【正文】 天興地產(chǎn)山南新地塊前期策劃 提綱 ? 分析篇： 216。 宏觀市場(chǎng)大勢(shì)分析 216。 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 216。 企業(yè)價(jià)值分析 216。 消費(fèi)者研究 216。 項(xiàng)目本體分析 ? 定位篇： 216。 客戶(hù)定位 216。 產(chǎn)品定位 216。 形象定位 ? 營(yíng)銷(xiāo)思路： 216。 如何內(nèi)部競(jìng)合？ 216。 營(yíng)銷(xiāo)如何先行？ 1. 宏觀市場(chǎng)大勢(shì)分析 2. 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 3. 企業(yè)價(jià)值挖掘 4. 消費(fèi)者需求分析 5. 項(xiàng)目本體分析 分析篇 鄒平房地產(chǎn)市場(chǎng)整體供給及分布 ? 鄒平在售項(xiàng)目主要集中在老城區(qū)板塊，但是新增項(xiàng)目無(wú)論從項(xiàng)目數(shù)量還是項(xiàng)目體量，新城區(qū)都占據(jù)了絕對(duì)多數(shù)。 ? 未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將主要表現(xiàn)為新城項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)。 本項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)分析 ? 本區(qū)域內(nèi)主要項(xiàng)目有新城中央、西王美郡二期、代家高層三個(gè)項(xiàng)目，湖光山色在開(kāi)發(fā)周期上存在重合 ， 潛在供應(yīng)量預(yù)計(jì)近 40萬(wàn)平米 ； ? 物業(yè)類(lèi)型多樣，兼具多層、小高層、高層住宅及別墅產(chǎn)品； ? 戶(hù)型尺度偏大，以 90157平米舒適兩室、三室為主； ? 周邊項(xiàng)目檔次定位以中高檔為主。 鄒平新城區(qū)各樓盤(pán)情況 項(xiàng)目名稱(chēng) 總建面積 建筑類(lèi)型 戶(hù)型 價(jià)格（元 /㎡） 檔次定位 備注 湖光山色 8萬(wàn)㎡ 多層、高層 —— 多層 3100 中高檔 尾盤(pán) 新城中央 15萬(wàn)㎡ 多層、高層、小高層、疊拼別墅 104兩室、135157三室 多層 3100 高層 3500 中高檔 在售 西王美郡二期 22萬(wàn)㎡ 多層洋房 90140 兩室、三室 一期 2800 二期未定 中高檔 未入市 代家高層 6萬(wàn)㎡ 高層 —— 未定 中低檔 二期未入市 在售競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 —新城中央 概況 開(kāi)發(fā)公司 山東興盛房地產(chǎn)公司 地址 新城人工湖東南 總建面積 15萬(wàn)㎡ 容積率 建筑形態(tài) 多層、高層、小高層、疊拼別墅 戶(hù)型 主力戶(hù)型 兩室兩廳、三室兩廳 主力面積 104平米， 135157平米 均價(jià) 多層 3300元 /㎡ 高層 3500元 /㎡ ?本項(xiàng)目 08年 12月 27日推出 158套房源，是新城區(qū)的標(biāo)桿項(xiàng)目之一，但是 由于價(jià)格較高，去化較難。 ?對(duì)本項(xiàng)目的啟示：市場(chǎng)共識(shí)高端居住區(qū)并不能自動(dòng)支撐高端項(xiàng)目，區(qū)域不是高端項(xiàng)目的唯一影響因素。 潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 西王美郡二期 概況 開(kāi)發(fā)公司 山東西王置業(yè)公司 地址 于祖山北側(cè) 總建面積 22萬(wàn)平米 容積率 建筑形態(tài) 別墅，花園洋房 戶(hù)型 主力戶(hù)型 兩室兩廳、三室兩廳 主力面積 90140平米 均價(jià) 一期均價(jià) 2800，二期價(jià)格未定 ? 