中原_上海南橋綜合項(xiàng)目前期定位營(yíng)銷策劃方案_109頁(yè)_xxxx年(編輯修改稿)
2025-03-14 22:26 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 功能區(qū)劃的細(xì)分規(guī)則是中央商務(wù)區(qū)產(chǎn)業(yè) “ 三三二二 ” 配比，即 30%辦公區(qū)， 30%零售， 20%服務(wù)， 20%高檔公寓；城市綜合體？定位思考商業(yè)部分產(chǎn)品分析及建議Part 定位思考 —— 商業(yè)部分開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的主要獲利形式：建成后銷售獲利建成后出租獲利建成后經(jīng)營(yíng)獲利商業(yè)項(xiàng)目帶動(dòng)周邊土地升值，開發(fā)獲利目前開發(fā)商主要的獲利方式開發(fā)商承擔(dān)較大風(fēng)險(xiǎn)，需要雄厚的資金支持，少數(shù)資金雄厚龍頭企業(yè)選擇復(fù)合地產(chǎn)企業(yè)較多采用，例如華潤(rùn)置地不直接，但獲利更豐富，例如華僑城企業(yè)何種 商業(yè) 模式適合本項(xiàng)目的商業(yè)？商業(yè)部分 —— 入口打開 “金角 ”，擴(kuò)大 “銀邊 ”該位置是本地塊最為重要的入口，同時(shí)結(jié)合地塊的景觀大道，建議設(shè)置規(guī)劃較為優(yōu)良的入口廣場(chǎng)，呼應(yīng)大地塊的規(guī)劃以及提升本地塊的價(jià)值。入口氛圍的營(yíng)造入口廣場(chǎng)的設(shè)置具有可識(shí)別性的標(biāo)志物，為廣場(chǎng)賦予了一種場(chǎng)所精神，成為街區(qū)的核心節(jié)點(diǎn) /讓生活與自由進(jìn)行最直接的接觸核心交匯點(diǎn)（ Theme Room）強(qiáng)制性視覺沖擊 —— 標(biāo)志點(diǎn) /入口廣場(chǎng)更多吸引市民的功能 動(dòng)感、趣味 /生活 /文化廣場(chǎng)可作為公眾休憩場(chǎng)所 /與會(huì)所相結(jié)合，提供小型表演舞臺(tái)和臨時(shí)的展示空間 /給街區(qū)公民提供一種 “ 人居人聚 ” 的雙優(yōu)空間，為他們創(chuàng)造一種差異化城市生活體驗(yàn)的價(jià)值實(shí)用的公共設(shè)施特色街區(qū)指示 /街名景觀元素商業(yè)街區(qū)氛圍營(yíng)造167。通過(guò)設(shè)計(jì)街景，規(guī)定建筑體量和建筑后退的距離，控制招牌設(shè)計(jì)和建筑立面的形式167。同時(shí)設(shè)計(jì)具有標(biāo)志性的指示系統(tǒng)關(guān)于商業(yè) 中原觀點(diǎn)本地塊商業(yè)用地占到 ，規(guī)劃成純商業(yè)形態(tài)風(fēng)險(xiǎn)較大，建議利用沿主干道的優(yōu)勢(shì)，規(guī)劃部分沿街商業(yè)，但由于區(qū)域整體商業(yè)氛圍不足，建議僅在沿街位置規(guī)劃 1萬(wàn)平米左右的底商作為社區(qū)配套即可。利用中心綠化帶的優(yōu)勢(shì)，設(shè)置一定的廣場(chǎng)，提高整個(gè)項(xiàng)目的人氣。商業(yè)規(guī)劃具體思考沿街商業(yè)規(guī)劃思考 建議規(guī)劃 1~2層的底商即可，沿城市主干道分布，滿足社區(qū)商業(yè)配套需求。