中原-惠州富盈地產(chǎn)項目前期營銷策劃報告-87ppt(編輯修改稿)
2025-03-14 22:24 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 雙拼、聯(lián)排 臺地別墅 花園洋房 總占地 41建 面 惠州、深圳 未定， 世紀 東方城 獨立別墅 聯(lián)排別墅 小高層 占地 一期建面 4萬 惠州 未定 惠州高端樓盤基本概況 (四 ) ： 占地規(guī)模 入市時機 客戶群 合生國際 新城 東方威尼斯 奧林匹克 花園 潤園 萬林湖 棕櫚島 半島一號 東方新城 競爭對手 我們通過占地規(guī)模、入市時機、客戶群 3個指標選取 8個同類項目進行產(chǎn)品特征分析： 項目名稱 建筑風格特征 東方威尼斯 意大利風格， 合生國際新城 現(xiàn)代英式風格， 現(xiàn)代歐洲村落式規(guī)劃 奧林匹克 花園 萊特建筑理念， 采用古典三段式結(jié)構(gòu) 潤園 法式 鵬基萬林湖 現(xiàn)代建筑風格 半島一號 地中海建筑風格 東方新城 現(xiàn)代美式風格 建筑風格分析 歐式建筑風格依然為目前高端市場的主流，受到市場的追捧 項目名稱 園林風格及景觀布局 東方威尼斯 威尼斯風情 合生國際新城 歐洲園林式 奧林匹克花園 地中海、普羅旺、 潤園 巴厘島風情 鵬基萬林湖 未定 半島一號 地中海風格 東方新城 東南亞園林風情 園林景觀分析 歐式園林占據(jù)市場主流，客戶認可程度高 樓盤名稱 獨棟 別墅 雙拼 別墅 聯(lián)排別墅 （闊院 /合院） 疊加 別墅 空中 別墅 多層 洋房 小高層 東方威尼斯 / / 290320 / / 170 230 160 180 合生國際 新城 / 五房 218318 四房 190 五房 219299 / / / / 奧林匹克 花園 / / 三房 186 四房 231282 / / / / 潤園 482 554 / 260415 200300 300 / 157 213 萬林湖 400 730 180 280 / / / 130 300 / 棕櫚島 / / / 285305 / / 104 180 半島一號 / / 200260 / / / 128 250 東方新城 327 502 255 272 / / / / 戶型面積分析 樓盤名稱 獨棟 別墅 雙拼 別墅 聯(lián)排別墅 （闊院 /合院） 疊加 別墅 空中 別墅 多層 洋房 小高層 東方威尼斯 / / 18 / / 110 217 合生國際新城 / 142 536 / / / / 奧林匹克花園 / / 420 / / / / 潤園 19 / 52 28 40 / 74 萬林湖 39 80 136 / / 453 / 棕櫚島 / / / 24 / / 131 半島一號 / / 120 280 / / 1600 東方新城 82 45 / / / / / 總計 140 267 1282 332 40 563 2023 合計： 4646 戶型配比 (套數(shù) )分析 項目名稱 營銷活動 /方式 東方威尼斯 2023年 4月抽獎月 （獎品為品牌家電） 合生國際新城 96折，及送 1年管理費 22套特價聯(lián)排別墅 奧林 匹克花園 （ 1） “ 深圳 企業(yè)家中秋之夜” （ 2）圣誕親子嘉年華 （ 3）打造生態(tài)旅游 （ 4） 2023年 潤園 成立潤緣會（交納 5萬圓入會費） 參加 06國慶 深圳 報看樓的活動 鵬基萬林湖 參加 2023年 春交會 半島一號 參加 2023年 。 