【正文】 目前 濱海核心區(qū)市場(chǎng)基本以高層住宅為主，小高層和多層為輔 ， 別墅產(chǎn)品作為市場(chǎng)的稀缺產(chǎn)品，未來(lái)市場(chǎng)的貨量將越來(lái)越少。 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展給項(xiàng)目帶來(lái)怎樣的競(jìng)合要求？ 細(xì)分市場(chǎng)發(fā)展特征如何？（洋房和別墅） 項(xiàng)目面臨怎樣的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)？ 目前市場(chǎng)大勢(shì)特征和市場(chǎng)格局如何？ 住宅市場(chǎng)研究 客戶專題分析 其它市場(chǎng)研究 濱海核心區(qū)是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)，隨著城市建設(shè)發(fā)展，濱海新區(qū)居住區(qū)向外擴(kuò)張趨勢(shì)明顯 ? 從濱海核心區(qū)在售 /在建項(xiàng)目分布上看，目前濱海核心區(qū)在售項(xiàng)目主要分布在塘沽上北區(qū)域和開發(fā)區(qū)， 特別是上北區(qū)域，一直是塘沽區(qū)項(xiàng)目最為集中的區(qū)域，是近幾年濱海的熱點(diǎn)板塊之一； ? 從目前在建（待售）項(xiàng)目的分布來(lái)看，目前濱海核心區(qū)在建（待售）項(xiàng)目并不是很多，已知在建（待售） 項(xiàng)目主要集中在北塘附近和中新生態(tài)城。 別墅 高層 高層 別墅 高層 別墅 多層 小 /高層 別墅 別墅 多層 小 /高層 多層 小 /高層 多層 小 /高層 別墅 多層 小 /高層 小高 高層 別墅 高層 別墅 多層 小 /高層 小高 高層 別墅 高層 小高 高層 高層 6059 元 /平米 11000 元 /平米 13560 元 /平米 10636 元 /平米 5743 元 /平米 漢沽核心區(qū) 大港核心區(qū) 塘沽核心區(qū) 開發(fā)區(qū) 市場(chǎng)格局：開發(fā)區(qū)作為濱海高端居住項(xiàng)目的集中區(qū)域，價(jià)格一直領(lǐng)跑濱海，而漢沽區(qū)在價(jià)格上與核心區(qū)存在較大價(jià)差，處于濱海的價(jià)格洼地 ? 目前整個(gè)濱海行政區(qū)內(nèi) 開發(fā)區(qū)的價(jià)格最高，成交均價(jià)達(dá)到 13560元 /平米， 而個(gè)別項(xiàng)目的價(jià)格已經(jīng)超過(guò) 3萬(wàn)元 /平米。 2022年，漢沽區(qū)的量?jī)r(jià)水平已經(jīng)超越大港區(qū)，與塘沽區(qū)仍存在差距。 區(qū)域發(fā)展：濱海旅游區(qū)建設(shè)將為項(xiàng)目發(fā)展帶來(lái)什么價(jià)值及挑戰(zhàn)？ ?濱海旅游區(qū)是濱海新區(qū)近期啟動(dòng)發(fā)展的重點(diǎn)，將成為濱海新區(qū)真正的濱海形象區(qū)域，有輻射京津甚至北方范圍的目標(biāo)前景； ?濱海旅游區(qū)旨在形成集產(chǎn)業(yè)、居住、生態(tài)、文化四位一體的城市結(jié)構(gòu)體系，同時(shí)交通也將納入城市內(nèi)部體系，城市區(qū)位屬性將不斷顯現(xiàn)和提升； ?都市、生態(tài)、人文價(jià)值的不斷凸顯促使濱海旅游區(qū)成為濱海新區(qū)核心區(qū)之外的房地產(chǎn)居住價(jià)值板塊又一峰區(qū)； ?濱海旅游區(qū)建設(shè)進(jìn)程相對(duì)偏慢，區(qū)域發(fā)展配套欠缺，同時(shí)建設(shè)發(fā)展周期長(zhǎng)，一定程度加大了發(fā)展環(huán)境的不確定性。 物業(yè)功能涵蓋高尚住宅、酒店、公寓、民藝大街、津臺(tái)文化中心等； 指標(biāo) 數(shù)據(jù) 備注 總用地面積 容積率 不得大于 建筑密度 25% 不得大于 綠地率 30% 不得小于 建筑高度 100米 不得高于 ? 容積率 ，可產(chǎn)生多種物業(yè)組合形式 ，將以小高層和高層物業(yè)為主； ? 本項(xiàng)目可在滿足現(xiàn)有容積率及限高的前提下，實(shí)現(xiàn)開發(fā)適量低密度產(chǎn)品的可能。天津力高項(xiàng)目前期發(fā)展策劃報(bào)告 合富輝煌（中國(guó)） 項(xiàng)目屬性界定 一個(gè)位于 極具發(fā)展?jié)摿扒熬暗拇_發(fā)旅游區(qū)域 的 高強(qiáng)度 海景資源型 復(fù)合 項(xiàng)目。 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展給項(xiàng)目帶來(lái)怎樣的競(jìng)合要求？ 細(xì)分市場(chǎng)發(fā)展特征如何？（洋房和別墅） 項(xiàng)目面臨怎樣的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)？ 目前市場(chǎng)大勢(shì)特征和市場(chǎng)格局如何？ 