【正文】 2022 2022 2020 2030 市場表現(xiàn) 區(qū)域發(fā)展 ? 中新生態(tài)城供應(yīng)起步并不斷放量，洋房物業(yè)市場井噴，成為市場熱點(diǎn)； ? 濱海區(qū)域的海景項(xiàng)目開始面向市場，少量海景別墅物業(yè)開始出現(xiàn)，市場開始關(guān)注。 ? 濱海旅游區(qū)起步區(qū)基本建成，區(qū)域發(fā)展認(rèn)知度開始提升； ? 項(xiàng)目區(qū)域雖緊靠航母主題公園，但配套不成熟，交通進(jìn)入性亟待改善。 ? 濱海旅游區(qū)一期建成，區(qū)域形象及認(rèn)知度確立，價(jià)值快速釋放； ? 項(xiàng)目區(qū)域形象及配套快速發(fā)展，可借勢已初步形成的區(qū)域價(jià)值。 ? 濱海旅游區(qū)建設(shè)完成，區(qū)域價(jià)值逐漸達(dá)到峰值，影響力不斷提升； ? 項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展成熟，但一線海景資源將成為內(nèi)湖資源。 ? 中新生態(tài)城發(fā)展成熟、價(jià)值基本定型，但洋房物業(yè)持續(xù)放量； ? 海景價(jià)值項(xiàng)目開始成為市場熱點(diǎn)及供應(yīng)主流，別墅及洋房物業(yè)均有較大發(fā)展，競爭激烈。 ? 濱海區(qū)域持續(xù)放量，是市場熱點(diǎn)，競爭激烈，但發(fā)展已進(jìn)入后期； ? 市場供應(yīng)主要向外擴(kuò)展，但濱海價(jià)值資源稀缺。 優(yōu)：別墅市場表現(xiàn)好，競爭小，濱海資源競爭力較強(qiáng)，可引導(dǎo)空間大 劣：區(qū)域不成熟，客戶認(rèn)知度及接受度低，需實(shí)現(xiàn)自我提升 優(yōu)：區(qū)域價(jià)值提升成為市場熱點(diǎn)，客戶認(rèn)知度及接受度提升 劣：內(nèi)外市場競爭白熱化，濱海資源競爭優(yōu)勢弱化 優(yōu)：區(qū)域城市價(jià)值與環(huán)境價(jià)值得以展現(xiàn)，價(jià)值得到市場認(rèn)同，輻射力廣 劣：競爭激烈，項(xiàng)目資源優(yōu)勢不明顯 本項(xiàng)目發(fā)展時(shí)機(jī)及不同階段價(jià)值構(gòu)成分析 近期 中期 遠(yuǎn)期 2022 2022 2020 2030 市場表現(xiàn) 區(qū)域發(fā)展 ? 中新生態(tài)城供應(yīng)起步并不斷放量，洋房物業(yè)市場井噴，成為市場熱點(diǎn)； ? 濱海區(qū)域的海景項(xiàng)目開始面向市場，少量海景別墅物業(yè)開始出現(xiàn)，市場開始關(guān)注。 ? 濱海旅游區(qū)起步區(qū)基本建成，區(qū)域發(fā)展認(rèn)知度開始提升； ? 項(xiàng)目區(qū)域雖緊靠航母主題公園，但配套不成熟，交通進(jìn)入性亟待改善。 ? 濱海旅游區(qū)一期建成，區(qū)域形象及認(rèn)知度確立，價(jià)值快速釋放； ? 項(xiàng)目區(qū)域形象及配套快速發(fā)展，可借勢已初步形成的區(qū)域價(jià)值。 ? 濱海旅游區(qū)建設(shè)完成，區(qū)域價(jià)值逐漸達(dá)到峰值，影響力不斷提升； ? 項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展成熟，但一線海景資源將成為內(nèi)湖資源。 ? 中新生態(tài)城發(fā)展成熟、價(jià)值基本定型，但洋房物業(yè)持續(xù)放量； ? 