【文章內(nèi)容簡介】 %。，％；%，；，％；%。：：40。區(qū)域的配套設(shè)施現(xiàn)狀目前惠陽配套實施在仍不完善，主要集中在市政府已興建了惠陽影劇院、檔案館、圖書館等文化設(shè)施形成已市政文化中心，并圍繞市政府周邊陸續(xù)建成的如中銘豪園、中區(qū)華府、昊康廣場逐漸形成市政居住中心；還有開城大道沿線的集娛樂、購物、休閑、餐飲為一體多功能發(fā)展，該區(qū)域也集中了惠陽本地主要的金融消費中心，萬聯(lián)商圈與好宜多商圈都集中在這條路上。其中南門口商圈在惠陽商業(yè)態(tài)勢中獨占鰲頭。商圈內(nèi)各業(yè)態(tài)完善，以百貨、娛樂業(yè)為領(lǐng)頭羊拉動整體消費的供需。娛樂業(yè)大賣場密集，已成規(guī)模性產(chǎn)業(yè)。百貨雖具規(guī)模，但檔次及品質(zhì)有等提升。沃爾瑪項目的動工已對周邊市場進行了頭一輪拉動，由于沃爾瑪與現(xiàn)在的幾大知名百貨距離咫尺，故未來圈內(nèi)的人流動向?qū)⒉粫卸啻蟾淖儯倘M一步擴大。從發(fā)展的方向來看，惠陽區(qū)的發(fā)展重點將會圍繞新中心區(qū)作中心點，將惠陽區(qū)的商業(yè)、行政以及辦公場所均集中在其內(nèi)，但商業(yè)配套的完善在短期內(nèi)難得以實現(xiàn)，故在商業(yè)競爭上，新中心區(qū)無法從南門口商圈分流截源?；蓐柪铣菂^(qū)相對新區(qū)在配套上相對完善，政府目前正在加緊市政方面的建設(shè)：l 道路工程相繼完工其中新秋公路改造工程、平龍公路東門橋至馬騮嶺市政道路改造工程已經(jīng)完成，東華大道已全面通車；城區(qū)北環(huán)路建設(shè)進展順利；陽光新都大橋及仲愷路已完成項目規(guī)劃設(shè)計等前期籌備工作；；淡水花街和南門商業(yè)街整治改造穩(wěn)步推進，三和廣場建成并投入使用。并相繼完成了城區(qū)人民四路、愛民路、體育路、承修路的人行道、下水道改造和綠化工程，維護了老城區(qū)路燈線路，新安裝街巷路燈100盞，有效地改善了老城區(qū)的照明狀況。l 無害化建設(shè)加強投資200多萬元分別在土湖中山中學(xué)旁邊和東門星河路各建設(shè)垃圾中轉(zhuǎn)站1個，現(xiàn)已投入使用；投資100萬元對龍尾坑垃圾填埋場進行無害化建設(shè)，目前已經(jīng)進入調(diào)試階段，山子頂垃圾無害化處理廠“三通一平”工作已做好，新的投資商已經(jīng)確定，限期今年10月建設(shè)投入使用。城區(qū)污水處理廠招投標(biāo)工作已完成，已開始動工興建。l 科教文化建設(shè)繼續(xù)推進科教文化方面，三和廣播電視站已建成使用；文化體育公園已經(jīng)完成詳細規(guī)劃；青少年活動中心已經(jīng)完成建設(shè)用地征用、主體工程平面圖設(shè)計和工程的招投標(biāo)工作。區(qū)域的交通組織現(xiàn)狀道路規(guī)劃依據(jù)“惠陽區(qū)總體規(guī)劃交通系統(tǒng)規(guī)劃”，力求完善內(nèi)部道路功能，理順與外部道路運輸系統(tǒng)的銜接關(guān)系，保障內(nèi)外交通道路順暢，形成系統(tǒng)性強，分級清楚，結(jié)構(gòu)和功能合理的中心地區(qū)新區(qū)道路體系。l 對外交通現(xiàn)狀本項目三縱兩橫 跨區(qū)高速“三縱兩橫”惠陽交通網(wǎng)絡(luò)目前以新秋公路、惠淡公路、疏港大道為縱，平龍公路、平大公路為橫，各鎮(zhèn)中心區(qū)為點，構(gòu)建“三橫量縱”網(wǎng)狀城市架構(gòu)，進一步完善包括淡水、秋長、沙田部分地區(qū)，三和開發(fā)區(qū)在內(nèi)的 48平方公里城區(qū)中心區(qū)的城市建設(shè)用地、交通系統(tǒng)規(guī)劃，以及城區(qū)中心組團、白云組團、站前組團和“兩河四岸”的控制性詳細規(guī)劃。為開發(fā)建設(shè)打下了一個良好的基礎(chǔ)。跨區(qū)高速高速公路外聯(lián)各市，內(nèi)部各區(qū)交通，實現(xiàn)與泛珠三角高公路網(wǎng)的對接。