【文章內(nèi)容簡介】 ，面積小，舒適度低。 臥室臨窗采光好，舒適開間 客廳保證舒適的開間和面積 入戶餐廚、充分利用面積 一室戶型 優(yōu)點(diǎn) ： ?大開間設(shè)計(jì)，采光性能好。 ?客廳臥室尺度舒適，臥室落地窗。 ?動靜分區(qū)，功能分區(qū) ?衛(wèi)生間帶浴缸、帶落地窗 ?獨(dú)立步入式衣帽間設(shè)計(jì)。 ?廚房帶生活陽臺、功能性好 ?無面積浪費(fèi)。 丌足 ： ?私密性一般 一室一廳一廚一衛(wèi) 75㎡ 臨窗寫字臺，落地床休閑區(qū) 大開間臥室，舒適度高 臨窗衛(wèi)浴，浴室?guī)г「住? 洗衣機(jī)預(yù)留，步入式衣帽間。 餐廚靠近，動線合理。 客廳舒適開間尺度 一室戶型 把控面積段 ——面積段處亍適中階段 局部面積贈送，增添實(shí)惠 兩房設(shè)計(jì)原則 增加舒適度 二房產(chǎn)品 戶型值提升 ——（ 實(shí)用 舒適 型 ） 區(qū)域 開間（ m) 進(jìn)深（ m) 面積（ m2) 備注 客廳 ≥ ≥ ≥18 客餐同廳 餐廳 ≥ ≥4 ≥14 主臥 ≥ ≥5 ≥19 次臥 ≥ ≥ ≥15 書房 廚房 ≥ ≥ ≥7 客 /主衛(wèi) ≥ ≥ ≥6 本案 二 室產(chǎn)品戶型尺寸建議 ?舒適兩室，風(fēng)尚美宅。 ?客廳、主臥、生活陽臺三面朝南，收獲 更多陽光。 ?敞亮明廚，精致干濕分離衛(wèi)浴，極致空 間利用。 ?戶型設(shè)計(jì)合理，動靜分區(qū)，動線清晰。 ?獨(dú)立生活陽臺。 ?餐客一體，提升空間感。 存在面積浪費(fèi) 戶型方正，兩個(gè)半面寬，功能齊全，動靜分區(qū)。 廚衛(wèi)等功能區(qū)與臥室休息區(qū)分開 龍湖 MOCO80㎡戶型 兩室戶型 兩室戶型 兩室一廳一衛(wèi) 67㎡ 優(yōu)點(diǎn) ： ?客廳、及主次臥室均可采光。 ?布局合理、功能齊全。 ?功能分區(qū)、動靜分離。 ?主臥及客廳帶飄窗設(shè)計(jì)，廚房帶生活陽臺 ?餐客一體，空間感增強(qiáng)。 丌足 ： ?衛(wèi)生間為暗衛(wèi)。 ?次臥開窗較小。 舒適開間尺度，南向開窗采光 入戶玄關(guān)設(shè)計(jì) 餐客一體、空間感強(qiáng)、客廳南向飄窗 溫馨南向臥室，采光條件好 獨(dú)立廚房帶生活陽臺 兩室戶型 優(yōu)點(diǎn) ： ?客廳、餐廳及主次臥室均大面積采光。 ?功能齊全、時(shí)尚開敞式廚房，提升品位。 ?功能分區(qū)、動靜分離。 丌足 ： ?衛(wèi)生間為暗衛(wèi) ?無生活陽臺和洗衣機(jī)預(yù)留位臵 客廳采光面積大、餐客一體 時(shí)尚開敞式廚房、吧臺設(shè)計(jì)，彰顯品位 主臥室舒適空間尺度，雙側(cè)采光 衛(wèi)生間帶淋浴和盆浴 溫馨次臥，采光充足 兩室戶型 81㎡ 二室 46㎡ 一室 95㎡ 二室 兩室戶型 兩室戶型 把控面積段 ——面積段處亍適中階段 通過大面積贈送外部空間來達(dá)到景觀居住 三房設(shè)計(jì)原則 滿足功能型舒適度為主 三房產(chǎn)品 戶型值提升 ——（ 功能實(shí)用型 ） 區(qū)域 開間（ m) 進(jìn)深（ m) 面積（ m2) 備注 客廳 3145 客餐同廳 餐廳 主臥 3036 套洗手間 次臥 配陽臺 書房 配陽臺 廚房 配工作陽臺 客衛(wèi) 主衛(wèi) 本案 三 室產(chǎn)品戶型尺寸建議 布局合理，全明設(shè)計(jì)，南北通透，三室朝南 布局緊湊合理 ， 全明設(shè)計(jì) ， 南北通透 。 