【正文】 2022年 3月 重汽集團(tuán)高新區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告 2 報(bào)告研究體系 項(xiàng)目本體分析 宏觀背景分析 區(qū)域背景分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)整體分析 各類物業(yè)型市場(chǎng)分析 SWOT分析 案例借鑒 項(xiàng)目發(fā)展方向 項(xiàng)目定位 市場(chǎng)定位 客戶定位 產(chǎn)品定位 價(jià)格定位 形象定位 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算 物業(yè)發(fā)展建議 項(xiàng)目營(yíng)銷策略 3 項(xiàng)目本體分析 地塊概況 1 內(nèi)部現(xiàn)狀 2 地塊四至 3 景觀價(jià)值 4 交通分析 5 規(guī)劃價(jià)值 8 生態(tài)屬性 7 屬性界定 9 配套分析 6 4 項(xiàng)目本體研究 地塊概況 內(nèi)部現(xiàn)狀 地塊四至 景觀價(jià)值 交通分析 配套分析 生態(tài)屬性 規(guī)劃價(jià)值 屬性界定 高新區(qū)東部，兩河一路合圍區(qū)域內(nèi)，建面 33萬(wàn)㎡，中等規(guī)模住宅項(xiàng)目 ? 項(xiàng)目地處膠州灣北部、青島市高新區(qū)，位于 毛溝河、正陽(yáng)路、洪江河以及膠州灣圍成的三角形區(qū)域內(nèi)； ? 區(qū)域內(nèi)道路基本都為規(guī)劃路，多處于在建狀態(tài)， 地塊占地 ㎡，建筑面積 ㎡，分 A、 B兩部分： A地塊位于規(guī)劃東 10號(hào)線以東，規(guī)劃東 21號(hào)線以南； B地塊位于規(guī)劃 31號(hào)線以南，東鄰洪江河。 土地性質(zhì)均為居住用地， 70年產(chǎn)權(quán)。 A地塊 占地面積 ㎡ 容積率 2 建筑密度 20% 綠地率 35% 限高 54m B地塊 占地面積 ㎡ 容積率 建筑密度 25% 綠地率 35% 限高 36m 本案 公路 規(guī)劃路 河流 正陽(yáng)路 膠州灣高速公路 B地塊 A地塊 火炬大道 河?xùn)|路 規(guī)劃東 21號(hào)線 規(guī)劃東 31號(hào)線 5 項(xiàng)目本體研究 地塊概況 內(nèi)部現(xiàn)狀 地塊四至 景觀價(jià)值 交通分析 配套分析 生態(tài)屬性 規(guī)劃價(jià)值 屬性界定 地塊平整規(guī)則，基本為凈地，開(kāi)發(fā)條件好，部分區(qū)域有水域，有利于打造水景 ? 地塊基本為凈地，無(wú) 附屬建筑物， ，形狀規(guī)則， 開(kāi)發(fā)條件較好； ? A地塊東南部目前為水域，需進(jìn)行后期處理； ? 內(nèi)部水系資源豐富，有利于項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃中的水系景觀設(shè)計(jì)。 6 項(xiàng)目本體研究 地塊概況 內(nèi)部現(xiàn)狀 地塊四至 景觀價(jià)值 交通分析 配套分析 生態(tài)屬性 規(guī)劃價(jià)值 屬性界定 四周均為待開(kāi)發(fā)區(qū)域，規(guī)劃路與臨近待開(kāi)發(fā)地塊與本項(xiàng)目共同提升地段價(jià)值 ? A地塊 ? 西側(cè)為世茂集團(tuán)項(xiàng)目； ? 北側(cè)為在建的規(guī)劃東 21號(hào)線 ， 是出入項(xiàng)目主要道路； ? 地塊東 、 南側(cè)為水域 。 ? B地塊 ? 西側(cè)為灘涂地； ? 北側(cè)為在建的規(guī)劃 31號(hào)線 ， 將是出入主要通道； ? 東側(cè)緊鄰洪江河 ， 可充分利用以打造水景 ， 提升項(xiàng)目品質(zhì)； ? 南側(cè)為灘涂地 ， 距海較近 。 河?xùn)|路 水域 規(guī)劃東 10號(hào)線 洪江河 正陽(yáng)路 膠州灣高速公路 B地塊 A地塊 火炬大道 河?xùn)|路 規(guī)劃東 21號(hào)線 規(guī)劃東 31號(hào)線 7 項(xiàng)目本體研究 地塊概況 內(nèi)部現(xiàn)狀 地塊四至 景觀價(jià)值 交通分析 配套分析 生態(tài)屬性 規(guī)劃價(jià)值 屬性界定 地塊可南眺膠州灣，周邊水體多，可打造水系景觀，暫無(wú)成型景觀資源 地塊及周邊水體較多，有多處水域及河道，可充分利用打造水系景觀 處膠州灣畔，可遠(yuǎn)眺南面海景，應(yīng)考慮建造高層，充分挖掘海景資源 地塊及周邊處于待開(kāi)發(fā)狀態(tài)，暫時(shí)無(wú)成型的景觀資源 8 項(xiàng)目本體研究 地塊概況 內(nèi)部現(xiàn)狀 地塊四至 景觀價(jià)值 交通分析 配套分析 生態(tài)屬性 規(guī)劃價(jià)值 屬性界定 周邊交通現(xiàn)狀較差，但規(guī)劃利好，未來(lái)將有很大改善，區(qū)域交通已非常便利 ? 周邊道路現(xiàn)狀較差 ， 只有北側(cè)正陽(yáng)路可行 ， 但道路上大型貨車很多； ? 周邊道路規(guī)劃較好 ：中部有未來(lái)主干道規(guī)劃東 10號(hào)線 ，沿線還有 11條東西向道路 ， 建成后區(qū)域交通將非常 便利； ? 