，短進深設(shè)計尺度，三房二廳設(shè)計較好，二房二廳功能布局不合理。個案分析十三：建業(yè)六、物業(yè)管理分析：由世界知名物業(yè)管理公司士邦魏理仕進行顧問管理，提供多項貴族式特約服務(wù)，奉行“貴族享受”的服務(wù)理念。（三）調(diào)查時間：2006年10月26日——11月10日（四）調(diào)查方法：問卷調(diào)查（五）調(diào)查方法：重點抽樣、區(qū)域配額抽樣（六）問卷樣本數(shù)量：共投放問卷100份，回收有效問卷80份，樣本有效率80%。（二）受訪客戶特征一覽表受訪者職業(yè)狀況私營業(yè)主占24%%%%%%%%■ 分 析在本次調(diào)查中，有針對性地對目標(biāo)客戶職業(yè)進行篩選，重點集中在業(yè)內(nèi)人士、私營業(yè)主、企業(yè)負責(zé)人、企業(yè)中高層管理人員、機關(guān)單位職工、公司職員、高校職工等群體，這部分人的置業(yè)需求對本項目的市場定位有較好的參考性。 在開放型問題中，焦點多集中在“鄭汴一體化、臨近大學(xué)城、新鐵客運站、未來2－3年發(fā)展”等優(yōu)勢上，對本項目開發(fā)整體持樂觀態(tài)度。A5. 購買房產(chǎn)的用途：◆ 統(tǒng)計結(jié)果※ 選擇“一次性付款”%※ 選擇“分期付款”% ※ 選擇“按揭貸款”%■ 分 析從分析數(shù)據(jù)可以看出，%，%，%。B預(yù)購住宅的面積：◆ 統(tǒng)計結(jié)果※ 選擇“90㎡以上”%※ 選擇“90㎡以下”% ■ 分 析在對住宅面積的調(diào)查中，受訪者選擇“90㎡以上”%，選擇“90㎡以下”%。在所有調(diào)查的客戶中，他們對交房形式都有不同的心態(tài)：選擇毛坯房，雖然費心、費力，但重要的是突出自我的居住、裝修風(fēng)格；接受精裝修，害怕材質(zhì)和最后的效果與前期承諾有相當(dāng)差距。投資型客戶擔(dān)心的問題：投資客戶擔(dān)心的問題集中在這幾項，如投資回報、開發(fā)商信譽與實力、物業(yè)管理、配套設(shè)施等。C購買商鋪的層數(shù)C購買商鋪的價格：（單位：元/㎡）C31一層商鋪C3－2聯(lián)體商鋪◆ 統(tǒng)計結(jié)果※ 接受5000元/㎡以下的占41%※ 接受50016500元/㎡%※ 接受65018000元/㎡%※ 接受80019500元/㎡%※ 接受950111000元/㎡%◆ 統(tǒng)計結(jié)果※ 接受3000元/㎡以下的占41%※ 接受30014500元/㎡%※ 接受45016000元/㎡%※ 接受60017500元/㎡%■ 分 析受訪者普遍認(rèn)為一層商鋪價格不能超過6500元/㎡，一二層聯(lián)體商鋪價格不能超過4500元/㎡，說明受訪者對商鋪價格比較謹(jǐn)慎，多數(shù)客戶認(rèn)為目前本項目存在以下幾個問題：（1） 本項目周邊人流量小，配套不齊全，幾乎沒有商業(yè)活動。E請問您的職業(yè)是（選擇⑧者請注明）：①個體私營業(yè)主 ②企業(yè)負責(zé)人 ③企業(yè)中高層管理人員 ④黨政機關(guān)干部 ⑤專業(yè)人士（工程師/醫(yī)生/律師等）⑥公司職員 ⑦自由職業(yè)者 ⑧其他 E您的家庭平均月收入接近于：①3000元以下 ②3000—5000元 ③50007000元 ④700010000元 ⑤1萬元以上E您的年齡：①25—30歲 ②31—35歲 ③36—40歲 ④41—45歲 ⑤46—50歲 ⑥50歲以上姓名： 聯(lián)系方式： 新城置業(yè)鄭東新區(qū)項目SWOT分析目 錄前 言一、優(yōu)勢（strengths）分析二、劣勢（weakness）分析三、機會（opportunities）分析四、威脅（threats）分析五、行動對策前 言項目的SWOT分析，即項目的優(yōu)勢、劣勢、機會和威脅的分析，這是從市場調(diào)查研究對比中得出的結(jié)果。