東方新城 1月 28日 深圳 看樓團 東方新城杯高爾夫球賽 營銷方式分析 深圳成為推廣的重點區(qū)域 沒有針對香港進行推廣 惠州高端物業(yè)客戶區(qū)域分析65%50%55%50%45%25%30%40% 40% 40%55%70%5%10%5%10%5% 5%0%10%20%30%40%50%60%70%80%東方威尼斯合生國際奧林匹克花園潤園(一期)東方新城半島1號惠州 深圳 其他 客戶區(qū)域分析 說明：深圳客戶所占比例較大， 香港客戶所占比例極少 結(jié)論： ，主要為復合性產(chǎn)品，產(chǎn)品形態(tài)豐富 ，歐式風格依然是現(xiàn)在高端市場的主流 ，達到 1282套，獨棟和雙拼產(chǎn)品市場供應(yīng)量較小，市場稀缺。 400730M2，雙拼 180318M2，連排 190415M2，疊加別墅 200300M2,小高層 104250M2 ，單價越高，占有率越高 ，目前還未針對香港區(qū)域。 『客觀性』 主動式 被動式 『主觀性』 3 1 4 2 產(chǎn)品 服務(wù) 人文 環(huán)境 （ 新進者 ） （ 社會資源 ） （自然資源） “核心競爭力矩陣” （ 品牌 ） 主流模式：“ 1+3” 客觀性；典型的單一項目成功要素和高價樓盤的充分條件 成本高，對地塊先天條件依賴高 —— 體現(xiàn)“項目價值” [潤園 . 鵬基萬林湖 ] 補充模式：“ 1+4” 人本主義 , 體現(xiàn)項目的舒適尺度和高性價比 客群相對復雜 [奧林匹克花園 . 合生國際新城 .領(lǐng)墅 ] 『客觀性』 主動式 被動式 『主觀性』 3 1 4 2 產(chǎn)品 服務(wù) 人文 環(huán)境 （新進者） （品牌） （社會資源） （自然資源） 雖然有江景資源，但與其他項目相比優(yōu)勢不明顯 初入市場，缺品牌支撐，但可整合資源 本項目的選擇：“ 1+2+4”（產(chǎn)品 +人文 +服務(wù) ） —— 體現(xiàn)“項目差異化” “ 4” — “人文性”體現(xiàn)社區(qū)價值，增強社區(qū)的內(nèi)聚力和外來客戶牽引力 “ 1” — “產(chǎn)品”以獨特性和創(chuàng)新性成為市場關(guān)注的焦點 “ 2” — “服務(wù)”以人性化銷售及物管體現(xiàn)“安全”與“尊貴” 短期目標：建立轟動效應(yīng) 項目啟動模式 實現(xiàn) 原則一：高端入市。樹立形象，制造價格標桿。 原則二：形成熱銷效果。 原則三：用適量創(chuàng)新產(chǎn)品引領(lǐng)市場，擴大客戶層面。 原則四：控制規(guī)模，制造稀缺。 作為差異化項目啟動的原則： 建立充分的競爭優(yōu)勢 回到項目的目標 : KPI體系 尊貴的體驗 功能化體系 高立意的形象主題 標志性建筑群 硬性指標 全新 生活方式 優(yōu)質(zhì)的豪宅尺度 人文商業(yè)街區(qū)的營造 名校效應(yīng) 國際品牌物管 都市休閑生活體驗 頂級豪華會所 良好的內(nèi)環(huán)境營造 豪宅服務(wù)體系打造 高融合性的、可持續(xù)發(fā)展的、示范式的高尚住宅區(qū) 高融合性的 可持續(xù)發(fā)展的 示范式的 ?通過高標準、高起點的規(guī)劃實現(xiàn) ?是多層次復合功能的，對客戶具有高輻射特性 ?開發(fā)模式具有示范效應(yīng) ?充分體現(xiàn)人性關(guān)懷的完善的社區(qū)服務(wù)體系 ?國際化的 /多種用途 /不同性質(zhì)人群的交流平臺 ?擁有較大規(guī)模 /配套完善 ?為后續(xù)項目打下堅實的基礎(chǔ) 第三部分 項目定位分析 1. 地塊片區(qū)城市定位 以商業(yè)性開發(fā)為主的生活居住功能區(qū)域 毗鄰惠州市區(qū)，城市版塊節(jié)點門戶，惠州城市規(guī)劃最完善的區(qū)域，惠州有機會成為高尚住宅片區(qū)的區(qū)域，未來惠州的后花園。 本案 文教區(qū)域 1小時車程 河源 深圳 1小時車程 惠東 惠陽 惠城 數(shù)碼工業(yè)園 半小時車程 50分鐘車程 5分鐘 車
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