【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 Part市場(chǎng)概況 —— 小結(jié) Part2 、項(xiàng)目分析 Part3 、項(xiàng)目定位 Part4 、營(yíng)銷(xiāo)建議 Part市場(chǎng)概況 報(bào)告結(jié)構(gòu) 北：醫(yī)院、郵政局 南：清溪文化公園 地塊概況 —項(xiàng)目四至 優(yōu) 差 良 中 西：電池廠 地塊方塊，周邊交通配套完善． 東：嶺南中央商業(yè)街 地塊位于清溪鎮(zhèn)老城區(qū)與工業(yè)區(qū)的邊緣地帶，周邊交通便利，步行至清溪最旺商圈 —— 香芒東路約 5分鐘；項(xiàng)目周邊主要以中低檔商業(yè)為主， 商鋪空臵率較高！ 地塊概況 —周邊配套 規(guī)避劣勢(shì) 強(qiáng)化優(yōu)勢(shì) 優(yōu)勢(shì)－ Strength 劣勢(shì)－ Weak ?清溪鎮(zhèn)老城區(qū) ?交通便利 ?南面為清溪文化公園 ?與電池廠相鄰 ?地塊規(guī)模較小 ?樓面價(jià)較高 機(jī)會(huì)－ Opportunity 本項(xiàng)目雖處于老城區(qū)，但規(guī)模不大，需借助清溪文化公園，打造一個(gè)高端豪宅項(xiàng)目！ ?市場(chǎng)高檔產(chǎn)品稀缺 威脅－－ Threaten ?2023年房地產(chǎn)存在不確定性 ?供應(yīng)量加大，競(jìng)爭(zhēng)激烈 地塊 SWOT分析 現(xiàn)有核心價(jià)值 “清溪文化公園” 的稀缺自然資源 機(jī)會(huì)點(diǎn) 精準(zhǔn)的項(xiàng)目定位 形成的錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng) 產(chǎn)品創(chuàng)新 形成的差異化競(jìng)爭(zhēng) 項(xiàng)目核心價(jià)值 探索 Part2 、項(xiàng)目分析 Part3 、項(xiàng)目定位 Part4 、營(yíng)銷(xiāo)建議 Part市場(chǎng)概況 報(bào)告結(jié)構(gòu) 前提 項(xiàng)目樓面價(jià) 1580元，約 5000元 /㎡成本！ 預(yù)計(jì)均價(jià)在 6000元 /㎡以上！ 基于這樣的條件 做什么項(xiàng)目才能突破客戶心理價(jià)位 問(wèn)題 突破價(jià)格標(biāo)桿： 清溪市場(chǎng)前兩年的洋房整體均價(jià)是為 4100元 /㎡ ， 目前在售洋房整體均價(jià)在4800元 /㎡ 。 項(xiàng)目自身?xiàng)l件： 項(xiàng)目位于清溪老城區(qū)，但臨近工業(yè)區(qū)，占地規(guī)模較小，雖有清溪文化公園，但只有部分單位可享！ 基于此，我們從兩個(gè)方向思考！ 思考 這是否可行？ 首先，讓我們來(lái)看下清溪的商業(yè)市場(chǎng)！ 方向一：通過(guò)增加商業(yè)面積來(lái)分?jǐn)傋≌瑑r(jià)格壓力 思考 本案 碧月灣商業(yè) 香芒路商業(yè) 新城中心商圈 御鹿華庭 老城區(qū)商圈 工業(yè)區(qū)商圈 思考 — 商業(yè)市場(chǎng) 清溪商業(yè)分三大商圈，本項(xiàng)目位于老城區(qū)和工業(yè)區(qū)的邊緣地帶 主要商業(yè)： 華潤(rùn)萬(wàn)家、碧月灣商業(yè)中心，香芒路集中了清溪 90%的品牌。銀行、服裝、餐飲、 通訊等 營(yíng)業(yè)面積：華潤(rùn)萬(wàn)家 10000 ㎡，碧月灣商鋪全部在 120 ㎡以上。 