【正文】 天津力高項目前期發(fā)展策劃報告 合富輝煌（中國） 二零一零年九月 謹(jǐn)呈：力高集團(tuán) —— 基礎(chǔ)研究及初步定位溝通 項目發(fā)展理解 —— 我們的研究從項目基本屬性開始 …… 區(qū)位條件 ：地處濱海新區(qū)功能區(qū)唯一的海濱休閑旅游區(qū)，但尚處于的開發(fā)初級階段 ? 本項目地處天津濱海新區(qū)八大功能區(qū)之一的海濱休閑旅游區(qū)海域范圍內(nèi)，也是濱海新區(qū)核心區(qū)的拓展區(qū)域，城市價值和旅游功能價值兼具 ? 規(guī)劃前景： – 濱海旅游區(qū) “ 一心四區(qū) ” 建設(shè)，規(guī)劃定位高 – 建成后的濱海旅游區(qū)將成為我國 北方知名的國內(nèi)國際旅游目的地和高品位的休閑區(qū) ? 目前狀況： – 濱海旅游區(qū)建設(shè)進(jìn)程相對偏慢，區(qū)域發(fā)展配套欠缺 – 項目前期投入將較大，一定程度加大了項目開發(fā)風(fēng)險 中心 城區(qū) 濱海新區(qū) 核心區(qū) 海河 中游 資源條件 ：擁有天津稀缺的、得天獨厚的海景資源景觀 ? 項目處于擴建發(fā)展初期的濱海旅游區(qū)內(nèi)，基地多為填海營造，擁有天津稀缺的海景資源； ? 項目周邊尚未形成發(fā)展氣候，周邊閑置土地眾多； ? 區(qū)域處于發(fā)展起步階段，自身配套并不完善，無法為項目提供有力保證，后續(xù)配套資源尚需項目自我完善； 本項目 開發(fā)條件 ：區(qū)域認(rèn)知度有待提升，目前道路交通發(fā)展是影響項目發(fā)展的重要瓶頸 ? 區(qū)域內(nèi) “ 基甫號 ” 航母主題公園已具有一定基礎(chǔ)，也是未來幾年投入開發(fā)的主要區(qū)域，但現(xiàn)時建設(shè)及影響力有限，對區(qū)域認(rèn)知度提升作用有限； ? 中心漁港也剛處于發(fā)展起步階段，自身配套及區(qū)域形象都尚未形成，無法為項目區(qū)域發(fā)展帶來支撐； ? 目前進(jìn)出項目地塊只能通過沿海高速解決，且需要繳納高速通行費； ? 項目北側(cè)規(guī)劃路尚未進(jìn)行實際規(guī)劃和建設(shè)階段。 沿海高速 高速收費口 本項目 指標(biāo)條件 ：規(guī)模大、開發(fā)強度高，但具備開發(fā)適量低密度產(chǎn)品的條件 ? 項目總占地約 750畝，擬構(gòu)建集居住、文化和旅游于一體的大型生活居住區(qū)。 物業(yè)功能涵蓋高尚住宅、酒店、公寓、民藝大街、津臺文化中心等； 指標(biāo) 數(shù)據(jù) 備注 總用地面積 容積率 不得大于 建筑密度 25% 不得大于 綠地率 30% 不得小于 建筑高度 100米 不得高于 ? 容積率 ，可產(chǎn)生多種物業(yè)組合形式 ，將以小高層和高層物業(yè)為主； ? 本項目可在滿足現(xiàn)有容積率及限高的前提下，實現(xiàn)開發(fā)適量低密度產(chǎn)品的可能。 項目屬性界定 一個位于 極具發(fā)展?jié)摿扒熬暗拇_發(fā)旅游區(qū)域 的 高強度 海景資源型 復(fù)合 項目。 本項目開發(fā)周期長、區(qū)域價值成長快，如何正確研判競爭環(huán)境及自身競爭力的持續(xù)變化并形成針對性策略定位及物業(yè)發(fā)展是關(guān)鍵。 本項目是： 濱海新區(qū) /濱海旅游區(qū) 740畝 / /填海開發(fā) /集居住、旅游、文化功能于一體 報告思路框架及問題結(jié)構(gòu)化 研判競爭環(huán)境及自身競爭力的持續(xù)變化 形成針對性針對性策略定位及物業(yè)發(fā)展 城市未來哪些發(fā)展因素可以支撐項目持續(xù)開發(fā)？ 濱海旅游區(qū)建設(shè)將為項目發(fā)展帶來什么價值及挑戰(zhàn)？ 濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展給項目帶來怎樣的競合要求？ 不同發(fā)展階段應(yīng)采用何種競爭策略保持項目核心競爭力？ 核心競爭力之下項目將形成怎樣的系統(tǒng)定位？ 開發(fā)模式及規(guī)劃落位如何充分體現(xiàn)定位并實現(xiàn)價值兌現(xiàn)？ 宏觀背景 區(qū)域發(fā)展 市場競爭 發(fā)展策略 定位體系 物業(yè)發(fā)展 第一階段溝通主要內(nèi)容 初步內(nèi)容溝通 宏觀背景：城市未來哪些發(fā)展因素可以支撐項目持續(xù)開發(fā)？ ?天津自 06年濱海新區(qū)上升為國家戰(zhàn)略后，發(fā)展加速，預(yù)計未來相當(dāng)長一段時間內(nèi)仍將保持高速增長態(tài)勢，發(fā)展前景看好； ?濱海新區(qū)既是城市建設(shè)熱點，又是城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展核心，未來持續(xù)發(fā)展的動力強勁； ?城市居民收入及消費水平不斷提高，具備較高的房地產(chǎn)消費與投資潛力，住房消費有待進(jìn)一步引導(dǎo)與釋放； ?近期房地產(chǎn)調(diào)控，天津政策相對寬松，為樓市回暖提供了有利條件。 區(qū)域發(fā)展：濱海旅游區(qū)建設(shè)將為項目發(fā)展帶來什么價值及挑戰(zhàn)？ ?濱海旅游區(qū)是濱海新區(qū)近期啟動發(fā)展的重點，將成為濱海新區(qū)真正的濱海形象區(qū)域，有輻射京津甚至北方范圍的目標(biāo)前景； ?濱海旅游區(qū)旨在形成集產(chǎn)業(yè)、居住、生態(tài)、文化四位一體的城市結(jié)構(gòu)體系，同時交通也將納入城市內(nèi)部體系，城市區(qū)位屬性將不斷顯現(xiàn)和提升； ?都市、生態(tài)、人文價值的不斷凸顯促使濱海旅游區(qū)成為濱海新區(qū)核心區(qū)之外的房地產(chǎn)居住價值板塊又一峰區(qū)； ?濱海旅游區(qū)建設(shè)進(jìn)程相對偏慢，區(qū)域發(fā)展配套欠缺，同時建設(shè)發(fā)展周期長，一定程度加大了發(fā)展環(huán)境的不確定性。 市場競爭：濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展給項目帶來怎樣的競合要求？ 細(xì)分市場發(fā)展特征如何？（洋房和別墅） 項目面臨怎樣的市場競爭？ 目前市場大勢特征和市場格局如何？ 住宅市場研究 客戶專題分析 其它市場研究 市場大勢：濱海新區(qū)房地產(chǎn)住宅成交量和成交價格均呈穩(wěn)步上漲態(tài)勢 ? 2022年以來濱海區(qū)域新建商品住宅年均成交量在 215萬平米； – 2022年由于市場大勢低迷，成交量達(dá)到近年低谷 – 2022年隨著市場回暖，成交面積達(dá)到高峰，成交面積達(dá)到 334萬平方米 ? 濱海區(qū)域成交價格一直穩(wěn)步上揚， 2022年年初價格直線飆升， ，價格略有回落。 成交面積： 169萬平米 成交均價： 3766元 /平米 成交面積： 245萬平米 成交均價： 5514元 /平米 成交面積： 110萬平米 成交均價： 6321元 /平米 成交面積： 334萬平米 成交均價： 7205元 /平米 成交面積： 87萬平米 成交均價： 9522元 /平米 數(shù)據(jù)來源：天津市統(tǒng)計公報 2022年至今濱海新區(qū)住宅月度成交面積和成交價格的 情況走勢 市場大勢：塘沽區(qū)是濱海新區(qū)成交的主力軍，漢沽區(qū)商品住宅市場起步雖晚，但是近年來發(fā)展速度較快 ? 從濱海各區(qū)成交情況分析，塘沽區(qū)一直是濱海新區(qū)成交的主力軍，占市場五成以上的市場份額。其他三區(qū)成交情況相差不是很大； ? 