衛(wèi)生間干濕分離 ， 北側(cè)有生活陽臺 。 三室朝南采光，客廳封閉式陽臺，多功能設(shè)計(jì)。 萬科城 經(jīng)典 89㎡戶型 三室戶型 龍湖 香醍溪苑 116㎡ 三室兩廳兩衛(wèi) 優(yōu)點(diǎn) ： ?南北通透、戶戶采光、全明戶型 ?布局合理、功能齊全，動線清晰、無面積浪費(fèi)。 ?餐客一體、空間感強(qiáng)。 ?客廳帶南向陽臺。 丌足 ： ?116㎡ 的三室在功能性齊全的情況下各開間尺寸無法做到十分舒適的尺度。 三室戶型 [公寓配套建議 ] 配套服務(wù)項(xiàng)目 百分比 配套服務(wù)項(xiàng)目 百分比 健身房 /健身中心 診所 游泳池 電影院 兒童活動室 /兒童游樂場 花園 餐飲 桑拿 超市 臺球室 咖啡 網(wǎng)球場 商務(wù)中心 高爾夫練習(xí)場 健康俱樂部 酒吧 銀行 購物中心 北京的酒店式公寓發(fā)展較早也較多。通過一份北京市的酒店式公寓配套統(tǒng)計(jì)表可以看出酒店式公寓所需的配套項(xiàng)目 從酒店公寓使用者對配套服務(wù)設(shè)施的需求情況來看“購物場所”、“中餐廳”、“咖啡廳”、“洗衣店”、“銀行”、“健身房”、“西餐廳”、“游泳池”、“商務(wù)中心”必須配臵，“酒吧”、“洗浴中心”、“郵局”、“多功能廳”可以考慮；；“會議室”基本上不考慮。 酒店式公寓配套研究 適合本項(xiàng)目的配套 對亍本項(xiàng)目的配套還需考慮周邊凱德廣場的影響因素，一方面形成客流量的共享和互補(bǔ)，同時(shí)業(yè)態(tài)上形成差異化，避免直接競爭。 綜合公寓使用者對配套服務(wù)設(shè)施的需求和周邊項(xiàng)目配套競爭可得出本項(xiàng)目所需配套 ： ?健身中心 ?游泳池 ?洗衣房 ?棋牌室 ?西餐廳 ?咖啡廳 ?中餐廳 ?商務(wù)中心 ?茶秀 /紅酒 ?書吧 /網(wǎng)絡(luò) 本項(xiàng)目配套設(shè)施： 配套項(xiàng)目 所需面積 銀行 1500㎡ 品牌精品店（精品小超市） 1200㎡ 大型高檔中餐廳 3000㎡ 3500㎡ 健身房 1500㎡ 咖啡廳 200㎡ 精品餐飲、特色餐飲 1000㎡ 2023㎡ 棋牌室 300㎡ Pary吧（多功能廳） 200㎡ ~400㎡ 洗衣房 150㎡ 商務(wù)間 /書（網(wǎng)）吧 200㎡ 紅酒屋 /雪茄吧 /茶秀 400㎡ 商務(wù)中心 600㎡ 物管中心 500㎡ 全天候陽光天然溫泉游泳池（頂層） +溫泉水療纖體美容 SPA 2023㎡ — 3000㎡ 配套面積建議 健身房、游泳池、咖啡廳、書吧等示意 公寓配套建議 主力配套 —— 健身中心 在追求生活品質(zhì)和綠色健康的時(shí)代，健身中心已經(jīng)進(jìn)成為必不可少的會所配套，并且講究品牌、規(guī)模及檔次。 