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) ：華潤(rùn)萬(wàn)家， 1F：國(guó)美電器 2F：生活超市 3F：健身房及桌球館。碧月灣商業(yè)中心以 中高檔餐飲為主。 租金價(jià)格： 大型商業(yè)整體價(jià)格 120元 / ㎡，香芒路整體 價(jià)格 150—— 230元 / ㎡ 老城中心聚集了清溪最高端商家，最旺的商圈。 思考 — 商業(yè)市場(chǎng)（老城商圈） 主要商業(yè)： 天和百貨，金陽(yáng)廣場(chǎng) 營(yíng)業(yè)面積 ：天和百貨 25000 ㎡， 臨近商鋪 60—— 80㎡，金陽(yáng)商貿(mào)廣場(chǎng) 40—— 120 ㎡ 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)： 1F： 化妝品、皮鞋皮具、首飾、運(yùn)動(dòng)服飾、休閑服飾等 2F：男裝、女裝、內(nèi)衣、童裝、家居用品、美容院等 3F：超級(jí)市場(chǎng) 4F：低端服裝大賣(mài)場(chǎng)。臨近商鋪全部經(jīng)營(yíng)較低檔服裝和日常生活用品。 租金價(jià)格： 金陽(yáng)商貿(mào)廣場(chǎng) 50— 60元 / ㎡，轉(zhuǎn)讓費(fèi) 34萬(wàn)． 租售情況：臨近商鋪內(nèi)街 50%空臵，金陽(yáng)商貿(mào)廣場(chǎng) 20%空臵。 客戶群體消費(fèi)能力較低，商鋪空臵率較高。 思考 — 商業(yè)市場(chǎng)（工業(yè)商圈） 主要商業(yè)：御鹿華庭 “ 臺(tái)灣風(fēng)情商業(yè)街 ” ，以雜貨店，餐飲為主。 租金價(jià)格： 30— 80元 /㎡ 租售情況：空臵超 90%。 新興商業(yè)區(qū)，人流量較少 ,主要服務(wù)御鹿華庭和附近小區(qū)業(yè)主，未來(lái)商業(yè)發(fā)展空間較大。 思考 — 商業(yè)市場(chǎng)（新中心區(qū)商圈） 老城商圈 香芒路和聚富路為老城區(qū)核心地段，也是商業(yè)最集中區(qū)域，但周邊商鋪有部出租轉(zhuǎn)讓空臵狀況。 工業(yè)區(qū)商圈 新城商業(yè)圈 因配套設(shè)施不完善，目前片區(qū)商業(yè)處在起步階段，以雜貨店和餐飲為主，主要服務(wù)周邊小區(qū)業(yè)主，隨著新興片區(qū)成熟，商業(yè)空間較大！ 根據(jù)上述商業(yè)狀況，我們得出：除老城區(qū)商業(yè)相對(duì)較旺，清溪商業(yè)市場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)狀況一般 思考 — 商業(yè)市場(chǎng) 以天和百貨為核心，整體商業(yè)檔次較低，主要滿足工廠從業(yè)人員需求，商鋪空臵率較高。 本項(xiàng)目雖處香芒中路，但已經(jīng)離開(kāi)了老城區(qū)的核心商圈，屬于靠近工業(yè)區(qū)的邊緣地帶。 據(jù)了解，附近商鋪?zhàn)饨疠^低（ 50元 / ㎡ 之內(nèi)），且空臵率非常高；剩余商鋪生意較差、在商業(yè)經(jīng)營(yíng)上屬于走下坡路的區(qū)域，如果本項(xiàng)目做商業(yè)，可能需要投入非常高的代價(jià)才能以一己之力挽救整個(gè)片區(qū)的商業(yè)氛圍，這是很困難的！ 