【正文】 2022年 3月 重汽集團高新區(qū)項目前期策劃報告 2 報告研究體系 項目本體分析 宏觀背景分析 區(qū)域背景分析 房地產(chǎn)市場整體分析 各類物業(yè)型市場分析 SWOT分析 案例借鑒 項目發(fā)展方向 項目定位 市場定位 客戶定位 產(chǎn)品定位 價格定位 形象定位 項目發(fā)展戰(zhàn)略 項目經(jīng)濟測算 物業(yè)發(fā)展建議 項目營銷策略 3 項目本體分析 地塊概況 1 內(nèi)部現(xiàn)狀 2 地塊四至 3 景觀價值 4 交通分析 5 規(guī)劃價值 8 生態(tài)屬性 7 屬性界定 9 配套分析 6 4 項目本體研究 地塊概況 內(nèi)部現(xiàn)狀 地塊四至 景觀價值 交通分析 配套分析 生態(tài)屬性 規(guī)劃價值 屬性界定 高新區(qū)東部，兩河一路合圍區(qū)域內(nèi)，建面 33萬㎡，中等規(guī)模住宅項目 ? 項目地處膠州灣北部、青島市高新區(qū)，位于 毛溝河、正陽路、洪江河以及膠州灣圍成的三角形區(qū)域內(nèi)； ? 區(qū)域內(nèi)道路基本都為規(guī)劃路，多處于在建狀態(tài)， 地塊占地 ㎡，建筑面積 ㎡，分 A、 B兩部分： A地塊位于規(guī)劃東 10號線以東，規(guī)劃東 21號線以南； B地塊位于規(guī)劃 31號線以南，東鄰洪江河。 土地性質(zhì)均為居住用地， 70年產(chǎn)權(quán)。 A地塊 占地面積 ㎡ 容積率 2 建筑密度 20% 綠地率 35% 限高 54m B地塊 占地面積 ㎡ 容積率 建筑密度 25% 綠地率 35% 限高 36m 本案 公路 規(guī)劃路 河流 正陽路 膠州灣高速公路 B地塊 A地塊 火炬大道 河?xùn)|路 規(guī)劃東 21號線 規(guī)劃東 31號線 5 項目本體研究 地塊概況 內(nèi)部現(xiàn)狀 地塊四至 景觀價值 交通分析 配套分析 生態(tài)屬性 規(guī)劃價值 屬性界定 地塊平整規(guī)則，基本為凈地，開發(fā)條件好，部分區(qū)域有水域，有利于打造水景 ? 地塊基本為凈地，無 附屬建筑物， ，形狀規(guī)則， 開發(fā)條件較好； ? A地塊東南部目前為水域，需進行后期處理； ? 內(nèi)部水系資源豐富，有利于項目產(chǎn)品規(guī)劃中的水系景觀設(shè)計。 6 項目本體研究 地塊概況 內(nèi)部現(xiàn)狀 地塊四至 景觀價值 交通分析 配套分析 生態(tài)屬性 規(guī)劃價值 屬性界定 四周均為待開發(fā)區(qū)域，規(guī)劃路與臨近待開發(fā)地塊與本項目共同提升地段價值 ? A地塊 ? 西側(cè)為世茂集團項目； ? 北側(cè)為在建的規(guī)劃東 21號線 ， 是出入項目主要道路； ? 地塊東 、 南側(cè)為水域 。 ? B地塊 ? 西側(cè)為灘涂地； ? 北側(cè)為在建的規(guī)劃 31號線 ， 將是出入主要通道； ? 東側(cè)緊鄰洪江河 ， 可充分利用以打造水景 ， 提升項目品質(zhì)； ? 南側(cè)為灘涂地 ， 距海較近 。 河?xùn)|路 水域 規(guī)劃東 10號線 洪江河 正陽路 膠州灣高速公路 B地塊 A地塊 火炬大道 河?xùn)|路 規(guī)劃東 21號線 規(guī)劃東 31號線 7 項目本體研究 地塊概況 內(nèi)部現(xiàn)狀 地塊四至 景觀價值 交通分析 配套分析 生態(tài)屬性 規(guī)劃價值 屬性界定 地塊可南眺膠州灣，周邊水體多，可打造水系景觀，暫無成型景觀資源 地塊及周邊水體較多，有多處水域及河道，可充分利用打造水系景觀 處膠州灣畔，可遠眺南面海景，應(yīng)考慮建造高層，充分挖掘海景資源 地塊及周邊處于待開發(fā)狀態(tài)，暫時無成型的景觀資源 8 項目本體研究 地塊概況 內(nèi)部現(xiàn)狀 地塊四至 景觀價值 交通分析 配套分析 生態(tài)屬性 規(guī)劃價值 屬性界定 周邊交通現(xiàn)狀較差，但規(guī)劃利好，未來將有很大改善，區(qū)域交通已非常便利 ? 周邊道路現(xiàn)狀較差 ， 只有北側(cè)正陽路可行 ， 但道路上大型貨車很多； ? 