目前局部環(huán)境狀況較差本項目地塊緊鄰城中村，周邊建筑多為村莊安置房，人員雜亂，緊鄰區(qū)域內(nèi)環(huán)境現(xiàn)狀較差，整體形象不利于本項目開發(fā)檔次的提升。投資類產(chǎn)品市場熱衷在《目標(biāo)客戶分析》中反映出，有近60%的目標(biāo)客戶為投資型客戶，市場對房產(chǎn)的投資熱情高漲，尤其對中小戶型的投資需求巨大。l 龍子湖高校區(qū)的完善，以及新火車站的建設(shè)，對項目開發(fā)所需的人氣支撐。l 利用高校園區(qū)逐步完善后的學(xué)生群體，以及規(guī)劃中的新火車站帶來旺盛的人氣，通過這一群體形成的巨大消費市場，分散客戶對龍子湖高校園區(qū)違規(guī)事件帶來的不利影響。l 差異化：目前東區(qū)市場上沒有多層中小戶型產(chǎn)品，通過產(chǎn)品創(chuàng)新，以稀缺性和差異性創(chuàng)建自身的“藍海戰(zhàn)略”，達到產(chǎn)品差異化，從而保證項目的唯一性和排他性。五 行動對策S（優(yōu)勢） W（劣勢）O（機會） T（威脅）行動對策圖SO對策（最大與最大對策）著重考慮優(yōu)勢因素和機會因素，目的在于使這兩種因素在開發(fā)過程中都趨于最大。投資東區(qū)的消費熱情鄭東新區(qū)作為省、市兩級政府支持的形象工程，東區(qū)的住宅開發(fā)產(chǎn)銷兩旺，且銷售價格逐年攀升，東區(qū)置業(yè)已為鄭州房產(chǎn)消費市場的熱點，得到市場的廣泛追捧。開發(fā)優(yōu)勢新城公司（暉達集團）作為鄭州市的一家老牌開發(fā)公司，先后開發(fā)了東三街青春PARTY、天明路新街坊等項目，有著豐富的開發(fā)經(jīng)驗，具有一定的客戶積累和市場知名度，公司（集團）開發(fā)優(yōu)勢能夠為后期的項目宣傳做出推動作用。附：目標(biāo)客戶調(diào)查問卷客戶征詢表先生（/女士）：您好！我是新城置業(yè)有限公司的營銷人員，我公司準(zhǔn)備在鄭東新區(qū)、金水東路與東風(fēng)東路（龍子湖大學(xué)城附近）交匯處開發(fā)房產(chǎn)項目，希望能耽誤您一點時間和您談?wù)?，并聽取您關(guān)于這方面的寶貴意見，謝謝！A 公共部分A請問您是否了解鄭東新區(qū)、金水東路與東風(fēng)東路（龍子湖大學(xué)城附近）這一區(qū)域？（選擇②者，訪問人員詳盡介紹本地塊所處位置）①了解 ②不了解A您認(rèn)為本區(qū)域的房產(chǎn)開發(fā)前景如何（選擇③、④者請詢問原因）:①非常好 ②好 ③一般 ④不好原因 A請問您在12年內(nèi)有無在鄭東新區(qū)購房打算（選擇②者，終止訪問）:①有 ②無A你認(rèn)為本地塊開發(fā)什么樣的產(chǎn)品比較合適（可多選）:①多層住宅 ②小高層住宅 ③高層住宅 ④商鋪 ⑤寫字樓第一選擇 第二選擇 A你購買房地產(chǎn)的用途為（選擇④者請注明）：①投資 ②自用 ③投資+自用 ④其他 A您希望采取何種付款方式： ①一次性付款 ②分期付款 ③按揭貸款B 主體部分2006年初，國家對房地產(chǎn)開發(fā)又提出新的六條規(guī)定（簡稱“新六條”），“新六條”規(guī)定：2006年6月1日后新審批、開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90㎡以下住房的比重必須達到70%以上。