海景價(jià)值項(xiàng)目開始成為市場熱點(diǎn)及供應(yīng)主流，別墅及洋房物業(yè)均有較大發(fā)展，競爭激烈。 ? 濱海區(qū)域持續(xù)放量，是市場熱點(diǎn)，競爭激烈，但發(fā)展已進(jìn)入后期； ? 市場供應(yīng)主要向外擴(kuò)展，但濱海價(jià)值資源稀缺。 優(yōu)：別墅市場表現(xiàn)好，競爭小，濱海資源競爭力較強(qiáng)，可引導(dǎo)空間大 劣：區(qū)域不成熟，客戶認(rèn)知度及接受度低，需實(shí)現(xiàn)自我提升 優(yōu)：區(qū)域價(jià)值提升成為市場熱點(diǎn)，客戶認(rèn)知度及接受度提升 劣：內(nèi)外市場競爭白熱化，濱海資源競爭優(yōu)勢弱化 優(yōu)：區(qū)域城市價(jià)值與環(huán)境價(jià)值得以展現(xiàn)，價(jià)值得到市場認(rèn)同，輻射力廣 劣：競爭激烈，項(xiàng)目資源優(yōu)勢不明顯 發(fā)展時(shí)機(jī) ：近期（ 2022年之前）實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目宣傳推廣及銷售 不同階段價(jià)值構(gòu)成 ： ? 近期： 濱海資源環(huán)境 + 別墅物業(yè)產(chǎn)品 ? 中期： 特色功能配套 + 整體形象效應(yīng) （通過別墅樹立） ? 遠(yuǎn)期： 區(qū)域價(jià)值效應(yīng) + 整體形象效應(yīng) （通過配套提升） 市場占位分析 針對(duì)區(qū)域內(nèi)競爭 區(qū)域內(nèi)無直接競爭項(xiàng)目，但未來放量明顯； 區(qū)域建設(shè)先行者，具備成為標(biāo)桿的條件 項(xiàng)目市場占位為 領(lǐng)導(dǎo)者 針對(duì)大濱海競爭 與中新生態(tài)城項(xiàng)目存在較大競爭，但與濱海新區(qū)中心區(qū)具有較明顯的特征差異 項(xiàng)目市場占位為 挑戰(zhàn)者 競爭策略 區(qū)域內(nèi) 領(lǐng)導(dǎo)者 大濱海 挑戰(zhàn)者 【 突破區(qū)域局限，搶占市場高位，建立區(qū)域評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) 】 戰(zhàn)略： 精準(zhǔn)市場占位，差異化展現(xiàn)競爭優(yōu)勢 策略： 主打?yàn)I海環(huán)境和休閑氛圍，通過特色產(chǎn)品與外區(qū)域形成差異競爭 競爭力： 濱海 + 休閑氛圍 + 特色產(chǎn)品 戰(zhàn)略： 全面建立區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn) 策略： 最大化區(qū)域?yàn)I海價(jià)值特色，建立引領(lǐng)區(qū)域的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，展現(xiàn)品牌形象 競爭力： 濱海 + 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn) 【 搶占區(qū)域高位，制定市場標(biāo)準(zhǔn)，形成品牌知名度 】 核心價(jià)值 /核心競爭力 Value 1 Value 2 Value 3 濱海 —— ? 濱海新區(qū)尚未有真正的濱海生活及濱海景觀 ? 濱海價(jià)值的最大化利用（規(guī)劃）及最大化展現(xiàn)（形象） 休閑 —— ? 濱海旅游區(qū)未來休閑配套完善，休閑氛圍濃厚 ? 