周邊道路規(guī)劃較好 ：中部有未來主干道規(guī)劃東 10號線 ，沿線還有 11條東西向道路 ， 建成后區(qū)域交通將非常 便利； ? 項目 緊鄰 218省道 、 309省道 ， 距流亭機場僅 ， 距膠州灣高速 ， 可方便地到達青島各地 。 本案 城陽區(qū)政府 流亭機場 青島市政府 正陽路 規(guī)劃東 21號線 河?xùn)|路 火炬大道 A地塊 B地塊 規(guī)劃東10號線 規(guī)劃東 31號線 火車站 9 項目本體研究 地塊概況 內(nèi)部現(xiàn)狀 地塊四至 景觀價值 交通分析 配套分析 生態(tài)屬性 規(guī)劃價值 屬性界定 761路公交開通，最快 30分鐘可達市區(qū)，地鐵建成后將大大提升區(qū)域交通便利性 ? 2022年 10月 1日，青島市開通了 761路公交車，途經(jīng) 規(guī)劃中 10號線、河?xùn)|路， 從高新區(qū) 最快 30分鐘即可到達青島市區(qū)，大大提升了區(qū)域交通便利性； 本案 本案 ? 地鐵 M1線 、 M3線達青島北站 ， 項目距青島北站僅， M8線更是經(jīng)紅島 、 上馬街辦 、 棘洪灘 ，屆時 區(qū)域交通便利性將得到大幅提升 。 10 項目本體研究 地塊概況 內(nèi)部現(xiàn)狀 地塊四至 景觀價值 交通分析 配套分析 生態(tài)屬性 規(guī)劃價值 屬性界定 海灣大橋建成通車后，區(qū)域交通便利性將進一步提升 ? 青島海灣大橋 ， 設(shè)有紅島入口等三個入口 ， 本項目距紅島入口僅 9km； ? 大橋?qū)⒂?2022年底通車 ， 建成后將進一步 加強膠州灣北部與市區(qū)的聯(lián)系 ， 區(qū)域交通將更加便利 。 滄口 紅島 紅石崖 青島海灣大橋 本案 11 項目本體研究 地塊概況 內(nèi)部現(xiàn)狀 地塊四至 景觀價值 交通分析 配套分析 生態(tài)屬性 規(guī)劃價值 屬性界定 待開發(fā)區(qū)域，配套較差，且距城陽區(qū)、上馬街道較遠 城陽第六中學(xué) 第二人民醫(yī)院 利群超市上馬店 求實學(xué)院 復(fù)盛大酒店 人民廣場 世紀(jì)公園 城陽人民醫(yī)院 城陽第四中學(xué) 城陽區(qū) 上馬 流亭工業(yè)園商場 金色海岸大酒店 本案 ? 項目所在區(qū)域為 新開發(fā)區(qū)域，自身配套較差； ? 項目 距城陽區(qū)中心 8km，距上馬街道， 兩區(qū)域內(nèi)教育、醫(yī)療資源豐富，生活娛樂配套也比較完備， 可充分利用。 12 項目本體研究 地塊概況 內(nèi)部現(xiàn)狀 地塊四至 景觀價值 交通分析 配套分析 生態(tài)屬性 規(guī)劃價值 屬性界定 膠州灣畔近海生態(tài) 環(huán)境，南部為墨水河河口濕地，有打造高檔生態(tài)宜居住區(qū)潛力 ? 項目所在區(qū)域現(xiàn)處開發(fā)初期， 目前環(huán)境現(xiàn)狀較差； ? 區(qū)域南部規(guī)劃有 墨水河河口濕地， 將與與大沽河河口濕地、新城中部濕地構(gòu)筑生態(tài)間隔， 營造與區(qū)域自然生態(tài)系統(tǒng)相協(xié)調(diào)的人工環(huán)境，實現(xiàn)生態(tài)環(huán)境健康發(fā)展。 13 宏觀背景 宏觀經(jīng)濟分析 房地產(chǎn)政策分析 未來發(fā)展預(yù)測 保證經(jīng)濟增長是國家基本政策層面的核心要務(wù)，從 10年前三季度走勢來看，GDP仍保持兩位數(shù)高速增長，整體經(jīng)濟形勢依然是向好 14 宏觀背景 宏觀經(jīng)濟分析 房地產(chǎn)政策分析 未來發(fā)展預(yù)測 隨著近期通脹壓力、貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)，未來銀根將收緊，對房地產(chǎn)業(yè)將造成一定影響 ?2022年前三季度，中國人民銀行按照黨中央、國務(wù)院統(tǒng)一部署， 繼續(xù)實施適度寬松貨幣政策 ，在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時，著力提高調(diào)控的針對性和靈活性，引導(dǎo)金融機構(gòu)合理把握信貸投放節(jié)奏； ? 