漢沽商品房市場起步雖晚，但是近年來發(fā)展速度較快。 2022年，漢沽區(qū)的量價水平已經(jīng)超越大港區(qū)，與塘沽區(qū)仍存在差距。在 “ 三區(qū)合一 ” 的利好影響下， 隨著漢沽與外圍區(qū)域交通的不斷完善，中新生態(tài)城、中心漁港以及海濱休閑旅游區(qū)建設(shè)的不斷進(jìn)行， 漢沽區(qū)未來的量價水平將有向塘沽區(qū)靠攏的趨勢。 數(shù)據(jù)來源：天津市統(tǒng)計公報 2 2 . 3 95 4 . 21 7 3 . 85 3 . 61 4 3 . 01 5 . 4 92 5 . 85 8 . 24 8 . 43 3 . 0 11 8 . 5 94 2 . 0 33877488340475776534744707583638154459737987377710204060801001201401601802002022年 2022年 2022年020224000600080001000012022塘沽 漢沽 大港 開發(fā)區(qū)大港成交均價 漢沽成交均價 塘沽成交均價 開發(fā)區(qū)成交均價單位：萬平方米 單位：元 /平方米 20222022年四區(qū)成交量和成交均價的情況 市場格局：核心區(qū)土地日益稀缺，隨著城市建設(shè)發(fā)展，濱海新區(qū)居住區(qū)外溢趨勢明顯，而北部區(qū)域發(fā)展速度最快 ? 根據(jù)濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展情況，目前濱海新區(qū)可劃分為30個房地產(chǎn)居住區(qū)，且主要集中在濱海核心區(qū) ； ? 隨著城市建設(shè)發(fā)展，濱海新區(qū)居住區(qū)外溢趨勢明顯，而北部區(qū)域發(fā)展速度最快； ? 本項目位于北部新興發(fā)展板塊中的海濱休閑旅游區(qū)板塊。 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 濱海居住集中區(qū) 右圖中藍(lán)色代表成熟地產(chǎn)板塊 黃色代表新興發(fā)展板塊 市場格局：小高、高層物業(yè)占據(jù)市場主導(dǎo)，占近七成的市場份額，多層和別墅物業(yè)較為稀缺 ? 從各個片區(qū)的物業(yè)類型分析， 高層基本占據(jù)市場的主導(dǎo)地位，多層和別墅產(chǎn)品為市場的稀缺產(chǎn)品； ? 臨海組團(tuán)、臨湖組團(tuán)、森林公園組團(tuán)這三類基本以別墅和高層的產(chǎn)品形態(tài)出現(xiàn)； ? 其余區(qū)域基本以高層為主，其余產(chǎn)品形態(tài)為輔。 別墅 高層 高層 別墅 高層 別墅 多層 小 /高層 別墅 別墅 多層 小 /高層 多層 小 /高層 多層 小 /高層 別墅 多層 小 /高層 小高 高層 別墅 高層 別墅 多層 小 /高層 小高 高層 別墅 高層 小高 高層 高層 6059 元 /平米 11000 元 /平米 13560 元 /平米 10636 元 /平米 5743 元 /平米 漢沽核心區(qū) 大港核心區(qū) 塘沽核心區(qū) 開發(fā)區(qū) 市場格局：開發(fā)區(qū)作為濱海高端居住項目的集中區(qū)域，價格一直領(lǐng)跑濱海，而漢沽區(qū)在價格上與核心區(qū)存在較大價差，處于濱海的價格洼地 ? 目前整個濱海行政區(qū)內(nèi) 開發(fā)區(qū)的價格最高，成交均價達(dá)到 13560元 /平米， 而個別項目的價格已經(jīng)超過 3萬元 /平米。 ? 塘沽核心區(qū)和中新生態(tài)城兩個區(qū)域目前的銷售價格相差不大， 生態(tài)城最新上市項目銷售均價約為 12022元 /平米； ? 漢沽和大港作為濱海的南北兩翼在價格上與核心區(qū)仍存較大差距。 中新生態(tài)城 市場發(fā)展趨勢：隨著中新生態(tài)城