自身綜合功能圍繞休閑主題發(fā)展，構(gòu)建特色休閑氛圍 產(chǎn)品 —— ? 別墅有效突破區(qū)域局限，吸引高層次客戶，樹立形象 ? 通過創(chuàng)新、附加值形成休閑風(fēng)情物業(yè)，差異化競爭 定位體系：核心競爭力之下項(xiàng)目將形成怎樣的系統(tǒng)定位？ 客戶定位 市場定位 主題定位 產(chǎn)品定位 √ √ 本次初步溝通內(nèi)容 本次初步溝通內(nèi)容 我們的有效客戶是誰？他們有怎樣的需求？ 我們應(yīng)是怎樣的市場占位？應(yīng)突出的核心價(jià)值是什么？ 我們將打造怎樣一種全新的生活方式？ 我們的產(chǎn)品如何打造才能體現(xiàn)定位方向和展現(xiàn)發(fā)展價(jià)值？ 市場定位 國際 濱海 休閑 體驗(yàn) 島 符合區(qū)域氣質(zhì)，賦予項(xiàng)目高形象高起點(diǎn) 國際 體現(xiàn)項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值、 濱海稀缺價(jià)值 濱海 匹配項(xiàng)目旅游休閑屬性、體現(xiàn)不一樣的生活方式 休閑 強(qiáng)化項(xiàng)目綜合配套功能價(jià)值，強(qiáng)調(diào)參與、互動(dòng)，與周邊項(xiàng)目差異化 體驗(yàn) 匹配項(xiàng)目規(guī)模屬性、規(guī)劃屬性、綜合屬性 島 我們精心構(gòu)建了 我們將打造怎樣一種全新的生活方式？ 從銷售有形產(chǎn)品升級(jí)為推廣一種生活方式、一種文化、一種居住價(jià)值觀 主題定位？ 產(chǎn)品定位 休閑 國際 布局 建筑 園林 配套 濱海 體驗(yàn) 表達(dá)天津城市以及區(qū)域的氣質(zhì)，實(shí)現(xiàn)客戶對(duì)國際化品質(zhì)、尊貴地位感的價(jià)值訴求 各個(gè)物質(zhì)、空間載體充分承擔(dān)起項(xiàng)目休閑屬性，使客戶脫離煩躁的城市生活，投入到新的生活方式 發(fā)揮綜合功能價(jià)值，與其他項(xiàng)目形成差異，將參與、互動(dòng)等特征融入到項(xiàng)目的每一個(gè)元素 充分利用項(xiàng)目的區(qū)位和自然價(jià)值，展現(xiàn)在項(xiàng)目資源的稀缺性，并結(jié)合濱海資源營造獨(dú)有風(fēng)情 自由式布局，別墅、高層分區(qū) 建筑 園林 布局 配套 ?采取自由式布局，以體現(xiàn)休閑度假生活自由、靈動(dòng)的氛圍 ?強(qiáng)化島概念，別墅、高層分組團(tuán)布局，并形成各自不同的特色 高層區(qū) 高層區(qū) 聯(lián)排別墅組團(tuán) 高層區(qū) 公建配套區(qū) 主出入口 雙拼別墅組團(tuán) 雙拼別墅組團(tuán) 聯(lián)排別墅組團(tuán) 聯(lián)排別墅組團(tuán) 雙拼別墅組團(tuán) 內(nèi)部水體 外部水體 外部水體 外部水體 次出入口 寧靜、尊貴的別墅區(qū) ?別墅區(qū)考慮布局于最靜謐、一線濱海處，滿足高端客戶度假時(shí)對(duì)寧靜、私密以及濱海資源占有的要求 ?設(shè)計(jì)突出別墅在項(xiàng)目中的價(jià)值感、舒適感、尊貴感、身份感 建筑 園林 布局 配套 閑適、開放、自由的高層區(qū) ?高層區(qū)同樣強(qiáng)調(diào)休閑特征，但要與其他綜合城市功能配套保持緊密聯(lián)系，形成城市性的外圍環(huán)境價(jià)值 ?部分考慮提供酒店服務(wù)，形成分時(shí)度假概念，滿足不同客戶需求 建筑 園林 布局 配套 建筑 園林 布局 配套 異域?yàn)I海度假感 地中海風(fēng)格 ?