項(xiàng)目所在片區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀 思考 — 商業(yè)市場(chǎng) 商業(yè) 規(guī)模 商業(yè) 規(guī)模 香芒中路 4050 香芒東路 10300 華潤(rùn)超市 3500 富升百貨 2800 銀湖四路 4250 大新百貨 4500 商業(yè)街 6500 萬(wàn)家福 4500 聚富花園底商 2023 星光商業(yè)廣場(chǎng) 7700 富佳百貨 8600 金陽(yáng)廣場(chǎng)街鋪 34000 鹿湖西路 4000 華潤(rùn)萬(wàn)家 12500 天和百貨 30000 恒盈豪庭商業(yè) 8000 嘉信廣場(chǎng)商業(yè) 38000 碧月灣商業(yè)中心 6000 盛和和新都會(huì) 20500 臺(tái)灣風(fēng)情街 41000 合計(jì) 211700 清溪知名商業(yè)約 22萬(wàn)㎡，整體商業(yè)體量約 40萬(wàn)方（包括潛在供應(yīng)），清溪總?cè)丝诩s為 35萬(wàn)人。人均商業(yè)面積約 ㎡ /人，而深圳商業(yè)人均面積 ㎡ /人，可見(jiàn)清溪商業(yè)空間已經(jīng)飽和 ! 思考 — 商業(yè)飽和度 因此，我們認(rèn)為本項(xiàng)目不適合做大量商業(yè)。 方向二：本項(xiàng)目是否可打造真正的高端洋房項(xiàng)目呢？ 思考 清溪大戶型產(chǎn)品較稀少，市場(chǎng)無(wú)純粹的高端洋房豪宅； 有一個(gè)鳳凰花園城，只是中高檔產(chǎn)品！ 2023年鳳凰花園城出現(xiàn)最高售價(jià)為 5800元 /㎡ ！ 如果做 6000元 /㎡ 以上的高端豪宅，有市場(chǎng)空間。 從市場(chǎng)看（ 市場(chǎng)分析已詳細(xì)分析） ： 思考－住宅市場(chǎng) 高端客戶關(guān)注：地段、園林 /景觀及品質(zhì)！ 從客戶看（ 市場(chǎng)部分已詳細(xì)分析） ： 思考－住宅市場(chǎng) 南向?yàn)榍逑幕珗@ 從項(xiàng)目看（ 市場(chǎng)部分已詳細(xì)分析） ： 基于這樣條件 —— 我們建議本項(xiàng)目做真正的高端豪宅！ 那么怎樣做呢？ 思考－住宅市場(chǎng) 首先 看看我們面臨的重大問(wèn)題是什么？ 思考－住宅市場(chǎng) 目前，清溪整體洋房市場(chǎng)價(jià)格為 4800元 /㎡ 。 本項(xiàng)目如何實(shí)現(xiàn)整均價(jià) 6000元 /㎡ 以上呢？ 讓我們先看一個(gè)和本項(xiàng)目條件相似的成功豪宅案例。 2023年，當(dāng)廣州華南板塊樓盤(pán)售價(jià)為 4000元 / ㎡ 時(shí)； 廣州星河灣一期通過(guò)引進(jìn) 2023元 /㎡ “ 精裝修”，實(shí)現(xiàn) 6000元 /㎡ ； 將只有在香港 /上海的高檔 “ 精裝修”首次復(fù)制到華南板塊， 讓廣州人震驚，順理成章的實(shí)現(xiàn)高價(jià)熱銷(xiāo)！ 我們不是要學(xué)星河灣做高檔“精裝修”；而是想學(xué)習(xí)的是這種打破市場(chǎng)常規(guī)狀態(tài)的營(yíng)銷(xiāo)理念！ 案例：廣州星河灣 如何做豪宅 華南區(qū)板塊 廣州番禺 毛壞售價(jià) 4000元 /㎡ 星河灣一期 售價(jià) 6000/ ㎡ 其中裝修價(jià) 2023元 /㎡ 將市場(chǎng)公認(rèn)的豪宅精典營(yíng)銷(xiāo)理念，成功運(yùn)用到清溪，引領(lǐng)清溪豪宅洋房市場(chǎng)， 打造清溪前所未有的產(chǎn)品， 這就是本項(xiàng)目做真正豪宅的核心 ! 如何做豪宅 那么，如何打造豪宅？ ——必須從園林、“門(mén)面”、配套、戶型等去突破，做清溪沒(méi)有做過(guò)的項(xiàng)目。 如何做豪宅 例如：我們可將廣州譽(yù)峰的“園林”引入清溪！ 如何做豪宅 廣州譽(yù)峰 占地面積： 22693 平方米