德思勤精品-20xx年廣森集團城市橄欖園項目前期策劃報告(編輯修改稿)
2025-05-11 01:09 本頁面
【文章內容簡介】 區(qū)的交通，交通優(yōu)勢十分明顯。前 海片區(qū)發(fā)展機遇 /西部通道開通216。 西部通道的投入使用，深港距離進一步縮短；216。 便捷的交通，消費方式的變革、高密度的消費人群 ……216。 對于投資者、外銷客戶有相當?shù)奈Α?SWOT分析 ———— Strengths 優(yōu)勢交通便捷，兩面鄰近交通干道，項目整體通達性高。234地塊平坦，有利于規(guī)劃設計及工程施工。臨街面長，有利于布置商業(yè)等公共物業(yè)。緊鄰地鐵一號線延長線前海灣站出口，典型地鐵物業(yè)。周邊基礎設施和服務功能相當完備。51核心優(yōu)勢：靠近地鐵，臨街，交通便利1 項目臨路，有一定的噪音影響 SWOT分析 ———— Weaknesses 劣勢核心劣勢：容積率高、周邊形象低23 周邊東、南、北三面為村屋或早期住宅樓，影響總體形象 SWOT分析 ————Opportunity機會前海以港口和物流業(yè)為核心的濱海城區(qū)的規(guī)劃將提升片區(qū)形象。 23西部通道的開通將促進總個南山片區(qū)的發(fā)展。 關內土地稀缺，將導致置業(yè)者可供選擇余地較小。1核心機會：關內土地稀缺目前周邊商品房供應比較少，競爭樓盤較少。4前海中心區(qū)將與寶安中心區(qū)連成一片 ，導致與寶安區(qū)競爭客戶4不可預期的政策出臺對于市場的影響 房地產超速發(fā)展可能遭遇的市場拐點3 SWOT分析分析 ———— Threaten 威脅威脅1核心威脅：與寶安區(qū)競爭2 租售市場的雙向競爭 SWOT應對戰(zhàn)略S靠近地鐵，臨街、交通便利、配套完善W容積率高、周邊形象低、有噪音關內土地希缺、西部通道開通、完善的規(guī)劃與保安區(qū)競爭、市場風險OT發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會l 以項目價值最大化為開發(fā)總戰(zhàn)略l 細分市場，強化核心客戶群營銷l挖掘項目產品、強調成熟的居住 生活環(huán)境利用機會，克服劣勢利用機會，克服劣勢l 強調片區(qū)未來發(fā)展前景l(fā) 定向、定點營銷發(fā)揮優(yōu)勢，轉化威脅發(fā)揮優(yōu)勢，轉化威脅l 通過樹立項目形象，突圍片區(qū)l 占位優(yōu)先，適時推出l 充分切入市場，精準定位減小劣勢，避免威脅減小劣勢，避免威脅l 差異化產品提升項目價值l 優(yōu)化設計，提高競爭力l 整合資源，提高附加值l 把握入市時機，降低未知風險項目核心優(yōu)勢分析項目核心優(yōu)勢完善配套便利交通升值潛力商業(yè)價值+++=二、項目定位 /住宅定位項目形象競爭市場：關內可競爭樓盤稀少客戶：認同繁華的地段，渴望安靜的居住生活項目：完善配套、便利交通、發(fā)展?jié)摿χ黝}定位區(qū)位：很多人希望在特區(qū)內擁有自己的物業(yè)地鐵口立體化精品社區(qū)物業(yè)定位詮釋：地鐵口 —— 利用臨近地鐵的優(yōu)越條件提升項目形象立體化 —— 周邊擁有醫(yī)院、學校、公園等完善配套精 品 —— 能使居住者在身體上、精神上、社會上處于良好的狀態(tài)社 區(qū) —— 具有完善配套、完美環(huán)境，并非獨棟高層的社區(qū)主題定位以 高層住宅為主，配套商業(yè)為輔的居住型物業(yè)本項目最大的價值在處于南山區(qū)核心，極為便利，而獨享寧靜的居住價值。由于周邊商業(yè)有南山商業(yè)大廈、金太陽商城、以及周邊樓盤的社區(qū)商業(yè)等商業(yè)影響影響，加上本項目商業(yè)面積不大，難以形成大型商業(yè)，因此在物業(yè)定位方向上，以住宅為主。物業(yè)定位地鐵第一站 理想家園形象詮釋：地鐵第一站 —— 強調地鐵第一線概念物業(yè)；同時強調一種位置 的標志性。理 想 家 園 —— 代表我們生活的不僅僅是一棟房子，還有這個 城市里缺乏的鄰里溫情，互助互愛的社區(qū)氛圍形象定位客戶定位關內其它區(qū)投資客戶關內各區(qū)工作白領南山本地居民 /中小私營業(yè)主港澳等其它區(qū)域客戶政府單位公務員核心客戶 重點客戶l南山本地居民 /中小私營業(yè)主l 關內各區(qū)工作白領l 政府單位公務員l關內其它區(qū)投資客戶游離偶得客戶l港澳等其它區(qū)域客戶目標客戶描述客戶類別 客 戶 特征 關注因素 主要需要 戶 型南山本地居民 /中小私營業(yè)主習慣 生活在 南山， 經濟實 力較 強 ， 文化程度一般 ， 對 片區(qū)環(huán) 境及社區(qū)氛 圍 要求 較 高， 對樓 盤 品 質 要求高， 對 本片區(qū) 認同感 強 ，多 為 二次以上置 業(yè) ，購 房目的多 為 自住。環(huán) 境 品 質 產 品 價格2房： 75－ 85㎡ 3房： 95－ 125㎡ 關內各區(qū)工作白領對社區(qū)氛圍要求高，對交通便利度要求高，價格承受能力較低。價格 品質 產品 配套1房： 30－ 45㎡ 2房： 60－ 85㎡投資客戶 追求性價比，看重片區(qū)的發(fā)展 前景和升值潛力。 產品 品質 價格 配套2房： 75－ 85㎡ 3房： 85－ 105㎡戶型定位考慮因素高端和中高端客戶外遷置業(yè)；留守南山核心區(qū)客戶有較突出的地緣情結；遷入本片區(qū)的客戶年輕，總價承受力較低。戶型定位考慮因素前海核心區(qū)現(xiàn)僅有少量住宅在售；可能遭遇寶安片區(qū)阻擊。戶型定位考慮因素容積率為 ，住宅建面 63945平方米；底部有 10400㎡ 的商業(yè)；地面園林少，且園林面積小；難以滿足大戶型客戶對物業(yè)綜合品質要求。戶型定位 /小戶型是未來房地產發(fā)
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