住宅市場(chǎng)研究 客戶專題分析 其它市場(chǎng)研究 市場(chǎng)大勢(shì)：濱海新區(qū)房地產(chǎn)住宅成交量和成交價(jià)格均呈穩(wěn)步上漲態(tài)勢(shì) ? 2022年以來(lái)濱海區(qū)域新建商品住宅年均成交量在 215萬(wàn)平米； – 2022年由于市場(chǎng)大勢(shì)低迷，成交量達(dá)到近年低谷 – 2022年隨著市場(chǎng)回暖，成交面積達(dá)到高峰，成交面積達(dá)到 334萬(wàn)平方米 ? 濱海區(qū)域成交價(jià)格一直穩(wěn)步上揚(yáng)， 2022年年初價(jià)格直線飆升， ，價(jià)格略有回落。在 “ 三區(qū)合一 ” 的利好影響下， 隨著漢沽與外圍區(qū)域交通的不斷完善，中新生態(tài)城、中心漁港以及海濱休閑旅游區(qū)建設(shè)的不斷進(jìn)行， 漢沽區(qū)未來(lái)的量?jī)r(jià)水平將有向塘沽區(qū)靠攏的趨勢(shì)。 ? 塘沽核心區(qū)和中新生態(tài)城兩個(gè)區(qū)域目前的銷售價(jià)格相差不大， 生態(tài)城最新上市項(xiàng)目銷售均價(jià)約為 12022元 /平米； ? 漢沽和大港作為濱海的南北兩翼在價(jià)格上與核心區(qū)仍存較大差距。 這些片區(qū)項(xiàng)目的集中上市必將成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)區(qū)域。 ? 從容積率上分析，目前塘沽區(qū)的項(xiàng)目容積率大多集中在 ， 中新生態(tài)城區(qū)域項(xiàng)目的容積率基本在 ， 北塘區(qū)域的容積率基本集中 。 洋房市場(chǎng) 項(xiàng)目名稱 區(qū)域 開盤時(shí)間 總銷售量 （萬(wàn)㎡ ） 月度消化量 （萬(wàn)㎡ /年） 目前銷售價(jià)格 （元 / ㎡ ） 盛星東海岸 塘沽上北 2022年 9月 10500 遠(yuǎn)洋城 塘沽胡家園 2022年 12月 8900 貽港城 塘沽新河 2022年 5月 13000 金域藍(lán)灣 開發(fā)區(qū) 2022年 4月 17000 濱海核心區(qū)典型樓盤年度消化量 數(shù)據(jù)來(lái)源：合富輝煌市場(chǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控 洋房市場(chǎng)分析小結(jié) 洋房市場(chǎng) ? 濱海核心區(qū)普通住宅市場(chǎng)是以中高端和中端項(xiàng)目為主導(dǎo)，少量高端住宅項(xiàng)目全部位于開發(fā)區(qū)； ? 從市場(chǎng)供應(yīng)來(lái)看： – 洋房供應(yīng)集中在 80130 ㎡ 的兩房和三房，少量 140180 ㎡ 的四房 ? 從市場(chǎng)需求來(lái)看： – 80130 ㎡ 左右的二房和三房，總價(jià)在 150萬(wàn)以內(nèi) 的產(chǎn)品銷售情況較好， 140㎡ 以上的四房由于總價(jià)較高，銷售壓力大 ? 從后續(xù)供應(yīng)來(lái)看： – 目前濱海核心區(qū)潛在住宅市場(chǎng)貨量將近 2022公頃 ，未來(lái)五年濱海核心區(qū)可售市場(chǎng)貨量將超過(guò) 3000萬(wàn)平米 ，后續(xù)供應(yīng)量大，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈 – 單個(gè)樓盤的年度成交量一般在 410萬(wàn) ㎡左右， 市場(chǎng)洋房消化壓力較大 洋房競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)激烈，別墅市場(chǎng)如何？ 別墅物業(yè)：濱海新區(qū)在售別墅供應(yīng)較少，主要分布在塘沽北部、中新生態(tài)城、開發(fā)區(qū) ? 目前，從整個(gè)濱海新區(qū)來(lái)看，市場(chǎng)在售別墅項(xiàng)目較少，主要集中在濱海核心區(qū) 別墅市場(chǎng) 區(qū) 域 項(xiàng)目名稱 1 中新生態(tài)城 蘆花莊園 2 塘沽 濱海湖 3 塘沽 水木清華園 4 開發(fā)區(qū) 清谷 5 開發(fā)區(qū) 弘澤制造 1 2 3 4 5 別墅項(xiàng)目大多依托自然資源環(huán)境，基本以湖、森林、高爾夫?yàn)橹?