整個(gè)項(xiàng)目已售 400余套（含團(tuán)購(gòu)部分，項(xiàng)目總套數(shù)為 1446套），截止目前銷(xiāo)售率約為 30%，該項(xiàng)目面臨資金不足、拆遷困難等問(wèn)題，二期暫時(shí)沒(méi)有大量房源推出。 ?該項(xiàng)目售價(jià)較低對(duì)新城區(qū)房?jī)r(jià)起到很大的壓制作用。 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析小結(jié) ? 未來(lái)新城將成為鄒平房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主戰(zhàn)場(chǎng)。 ? 典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目（新城中央、西王美郡）分析啟示： 216。 高端居住區(qū)域不能自動(dòng)支持高端項(xiàng)目，高價(jià)導(dǎo)致去化速度慢。 216。 西王美郡項(xiàng)目存量及低價(jià)格對(duì)新城區(qū)的房?jī)r(jià)起到很大的壓制作用。 1. 宏觀市場(chǎng)大勢(shì)分析 2. 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 3. 企業(yè)價(jià)值挖掘 4. 消費(fèi)者需求分析 5. 項(xiàng)目本體分析 分析篇 公司發(fā)展歷程回顧 ? 2023年：優(yōu)山美地 ，亮劍伊始，令鄒平房地產(chǎn)界為之側(cè)目！ ? 2023年：湖光山色 ， 天興城 相繼收入囊中，布陣全城要地，奠定今日大局 ! ? 2023年：沉寂而精修，厚積而薄發(fā) ，湖光山色未開(kāi)盤(pán)即售過(guò)半，天興城廣泛求證，大膽革新，反復(fù)推敲，歷時(shí)三年，易稿十次，最終落定！ ? 2023年： 天興城、東方明珠 雙盤(pán)齊開(kāi)，輝映鄒平 ，兩大項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)工。并以本項(xiàng)目鄒平“地王”的氣勢(shì)收官 2023！ ? 2023年，四盤(pán)同時(shí)開(kāi)工 ，多項(xiàng)目整合運(yùn)營(yíng)，天興置業(yè)又將如何創(chuàng)造新典范？ 天興置業(yè)雖為鄒平地產(chǎn)業(yè)界后起之秀，但近 4年來(lái)的規(guī)模擴(kuò)張與發(fā)展速度，令業(yè)界為之贊嘆與震撼 …… 企業(yè)發(fā)展與戰(zhàn)略的思考 ? 四年來(lái)，天興置業(yè)在鄒平的市場(chǎng)格局從 一支獨(dú)秀 到 遍地開(kāi)花 ； ? 隨著一個(gè)個(gè)精品樓盤(pán)的入市，帶動(dòng)了鄒平整體市場(chǎng)的升級(jí)，每一個(gè)樓盤(pán)都帶給鄒平人民新的生活體驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)了新的飛越和理念的創(chuàng)新，要求本項(xiàng)目 以領(lǐng)袖群儕的氣度，成就市場(chǎng)真正的標(biāo)桿 ； ? 天興置業(yè)的發(fā)展逐漸成為行業(yè)的領(lǐng)頭羊，在公司發(fā)展戰(zhàn)略上來(lái)講，也需要一個(gè) 突破現(xiàn)狀的高端產(chǎn)品，穩(wěn)固天興置業(yè)的龍頭地位 。 ?天興置業(yè)在售項(xiàng)目每一個(gè)樓盤(pán)的項(xiàng)目都能 帶給鄒平人民新的生活體驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)新的飛越和理念的創(chuàng)新，本項(xiàng)目亦應(yīng)如此。 ?天興置業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略要求本項(xiàng)目能夠成為突破現(xiàn)狀的高端產(chǎn)品，以穩(wěn)固其龍頭地位。 企業(yè)研究結(jié)論 1. 宏觀市場(chǎng)大勢(shì)分析 2. 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 3. 企業(yè)價(jià)值挖掘 4. 消費(fèi)者需求分析 5. 項(xiàng)目本體分析 分析篇 消費(fèi)者研究依據(jù) ? 