途徑惠陽的高速有：惠莞高速（連接惠州東莞）、惠深沿海高速（連接惠州深圳）、惠州港疏港高速以及連接惠州淡水的惠淡大道，交通四通八達，惠陽到深圳走高速只需一小時，“一小時生活圈”也已漸漸形成，引導(dǎo)到兩深圳人到惠陽置業(yè)已成為一種新潮流。深汕高速東華路金惠大道l 對內(nèi)交通現(xiàn)狀淡水內(nèi)部交通網(wǎng)絡(luò)：中心地區(qū)新區(qū)內(nèi)部的主要生活性道路是金惠大道、東華南路和東華北路。金惠大道是一條東西走向的城市干道，東華北路是一條商業(yè)街，主要以人行為主，有部分車行交通：東華南路是南北走向的干道。架設(shè)蘇屋片區(qū)至泗水片區(qū)的一座綜合性橋梁，加強淡水河兩岸地區(qū)的聯(lián)系。三、區(qū)域未來發(fā)展研究區(qū)域經(jīng)濟社會發(fā)展預(yù)測十一五規(guī)劃伊始，全國乃至珠三角大經(jīng)濟環(huán)境一片利好。未來五年中，惠陽空間的大規(guī)模建設(shè)及大亞灣石化城的多個世界級規(guī)模項目陸續(xù)上馬及投產(chǎn)，和記黃埔對惠州港的全力投入與建設(shè)，深圳區(qū)域?qū)葜莞魇袌龅膶优c互動等等，惠陽經(jīng)濟開始沸騰。以下幾方面可圈可點：l 總體預(yù)測惠州的經(jīng)濟及社會發(fā)展面臨外在和內(nèi)在的發(fā)展契機。外在的發(fā)展契機是面臨珠三角經(jīng)濟圈的二次騰飛的機遇，2004年經(jīng)濟發(fā)展委員會提出了新的泛珠三角概念。尤其在珠三角東部經(jīng)濟區(qū)中惠州積極承接來自深圳以及東莞的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，經(jīng)濟地位將進一步提升，惠州經(jīng)濟將得到飛速的發(fā)展，帶動惠陽經(jīng)濟也將高速發(fā)展，同時為房地產(chǎn)發(fā)展提供了堅實的物質(zhì)基礎(chǔ)。l 契機與發(fā)展內(nèi)在的發(fā)展契機來自石化城的建設(shè)與投產(chǎn)，未來將帶來直接和長遠的效益，使得整個總體經(jīng)濟形勢出現(xiàn)跳躍式的加速發(fā)展；同時，城市化進程的加速以及整體營商環(huán)境的改善又將帶來其他多方面的資金投入，形成良性的經(jīng)濟循環(huán)。因此可以預(yù)測，惠州在未來5年內(nèi)將會成為珠三角經(jīng)濟最發(fā)達的城市之一。l 人口與收入在人口結(jié)構(gòu)方面，惠州地大人少的局面在未來將會發(fā)生改變，石化城及其下游產(chǎn)業(yè)、其他投資的進駐將會直接帶來大量的外來人口和人才，因此，外來的人口將不僅僅集中在工業(yè)廠房內(nèi)的低層次勞動力，相反是分散在各行各業(yè)，將拉動在惠州的消費需求，尤其是惠城區(qū)和惠陽區(qū)兩大中心區(qū)域的消費需求。在收入方面，近幾年惠州的城鎮(zhèn)居民收入已經(jīng)有較大幅度的提高，但是足于進行高端消費的人群仍屬不多；未來隨著環(huán)境的好轉(zhuǎn)，不僅整體居民收入會有更大幅度的提高，而且可以預(yù)見將造一大批有高收入的人群甚至形成一個金字塔尖的“新富階層”。惠州作為大亞灣直接的受益者和大后勤方，在未來的發(fā)展中不斷會造就一批又一批的新富人群，而這部分人都要在惠州消費、生活等生存的系列活動。這些都將會給惠州的房地產(chǎn)帶來新的契機。當(dāng)然，機遇和挑戰(zhàn)同時并存的。 區(qū)域未來產(chǎn)業(yè)布局研究中海石化落戶惠州對惠陽區(qū)的第三產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間，給惠州帶來了巨大的商機。近來受到種種利好信息的影響，惠陽經(jīng)濟明顯有了飛躍式的增長，就此政府圍繞2010年建成寬裕小康社會這一目標(biāo)，提出大力發(fā)展工業(yè)化、城市化、信息化的宏偉藍圖，三大產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中所占的比重重新調(diào)整為10∶56∶34。