【正文】 心區(qū) ， 由國際知名酒店管理公司管理 ,定位檔次較高且裝修奢華 ，價格相對較高；黎明國際酒店價格偏低 ， 原因在于其位于大東區(qū) ， 位置相對較偏且非國際管理集團管理；沈陽賓館隸屬于沈陽市政府辦公室 ， 屬于按五星級標準興建的準五星級酒店 ， 價格最低 。 ? 定位較高的五星級酒店寬帶上網(wǎng)均收取網(wǎng)費 50元 /天 。 ? 雖然萬豪已撤出皇朝萬豪酒店 ， 但對其酒店價格無太大影響 。 酒店市場 項目名稱 開業(yè)時間 標間協(xié)議價（元） 備注 商貿(mào)飯店 1996 400 不含早，上網(wǎng)免費 香格里拉管理 沈陽假日酒店 2022 400 含雙早，上網(wǎng) 50元 /天 洲際管理 友誼賓館 1970 380 不含早，上網(wǎng) 60元 /天 國賓館 凱萊大酒店 1995 338 含雙早，上網(wǎng) 30元 /天 凱萊管理 高登大酒店 1996 330 含單早，上網(wǎng) 30元 /天 時代廣場酒店 2022 330 含雙早，上網(wǎng)免費 鳳凰飯店 1984 320 含雙早，上網(wǎng)免費 金都飯店 1998 300 不含早，上網(wǎng)免費 新世界酒店 1994 300 含單早，上網(wǎng)免費 萬豪管理 遼寧政協(xié)會館 2022 300 含雙早，上網(wǎng)免費 遼寧大廈 1959 298 含雙早，上網(wǎng)免費 格林大飯店 1998 298 含雙早，上網(wǎng)免費 清文化主題酒店 2022 288 含雙早，上網(wǎng)免費 玫瑰大酒店 1989 280 不含早，上網(wǎng)免費 沈陽七寶山飯店 2022 278 含雙早，上網(wǎng)免費 表 5. 3：四星級酒店客房價格 四星級酒店價格 ? 沈陽四星級酒店標準間平均協(xié)議價格為 320元 /天 。 ? 價格最高的商貿(mào)酒店 、 假日酒店 ， 房價均為 400元 /天， 明顯高于其他四星級酒店 。 主要原因在于這兩家酒店從硬件標準上均接近五星級酒店且位于商業(yè)核心區(qū)太原街商圈內(nèi) ， 通達性好 ， 另外均由專業(yè)的國際酒店管理集團管理 ， 管理水平及服務(wù)質(zhì)量有保證 。 ? 其他四星級酒店中 ， 友誼賓館房價較高 ， 是因為其為國賓館 ， 設(shè)施完善且周邊環(huán)境優(yōu)美 。 ? 新世界酒店和凱萊大酒店雖也由知名酒店管理集團管理 ， 但由于酒店建造時間較早 ， 酒店內(nèi)硬件設(shè)施配備不佳 ， 如房間面積小 、 部分房型格局不方正等原因 ，房價較低 。 ? 其他非國際知名酒店管理公司管理的地方性四星級酒店 ， 也大都因為不處在核心區(qū)或設(shè)備設(shè)施老久 ， 房價在 240340元之間 。 酒店市場 名稱 2022年 2022年 2022年 2022年 皇朝萬豪酒店 58% 52% 58% 63% 沈陽洲際酒店 72% 74% 74% 75% 麗都喜來登酒店 78% 75% 75% 78% 黎明國際酒店 30% 32% 35% 40% 凱賓斯基飯店 － 45% 48% 55% 沈陽賓館 (準 5) － － N/A 38% 表 5. 4：五星級酒店各年年均入住率 五星級酒店入住率 ? 就沈陽各五星級酒店 2022年的年均入住率來看 ， 酒店平均入住率為 60%， 個體表現(xiàn)差異較大 ， 經(jīng)營良好的洲際酒店和麗都喜來登酒店入住率均在 75％ 以上 ， 而皇朝萬豪 、 黎明國際 、 凱賓斯基三家酒店的入住率在 35％ － 65%的范圍 。 ? 從酒店入住率來看 ， 入住率 90％ 以上將使酒店超負荷運營 ， 不利于酒店長期經(jīng)營； 8090％ 為理想狀態(tài)； 60％ 80％ 表明經(jīng)營狀況一般； 60％ 以下將較可能進入虧損狀態(tài)；目前沈陽整體五星級酒店市場表現(xiàn)一般 。 ? 洲際與喜來登酒店硬件設(shè)施先進 ， 由知名酒店管理公司進行管理， 從開業(yè)到目前都保持了優(yōu)質(zhì)的品質(zhì) 。 另外從位置上講 ， 洲際酒店臨近甲級寫字樓城市廣場 ， 喜來登酒店臨近甲級寫字樓華新國際大廈；這些寫字樓有大量的知名外企租戶 ， 與其他城市業(yè)務(wù)往來密切 ， 又能承擔五星級酒店的價格 ， 因而為酒店帶來穩(wěn)定的客源 。 ? 皇朝萬豪酒店臨近喜來登酒店 ， 具有位置優(yōu)勢 ， 但隨著美國萬豪酒店管理集團的撤出 ， 其管理水平服務(wù)質(zhì)量近年來有所下降 ， 市場表現(xiàn)為入住率相對較低 。 ? 凱賓斯基飯店開業(yè)初期一直做高端路線 ， 客房價格居高不下 ， 入住率較低；隨著其經(jīng)營策略的靈活變通 ， 入住率有所提高 。 ? 黎明國際酒店由于偏離市中心且沒有知名管理公司提供的有保障的管理服務(wù) ， 入住率一直偏低 。 酒店市場 高檔酒店需求情況 高檔酒店入住率情況 酒店市場 四星級酒店入住率 ? 沈陽市四星級酒店的入住率相比五星級酒店低 ， 平均入住率為55%且呈下降趨勢 ， 從 2022年的 70%到 2022年的 55%， 下降了15個百分點 。 2022－ 2022年共新增供應(yīng) 6家 ， 占目前總供應(yīng)量的 40%。 供應(yīng)量增多 ， 但需求的增長相對滯后是造成入住率持續(xù)下降的主要原因 。 ? 同時我們也看到 ， 在四星級酒店中 ， 商貿(mào) 、 假日 、 凱萊三家酒店 ， 由于地理位置上的優(yōu)勢且采用了國際專業(yè)酒店集團管理 ，入住率高于其它酒店 。 ? 新世界酒店雖然也為國際酒店管理公司管理 ， 但因其停業(yè)裝修后于 2022年才重新開業(yè)且一些客房戶型格局上的缺陷無法改變等原因 ， 入住率較低 。 圖 5. 7:沈陽市四星級酒店入住率走勢： 表 5. 5： 2022年沈陽四星級酒店年均入住率情況 70%69%67%65%58%56%55%45%50%55%60%65%70%75%00 01 02 03 04 05 06酒店名稱 客房數(shù) 年均入住率 年均出租 客房數(shù) 凱萊大酒店 289 65% 188 沈陽假日酒店 186 65% 121 商貿(mào)飯店 588 60% 353 格林大飯店 225 59% 133 鳳凰飯店 189 59% 112 高登大酒店 200 56% 112 新世界酒店 261 49% 128 時代廣場酒店 274 46% 126 金都飯店 228 46% 105 沈陽七寶山飯店 170 45% 77 遼寧大廈 370 N/A N/A 友誼賓館 160 N/A N/A 玫瑰大酒店 170 N/A N/A 遼寧政協(xié)會館 210 N/A N/A 清文化主題酒店 134 N/A N/A ? 對四個國際酒店連鎖品牌銷售經(jīng)理進行訪談 ， 進一步了解沈陽的酒店市場并征求業(yè)內(nèi)人士對本項目發(fā)展酒店物業(yè)的看法和建議 。 