【正文】 — 奎文區(qū)老市府項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告 —2023年 4月報(bào)告框架： 房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展分析預(yù)判 城市宏觀及土地市場(chǎng)供應(yīng)項(xiàng)目整體定位思考房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭分析項(xiàng)目整體策略思考2023年至 07年我國的宏觀經(jīng)濟(jì)處于高速增長期， 05年至 07年 GDP增速連續(xù)多年超過 10%，08年受國家宏觀調(diào)控以及全球金融危機(jī)的影響開始出現(xiàn)回落。中國當(dāng)年經(jīng)濟(jì)形式： GDP增幅開始放緩我國居民消費(fèi)價(jià)格漲幅繼續(xù)放緩，工業(yè)品出廠價(jià)格漲幅出現(xiàn)回落 從變化走勢(shì)也可以看出， CPI從 07年一月份至 08年 4月份整體處于不斷上升的趨勢(shì)，從 5月份開始出現(xiàn)一路下降； PPI也在 8月份達(dá)到最高點(diǎn)之后，終于 08年 8月出現(xiàn)下降， 07年以來的通貨膨脹終于得到抑制。經(jīng)濟(jì)面臨內(nèi)外雙重壓力，宏觀調(diào)控方向轉(zhuǎn)向，保證經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定發(fā)展為第一要?jiǎng)?wù)十七屆三中全會(huì) —— 釋放利好，并啟動(dòng)降息中國將采取靈活審慎的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，著力擴(kuò)大國內(nèi)需求特別是消費(fèi)需求，保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、金融穩(wěn)定、資本市場(chǎng)穩(wěn)定、保持社會(huì)大局穩(wěn)定 。 整體性政策 政策名稱 主要內(nèi)容10月 10日 十七屆三中全會(huì) ?中國將采取靈活 審 慎的宏 觀經(jīng)濟(jì) 政策，著力 擴(kuò) 大國內(nèi)需求特 別 是消 費(fèi) 需求，保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn) 定、金融 穩(wěn) 定、 資 本市 場(chǎng)穩(wěn) 定、保持社會(huì)大局 穩(wěn) 定。金融政策 政策名稱 主要內(nèi)容9月 15 降息、降低存款準(zhǔn) 備 金率?9月 15日，央行下 調(diào) 1年期人民 幣貸 款基準(zhǔn)利率 ，存款基準(zhǔn)利率保持不 變 。 這 是央行 4年來首次下 調(diào) 人民 幣貸 款基準(zhǔn)利率，個(gè)人住房公 積 金 貸 款利率也相 應(yīng) 下 調(diào) 。央行 還 同 時(shí) 宣布下 調(diào) 中小金融機(jī)構(gòu)人民 幣 存款準(zhǔn) 備 金率 1個(gè)百分點(diǎn)，汶川地震重災(zāi)區(qū)地方法人金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn) 備 金率下 調(diào) 2個(gè)百分點(diǎn)。10月 8日 降息、降低存款準(zhǔn) 備 金率 ?10月 9日起再次下 調(diào) 一年期人民 幣 存 貸 款基準(zhǔn)利率各 ，其他期限檔次存 貸 款基準(zhǔn)利率作相 應(yīng)調(diào) 整。 10月 15日起下 調(diào) 存款 類 金融機(jī)構(gòu)人民 幣 存款準(zhǔn) 備 金率 ；在市場(chǎng)普遍低迷， “救市 ”呼聲不斷的現(xiàn)狀下，這無疑是一劑注入國內(nèi)投資者體內(nèi)的 “強(qiáng)心針 ”。 國務(wù)院總理溫家寶 11月５日主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長的措施。會(huì)議確定，到 2023年底約需投資 4萬億元。今年四季度先增加安排中央投資 1000億元，明年災(zāi)后重建基金提前安排 200億元，帶動(dòng)地方和社會(huì)投資， 總規(guī)模達(dá)到 40000億元 。 擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)增長十項(xiàng)措施推出 ——國家刺激經(jīng)濟(jì)增長決心巨大，房地產(chǎn)業(yè)受益，鼓勵(lì)保障住房發(fā)展與抑制高檔房高房價(jià)同步加快建設(shè)保障性安居工程。 加快農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 加快鐵路、公路和機(jī)場(chǎng)等重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 加快醫(yī)療衛(wèi)生、文化教育事業(yè)發(fā)展。加強(qiáng)生態(tài)環(huán)境建設(shè) 加快自主創(chuàng)新和結(jié)構(gòu)調(diào)整。 加快地震災(zāi)區(qū)災(zāi)后重建各項(xiàng)工作。提高城鄉(xiāng)居民收入。全國所有地區(qū)、所有行業(yè)全面實(shí)施增值稅轉(zhuǎn)型改革，鼓勵(lì)企業(yè)技術(shù)改造，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)１２００億元。加大金融對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的支持力度。 