5955億元， 貨幣信貸增速有所 上升 ， 意味著三季度的貨幣政策依然保持適度寬松， 進而推動了實體經(jīng)濟增速的反彈； ?9月 CPI同比上漲至 %，創(chuàng)下 2022年新高，溫和上漲 ； 9月 PPI與上月持平，漲勢趨穩(wěn)。 15 宏觀背景 宏觀經(jīng)濟分析 房地產(chǎn)政策分析 未來發(fā)展預(yù)測 抑制不合理住房需求 各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。 對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到 30%及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率 。 嚴(yán)格依法查處土地閑置及炒地行為，對存在捂盤惜售、土地閑置等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，限制新購置土地，暫停批準(zhǔn)上市、再融資和重大資產(chǎn)重組，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款。 加強市場監(jiān)管 ④ 各級地方政府要切實落實土地供應(yīng)、資金投入和稅費優(yōu)惠政策，確保完成 2022年建設(shè)保障性住房300萬套、改造各類棚戶區(qū) 280萬套的工作任務(wù)。 加快保障性安居工程建設(shè) ② 房價上漲過快的城市，要增加居住用地供應(yīng)總量，大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房和限價商品住房供應(yīng)。 增加住房有效供給 ③ 抑制 加快 加強 增加 在首輪新政調(diào)控?zé)o果基礎(chǔ)上 9月 29日 “ 二次調(diào)控 ” 出臺 一階段 增加土地及保障性住房供應(yīng) 二階段 GDP增長 %房產(chǎn)新政出臺 三階段 GDP持續(xù)增長房產(chǎn)“二次調(diào)控”出臺 四階段 房產(chǎn)稅、土地出讓方式、金融政策 穩(wěn)： 調(diào)控 1年后的市場供應(yīng)，規(guī)避 08年政策調(diào)控后的剛性反彈風(fēng)險 緊： 一階段段調(diào)控?zé)o效后，政府選擇政策硬著落 跟： 在二階段調(diào)控?zé)o效后，政府再次調(diào)整細化調(diào)控內(nèi)容 序： 央行上調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率 分點 ① 16 區(qū)域背景分析 城市定位 1 空間發(fā)展規(guī)劃 2 交通現(xiàn)狀規(guī)劃 3 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 4 人口規(guī)劃分析 5 區(qū)域分析小結(jié) 7 旅游發(fā)展規(guī)劃 6 17 作為山東半島城市群區(qū)域?qū)ν忾_放的 龍頭城市和中心城市 ，青島市定位為東部沿海重要的中心城市，國家歷史文化名城，國際港口城市、濱海旅游度假城市。 城陽區(qū)作為青島市“環(huán)灣保護、擁灣發(fā)展”戰(zhàn)略核心，定位為 國家重要的區(qū)域性航空港、青島市的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)核心區(qū)、現(xiàn)代化綜合服務(wù)中心、出口加工基地 。 膠州灣北部高新區(qū)，規(guī)劃為 青島市機制創(chuàng)新的先行區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的集聚區(qū)、生態(tài)文明的示范區(qū)，目標(biāo)建設(shè)國際一流的生態(tài)型科技新城 。 高新區(qū)借勢擁灣戰(zhàn)略規(guī)劃，依托島城地位， 打造國際一流生態(tài)型科技新城 區(qū)域背景 城市定位 空間發(fā)展規(guī)劃 交通現(xiàn)狀規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 人口規(guī)