配套建議 主力配套 —— 大型中餐廳、宴會廳 大型的餐飲中心，選擇品牌及檔次較高的餐飲店，要具備能承辦各種宴會，如婚宴、周邊公司年會等宴會的規(guī)模。 宴會廳、中餐廳 高級包間 配套建議 主力配套 —— 咖啡廳、精品餐飲、特色餐飲 本項(xiàng)目的業(yè)主屬于中高端客群、對生活品質(zhì)及情調(diào)有自己的追求，咖啡廳、精品餐飲店成為他們?nèi)粘９忸櫟膱鏊? 精品餐飲店 咖啡廳 特色餐飲 配套建議 主力配套 —— 商務(wù)中心、 party吧 商務(wù)中心主要針對本項(xiàng)目的商務(wù)人士業(yè)主，集商務(wù)辦公會晤為一體的場所。 公寓產(chǎn)品自身面積不大，設(shè)臵 party吧，則可解決平日業(yè)主想在家舉辦 party卻苦于地方小的問題，該場所功能應(yīng)包括娛樂，吧臺，臨時(shí)居住，烹飪等功能。 商務(wù)中心 Party吧 配套建議 建議配套 —— 紅酒吧 雪茄吧 紅酒屋 雪茄房 到此類場所消費(fèi)、休閑的人屬于特定人群，高端客戶較多。 配套建議 建議配套 —— 自助洗衣房、書吧、棋牌室、精品酒吧 自助洗衣房 精品書吧 棋牌室 精品酒店 配套建議 溫泉水療纖體美容 SPA 全天候溫泉泳池 主力配套 —— 溫泉游泳、 SPA 溫泉泳池作為高檔住宅會所的必備配套深受業(yè)主的喜愛，為必須配臵，配合以溫泉水療纖體美容 SPA ，提高配套的完整性和檔次性。 配套建議 商業(yè)定位建議 ? PART Ⅵ 商業(yè)總體定位 ?從項(xiàng)目 自身公寓配套 角度來說，本項(xiàng)目又有 社區(qū)型配套商業(yè) 性質(zhì) ?從項(xiàng)目 所處區(qū)位及周邊環(huán)境 來說，南二環(huán)邊，主干道旁，周邊辦公、商務(wù)、商業(yè)均較為成熟，所以本項(xiàng)目商業(yè)可作為區(qū)域 外向型臨街商業(yè)。 ?從項(xiàng)目 交通環(huán)境 來說，項(xiàng)目北側(cè)有南二環(huán)，實(shí)際上是造成了一定的阻隔性，人流量受到一定限制。未來隨著凱德廣場的開業(yè)，人流肯能會被吸引過來，故本項(xiàng)目商業(yè)應(yīng)該定位為 中高檔次商業(yè)中心。 綜上所述，本項(xiàng)目的商業(yè)建議定位為： 南二環(huán)樞紐中高檔區(qū)域型商業(yè)中心 萬科新地城二期商場（凱德廣場）商業(yè)面積共 ㎡，地下一層設(shè)臵為超市及餐飲；地上一層為國際時(shí)尚服飾、茶秀、化妝品；地上二層為女裝、配飾、鞋包等；地上三層為男裝、運(yùn)動休閑裝、數(shù)碼、圖書及 KTV等娛樂項(xiàng)目；地上四層為童裝、家居用品、美容 SPA；地上五層為影院、健身及餐飲等 不同質(zhì)、少而精 盡量不做萬科凱德廣場同質(zhì)化的業(yè)態(tài) ，業(yè)態(tài)不宜繁雜，但是一定是精選業(yè)態(tài)。 