u 商業(yè)配套（約 10000㎡ )若開辟 5000平米左右規(guī)劃會(huì)所，將提升項(xiàng)目的城市生活感項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)建議十字路口特性： 這里是主要的商場(chǎng)、商業(yè)街消費(fèi)人流入口，人流覆蓋面廣建議： 該部分是整個(gè)項(xiàng)目商業(yè)氛圍的最總要對(duì)外展示部分，增加市民的互動(dòng)性是重中之重功能： 購(gòu)物人流的強(qiáng)力吸引，把不準(zhǔn)備消費(fèi)的路人也吸引過(guò)來(lái)亮點(diǎn)： 設(shè)置廣場(chǎng)音樂(lè)，更多新穎的老中幼娛樂(lè)設(shè)施，依靠晚間的活動(dòng)，營(yíng)造氛圍，活力廣場(chǎng)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)建議位于項(xiàng)目最中央的主入口特性： 這個(gè)區(qū)域未來(lái)將是區(qū)域居民的重要入口，所以更重要的是整個(gè)項(xiàng)目一張 “ 臉 ” 。功能： 整個(gè)形象大道應(yīng)該以展示功能為主，較少的互動(dòng)參與建議： 該處的包裝應(yīng)該貼合整體南橋新城的規(guī)劃主題，類似雕塑廣場(chǎng)等亮點(diǎn)： 可利用良好的昭示性，加強(qiáng)夜晚的展示形象大道酒店式公寓部分產(chǎn)品分析及建議Part 關(guān)于酒店公寓 中原觀點(diǎn)規(guī)劃 1萬(wàn)平米左右的商業(yè)，剩余 18萬(wàn)平米多的住宅物業(yè)，若規(guī)劃成純住宅社區(qū)將略顯單調(diào)，建議可以利用區(qū)域市區(qū)中小型投資客較多的優(yōu)勢(shì)，吸引不同的客戶群體。建議規(guī)劃 6萬(wàn)平米的精品酒店式公寓在位置規(guī)劃方面可安排相對(duì)景觀等優(yōu)勢(shì)較差的區(qū)域，例如沿街商業(yè)的上部等。規(guī)劃 LOFT物業(yè)提高物業(yè)的附加價(jià)值產(chǎn) 品 類 型 用地性 質(zhì) 產(chǎn) 品特性普通 單 身公寓住宅用地，使用年限為 70年 積 控制合理， 40—50M2 之 間 。 價(jià)低。 業(yè) 管理，會(huì)所配置 標(biāo) 準(zhǔn) 較 高。酒店式管理服 務(wù)單 身公寓住宅用地，使用年限為 70年除普通 單 身公寓特性外， 還 在物 業(yè) 管理、裝修 標(biāo) 準(zhǔn)，會(huì)所置套方面有大幅提高，且采用了酒店式的管理與服 務(wù) 。酒店式公寓 商 業(yè) 用地，使用年限為 50年小 戶 型的酒店式公寓特 別 適 應(yīng) 中小企 業(yè) 和私人工作室作 辦 公用房，面 積 一般都在 30—100 平方米左右，既可以注冊(cè)登 記辦 公司，又具有居住功能， 還 享受準(zhǔn)酒店服 務(wù) ，物 業(yè) 管理 費(fèi) 又比 辦 公樓和酒店式服 務(wù) 公寓低。 業(yè) 性 質(zhì) ，（公用事 業(yè) 商 業(yè) 性 質(zhì)繳 付）。 業(yè) 管理 費(fèi) 高于 單 身公寓。酒店式公寓建議本項(xiàng)目酒店式公寓產(chǎn)品客戶敏感點(diǎn)，尤其是公共部位：大堂、電梯廳的視覺感受。，面積聯(lián)系總價(jià)，控制總價(jià)在投資客較多的總價(jià)區(qū)間內(nèi)。投資收益價(jià)值物業(yè)自我升值價(jià)值自用價(jià)值無(wú)形價(jià)值區(qū)域環(huán)境及物業(yè)本身所決定的價(jià)值、是基本價(jià)值由地價(jià)、房?jī)r(jià)上漲及物業(yè)固有特性所帶來(lái)的升值價(jià)值性升值較慢，以保值增值為主通過(guò)租憑、買賣賺取現(xiàn)金收益的投資價(jià)值形式直接有效，對(duì)投資性產(chǎn)品極為重要由物業(yè)本身所包藝術(shù)、文化、歷史、所積累的無(wú)形價(jià)值客戶的功能需求 