，濱海資源型處于市場(chǎng)空白 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn) 蘆花莊園 中新生態(tài)城、 18洞龍海高爾夫球場(chǎng)、生態(tài)節(jié)能建筑 濱海湖 生態(tài)濕地保護(hù)區(qū)、 2335公頃黃港水庫(kù)、 36洞高爾夫球場(chǎng)、配套 水木清華園 、 18洞高爾夫球場(chǎng)、人工湖 清谷 2250余畝開發(fā)區(qū)森林公園， 240余畝生態(tài)湖泊 弘澤制造 地段、地源熱泵系統(tǒng)、 EIB智能系統(tǒng) 湖 林 高爾夫 別墅市場(chǎng) 供應(yīng)特征：整體別墅市場(chǎng)仍以緊湊型別墅為主，主力集中在 200300平米之間，城區(qū)核心區(qū)別墅產(chǎn)品面積以 400平米以上為主，但貨量不多，溢價(jià)能力遠(yuǎn)超過(guò)洋房物業(yè) 項(xiàng)目名稱 戶型面積區(qū)間 （平米） 目前銷售單價(jià) （元 /平米） 蘆花莊園二期 雙拼： 200250 聯(lián)排： 205227 雙拼： 22022 聯(lián)排： 18000 濱海湖 獨(dú)棟： 350500 雙拼： 200250 獨(dú)棟： 18000 雙拼： 16500 水木清華園 獨(dú)棟： 400800 —— 清谷 獨(dú)棟： 400以上 雙拼： 320380 獨(dú)棟： 35000 雙拼： 28000 弘澤制造 獨(dú)棟： 560600 聯(lián)排： 408440 聯(lián)排： 21000 獨(dú)棟： 40000 別墅市場(chǎng) 301350 ㎡12%351400 ㎡11%401450 ㎡9%451500 ㎡6%500 ㎡ 以上5%200250 ㎡36%251300 ㎡21%市場(chǎng)在售別墅項(xiàng)目的戶型套數(shù)比例 ? 目前，市場(chǎng)在售別墅項(xiàng)目主力面積集中在 200300平方米，占市場(chǎng)份額的 57% ? 相比洋房而言，別墅物業(yè)的價(jià)格均在 16000元 /平方米以上，弘澤制造獨(dú)立別墅更是高達(dá) 40000元 /平方米，溢價(jià)能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于洋房物業(yè) 成交特征：核心區(qū)別墅由于總價(jià)過(guò)高消化速度慢，非核心區(qū) 300500萬(wàn)別墅萬(wàn)的產(chǎn)品銷售速度較快，套價(jià)在 500萬(wàn)以上的銷售速度明顯緩慢 ? 核心區(qū)別墅多以千萬(wàn)豪宅出現(xiàn)，其他區(qū)域項(xiàng)目多以百萬(wàn)高檔住宅出現(xiàn)； ? 總價(jià)在 300500萬(wàn)的經(jīng)濟(jì)型別墅銷售速度較快，套價(jià)在 500萬(wàn)以上的別墅市場(chǎng)接受度較小，銷售緩慢。 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析總結(jié) 1：目前均無(wú)在售產(chǎn)品，未來(lái)高層類產(chǎn)品則是所有板塊共有的產(chǎn)品，占到市場(chǎng)近七成的份額，而別墅產(chǎn)品仍為市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品 ? 從主要競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)的物業(yè)特點(diǎn)來(lái)看： – 高層類產(chǎn)品則是所有片區(qū)共有的產(chǎn)品，占到市場(chǎng)近七成的份額，也是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的產(chǎn)品 – 雖然未來(lái)別墅產(chǎn)品均存在各個(gè)片區(qū)，但整體貨量非常有限，仍為市場(chǎng)的稀缺產(chǎn)品。 競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 片區(qū)明細(xì) 已出讓居住土地面積 （萬(wàn)平米） 土地容積率 預(yù)計(jì)居住用地市場(chǎng)貨量（萬(wàn)平米） 直接競(jìng)爭(zhēng) 中心漁港 333 611 東疆港城 79 140 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng) 中新生態(tài)城 714 1243 森林公園 濱海湖 66 匯總（萬(wàn)平米） 1242 2054 森林 公園 濱海 湖 東疆 港城 濱海旅游 休閑區(qū) 中心 漁港 中新 生態(tài)城 本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域界定 后續(xù)總建 約 611萬(wàn) 后續(xù)總建 約 1243萬(wàn) 后續(xù)總建 約 140萬(wàn) 后續(xù)總建 約 32萬(wàn) 后續(xù)總建 約 30萬(wàn) 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析總結(jié) 3：未來(lái)可售住宅市場(chǎng)貨量容積率較為集中在 ，產(chǎn)品差異化小，片區(qū)之間競(jìng)爭(zhēng)較為激烈 序號(hào) 容積率 整體可售貨量 （萬(wàn)平米） 片區(qū)細(xì)分 1 中心漁港 2 362 中新生態(tài)城 3 中心漁港 4 中心漁港 126萬(wàn)平米，東疆港城 ，中新生態(tài)城 5 中新生態(tài)城 241萬(wàn)平米， 中心漁港 6 中新生態(tài)城 7 中新生態(tài)城 8 中心漁港為 ， 東疆港城為