檔次高、形象好 匹配酒店式公寓的檔次、利用良好的昭示性打造中高端的整體外觀形象。 服務(wù)于公寓 吸引周邊高端消費(fèi) 配套以更好的服務(wù)于公寓為宗旨同時(shí)能吸納周邊高端的消費(fèi)群體。 ?業(yè)態(tài) ?品質(zhì) ?功能 凱德廣場規(guī)劃業(yè)態(tài) 商業(yè)整體同凱德廣場相輔相成，形成互補(bǔ)的高端區(qū)域商業(yè)中心形象 商業(yè)總體定位 樓層 面積 主題 業(yè)態(tài) 1F 3520㎡ 金融、品牌 銀行區(qū)域網(wǎng)點(diǎn)、時(shí)尚品牌店 2F 3520㎡ 金融、商務(wù) 證券交易、保險(xiǎn) 3F 3780㎡ 高檔中餐廳 高檔中餐館 4F 3780㎡ 精品餐飲、休閑 精品餐飲、品牌咖啡店、酒吧 5F 3780 會所、公寓服務(wù) 健身房、自助洗衣房、商務(wù)中心、茶秀 方案一 金融、通訊業(yè)態(tài)規(guī)模和等級較高，面積需求較大，大堂需要做挑空設(shè)計(jì)。 樓層 面積 主題 業(yè)態(tài) 1F 3520㎡ 金融、通訊 銀行區(qū)域網(wǎng)點(diǎn)、時(shí)尚品牌店 2F 3520㎡ 生活休閑 攝影店、親子中心、教育培訓(xùn) 3F 3780㎡ 高檔餐飲 高檔中餐館 4F 3780㎡ 精品餐飲 精品餐飲、品牌咖啡店、酒吧 5F 3780㎡ 會所、公寓服務(wù) 健身房、自助洗衣房、商務(wù)中心、茶秀 方案二 金融、通訊等業(yè)態(tài)規(guī)模和等級較低，面積需求小，大堂無需做挑空設(shè)計(jì) 商業(yè)業(yè)態(tài)布局方案 功能 面積 時(shí)尚品牌區(qū) 10001500㎡ 銀行區(qū) 1500㎡ 公寓大堂 610㎡ 3F餐飲電梯大堂 80㎡ 4F 5F電梯大堂 50㎡ 說明 ：公寓大堂在正中可保證三個(gè)單元的公寓共用一個(gè)大堂，一層公寓大堂及銀行大堂有需要可做挑空。 2— 5F商業(yè)可通過兩側(cè)電梯進(jìn)入。 公寓大堂空余部分面積可做一層休息吧，可為業(yè)主提供休息等待、相互交流的空間。 1F金融 、時(shí)尚品牌、公寓大堂層布局 1F布局建議 南 二 環(huán) 公寓 大堂 規(guī)劃路 規(guī)劃路 時(shí)尚品牌區(qū) 可根據(jù)實(shí)際情況分割23個(gè)店面 銀行 地下車庫 出入口 餐飲大堂 3F 4F、 5F 大堂 公寓 大堂 公寓 服務(wù)中心 地下車庫 出入口 公寓 大堂 規(guī)劃路 規(guī)劃路 時(shí)尚品牌區(qū) 可根據(jù)實(shí)際情況分割 23個(gè)店面 銀行 4F 5F 1F公寓 大堂建議 公寓大堂 服務(wù)臺及形象展示區(qū) 180㎡ 公寓電梯區(qū) 100㎡ 貴賓等候區(qū) 150㎡ 酒店式公寓電梯區(qū) 50㎡ 公寓服務(wù)中心 /小便利店 130㎡ 總計(jì) 610㎡ 公寓大堂各功能區(qū)域面積示意 公寓大堂示意 公寓大堂總面積： 610平米 包括：酒