，%，%，年均遞增8%，三大產(chǎn)業(yè)在國內(nèi)生產(chǎn)總值中所占比例為10∶60∶30。但是近幾年第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度緩慢，2002年第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重僅為27%，不僅低于珠江三角洲的水平，而且還低于廣東省平均水平。第三產(chǎn)業(yè)中傳統(tǒng)的餐飲旅館業(yè)占的比重較大，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)比重較小，惠陽區(qū)商貿(mào)、餐飲及低水平的社會服務(wù)業(yè)占了第三產(chǎn)業(yè)的45%，惠陽區(qū)與大亞灣近在咫尺，正處在南海石化的核心，是大亞灣石化區(qū)的后花園。因此，必須大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，使經(jīng)濟發(fā)展與城市的空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化相結(jié)合。要推進城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，適合在鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展的工業(yè)應(yīng)轉(zhuǎn)移到鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)去，逐步使城市的中心區(qū)以發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)為主。要調(diào)整城市空間拓展方向，堅持以港興城的方針，市區(qū)重心應(yīng)向沿海港口工業(yè)城市發(fā)展，由單中心塊聚式變?yōu)槎嘀行慕M團式城市。為此，今后惠陽將大力發(fā)展石化項目中下游產(chǎn)品企業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，構(gòu)建以電子信息、精細化工為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的工業(yè)體系，進一步完善基礎(chǔ)設(shè)施，加快城市化進程，最終建設(shè)成為中海殼牌南海石化項目的后勤基地及惠州濱海城市的重要組團。區(qū)域的配套設(shè)施建設(shè)惠陽已被定位為大亞灣石化城的后勤基地，要扮演好大亞灣石化的后花園的角色，對惠陽集體的配套實施也出了相應(yīng)的要求，政府除了在規(guī)劃、道路、市政建設(shè)、人居環(huán)境、文化休閑服務(wù)加大工作力度，提高居民居住舒適獨。政府規(guī)劃了20062010年的惠陽基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)的基本數(shù)據(jù)，其中，科教、醫(yī)療等的基礎(chǔ)配套設(shè)施將進一步完善，可以預(yù)見未來惠陽的配套設(shè)施建設(shè)政府也不斷在改善。公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)實施建設(shè)項目統(tǒng)計（項）用地安排（公頃）預(yù)計投資（億元）行政辦公實施建設(shè)8文化設(shè)施建設(shè)53體育設(shè)施建設(shè)（含大亞灣、陳江片）525醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施建設(shè)8教育科研設(shè)施建設(shè)21其他公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