內(nèi)容如下： 酒店市場 高檔酒店訪談 名稱 目前在沈陽的發(fā)展 對沈陽酒店市場的看法 對本項目酒店物業(yè)的建議 開業(yè)時間 位置 星級 沈陽洲際酒店 2022年 南京北街 5 ? 沈陽屬于二線城市，經(jīng)濟發(fā)展水平較低，酒店房價一直偏低且一些高檔酒店設(shè)備老化，不利于酒店市場的發(fā)展 ? 沈陽酒店市場基本飽和，目前對高端酒店仍有需求，但未來五星級酒店供應(yīng)量巨大 ? 以商務(wù)、會議需求為主 ? 入住高檔酒店的客人比較注重酒店的性價比、知名度、舒適度，硬件設(shè)施以及周邊環(huán)境等 ? 國內(nèi)、國外客人比例為 7： 3，外國客人以韓國、日本、美國為住，大部分為商務(wù)出差、會議客人，也有一部分長住客人，游客相對較少，其他需求還有比如婚宴等 ? 長住客人偏好標準間，租期半年到一年，可承受的價格在 500元 /天左右 ? 洲際酒店整體平均房價為 520元 /天，入住率 70%75%左右，整體來看業(yè)主方不掙錢 沈陽真正高檔的寫字樓幾乎都集中在和平區(qū)以及北站附近，所以本項目地的酒店市場有一定的發(fā)展前景。鑒于本項目位置偏離太原街商業(yè)核心，且未來五星級酒店供應(yīng)量大，不適合建五星級酒店，建議建由知名管理公司管理的高檔四星級酒店；建筑面積在 20220平方米左右，300間客房， 420元 /天整體平均價，預(yù)計入住率為65% 凱賓斯基大飯店 2022年 青年大街 5 ? 沈陽不屬于旅游城市且經(jīng)濟發(fā)展較慢，主要客源來自商務(wù)出差 (如在沈陽建廠、設(shè)立分公司等 )、會議以及大型集會 (如世博會 )所帶來的外地、外國客人 ? 沈陽目前對高檔酒店還有需求，但未來規(guī)劃的五星級酒店眾多，未來酒店市場競爭將越來越激烈 ? 五星級酒店國內(nèi)、國外客人比例為 6： 4，其中國外客人一半以上來自韓國、日本以及歐美 ? 長租客人 60%來自國外，偏好普通標準間，少部分也會選擇套房；可承受的價格每天在 400600之間 建設(shè)經(jīng)濟型酒店或者頂級品牌酒店管理公司管理的高檔酒店 表 5. 6：沈陽高檔酒店訪談情況 名稱 目前在沈陽的發(fā)展 對沈陽酒店市場的看法 對本項目酒店物業(yè)的建議 開業(yè)時間 位置 星級 商貿(mào)飯店 1996年 中華路 4 ? 沈陽的酒店市場主要靠商務(wù)氛圍帶動，比如外企在沈陽設(shè)立辦事處，大企業(yè)的各種會議 (商務(wù)會議、年會、答謝會等 ) ? 除了房價以及酒店的軟硬件設(shè)施周邊環(huán)境外，不同客人的需求不同：會議客人比較注重會場的規(guī)模裝修設(shè)備等，商務(wù)客人更注重酒店的通達性 ? 四星級酒店 80%為國內(nèi)客源，國外客源中韓國、日本客人占比最大，韓國人多為投資做生意，日本人一般是在沈陽開設(shè)辦事處 ? 長租戶中國外客人比較多，多為外企在沈陽辦事處的管理者，偏好的房型為普通標準間 (當然有服務(wù)式公寓更好 ),可承受的價格范圍在 400500元 /天 高品質(zhì)的四星或者五星級酒店，管理公司一定要是國際品牌， 300400間客房，其中還可含有 20間左右服務(wù)式公寓 新世界酒店 1994年 南京南街 4 ? 近年來沈陽酒店價格明漲實降，競爭激烈，尤其是一般的三、四星級酒店基本已經(jīng)飽和，對于國際酒店管理公司管理的高擋酒店、價格便宜的經(jīng)濟型酒店和真正的服務(wù)式公寓還有一定需求 ? 