C購買商鋪的面積：（單位：㎡）◆ 統(tǒng)計結(jié)果※ 購買一層的占87%※ 購買一、二層的占13%■ 分 析選擇一層的占到87%，選擇兩層聯(lián)體的占到13%。其次為配套設(shè)施，目前本項目地塊周邊生活配套設(shè)計不足客戶擔(dān)心日常生活無法進行。B預(yù)購買的準(zhǔn)確面積：◆ 統(tǒng)計結(jié)果※ 選擇“30—50”%※ 選擇“51—70”% ※ 選擇“71—90”%※ 選擇“91—120”%※ 選擇“121—144”%※ 選擇“144以上”%■ 分 析在對住宅面積的需求調(diào)查中，51－90㎡最受消費者青睞，占總體的50%?！靶铝鶙l”的看法：◆ 統(tǒng)計結(jié)果受訪客戶對“新六條”的理解和看法主要集中在以下幾個方面： 自用型客戶：中小戶型的大量籌建，能夠讓真正買房的客戶買到房子； 投資型客戶：房產(chǎn)投資，面積不需要太大，中小戶型正適合； 產(chǎn)品設(shè)計：中小戶型,合理配置戶型與面積，做到不浪費，需求合理，增加戶型的實用功能?！?統(tǒng)計結(jié)果※ 選擇“投資”%※ 選擇“自用”%※ 選擇“投資+自用”%■ 分 析在對購買用途調(diào)查中，%的受訪者計劃進行“投資”，%的受訪者準(zhǔn)備“自用”，%的受訪者準(zhǔn)備“投資+自用”。在本次調(diào)查中，當(dāng)詢問受訪客戶對本項目的塊緊鄰區(qū)域的總體印象時，超過七成的客戶對本項目表示關(guān)注，%受訪者表示“了解”；%受訪者由于較少到鄭東新區(qū)以及本項目緊鄰區(qū)域，表示“不了解”本項目。（三）市場需求（部分）產(chǎn)品特征：住宅類型%選擇“多層”建筑類型戶型%選擇“二室二廳一衛(wèi)”戶型面積%選擇“71—90㎡”戶型面積單價50%選擇“3001—3500元/㎡”單價范圍總價%選擇“26—30萬元”總價范圍交房標(biāo)準(zhǔn)%選擇“毛坯房”交房標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)單層面積50－70㎡單層單價5000－6500元/㎡單層總價35－45萬元聯(lián)體面積100－120㎡聯(lián)體單價3000－4500元/㎡聯(lián)體總價45－55萬元（四）擔(dān)心問題：在購買擔(dān)心的問題中，集中在以下幾個方面：物業(yè)管理、配套設(shè)施、入住時間、開發(fā)商信譽和實力、投資回報、工程質(zhì)量、子女入學(xué)……三 背景資料分析（一）調(diào)查說明重點調(diào)查目標(biāo)客戶的職業(yè)、家庭月收入及目標(biāo)客戶年齡，為本項目客戶定位提供參考。一 調(diào)查說明（一）調(diào)查目的了解消費者與目標(biāo)客戶對新城置業(yè)及本項目項目的看法與意見；了解消費者未來兩年內(nèi)的購房趨向及投資偏好；了解市場及目標(biāo)客戶對本宗地的開發(fā)情景預(yù)想；了解目標(biāo)客戶對本宗地開發(fā)各類產(chǎn)品的具體建議與要求。目前緊鄰區(qū)域內(nèi)高檔樓盤較多，客戶可選擇性大，銷售狀況一般。八、樓盤營銷策略與推廣方式分析本項目的定位于涉外社區(qū)，由政府參與采取限制目標(biāo)客戶身份的銷售策略，這在鄭州尚屬首例，整個推廣方式主要是通