項(xiàng)目 緊鄰 218省道 、 309省道 ， 距流亭機(jī)場(chǎng)僅 ， 距膠州灣高速 ， 可方便地到達(dá)青島各地 。 本案 城陽(yáng)區(qū)政府 流亭機(jī)場(chǎng) 青島市政府 正陽(yáng)路 規(guī)劃東 21號(hào)線 河?xùn)|路 火炬大道 A地塊 B地塊 規(guī)劃東10號(hào)線 規(guī)劃東 31號(hào)線 火車站 9 項(xiàng)目本體研究 地塊概況 內(nèi)部現(xiàn)狀 地塊四至 景觀價(jià)值 交通分析 配套分析 生態(tài)屬性 規(guī)劃價(jià)值 屬性界定 761路公交開(kāi)通，最快 30分鐘可達(dá)市區(qū)，地鐵建成后將大大提升區(qū)域交通便利性 ? 2022年 10月 1日，青島市開(kāi)通了 761路公交車，途經(jīng) 規(guī)劃中 10號(hào)線、河?xùn)|路， 從高新區(qū) 最快 30分鐘即可到達(dá)青島市區(qū)，大大提升了區(qū)域交通便利性； 本案 本案 ? 地鐵 M1線 、 M3線達(dá)青島北站 ， 項(xiàng)目距青島北站僅， M8線更是經(jīng)紅島 、 上馬街辦 、 棘洪灘 ，屆時(shí) 區(qū)域交通便利性將得到大幅提升 。 10 項(xiàng)目本體研究 地塊概況 內(nèi)部現(xiàn)狀 地塊四至 景觀價(jià)值 交通分析 配套分析 生態(tài)屬性 規(guī)劃價(jià)值 屬性界定 海灣大橋建成通車后，區(qū)域交通便利性將進(jìn)一步提升 ? 青島海灣大橋 ， 設(shè)有紅島入口等三個(gè)入口 ， 本項(xiàng)目距紅島入口僅 9km； ? 大橋?qū)⒂?2022年底通車 ， 建成后將進(jìn)一步 加強(qiáng)膠州灣北部與市區(qū)的聯(lián)系 ， 區(qū)域交通將更加便利 。 滄口 紅島 紅石崖 青島海灣大橋 本案 11 項(xiàng)目本體研究 地塊概況 內(nèi)部現(xiàn)狀 地塊四至 景觀價(jià)值 交通分析 配套分析 生態(tài)屬性 規(guī)劃價(jià)值 屬性界定 待開(kāi)發(fā)區(qū)域，配套較差，且距城陽(yáng)區(qū)、上馬街道較遠(yuǎn) 城陽(yáng)第六中學(xué) 第二人民醫(yī)院 利群超市上馬店 求實(shí)學(xué)院 復(fù)盛大酒店 人民廣場(chǎng) 世紀(jì)公園 城陽(yáng)人民醫(yī)院 城陽(yáng)第四中學(xué) 城陽(yáng)區(qū) 上馬 流亭工業(yè)園商場(chǎng) 金色海岸大酒店 本案 ? 項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)?新開(kāi)發(fā)區(qū)域，自身配套較差； ? 項(xiàng)目 距城陽(yáng)區(qū)中心 8km，距上馬街道， 兩區(qū)域內(nèi)教育、醫(yī)療資源豐富，生活?yuàn)蕵?lè)配套也比較完備， 可充分利用。 12 項(xiàng)目本體研究 地塊概況 內(nèi)部現(xiàn)狀 地塊四至 景觀價(jià)值 交通分析 配套分析 生態(tài)屬性 規(guī)劃價(jià)值 屬性界定 膠州灣畔近海生態(tài) 環(huán)境，南部為墨水河河口濕地，有打造高檔生態(tài)宜居住區(qū)潛力 ? 項(xiàng)目所在區(qū)域現(xiàn)處開(kāi)發(fā)初期， 目前環(huán)境現(xiàn)狀較差； ? 區(qū)域南部規(guī)劃有 墨水河河口濕地， 將與與大沽河河口濕地、新城中部濕地構(gòu)筑生態(tài)間隔， 營(yíng)造與區(qū)域自然生態(tài)系統(tǒng)相協(xié)調(diào)的人工環(huán)境，實(shí)現(xiàn)生態(tài)環(huán)境健康發(fā)展。 13 宏觀背景 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 房地產(chǎn)政策分析 未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè) 保證經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是國(guó)家基本政策層面的核心要?jiǎng)?wù)，從 10年前三季度走勢(shì)來(lái)看，GDP仍保持兩位數(shù)高速增長(zhǎng)，整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)依然是向好 14 宏觀背景 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 房地產(chǎn)政策分析 未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè) 隨著近期通脹壓力、貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)，未來(lái)銀根將收緊，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)將造成一定影響 ?2022年前三季度，中國(guó)人民銀行按照黨中央、國(guó)務(wù)院統(tǒng)一部署， 繼續(xù)實(shí)施適度寬松貨幣政策 ，在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時(shí)，著力提高調(diào)控的針對(duì)性和靈活性，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)合理把握信貸投放節(jié)奏； ? 