在四星級酒店客人比例構(gòu)成中，國內(nèi)客人占 80%，國外客人占 20%，其中大部分來自韓國、日本以及歐美 (美國、加拿大等 ) ? 從長租戶的來源看，四星級酒店以國內(nèi)客人為主，五星級酒店國外客人較多；從可承受的價格來看，四星級酒店范圍在 300400元 /天，五星級酒店在 400500元 /天 或者建性價比高的經(jīng)濟型酒店或者建品牌過硬管理嚴格服務(wù)到位的高檔酒店，客房300間左右， 1020間服務(wù)式公寓 表 5. 6：沈陽高檔酒店訪談情況續(xù) 酒店市場 酒店市場 表 5. 6：沈陽高檔酒店訪談情況續(xù) 名稱 目前在沈陽的發(fā)展 對沈陽酒店市場的看法 對本項目酒店物業(yè)的建議 開業(yè)時間 位置 星級 萬豪酒店 管理集團 / 目前只有南京南街新世界酒店一家四星級酒店 / ? 萬豪與業(yè)主方鬧翻，所以才會撤出皇朝萬豪酒店 ? 沈陽酒店的整體市場不景氣，投資回收期長，大概要 12年方可收回成本 ? 目前在沈陽只對渾南地區(qū)有興趣，有入駐此地的意向 本項目周邊環(huán)境不太好，雖處在太原街商圈內(nèi)但位置較偏，人流量小且可視性不好，不適合建五星級酒店；建議建四星級酒店，要有專業(yè)的外資酒店管理集團管理，建筑面積 24000平方米，300間客房，整體平均價在500元 /天上下，預(yù)計未來入住率為 65% 酒店市場 高檔酒店訪談小結(jié) ? 沈陽不屬于旅游城市 ， 且為二線城市經(jīng)濟水平較低 ， 舉行大型國際會議展覽的機會不多 ， 酒店市場主要由商務(wù)氛圍帶動 ， 如依靠中資 、 外資在沈陽辦廠 、 開設(shè)辦事處或者投資項目等 。 ? 沈陽酒店客人中國內(nèi) 、 國外客人比例為 7： 3， 國外客人多來自韓國 、 日本和歐美各國 。 ? 酒店客人尤其是入住高檔酒店的客人 ， 在對酒店的價格 、 舒適度 、 通達性 、 硬件設(shè)施和服務(wù)有更高的要求外 ， 更加注重酒店的管理質(zhì)量及其知名度 （ 如是否是國際品牌酒店管理集團管理等 ） 。 ? 沈陽酒店客人中存在一部分長租戶 ， 多為外地或國外大企業(yè)的管理者 ， 其有一定的消費力 ， 注重酒店品質(zhì)和性價比 ， 偏好高檔酒店的普通標準間 ， 可承受的房間價格范圍 300500元 /天 。 ? 沈陽酒店市場雖然幾乎飽和 ， 但是對國際品牌的高品質(zhì)酒店仍有需求 。 ? 鑒于本項目特點 ， 不適合建五星級酒店 ， 建議為由知名酒店管理公司管理的高檔四星級酒店 ， 客房在300間左右 ， 面積在 20220平左右 ， 客房價格在 400500元之間 ， 預(yù)計未來入住率為 65%。 酒店市場 高檔酒店的未來供應(yīng) ? 由于未來酒店項目處于規(guī)劃中 ， 不排除其中有部分項目調(diào)整規(guī)劃 ， 且酒店規(guī)模和檔次不明 ， 故未來高檔酒店供應(yīng)存在一定的不確定性 。 ? 根據(jù)目前統(tǒng)計數(shù)據(jù) ， 未來 35年內(nèi)的高檔酒店新增供應(yīng)約 22家 ， 預(yù)計提供客房將超過 5,000套 。 ? 未來酒店供應(yīng)仍主要集中在和平 、 沈河兩大商務(wù) 、 會議會展比較集中的區(qū)域 。 ? 這些未來項目酒店規(guī)劃均為五星級 。 ? 未來五星級酒店供應(yīng)量巨大 ， 未來供應(yīng)量是目前沈陽市高檔酒店房間存量的兩倍以上 ， 由此可見未來