【文章內(nèi)容簡介】 戶型 面積跨度（㎡） 面積跨度（㎡） 兩房 三房 121122 130－ 140 四房 141－ 171 五房或復式 166191 200201 小結(jié)： 純海岸和博?？梢猿蔀楸卷椖康念惐任飿I(yè)，他們的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以純大戶型為主，博海的戶均面積達到了 150平米，主力戶型為三房、四房，純海岸的主力戶型為三房。 類比項目角度 泛 高爾夫物業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)為純大戶型 鴻景園 尚都 戶型 面積跨度（㎡） 面積跨度（㎡） 兩房 7585 79－ 86 三房 91124 四房 140157 141－ 148 五房或復式 191204 199－ 247 小結(jié)： 鴻榮源地產(chǎn)是寶安地產(chǎn)界的翹楚，他們了解寶安本地人的生活習慣，在此基礎(chǔ)上，打造出的產(chǎn)品深受寶安本地人的追捧。本項目應(yīng)該站在巨人的肩膀上，才能看得更遠，在產(chǎn)品方面本項目可以借鑒鴻榮源的產(chǎn)品面積。 區(qū)域標桿角度 鴻榮源標桿產(chǎn)品結(jié)構(gòu)為大戶型 43 項目定位 項目定位角度 本項目定位為高爾夫住宅奢享空間，此定位限定產(chǎn)品為大戶型 濱海高爾夫住宅 稀缺性 空中別墅 44 政策影響下的市場 宏觀調(diào)控 投資客退場，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將以滿足自住客需求為主 未來市場，９０７０影響下小戶型產(chǎn)品競爭激烈 自住客增加，投資客減少 市場隨政策風云突變，政策出臺前后，同樣的產(chǎn)品，銷售結(jié)果迥異， 購房群體也發(fā)生較大變化。投資者步入冬眠期，自住者漸成購房主力。 1 2 ９０７０影響逐漸凸現(xiàn) 2023年８月寶安新開四個樓盤中僅有泰華陽光海是大戶型產(chǎn)品，其他 三個項目的主力戶型都是１房。９０７０政策對市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的影響將逐漸凸現(xiàn)。 未來供應(yīng)結(jié)構(gòu) :受 9070影響的項目開始陸續(xù)進入市場 附：寶安 89月份推出樓盤戶型分布 房型 套數(shù)（套） 比例（ %） 單房 310 % 1房 584 % 70㎡ 以下 2房 329 % 70㎡ 以上 2房 678 % 90㎡ 以下 3房 23 % 90㎡ 以上 3房 402 % 4房 25 1% 5房 0 0 高層復式 55 % 小高層復式 40 總計 2446 100% 近期寶安市場總共推出五個樓盤，僅有泰華陽光海二期以大戶型為主。 90 ㎡ 以下的套數(shù)比，首次 超過了 70%，這個現(xiàn)象表明，受 9070影響的項目開始陸續(xù)登場。區(qū)域未來的戶型將呈現(xiàn)： 30％ 的大 戶型面積變大趨勢明顯； 110120平方米將 成為拼合后主流面積。 當 小戶型 成為市場主流 當 合拼戶型開始 大行其道， 我們要運用自身優(yōu)勢，尋求市場機會。 就是要打造他們 拼 不出來的產(chǎn)品！ 47 本項目戶型定位 三房： 130150平米，舒適型豪華三房。 四房： 170190平米，差異化路線 ，力挫合拼戶型的競爭。 五房： 220240平米，奢享空間，標桿樓王。 戶型 建面 （ ㎡ ） 比例 套數(shù) 三房 130150 35% 128 四房 170190 55% 159 五房 220240 10% 24 總計 100% 311 戶型定位原則： A、差異化分析，以大面積的戶型避開合拼戶型的競爭； B、 圍繞景觀資源利用最大化的中心來設(shè)計戶型； 2 項目定位 地塊分析： 地塊區(qū)位分析＼地塊素質(zhì)分析＼項目屬性界定 項目定位 ： 項目發(fā)展方向＼定位思考＼總體定位＼形象定位 項目戶型定位： 多角度論證及參考，結(jié)合項目自身定位推導出項目的戶型配比 項目客戶定位： 尋找客戶，本項目客戶誘因決策分析 項目價格策略 ：步驟一：市場比較法 步驟二：因素修正法 最終預測價格 【 客戶引導路徑 】 本項目 南山 新安 西鄉(xiāng) 交通渠道：通勤尺度在 1小時以內(nèi) 產(chǎn)業(yè)渠道：通勤時間 30分鐘以內(nèi) 價值渠道：項目價值對認同者的訴求 新 CBD 新 CLD 深圳機場 區(qū)域高端客戶臵業(yè)構(gòu)成分析 5房客戶群體 用途 特征 本地原住民 自用 積累多，經(jīng)濟實力強，家中人口多，追求居住舒適度，追捧稀缺性的資源、講究豪氣，體現(xiàn)身份，講究風水，注重子女的教育 4房客戶群體 用途 特征 本地原住民 自用 