07年 10月至今對(duì)鄒平市場(chǎng)的持續(xù)跟蹤研究，并在此基礎(chǔ)上針對(duì)新地塊展開(kāi)定向調(diào)研分析。 ? 針對(duì)新地塊，合富輝煌山東公司市場(chǎng)部同事至鄒平市場(chǎng)以天興城項(xiàng)目的會(huì)員及已購(gòu)房客戶(hù)展開(kāi)定向研究。 ? 具體研究結(jié)論如下： 生活形態(tài) ? 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚 ——我現(xiàn)在有兩套房子，我住一套，孩子一套。 ——現(xiàn)在一般家里都有兩輛車(chē)吧，我們家兩口人也是兩輛車(chē) ? 多數(shù)擁有多套住宅 ——我現(xiàn)在有六七套房子，都在魏橋，現(xiàn)在住的是 400平米的別墅，光院子就1畝多地。 ——我住的是 158平米的三室，就我們夫妻倆人。 ? 居住檔次一般 ——我現(xiàn)在有六七套房子，都在魏橋，那邊房子沒(méi)有房產(chǎn)證，都是集體證， ——我住的是 100多的平房 ? 缺乏高尚生活體驗(yàn) ——我家里住的是平房，你說(shuō)衛(wèi)生間通風(fēng)好么？應(yīng)該是好吧 …… ——我去大連親戚家，看到人家家都沒(méi)有大衣柜，都是在墻里的 ——我家裝的餐廳是封閉的，里面裝修的樣子，就給酒店那個(gè)雅間似的，我覺(jué)得挺好，朋友來(lái)了也都說(shuō)挺好。 ? 升級(jí)置業(yè)需求單一 ——我覺(jué)得現(xiàn)在倆人住 140多平就行啊，再買(mǎi)還是買(mǎi)個(gè)這么大的，再大了，住不了 ——我現(xiàn)在的房子就不小，兒子上大學(xué)了，就剩我們老兩口了，不用再買(mǎi)大的，有個(gè)帶小院的最好了 ? 新產(chǎn)品接受有抗性 ——書(shū)房倒是要有，但你說(shuō)的什么健身房啊，衣帽間啊，喝茶的啊也不用這么復(fù)雜，自己需要自己再弄就行，你們就把房間弄大點(diǎn)，簡(jiǎn)單點(diǎn)。 ——怎末還有入戶(hù)花園呢，不就是養(yǎng)花的地方么，我現(xiàn)在在陽(yáng)臺(tái)上養(yǎng)的，就挺好啊，哪里不能養(yǎng)啊 ? 新城置業(yè)傾向明顯 ——還是山南那邊好啊，那邊空氣多好啊，主要是環(huán)境好，比這邊老城清凈 ——那邊孬不了啊，下去個(gè)兩三年，肯定發(fā)展的挺好 消費(fèi)者特征 ——建筑形式 ? 對(duì)建筑類(lèi)型知之甚少，偏好不明顯，好產(chǎn)品識(shí)別能力不足 —— 你說(shuō)的這些我都不懂，我覺(jué)得這些外在的東西也無(wú)所謂，我住的只是里邊的一套房。 ——什么歐陸風(fēng)情也無(wú)所謂，這邊也還沒(méi)有這樣的。 ? 外立面色彩不喜絢爛，不張揚(yáng) ——外邊還是應(yīng)該莊重，沉穩(wěn)，看起來(lái)穩(wěn)重些，那些花色的，俺覺(jué)得不好，太活潑了。 ——那當(dāng)然是要樸素點(diǎn)，是吧。 ? 偏好瓷磚墻面 ——還是貼瓷磚的看起來(lái)高檔啊，刷涂料的，用不了兩年就掉色，太糊弄人了。 ——涂料顯得舊，不耐用。 ? 排斥硬質(zhì)鋪裝 ——這種的不好，和廣場(chǎng)似的，多冷清啊，哪像個(gè)家啊。 ——這樣的絕對(duì)不行，連點(diǎn)綠都沒(méi)有，還是綠多了好啊 ? 偏重多層次綠化 —— 3和 5都可以， 5有點(diǎn)大樹(shù)更好些，不過(guò)，最好樹(shù)啊，花啊能再多些，地下有草，旁邊有花，上邊看還有樹(shù)，多舒服啊，是吧，這個(gè)住著多舒心啊。 ? 向往水景的營(yíng)造 —— 1， 2， 3， 5這些都有水，都還行，當(dāng)然 3這種小水就更好了，你們?nèi)绻獔@林啊，就多弄些小水就行，大的沒(méi)必要，為啥呢，咱鄒平缺水啊。 戶(hù)型要求 ? 主臥一定要向陽(yáng)，面積要大 ——主臥室一定要朝陽(yáng)了，那是，至少也要倆臥室朝陽(yáng)。 ——主臥室肯定要朝陽(yáng)啊，而且要大些，能有兩個(gè)臥室那么大最好了，就像賓館 里的套房似的。 ? 客廳重在寬敞，對(duì)朝向要求不高 ——客廳一定要敞亮， 樓高點(diǎn)，面積大點(diǎn)，一進(jìn)門(mén)看