與海灣及休閑旅游的區(qū)域特質(zhì)相協(xié)調(diào) ?明亮的色調(diào)、異國的情調(diào)，帶出海濱充滿陽光的氣質(zhì) 東南亞風(fēng)格 ?自然中式現(xiàn)代風(fēng)格為主，充滿濃厚的東南海域風(fēng)格 ?原木構(gòu)建元素的融入，使自然原始的風(fēng)味滿溢 休閑、舒適、交流的活動(dòng)場所 ?休閑度假型物業(yè)注重休閑氛圍的營造，舒適的，能夠與外部環(huán)境、家人、好友交流的活動(dòng)場所，應(yīng)適當(dāng)增多和加大 建筑 園林 布局 配套 高附加值的附增空間 建筑 園林 布局 配套 閣樓 多功能地下室 ?通過附增各種空間提高產(chǎn)品的附加值，增加性價(jià)比，具體內(nèi)容有：庭院、露臺(tái)、閣樓、地下室等 庭院 露臺(tái) 以閑適為主導(dǎo)的東南亞風(fēng)格 ?以體現(xiàn)閑適感進(jìn)行整體園林風(fēng)格的打造 ?體現(xiàn)出項(xiàng)目的屬性，以東南亞風(fēng)格園林營造出強(qiáng)烈的濱海休閑度假感 建筑 園林 布局 配套 以閑適為主導(dǎo)的東南亞風(fēng)格 建筑 園林 布局 配套 ?注重宅間園林的打造，讓東南亞休閑度假的氛圍漫溢整個(gè)區(qū)域 ?晚間燈光的裝飾也是園林的精致感得到進(jìn)一步的體現(xiàn) 注重細(xì)節(jié)的塑造 建筑 園林 布局 配套 ?具特色的黃色人物雕塑及瓦罐，讓園林四周充滿東南亞的風(fēng)味 參與性，互動(dòng) ?泳池、 SPA、球場等設(shè)施可布局與園林中，增加與人的互動(dòng)、交流 ?通過參與與互動(dòng)，增加人對(duì)園林、設(shè)施、社區(qū)的不同體驗(yàn) 建筑 園林 布局 配套 五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)會(huì)所和分會(huì)所 建筑 園林 布局 配套 ?以五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)配置公寓客房和會(huì)所功能，拔高項(xiàng)目檔次和形象 ?別墅區(qū)配以高檔分會(huì)所，面向高端客戶 多元體驗(yàn)式的游憩配套 建筑 園林 布局 配套 ?完善豐富項(xiàng)目游憩配套（津臺(tái)文化中心、戲劇館、民藝大街等） ?同時(shí)突出項(xiàng)目的濱海資源優(yōu)勢，打造多元體驗(yàn)式的配套，帶來濱海休閑的感受 ?現(xiàn)代與傳統(tǒng)的和諧統(tǒng)一 融合文化特色的風(fēng)情商業(yè)街 建筑 園林 布局 配套 ?在充滿天津民俗特色的商業(yè)街區(qū)徜徉，購物、休閑、飲食、娛樂、手工藝、藝術(shù)共融一爐，多官能感受特色的傳統(tǒng)文化風(fēng)情 …… 國際濱海休閑體驗(yàn)島 建筑 園林 布局 配套 融合文化特色的風(fēng)情商業(yè)街 多元體驗(yàn)式的游憩配套 五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)會(huì)所和分會(huì)所 自由式布局，別墅、高層分區(qū) 寧靜、尊貴的別墅區(qū) 閑適、開放、自由的高層區(qū) 異域?yàn)I海度假感 參與性，互動(dòng) 注重細(xì)節(jié)的塑造 以閑適為主導(dǎo)的東南亞風(fēng)格 休閑、舒適、交流的活動(dòng)場所 高附加值的附增空間 結(jié)束，謝謝！ 以下是溝通時(shí)間