【文章內(nèi)容簡介】 Part市場概況 —— 小結(jié) Part2 、項目分析 Part3 、項目定位 Part4 、營銷建議 Part市場概況 報告結(jié)構(gòu) 北：醫(yī)院、郵政局 南：清溪文化公園 地塊概況 —項目四至 優(yōu) 差 良 中 西：電池廠 地塊方塊，周邊交通配套完善． 東：嶺南中央商業(yè)街 地塊位于清溪鎮(zhèn)老城區(qū)與工業(yè)區(qū)的邊緣地帶，周邊交通便利，步行至清溪最旺商圈 —— 香芒東路約 5分鐘；項目周邊主要以中低檔商業(yè)為主， 商鋪空臵率較高！ 地塊概況 —周邊配套 規(guī)避劣勢 強化優(yōu)勢 優(yōu)勢－ Strength 劣勢－ Weak ?清溪鎮(zhèn)老城區(qū) ?交通便利 ?南面為清溪文化公園 ?與電池廠相鄰 ?地塊規(guī)模較小 ?樓面價較高 機會－ Opportunity 本項目雖處于老城區(qū)，但規(guī)模不大，需借助清溪文化公園，打造一個高端豪宅項目！ ?市場高檔產(chǎn)品稀缺 威脅－－ Threaten ?2023年房地產(chǎn)存在不確定性 ?供應(yīng)量加大，競爭激烈 地塊 SWOT分析 現(xiàn)有核心價值 “清溪文化公園” 的稀缺自然資源 機會點 精準的項目定位 形成的錯位競爭 產(chǎn)品創(chuàng)新 形成的差異化競爭 項目核心價值 探索 Part2 、項目分析 Part3 、項目定位 Part4 、營銷建議 Part市場概況 報告結(jié)構(gòu) 前提 項目樓面價 1580元，約 5000元 /㎡成本！ 預(yù)計均價在 6000元 /㎡以上！ 基于這樣的條件 做什么項目才能突破客戶心理價位 問題 突破價格標桿： 清溪市場前兩年的洋房整體均價是為 4100元 /㎡ ， 目前在售洋房整體均價在4800元 /㎡ 。 項目自身條件： 項目位于清溪老城區(qū)，但臨近工業(yè)區(qū)，占地規(guī)模較小，雖有清溪文化公園，但只有部分單位可享！ 基于此，我們從兩個方向思考！ 思考 這是否可行？ 首先，讓我們來看下清溪的商業(yè)市場！ 方向一：通過增加商業(yè)面積來分攤住宅價格壓力 思考 本案 碧月灣商業(yè) 香芒路商業(yè) 新城中心商圈 御鹿華庭 老城區(qū)商圈 工業(yè)區(qū)商圈 思考 — 商業(yè)市場 清溪商業(yè)分三大商圈，本項目位于老城區(qū)和工業(yè)區(qū)的邊緣地帶 主要商業(yè)： 華潤萬家、碧月灣商業(yè)中心，香芒路集中了清溪 90%的品牌。銀行、服裝、餐飲、 通訊等 營業(yè)面積：華潤萬家 10000 ㎡，碧月灣商鋪全部在 120 ㎡以上。 經(jīng)營業(yè)態(tài) ：華潤萬家， 1F：國美電器 2F：生活超市 3F：健身房及桌球館。碧月灣商業(yè)中心以 中高檔餐飲為主。 租金價格： 大型商業(yè)整體價格 120元 / ㎡，香芒路整體 價格 150—— 230元 / ㎡ 老城中心聚集了清溪最高端商家，最旺的商圈。 思考 — 商業(yè)市場（老城商圈） 主要商業(yè)： 天和百貨，金陽廣場 營業(yè)面積 ：天和百貨 25000 ㎡， 臨近商鋪 60—— 80㎡，金陽商貿(mào)廣場 40—— 120 ㎡ 經(jīng)營業(yè)態(tài)： 1F： 化妝品、皮鞋皮具、首飾、運動服飾、休閑服飾等 2F：男裝、女裝、內(nèi)衣、童裝、家居用品、美容院等 3F：超級市場 4F：低端服裝大賣場。臨近商鋪全部經(jīng)營較低檔服裝和日常生活用品。 租金價格： 金陽商貿(mào)廣場 50— 60元 / ㎡，轉(zhuǎn)讓費 34萬． 租售情況：臨近商鋪內(nèi)街 50%空臵，金陽商貿(mào)廣場 20%空臵。 客戶群體消費能力較低，商鋪空臵率較高。 思考 — 商業(yè)市場（工業(yè)商圈） 主要商業(yè)：御鹿華庭 “ 臺灣風情商業(yè)街 ” ，以雜貨店，餐飲為主。 租金價格： 30— 80元 /㎡ 租售情況：空臵超 90%。 新興商業(yè)區(qū)，人流量較少 ,主要服務(wù)御鹿華庭和附近小區(qū)業(yè)主，未來商業(yè)發(fā)展空間較大。 思考 — 商業(yè)市場（新中心區(qū)商圈） 老城商圈 香芒路和聚富路為老城區(qū)核心地段，也是商業(yè)最集中區(qū)域，但周邊商鋪有部出租轉(zhuǎn)讓空臵狀況。 