積累多，經(jīng)濟實力強，家中人口多，追求居住舒適度，追捧稀缺性的資源、講究豪氣，體現(xiàn)身份，講究風水，注重子女的教育 本地政府高級公務(wù)人員 自用 對素質(zhì)要求高，追求舒適性，有補貼及隱性收入，對價格不太敏感 企業(yè)主 自用 講究品質(zhì)、戶型、稀缺景觀、孩子的教育、生意上的社交 關(guān)內(nèi)高級管理人員 自用 積蓄多，月供能力強，家中多有小孩，年齡較大，品位與舒適兼顧 3房客戶群體 用途 特征 本地原住民 自用 積累多，經(jīng)濟實力強，家中人口多，追求居住舒適度，追捧稀缺性的資源、講究豪氣，體現(xiàn)身份，講究風水，注重子女的教育 本地政府高級公務(wù)人員 自用兼投資 對素質(zhì)要求高，追求舒適性，有補貼及隱性收入，對價格不太敏感 政府普通公務(wù)員 /事業(yè)單位職工 自用兼投資 企業(yè)主 自用兼投資 講究品質(zhì)、戶型、景觀；常住需大戶型，不常住需經(jīng)濟型 關(guān)內(nèi)技術(shù) /管理人員 自用 講究品質(zhì)、戶型、景觀 向往高球生活的臵業(yè)群體分析 深圳的高爾夫現(xiàn)象 ? 深圳共有 13個高爾夫球場，另有不少高球練習場。 ? 目前深圳市的高球打球人數(shù)在 5至 6萬人， ? 而且高爾夫愛好者的年齡和層次也在變化。過去，多數(shù)為企業(yè)的高層，現(xiàn)在一些企業(yè)的中層，特別是在深圳淘金的小老板和一些中產(chǎn)階級也開始玩起高爾夫。 專業(yè)人士解析： 暨南大學深圳旅游學院周靈敏女士認為，深圳高爾夫景觀住宅的風行首先得益于深圳高爾夫文化的普及。高爾夫愛好者的增多是高爾夫文化普及的直接結(jié)果。因此當?shù)馗郀柗驉酆谜咴蕉?，對高爾夫概念房地產(chǎn)的推廣就越容易。 開發(fā)商解析： GOLF概念住宅首先必須要有一個真實的載體，沒有高球球場在身邊，就無從談起高爾夫景觀住宅，其次它必須有一個特定的、向往高球生活的臵業(yè)群體。 高爾夫物業(yè)臵業(yè)者解析： 視野開闊就會心情開朗，住在球場邊，就會覺得這種高尚運動離我們不遠。我們不會經(jīng)常打高爾夫，只希望能擁有這種享受的心態(tài)。 核心客戶 重要客戶 邊緣客戶 邊緣客戶： 各地與本區(qū)域有一定親緣、血緣、工作緣的企業(yè)家、政府背景人士及行業(yè)專業(yè)人士 核心客戶： ?眾多的高球愛好者， “愛屋及烏”好此運動的臵業(yè)者。 ?因為認同本項目價值，而能夠接受噪音的本地客。 ?追求居住舒適度，追捧稀缺性的資源，習慣體驗式的生活方式的新安、西鄉(xiāng)人。 ?注重小孩教育的本地人。 重要客戶： ?習慣便捷地來往住地與事業(yè)地，不愿因事業(yè)影響生活品質(zhì) ?及家庭關(guān)系的產(chǎn)業(yè)圈高端客戶。 ?城市高端物業(yè)未滿足及單一住宅功能缺憾的關(guān)內(nèi)客（以南山客為主）。 客戶定位 目標消費者深度解構(gòu) 市民階層 富裕市民階層 權(quán)利 階層 赤貧階層 基于 絕對“財富” 緯度進行的目標消費者圈定 新資產(chǎn)階層 穩(wěn)定資產(chǎn)階層 財富階層 基于 “財富”積聚過程 的目標消費者細分 本地人 ?傳統(tǒng) 的富貴之家 ?寶安財富群體中的高階層 ?多數(shù)為 60年代生人 ?具有較為深厚的寶安情節(jié) ?臵業(yè)的圈內(nèi)跟風行為較為明顯，較為信賴朋友的推薦。 關(guān)內(nèi)客戶 ?城市 新貴階層 ?多數(shù)為 80左右生人 ?年輕有為，有一定的財富積累． ?崇尚自由，觀念較新． ?最佳偏愛消費場所在香港、深圳，例如萬象城；汽車雜志、手機是其較為依賴的信息獲取渠道。 產(chǎn)業(yè)圈人 ?移民 財富階層 ?最為勤奮的財富創(chuàng)造者 ?多為 70年代生人 是寶安產(chǎn)業(yè)的支柱棟梁，渴望歸屬感 ?戶外、報紙、雜志、手機短信 、 網(wǎng)絡(luò)全方位的信息獲取途徑，同時也注意圈層間的信息交流。 誘因： 寶安本地人：重視家庭與精神追求 ?更超值 ?自住、投資一體化 ?更保值 頂級品牌 /高價位的虛榮心和優(yōu)越感，財富的炫耀性、尋找財富表達符號。 這是被社會普遍認可的居住方式和價值 傳統(tǒng)或沿襲的家庭觀念對于臵業(yè)也會產(chǎn)生重要的影響，寶安客戶的家族聚居觀念是典型的習慣誘因。 財富階層的居住需求層次已經(jīng)超越了滿足溫飽的生理需求，在很大程度上是對生活方式的一種精神追求，誘因的最高層級。 生命周期的不同階段，對于居住物業(yè)的功能要求及配套要求會有所不同，這是不同財富階層都要面對的趨同性誘因。換房． 關(guān)內(nèi)客：崇尚休閑、追逐上品 更超值 更保值 稀缺 品牌具有影響力；符合潮流，彰顯品味與身份 產(chǎn)品代表某種被社會認