決定了產(chǎn)品的價(jià)值金字塔需提升物業(yè)價(jià)值提升模型小戶型發(fā)展歷程u物業(yè)溢價(jià)：高層高空間，增加實(shí)得使用面積u品牌溢價(jià)：開發(fā)商或酒店管理公司品牌u產(chǎn)品溢價(jià)：loft型酒店式公寓， 70年產(chǎn)權(quán)類精品酒店酒店式公寓產(chǎn)品溢價(jià)點(diǎn)與客戶心理匹配物業(yè)價(jià)值提升物業(yè)附加價(jià)值無(wú)形價(jià)值提升本案價(jià)值最大化有形價(jià)值無(wú)形價(jià)值設(shè)計(jì) 精品 小戶型DESIGNBONTIQUEROOM將未來(lái)產(chǎn)品的文化理念植入設(shè)計(jì)初始賦予建筑及產(chǎn)品更多的文化藝術(shù)內(nèi)涵滿足更高要求客戶對(duì)于物業(yè)無(wú)形價(jià)值的心理需求產(chǎn)品40—50 ㎡左右loft精裝小戶型loft平面示意圖創(chuàng)新酒店式公寓 ——LOFT 酒店式公寓1F 2F一、采用客廳挑高樣式臥房置于二層二、采用全鋪樣式可增加使用面積建議產(chǎn)品采用多樣式設(shè)計(jì)、多餐單選擇式裝修每一間都是一個(gè)故事每個(gè)人都有不同的享有在這里的每一天存在只屬于自己的空間每間房間都是不同的設(shè)計(jì)風(fēng)格建筑形態(tài)p條形感建筑，用塊狀垂直線條作為建筑主線條，突出產(chǎn)品檔次感。p立面選擇用成本相對(duì)最低的涂料材質(zhì)營(yíng)造接近石材的厚重感立面，使酒店式公寓產(chǎn)品契合項(xiàng)目整體地標(biāo)的定位。大堂區(qū)別于普通住宅的精致大堂，可吸引投資客的目光電梯廳增加等待空間的舒適度營(yíng)造居家的溫馨與酒店式公寓的豪華檔次公共空間 是彰顯業(yè)主品味的所在依靠藝術(shù)與文化點(diǎn)綴來(lái)提升大堂空間檔次感；建議增加一些現(xiàn)代藝術(shù)品或空間裝置藝術(shù)品普通住宅部分產(chǎn)品分析及建議Part 關(guān)于普通住宅 中原觀點(diǎn)考慮整個(gè) “上海之魚 ”項(xiàng)目規(guī)劃的理念，該區(qū)域較為適宜居住，因此項(xiàng)目組建議規(guī)劃較大比例的普通住宅，建筑面積在 13萬(wàn)平米左右?？紤]到容積率以及限高的因素，并結(jié)合區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)有銷售物業(yè)面積區(qū)間，建議規(guī)劃多種不同面積段普通公寓物業(yè)。例如 60平米以下的酒店式公寓，可規(guī)劃成 2梯多戶； 85—100 平米左右的兩房可規(guī)劃成 2梯 4戶等； 120平米左右的舒適三房規(guī)劃成 2梯 3戶等。層次較為分明富有現(xiàn)代感的小高層公寓產(chǎn)品高貴、典雅、穩(wěn)重、大氣的建筑立面新古典主義建筑格調(diào)的華貴、典雅，客戶接受度高。全石材打造，流暢勾勒出新古典主義的內(nèi)斂。適度的尺度、協(xié)調(diào)的比例、群體空間排布的跌宕體現(xiàn)整體造型的藝術(shù)美，可以使建筑群構(gòu)成優(yōu)雅的城市輪廓線。 項(xiàng)目入口處規(guī)劃配套商業(yè) —— 住宅以 18層小高層為主目前奉賢區(qū)住宅區(qū)主要集中在六大區(qū)域板塊。其中南橋新城板塊占據(jù)奉賢區(qū)近半壁江山，成為奉賢區(qū)的中心區(qū)域，并且日漸引領(lǐng)奉賢發(fā)展方向。區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品情況分析目前二室二廳、三室二廳和
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