中原_上海南橋綜合項(xiàng)目前期定位營(yíng)銷策劃方案_109頁(yè)_xxxx年(已修改)
2025-03-04 22:26 本頁(yè)面
【正文】 Code of this report | 1169。 Copyright Centaline Group, 2023上海南橋綜合項(xiàng)目前期定位策劃方案上海中原事業(yè)二部 Part 1 地塊周邊區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)情況Part 2 地塊所在區(qū)域購(gòu)買客戶分析Part 3 地塊分析及產(chǎn)品建議Part 4 項(xiàng)目未來(lái)客戶預(yù)判報(bào)告結(jié)構(gòu)Part 5 類似項(xiàng)目案例借鑒地塊周邊區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)情況Part 1Part 奉賢土地供應(yīng)及用地規(guī)劃情況Part 住宅 市場(chǎng)供需情況及其發(fā)展趨勢(shì)分析奉賢土地供應(yīng)及用地規(guī)劃情況Part 奉賢新城周邊用地規(guī)劃情況從 2023年 5月至2023年 5月，奉賢區(qū)總共成交商業(yè)和住宅土地 ㎡，其中住宅占地㎡ 。按容積率折算后的總建筑面積為 米， 其中住宅占 ㎡ 。地塊名 用途 土地面積 建筑面積 容積率總價(jià) 單價(jià) 單價(jià) 成交日期(米 2) (米 2) (萬(wàn)元) (元 /米 2) (萬(wàn) /畝 )金匯鎮(zhèn)泰日社區(qū)光輝村大葉公路北側(cè) 其他商服用地 2, 2, 1 1121 4, 202324海灣鎮(zhèn)星火支路東側(cè) A－ 06區(qū)域地塊 商業(yè)用地 65, 98, 8070 1, 20231021南橋鎮(zhèn)奉賢海關(guān)區(qū)域地塊 經(jīng)營(yíng)性辦公用地 9, 36, 4 11100 12, 20231021南奉公路南側(cè)、金海路西側(cè) B03（現(xiàn)為 B0202等）區(qū)域 商住 78, 298, 134346 17, 1, 2023924南橋鎮(zhèn)西渡社區(qū)滬杭公路西側(cè)、鴻樂(lè)路兩側(cè)區(qū)域 其他商服用地 29, 84, 12166 4, 2023918南橋鎮(zhèn)新建西路北側(cè)、化工小區(qū)西側(cè)區(qū)域 普通商品房；商業(yè)用地 52, 78, 33730 6, 2023521南橋鎮(zhèn)育秀路南側(cè)、望園路西側(cè)區(qū)域 經(jīng)營(yíng)性辦公用地 30, 72, 13211 4, 2023521工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)航南公路南側(cè)、環(huán)城東路以西、陳橋路東側(cè)區(qū)域 普通商品房 31, 56, 23619 7, 2023521市工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)橫涇港東側(cè)、航南公路南側(cè)區(qū)域 普通商品房 44, 79, 31280 7, 2023521奉城鎮(zhèn)南奉公路北側(cè)、奉干公路東側(cè)區(qū)域 其他商服用地 2, 1, 880 3, 2023429柘林鎮(zhèn)環(huán)城東路西側(cè)、聯(lián)業(yè)路南側(cè)區(qū)域 2號(hào) 普通商品房 59, 89, 4845 2023224柘林鎮(zhèn)環(huán)城東路西側(cè)、聯(lián)業(yè)路南側(cè)區(qū)域 3號(hào) 普通商品房 55, 72, 4048 2023224現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)金海路東側(cè)、廣豐路北側(cè)區(qū)域 其他商服用地 2, 2, 1 928 3, 202319青村鎮(zhèn)金錢公路東側(cè)、南奉公路南側(cè)區(qū)域 商業(yè)用地 41, 73, 5664 1, 20231024海港綜合開發(fā)區(qū)港陽(yáng)路西側(cè)、平安大道北側(cè)區(qū)域地塊 商業(yè)用地 15, 30, 2 2290 1, 20231024莊行鎮(zhèn)浦衛(wèi)公路東側(cè)、奉浦大道北側(cè)區(qū)域 商業(yè)用地 3, 1, 835 2, 20231015工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)運(yùn)河北路南側(cè) G105地塊 商業(yè)用地 11, 13, 5150 4, 2023928近期奉賢區(qū)土地交易情況表奉賢新城分期規(guī)劃發(fā)展方向由于目前奉賢南橋新城板塊用地已近飽和，城區(qū)的不斷發(fā)展使得對(duì)土地的需求分別向外拓展，目前已經(jīng)開始向城東擴(kuò)展。奉賢南橋新城城東區(qū)開發(fā)建設(shè)分期規(guī)劃本項(xiàng)目直接受益于南橋新城向城東發(fā)展的前景規(guī)劃，并且成為本區(qū)域的首期開發(fā)用地。