)41園林綠地建設(shè)20393旅游設(shè)施建設(shè)8167綜合交通建設(shè)570道路廣場建設(shè)36224共計120（《惠州市城市近期建設(shè)規(guī)劃（20062010）》）市政公用設(shè)施建設(shè)實施建設(shè)項目統(tǒng)計（項）用地安排（公頃）預(yù)計投資（億元）給水工程12排水工程3原址改造2電力工程55電信設(shè)施30140燃起設(shè)施36環(huán)衛(wèi)設(shè)施6202防洪工程3其他市政設(shè)施3共計27（《惠州市城市近期建設(shè)規(guī)劃（20062010）》）區(qū)域的未來交通體系研究，密切合作在泛珠三角區(qū)域合作戰(zhàn)略的推動下，惠州市面臨新的發(fā)展機遇。規(guī)劃建設(shè)高速公路外聯(lián)各市、內(nèi)通各縣（區(qū)）和沿海重要港口，而在高速公路布局時重點考慮與外市、外省的連通，以實現(xiàn)與泛珠三角區(qū)域高速公路網(wǎng)的對接。各公路通道將有效連接周邊地區(qū)，有效地促進惠州市經(jīng)濟跨越式發(fā)展，推動泛珠三角區(qū)域經(jīng)濟社會一體化發(fā)展?！拔鍣M”l 河（源）清（遠）高速公路惠州段，是廣東省高速公路網(wǎng)的橫二線，往東經(jīng)河源、揭陽、潮州，通福建，往西經(jīng)清遠、云浮通廣西?；葜菥硟?nèi)長61公里，此線將是溝通泛珠三角區(qū)域東西向的重要干線，是龍門通往河源、清遠及廣州方向的出入境通道，對拉動龍門經(jīng)濟發(fā)展具有重要意義。l 廣惠高速公路及其東延線（廣東省高速公路網(wǎng)的橫三線），廣惠高速公路凌坑互通往東南延伸，跨越范和海灣，經(jīng)巽寮至碧甲，是碧甲港區(qū)的疏港高速公路?；葜菥硟?nèi)長150公里，該路線是廣州—惠州—汕頭方向的重要通道，位于惠州城鎮(zhèn)發(fā)展主軸線上，對推動沿線產(chǎn)業(yè)發(fā)展，帶動稔平半島工業(yè)、旅游業(yè)發(fā)展具有重要作用。將配合稔平半島的開發(fā)而修建。l 惠莞高速公路及其東延線（廣東省高速公路網(wǎng)的橫四線），東西向橫穿珠三角中部經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的黃金通道，往西直接虎門大橋，通珠三角西部和粵西地區(qū)，往東延伸至海豐、揭陽、潮州至福建，形成深汕高速公路的復(fù)線。該線路是珠三角至粵東方向的主要通道，是惠州通往東莞及汕頭方向的重要通道，位于惠州城鎮(zhèn)發(fā)展主軸線上，經(jīng)過高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，惠東商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)區(qū)，旅游、生態(tài)經(jīng)濟區(qū)，帶動惠州經(jīng)濟發(fā)展。l 深汕高速公路，國家沈陽至海口沿海高速公路主干線，已建成。該線路是珠三角至粵東的主要通道，是惠州通往東莞及汕頭、汕尾的主要過境通道，位于惠州產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸線上，服務(wù)沿線經(jīng)濟發(fā)展。l 惠深沿海高速公路，東接深汕高速公路，西接深圳鹽壩高速公路，溝通惠深兩市、惠州港和鹽田港兩港，是兩港的東西向疏港高速公路。該路線是深圳經(jīng)惠州至粵東地區(qū)重要公路通道，貫穿大亞灣石化產(chǎn)業(yè)區(qū)，將促進惠州市沿海海洋資源開發(fā)，服務(wù)中海殼牌等重大項目建設(shè)。“三縱”l 粵贛高速公路惠州段，廣東省高速公路網(wǎng)中的縱三線，由惠河高速和惠深高速組成，屬國家高速公路。該線路是惠州通往河源、深圳的重要過境通道，是促進泛珠三角區(qū)域間協(xié)作的重要公路，位于惠州市產(chǎn)業(yè)發(fā)展主軸線上，服務(wù)沿線經(jīng)濟發(fā)展。