5955億元， 貨幣信貸增速有所 上升 ， 意味著三季度的貨幣政策依然保持適度寬松， 進(jìn)而推動(dòng)了實(shí)體經(jīng)濟(jì)增速的反彈； ?9月 CPI同比上漲至 %，創(chuàng)下 2022年新高，溫和上漲 ； 9月 PPI與上月持平，漲勢(shì)趨穩(wěn)。 15 宏觀背景 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 房地產(chǎn)政策分析 未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè) 抑制不合理住房需求 各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。 對(duì)貸款購(gòu)買商品住房，首付款比例調(diào)整到 30%及以上；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率 。 嚴(yán)格依法查處土地閑置及炒地行為，對(duì)存在捂盤(pán)惜售、土地閑置等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，限制新購(gòu)置土地，暫停批準(zhǔn)上市、再融資和重大資產(chǎn)重組，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款。 加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管 ④ 各級(jí)地方政府要切實(shí)落實(shí)土地供應(yīng)、資金投入和稅費(fèi)優(yōu)惠政策，確保完成 2022年建設(shè)保障性住房300萬(wàn)套、改造各類棚戶區(qū) 280萬(wàn)套的工作任務(wù)。 加快保障性安居工程建設(shè) ② 房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，要增加居住用地供應(yīng)總量，大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房供應(yīng)。 增加住房有效供給 ③ 抑制 加快 加強(qiáng) 增加 在首輪新政調(diào)控?zé)o果基礎(chǔ)上 9月 29日 “ 二次調(diào)控 ” 出臺(tái) 一階段 增加土地及保障性住房供應(yīng) 二階段 GDP增長(zhǎng) %房產(chǎn)新政出臺(tái) 三階段 GDP持續(xù)增長(zhǎng)房產(chǎn)“二次調(diào)控”出臺(tái) 四階段 房產(chǎn)稅、土地出讓方式、金融政策 穩(wěn)： 調(diào)控 1年后的市場(chǎng)供應(yīng)，規(guī)避 08年政策調(diào)控后的剛性反彈風(fēng)險(xiǎn) 緊： 一階段段調(diào)控?zé)o效后，政府選擇政策硬著落 跟： 在二階段調(diào)控?zé)o效后，政府再次調(diào)整細(xì)化調(diào)控內(nèi)容 序： 央行上調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率 分點(diǎn) ① 16 區(qū)域背景分析 城市定位 1 空間發(fā)展規(guī)劃 2 交通現(xiàn)狀規(guī)劃 3 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 4 人口規(guī)劃分析 5 區(qū)域分析小結(jié) 7 旅游發(fā)展規(guī)劃 6 17 作為山東半島城市群區(qū)域?qū)ν忾_(kāi)放的 龍頭城市和中心城市 ，青島市定位為東部沿海重要的中心城市，國(guó)家歷史文化名城，國(guó)際港口城市、濱海旅游度假城市。 城陽(yáng)區(qū)作為青島市“環(huán)灣保護(hù)、擁灣發(fā)展”戰(zhàn)略核心，定位為 國(guó)家重要的區(qū)域性航空港、青島市的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)核心區(qū)、現(xiàn)代化綜合服務(wù)中心、出口加工基地 。 膠州灣北部高新區(qū)，規(guī)劃為 青島市機(jī)制創(chuàng)新的先行區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的集聚區(qū)、生態(tài)文明的示范區(qū)，目標(biāo)建設(shè)國(guó)際一流的生態(tài)型科技新城 。 高新區(qū)借勢(shì)擁灣戰(zhàn)略規(guī)劃，依托島城地位， 打造國(guó)際一流生態(tài)型科技新城 區(qū)域背景 城市定位 空間發(fā)展規(guī)劃 交通現(xiàn)狀規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 人口規(guī)