解讀發(fā)出保增長的強(qiáng)有力信號(hào)擴(kuò)大投資規(guī)模與優(yōu)化結(jié)構(gòu)并重 實(shí)施 “適度寬松 ”的貨幣政策合理擴(kuò)大信貸規(guī)模 住房結(jié)構(gòu)、住房價(jià)格、以及廣大普通百姓強(qiáng)烈要求的住房問題有望得到緩解5 、繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，規(guī)范市場(chǎng)交易。中央在樓市上，除了依靠加快建設(shè)保障性住房保民生來擴(kuò)內(nèi)需外，抑制過高房價(jià)和大戶型高檔商品房的意圖十分明顯。由于流動(dòng)性過剩而導(dǎo)致近幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)投資、投機(jī)旺盛，從而不斷的拉高房價(jià)，擠出自住需求，引起了房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷加大力度抑制房價(jià)上漲度擠出房地產(chǎn)泡沫。 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控核心思想改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)抑制房價(jià)快速增長房地產(chǎn)宏觀調(diào)控核心思想“保投資 ”不 “托市 ”隨著 國際、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì) 嚴(yán)峻 和樓市的 低迷 ，國務(wù)院穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的十條意見中已經(jīng)表明了中央穩(wěn)定樓市政策的 “變調(diào) ”。 “降低房地產(chǎn)交易稅費(fèi) ”等政策的確在松綁樓市需求，但同時(shí)將 “加大住房保障 ”放在了其他兩項(xiàng)政策之前，也充分說明了中央政策在 “保投資 ”而非開發(fā)商們期望的 “托市 ”。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控思路轉(zhuǎn)變 我國房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)判斷：財(cái)政部 ——11月 1日起，個(gè)人首次購 90平方米及以下住房，契稅下調(diào)到 1%；暫免征印花稅；暫免征收土地增值稅。貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的 ，最低首付款比例調(diào)整為 20%。下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率 ,各檔利率分別下調(diào) 百分點(diǎn)。 時(shí)間 政策內(nèi)容 原比例 調(diào) 整后比例11月 1日 契稅稅率 暫統(tǒng) 一下 調(diào) 到 1% % 1%11月 1日 對(duì) 個(gè)人 銷 售或 購買 住房 暫 免征收印花稅 ‰ 免征11月 1日 對(duì) 個(gè)人 銷 售住房 暫 免征收土地增 值 稅 1% 免征10月 27日 貸 款利率的下限可 擴(kuò) 大 為貸 款基準(zhǔn)利率的 10月 27日 房 貸 最低首付款比例 調(diào) 整 為 20% 20%30% 20%10月 27日 住房公 積 金 貸 款各檔次利率降 % 五年期以下 4． 32％ ,五年期以上 4． 86％五年期以下 4． 05％ ,五年期以上 4． 59％11月 1日 個(gè)人 銷 售住房 暫 免征收土地增 值 稅 1% 免征新政前后對(duì)比稅收政策挖掘樓市剛性需求力促房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖本次國家政策的出臺(tái)，并沒有完全為樓市松綁，而是帶有一定的傾向性，更加鼓勵(lì)中低收入人群的購房，對(duì)購置第二套的優(yōu)惠也有較多限定，主要鼓勵(lì)購買改善型的普通住宅。比較新政受益人群來看，此次政策優(yōu)惠更加傾 向 于首次購房者和改善性購房者；購買樓盤更加傾向于優(yōu)惠普通住宅，尤其是 90平方米以下普通住宅新政受益人群? 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化，經(jīng)濟(jì)發(fā)展減緩，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖條件尚不完備? 投資者信心受挫，給予房地產(chǎn)購買需求不足? 房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛濃重，市場(chǎng)調(diào)整仍將持續(xù)? 國家重申房地產(chǎn)行業(yè)重要支柱產(chǎn)業(yè)的地位，后續(xù)房地產(chǎn)利好政策可期? 房地產(chǎn)泡沫擠出，房地產(chǎn)價(jià)格將在未來一段時(shí)間內(nèi)回歸理性視點(diǎn)：目前市場(chǎng)的低迷，最主要的原因是購買力不足，而非重蹈 2023年覆轍的購買信心不足。導(dǎo)致消費(fèi)者購買能力不足，有多方面的原因。因購買力不足造成的市場(chǎng)低迷，存續(xù)的時(shí)間會(huì)更長。 房地產(chǎn)市場(chǎng)未來走勢(shì)預(yù)測(cè)報(bào)告框架： 房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展分析預(yù)判 城市宏觀及土地市場(chǎng)供應(yīng)項(xiàng)目整體定位思考房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭分析項(xiàng)目整體策略思考濰坊地處山東半島中部，東鄰青島和煙臺(tái)市，西與淄博、東營兩市接壤，南與日照市和臨沂地區(qū)相連，北瀕渤海灣。 