l 泰（美）澳（頭）高速公路，廣東省高速公路網(wǎng)中的加密線，是惠州港南北向疏港高速公路，將惠州港輻射到粵北和泛珠三角地區(qū)，擴大惠州的腹地，加強泛珠三角區(qū)域間合作。該線路位于城鎮(zhèn)發(fā)展軸線上，帶動沿線經(jīng)濟發(fā)展，服務(wù)大亞灣開發(fā)區(qū)石化產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展，帶動惠州港乃至整個惠州經(jīng)濟的發(fā)展。l 龍（門）深（圳）高速公路，廣東省高速公路網(wǎng)中的縱四線，自深圳鹽田港出發(fā)，往北經(jīng)東莞、博羅至龍門，往北可繼續(xù)通往新豐、翁源、始興、仁化至湖南，形成京珠高速公路復(fù)線，還可自始興經(jīng)南雄至江西。此線是湖南、江西等泛珠三角地區(qū)通往珠三角地區(qū)和粵東地區(qū)的捷徑。惠州段長約124公里?；葜菀蔀閲壹壗煌ㄟ\輸?shù)臉屑~城市，高速公路建設(shè)是重頭戲，到“十一五末期，惠州高速公路里程要翻一番，達到近600公里。以下是部分即將建設(shè)開工的項目：部分交通重點建設(shè)項目工程項目進度目標(biāo)惠深沿海高速去年7月開工，目前控制性工程牛湖山隧道已完成600多米，項目征地拆遷工作進入實施階段爭取今年6月全線開工，確保2007年低全線開通惠莞高速施工圖設(shè)計送審稿、監(jiān)理招標(biāo)工作等已經(jīng)完成爭取控制性隧道工程本月開工，6月低前全線開工，確保2008年10月1日前全線廣河高速惠州廣河高速公路有限公司已注冊成立，項目已通過專家審批計劃今年9月低前完成各評估報告的編制審批工作，年底前控制性隧道工程開工惠淡大道二期改造工程1標(biāo)段基本完成，3標(biāo)段基礎(chǔ)建設(shè)在進行中4標(biāo)段控制性工程今年5月低前開工惠州大道五期改造工程1標(biāo)段已完工，2標(biāo)段基本完工爭取3標(biāo)段（生雞頭橋至云步橋段）盡快實施要實現(xiàn)“泛珠三角”圈，從已建成的交通網(wǎng)絡(luò)和未來惠州交通規(guī)劃可以預(yù)見，多條交通動脈為惠州連接珠三角經(jīng)濟最發(fā)達的核心地區(qū)提供了捷徑，尤其是貫穿到了大亞灣石化工業(yè)區(qū)，將促進惠州沿海海洋資源開發(fā)，服務(wù)中海殼牌等重大項目建設(shè)。交通直接輻射惠陽，乘達交通之便，大大增強到達惠陽的便捷性，對惠陽的經(jīng)濟發(fā)展起到有力推動作用。四、項目區(qū)位價值分析項目區(qū)位價值項目所在區(qū)域的恰好位于惠州與淡水之間，與惠州港、惠州機場、惠州火車站非常近，交通相對完善。沿秋長修建惠陽區(qū)連接到惠州的惠淡公路擴路也已進行施工，預(yù)計即將開通，道路開通后會大大縮短到惠州的距離，更加便于兩地的交通往來。往來淡水更是便捷不到10分鐘車程，項目所處的地況良好，四周風(fēng)景秀麗，空氣指數(shù)高，又較高的居住指數(shù)。有利的地理位置驅(qū)使該區(qū)域擁有極強的區(qū)位競爭力。本案秋長作為廣東省重點“工業(yè)衛(wèi)星鎮(zhèn)”，目前已有中心區(qū)、順發(fā)河、濱工業(yè)區(qū)、白石工業(yè)開發(fā)區(qū)、嶺湖工業(yè)區(qū)4個工業(yè)開發(fā)區(qū)，實施“工業(yè)立鎮(zhèn)、外向帶動、可持續(xù)發(fā)展”戰(zhàn)略后，秋長工業(yè)化水平不斷提升，除原有的享受國家給予沿海開放城市及珠江三角洲經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的各種優(yōu)惠政策外，政府對工業(yè)實行進一步的政策傾斜，不斷完善區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施，尤其吸引大量外資企業(yè)辦廠投資，同時在政府大力支持下大力開發(fā)秋長房地產(chǎn)市場，從交通規(guī)劃、配套設(shè)施完善逐步，配合房地產(chǎn)市場的發(fā)展。