工業(yè)區(qū)商圈 新城商業(yè)圈 因配套設(shè)施不完善，目前片區(qū)商業(yè)處在起步階段，以雜貨店和餐飲為主，主要服務(wù)周邊小區(qū)業(yè)主，隨著新興片區(qū)成熟，商業(yè)空間較大！ 根據(jù)上述商業(yè)狀況，我們得出：除老城區(qū)商業(yè)相對較旺，清溪商業(yè)市場整體經(jīng)營狀況一般 思考 — 商業(yè)市場 以天和百貨為核心，整體商業(yè)檔次較低，主要滿足工廠從業(yè)人員需求，商鋪空臵率較高。 本項目雖處香芒中路，但已經(jīng)離開了老城區(qū)的核心商圈，屬于靠近工業(yè)區(qū)的邊緣地帶。 據(jù)了解，附近商鋪租金較低（ 50元 / ㎡ 之內(nèi)），且空臵率非常高；剩余商鋪生意較差、在商業(yè)經(jīng)營上屬于走下坡路的區(qū)域，如果本項目做商業(yè)，可能需要投入非常高的代價才能以一己之力挽救整個片區(qū)的商業(yè)氛圍，這是很困難的！ 項目所在片區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀 思考 — 商業(yè)市場 商業(yè) 規(guī)模 商業(yè) 規(guī)模 香芒中路 4050 香芒東路 10300 華潤超市 3500 富升百貨 2800 銀湖四路 4250 大新百貨 4500 商業(yè)街 6500 萬家福 4500 聚富花園底商 2023 星光商業(yè)廣場 7700 富佳百貨 8600 金陽廣場街鋪 34000 鹿湖西路 4000 華潤萬家 12500 天和百貨 30000 恒盈豪庭商業(yè) 8000 嘉信廣場商業(yè) 38000 碧月灣商業(yè)中心 6000 盛和和新都會 20500 臺灣風情街 41000 合計 211700 清溪知名商業(yè)約 22萬㎡，整體商業(yè)體量約 40萬方（包括潛在供應(yīng)），清溪總?cè)丝诩s為 35萬人。人均商業(yè)面積約 ㎡ /人，而深圳商業(yè)人均面積 ㎡ /人，可見清溪商業(yè)空間已經(jīng)飽和 ! 思考 — 商業(yè)飽和度 因此，我們認為本項目不適合做大量商業(yè)。 方向二：本項目是否可打造真正的高端洋房項目呢？ 思考 清溪大戶型產(chǎn)品較稀少，市場無純粹的高端洋房豪宅； 有一個鳳凰花園城，只是中高檔產(chǎn)品！ 2023年鳳凰花園城出現(xiàn)最高售價為 5800元 /㎡ ！ 如果做 6000元 /㎡ 以上的高端豪宅，有市場空間。 從市場看（ 市場分析已詳細分析） ： 思考－住宅市場 高端客戶關(guān)注：地段、園林 /景觀及品質(zhì)！ 從客戶看（ 市場部分已詳細分析） ： 思考－住宅市場 南向為清溪文化公園 從項目看（ 市場部分已詳細分析） ： 基于這樣條件 —— 我們建議本項目做真正的高端豪宅！ 那么怎樣做呢？ 思考－住宅市場 首先 看看我們面臨的重大問題是什么？ 思考－住宅市場 目前，清溪整體洋房市場價格為 4800元 /㎡ 。 本項目如何實現(xiàn)整均價 6000元 /㎡ 以上呢？ 讓我們先看一個和本項目條件相似的成功豪宅案例。 2023年，當廣州華南板塊樓盤售價為 4000元 / ㎡ 時； 廣州星河灣一期通過引進 2023元 /㎡ “ 精裝修”，實現(xiàn) 6000元 /㎡ ； 將只有在香港 /上海的高檔 “ 精裝修”首次復(fù)制到華南板塊， 讓廣州人震驚，順理成章的實現(xiàn)高價熱銷！ 我們不是要學(xué)星河灣做高檔“精裝修”；而是想學(xué)習(xí)的是這種打破市場常規(guī)狀態(tài)的營銷理念！ 案例：廣州星河灣 如何做豪宅 華南區(qū)板塊 廣州番禺 毛壞售價 4000元 /㎡ 星河灣一期 售價 6000/ ㎡ 其中裝修價 2023元 /㎡ 將市場公認的豪宅精典營銷理念，成功運用到清溪，引領(lǐng)清溪豪宅洋房市場， 打造清溪前所未有的產(chǎn)品， 這就是本項目做真正豪宅的核心 ! 如何做豪宅 那么，如何打造豪宅？ ——必須從園林、“門面”、配套、戶型等去突破，做清溪沒有做過的項目。 如何做豪宅 例如：我們可將廣州譽峰的“園林”引入清溪！ 如何做豪宅 廣州譽峰 占地面積： 22693 平方米