濰坊市現(xiàn)轄 5區(qū) 6市（青州、諸城、壽光、安丘、高密、昌邑）、 2縣（昌樂、臨朐），總面積 里，是 著名的世界風(fēng)箏都、中國優(yōu)秀旅游城市、中國人居環(huán)境獎(jiǎng)水環(huán)境治理優(yōu)秀范例城市、入選 2023年中國特色魅力城市。區(qū)域概況國內(nèi)生產(chǎn)總值濰坊市整體經(jīng)濟(jì)一直保持高速增長， 08年 濰坊全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 2491. 8億元 ，同比增長 %。經(jīng)濟(jì)環(huán)境2023年，濰坊人均可支配收入達(dá)到 15691元，同比增長 %。濰坊市人均可支配收入持續(xù)增長， 2023年人均可支配收入增幅明顯放緩，一定程度上影響了居民對(duì)房產(chǎn)的實(shí)際購買力。經(jīng)濟(jì)環(huán)境 國內(nèi)生產(chǎn)總值根據(jù)世界銀行相關(guān)理論和國際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)判斷，濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于高速發(fā)展階段。國際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)表明，宏觀經(jīng)濟(jì)增長和人均 GDP水平?jīng)Q定了一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段。人均 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系0800美元 8004000美元 40008000美元 800020230美元啟動(dòng)期生存需求超速發(fā)展、單純數(shù)量高速發(fā)展期生存、改善兼有快速發(fā)展、量質(zhì)兼有穩(wěn)定快速發(fā)展期改善需求為主平穩(wěn)發(fā)展、量質(zhì)兼有減緩發(fā)展期改善需求為主緩慢發(fā)展、綜合發(fā)展宏觀經(jīng)濟(jì)增長與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系8% 以上5%—8%4%—5%小于 4%萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展2023年，濰坊市 GDP為 ，增速達(dá)到 % ，房地產(chǎn)進(jìn)入高速發(fā)展階段。2023年，人均 GDP為2307美元 ，房地產(chǎn)進(jìn)入高速發(fā)展階段。經(jīng)濟(jì)環(huán)境 衡量標(biāo)準(zhǔn)濰坊市區(qū)供地一覽2023年 1月 2023年 1月，濰坊市區(qū)（不含五市）總計(jì)供應(yīng)土地面積 （預(yù)估包含商業(yè)面積 ，住宅部分供應(yīng) ），主要是集中在寒亭區(qū)和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，其中寒亭區(qū)供地 ，占總供地 %。未來濰坊住宅市場(chǎng)供應(yīng)體量較大，銷售壓力較大。土地市場(chǎng)奎文區(qū)目前以市場(chǎng)總存量 ，排名整個(gè)濰坊市場(chǎng)第二，占總存量 %。2023年 14月份，濰坊市區(qū)整體銷售 ，月均簽約面積 ，以目前銷售速度來看，銷售目前存量需要 5年。區(qū)域 可售住宅套數(shù)（套） 比列可售住宅面積（萬平方米） 比例高新技術(shù)開發(fā)區(qū) 11627 % %濱海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 1190 % %寒亭區(qū) 3879 % %經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 2200 % %奎文區(qū) 11953 % %濰城區(qū) 10058 % %濰城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 1098 % %坊子區(qū) 4951 % %濰坊出口加工區(qū) 96 % %總計(jì) 47052 100% 100%2023年 1月 2023年 1月，濰坊市區(qū)（不含五市）總計(jì)供應(yīng)土地面積 。預(yù)計(jì)會(huì)在未來三年內(nèi)上市，年平均上市 。小結(jié)：濰坊未來市場(chǎng)存量較大，競爭壓力較大。市場(chǎng)供應(yīng)報(bào)告框架： 房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展分析預(yù)判 城市宏觀及土地市場(chǎng)供應(yīng)項(xiàng)目整體定位思考房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭分析項(xiàng)目整體策略思考 本案地理位置處于奎文區(qū)，而濰坊市的房產(chǎn)發(fā)展多集中在濰城區(qū)、奎文區(qū)內(nèi)，所以我們根據(jù)房產(chǎn)的發(fā)展情況，把地產(chǎn)發(fā)展板塊劃分為：濰城區(qū)板塊、奎文區(qū)板塊、高新區(qū)板塊。 各個(gè)板塊由于位置、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等各方面因素的影響，所供應(yīng)的樓盤價(jià)格和發(fā)展形態(tài)都有所不同。奎文區(qū)濰城區(qū) 高新區(qū)區(qū)域市場(chǎng)市場(chǎng)細(xì)分位置： 白浪河以東、新華路以西 。環(huán)境特點(diǎn)：濰坊市中心區(qū)域。配套齊全，商業(yè)氛圍濃