同時(shí)，本項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃成為城東休閑旅游服務(wù)中心，為本項(xiàng)目的價(jià)值提升起到良好的促進(jìn)作用。本案奉賢南橋新城城東區(qū)道路交通建設(shè)規(guī)劃本項(xiàng)目獲益于 “豐 ”字型的國(guó)道、省道和高速等道路，交通便捷。同時(shí)，未來(lái)輕軌五號(hào)線的延伸設(shè)站，都將拉近與上海中心城區(qū)的距離，直接提升了土地和物業(yè)的升值空間。本案輕軌五號(hào)線住宅市場(chǎng)供需情況及其發(fā)展趨勢(shì)分析Part 從上海商品住宅的市場(chǎng)供求可以看到： 2023年 1月至 2023年 4月期間商品住宅新增供應(yīng) 2654萬(wàn)㎡，成交 2710萬(wàn)㎡，供求比為 。說(shuō)明需求略大于供應(yīng)，并且去化部分存量住宅。同時(shí)，進(jìn)入2023年后受政策出臺(tái)前后的影響，供應(yīng)和成交都出現(xiàn)大幅萎縮，市場(chǎng)處于觀望狀態(tài)。從上海商品住宅的成交均價(jià)趨勢(shì)來(lái)看，進(jìn)入 09年后上海房?jī)r(jià)開始逐漸攀升，在 09年 9月創(chuàng)出近期新高后步入震蕩攀升的趨勢(shì)，并且大幅加速上行，創(chuàng)出上海住宅成交均價(jià)的新高，直接加大了后期樓市的風(fēng)險(xiǎn)。從下圖可以看出：奉賢南橋新城板塊住宅 2023年 1月至 2023年 4月期間供應(yīng)量為 93萬(wàn)㎡，成交量 76萬(wàn)㎡，供求比達(dá)到 ，超過(guò)上海全市同期供求比。供應(yīng)量的不均衡導(dǎo)致成交量的不均衡，因此積壓了一定的存量房，對(duì)后期房?jī)r(jià)的提升是一種障礙。整體而言，南橋新城板塊住宅成交均價(jià)在 2023年期間保持穩(wěn)定的增速，并且也達(dá)到本板塊的歷史高點(diǎn)。進(jìn)入 2023年后，其受政策影響的程度大于上海市，成交均價(jià)急速下降后保持緩慢的增長(zhǎng)。南橋區(qū)域圖北上院佳庭(韓村路 780弄 )綠地領(lǐng)御(望園南路 1588弄 )上海之魚招商南橋 雅苑 (環(huán)城南路 1000號(hào) )南橋 新城板塊 南橋 新城城東區(qū)板塊目前南橋新城板塊在售樓盤單套主力面積基本上介于 80140平米之間，多以毛坯房推售，主力均價(jià) 。名稱 項(xiàng)目總面積 開發(fā)周期 可售面積 主力單套 面積 均價(jià) 已售及已預(yù)訂面積 裝修狀況招商南橋雅苑(南橋 1號(hào) ) 97909 整體開發(fā) 10499 82—144 14450 87410 毛坯上院佳庭(順寓國(guó)際社區(qū) )28221 — 694 89—140 13713 27527 毛坯綠地領(lǐng)御(望海新都 ) 43378 二期 996 90—140 12828 42381 毛坯項(xiàng)目周邊在售樓盤情況表地塊所在區(qū)域購(gòu)買客戶分析Part 2Part 區(qū)域典型樓盤成交客戶分析Part 區(qū)域本地客戶分析Part 工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)客戶分析區(qū)域典型樓盤成交客戶分析Part 說(shuō)明： 以綠地領(lǐng)域樓盤為例，來(lái)訪客戶區(qū)域構(gòu)成中， 40%為奉賢本地客， 22%為產(chǎn)業(yè)園區(qū)客，外區(qū)域客為 27%（其中以浦東新區(qū)的來(lái)訪客戶為主）、還有 11%的外地客。其中奉賢區(qū)域客及產(chǎn)業(yè)園區(qū)客置業(yè)目的多數(shù)為自住兼投資，外區(qū)域客以剛性自住為主，外地客戶基本為投資客。說(shuō)明： 客戶購(gòu)買目的中， 61%為自住兼投資客戶， 12%為純投資客戶，不考慮自住； 27%為純自住客戶，多為剛需型客戶。說(shuō)明： 從成交面積分布來(lái)看，多數(shù)客戶選擇 100㎡以下的小戶型，占總體成交面積的 70%左右。說(shuō)明： 100萬(wàn)以下產(chǎn)品更受市場(chǎng)歡迎，考慮到成交客戶購(gòu)買力相對(duì)較弱，所以低總價(jià)是吸引外區(qū)域客戶的重要原因之一。同時(shí)，總價(jià)較低的產(chǎn)品對(duì)于投資客來(lái)說(shuō)，資金投入較少，風(fēng)險(xiǎn)也小。新新人類(20— 25歲 )都市新銳(26— 30歲 )品質(zhì)家庭(31— 40歲 )有錢有閑(41— 55歲 )單身 E族新婚族幼小三口之家兒女立家丁克族已婚兩人之家三代同堂兩老養(yǎng)老新上海人 中 產(chǎn) 型 經(jīng) 濟(jì) 型 富 裕 型 富 貴 型 富 豪 型—300—100—30 以上萬(wàn)元 /年 30—10 萬(wàn)元 /年 10萬(wàn)元以下客戶家庭
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