德思勤精品-20xx年廣森集團城市橄欖園項目前期策劃報告(已修改)
2025-04-26 01:09 本頁面
【正文】 謹呈：深圳市廣森投資集團有限公司中國 深圳 2022年 06月深圳市德思勤置業(yè)有限公司SHENZHNE TASKIN CONSULTING CO . . LTD廣森集團城市橄欖園項目前期策劃報告目 錄市場分析項目定位經(jīng)濟測算產(chǎn)品開發(fā)建議12345 德思勤操作成功案例市場分析Part01中國第一個綜合性的經(jīng)濟特區(qū) 七五期間經(jīng) 濟 性 城 市 八五期間區(qū)域性中心城市， 輻射周邊九五期間國際專業(yè)性城市， 生產(chǎn)服務(wù)十五期間城市地位不斷提升全球先鋒城市2030年六五期間 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，完成小部分生產(chǎn)功能深圳市從建立經(jīng)濟開發(fā)區(qū)以來，經(jīng)濟快速增長，已經(jīng)從一個小魚村發(fā)展成國際專業(yè)性城市，到 2030年規(guī)劃成為全球先鋒城市，發(fā)展前景美好。一、深圳市市場環(huán)境分析深圳經(jīng)濟增長強勁，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化 第一、二、三次產(chǎn)業(yè)增加值年平均增速分別為－ %、 ％和 ％。19972022十年間，經(jīng)濟總量增長了五倍，由1997年的千億跨入到2022年的近六千億。全市經(jīng)濟增長速度年平均達到 %房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)合理、居民消費能力強勁 深圳固定資產(chǎn)投資增速低于 GDP增速，深圳已經(jīng)走出了靠固定資產(chǎn)投資推動經(jīng)濟增長的發(fā)展模式，而且，房地產(chǎn)投資已經(jīng)開始了穩(wěn)定調(diào)整的時期。社會消費品零售保持較高速的增長，消費、內(nèi)需對經(jīng)濟增長的貢獻更加重要。市民生活水平很高，人均可支配收入較多過去 5年，深圳人均可支配收入年均增長 %， 2022年超過 3萬元，預(yù)計 2022年深圳人均可支配收入將超過 。供需緊張導致商品房價格高位運行2022年特區(qū)內(nèi)均價則達到 13266元 /平方米，漲幅高達 %， 2022年以來價格持續(xù)走高；2022年深圳全市商品房的成交均價達到 10090元/平方米，突破萬元大關(guān)，漲幅高達 %；土地稀缺導致房地產(chǎn)市場向關(guān)外發(fā)展經(jīng)過 20多年的快速發(fā)展，特區(qū)內(nèi)可開發(fā)的土地逐漸減少，深圳房地產(chǎn)全線向特區(qū)外發(fā)展，關(guān)內(nèi)物業(yè)將越來越稀缺。 由于批準預(yù)售面積下降，南山區(qū)的銷售面積也在2022年開始呈現(xiàn)逐漸下降的趨勢，寶安區(qū)、龍崗區(qū)則逐年增多。從 2022年開始，羅湖、福田、南山特區(qū)內(nèi)三大區(qū)的商品房批準預(yù)售面積逐年下降。關(guān)外的寶安區(qū)則逐年上升。 南山成為關(guān)內(nèi)主要房地產(chǎn)市場06年至今，南山區(qū)推盤面積是關(guān)內(nèi)四區(qū)中最大的，銷售面積是關(guān)內(nèi)四區(qū)之首。2022年深圳市推盤面積 2022年深圳市銷售面積二、前海片區(qū)住宅市場分析星海名城陽光棕櫚園鼎太風華南頭中學北大附中南山分校216。前海片區(qū)作為新開發(fā)的區(qū)域，但配套設(shè)施齊備；片區(qū)周圍共有四所中學、三所小學和四所幼兒園。其中，南頭中學和北大附中等更是名聲遠播。216。前海片區(qū)得到品牌開發(fā)商的青睞。振業(yè)、中海、鼎太風華相繼進駐，開發(fā)出了星海名城、陽光棕櫚園和鼎太風華三大區(qū)域性的大盤；并在大盤的帶動下，整個片區(qū)商品房市場有了一個飛越式的發(fā)展。片區(qū)整體形象迅速脫胎換骨。現(xiàn)在的前海片區(qū)已經(jīng)成為高檔樓盤、大盤的代名詞。片區(qū)產(chǎn)品以大眾產(chǎn)品為主 項目名稱 建筑面積 套數(shù) 主力戶型 面積區(qū)間 開盤時間、均價 三級市場 (元 /㎡ )星海名城 5期 83627 1329 一房、二房 38－ 110 202212/7000 12022前?；▓@ / / 三房 / / 10500前海金岸 59395 715 二房、三房 70－ 98 202212/11000 14000陽光棕櫚園 150000 1102 二 /三 /四房 70－ 150 20228/5600 15000鼎太風華 5期 458 二房、三房 60108 20229/11000 12022新德家園 117859 992 二房、三房 30－ 97 202212/12022 13000項目名稱 建筑面積 (m2) 主力戶型 時間預(yù)計星海名城 6期 139000 4房－ 5房， 90－ 150m2 7月份鼎太風華 6期 50000 3房， 108左右戶型以二、三房為主，面積在 70－ 110平方米之間為主已入市項目預(yù)計入市項目片區(qū)價格直線上升6月以來，片區(qū)二手樓價已超過 13000，且呈上漲趨勢?？蛻粢员镜乜蛻魹橹魍ㄟ^對前海片區(qū)樓盤客戶分析，客戶主要以南山區(qū)客戶為主，購買大戶型客戶多為首次置業(yè)的高端業(yè)主或二次購買自用客。參考樓盤分析宗地面積： 14700㎡建筑面積： 117859㎡容 積 率： 戶 數(shù)： 952戶停 車 位： 458戶型設(shè)計：一房、兩房為 主， 配少量三房 新德家園用地面積： ㎡總建筑面：積 ㎡住宅面積： ㎡商業(yè)面積： ㎡容 積 率： 戶 數(shù)： 555戶 型：主要為一房、 兩房、三房 前海金岸用地面積： 10573㎡建筑面積： 445830㎡容 積 率： 戶 數(shù)： 400戶左右戶 型：一房、兩房 陽光華藝大廈住宅調(diào)查結(jié)論① 前海片區(qū)開發(fā)量少，供應(yīng)量少，寶安中心區(qū)項目是本區(qū)域項目強有力的競爭對手；② 前海片區(qū)住宅環(huán)境良好，配套設(shè)施齊全，有多處高檔住宅，但小戶型住宅稀缺，需求旺
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