【正文】 ? 沈陽寫字樓分布比較分散，沒有完全形成寫字樓密集區(qū)域；根據(jù)寫字樓所處區(qū)位及客戶的類似性，可以將沈陽寫字樓分成三個(gè)相對集中的區(qū)域。 ? 沈陽寫字樓主要分布在北站商務(wù)區(qū)、太原街和五里河區(qū)域。具體分布如右圖： ? 北站商圈：含北站以南至市府廣場周邊區(qū)域；為政府規(guī)劃的金融商貿(mào)開發(fā)區(qū)。 ? 太原街商圈：含中華路兩側(cè)的南京街和和平大街區(qū)域；聚集有較多國際知名制造類公司以及商貿(mào)物流公司。 ? 五里河商圈：含彩電塔以南至渾河區(qū)域，包含三好街；是沈陽重要的 IT和高科技企業(yè)聚集區(qū)。 ? 其他區(qū)域：除上述區(qū)域?qū)懽謽窍鄬幸酝猓F西、皇姑和中街等區(qū)域也分布有少量寫字樓和商務(wù)公寓。但由于這些區(qū)域供應(yīng)量小，分布極分散，檔次普遍不高，在此不做詳細(xì)分析。 渾南區(qū)域雖然是沈陽未來發(fā)展的重點(diǎn)，但由于目前處于發(fā)展初期，缺乏商務(wù)氛圍，配套不成熟，短期難以發(fā)展成成熟的商圈。 青年大街雖然為規(guī)劃金廊，但其尚未形成連貫的商務(wù)帶，目前項(xiàng)目開發(fā)基本在北站、太原街和五里河三大商圈內(nèi)。 五里河 圖 ：沈陽主要商圈分布 ? 在以上 3個(gè)主要商務(wù)區(qū)中現(xiàn)有各類商務(wù)辦公物業(yè)約。 ? 從供應(yīng)量分布上看，北站區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)量最大，其次是太原街。相對而言，五里河區(qū)域供應(yīng)量稍微小一些。 ? 各商圈寫字樓供應(yīng)量相差不大，無占絕對優(yōu)勢的商圈。 ? 從區(qū)域集中度看，北站商務(wù)區(qū)寫字樓相對集中，主要集中在惠工廣場及市府廣場周邊；相對而言，太原街商圈分布分散，集中在和平大街、南京街和中華路兩側(cè)區(qū)域。 ? 從供應(yīng)時(shí)間看， 2022以前由于沈陽作為重工業(yè)城市，處于企業(yè)改制階段，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較慢，對寫字樓需求小，到 2022年底寫字樓存量僅為 。 ? 作為開發(fā)周期較長的寫字樓， 2022年之前的經(jīng)濟(jì)形勢影響了 20222022年的寫字樓供應(yīng)，這兩年寫字樓新增供應(yīng)較小。 ? 2022年由于整體經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)，更多的企業(yè)進(jìn)入沈陽投資，并且沈陽自身的民營經(jīng)濟(jì)得到快速發(fā)展，2022年后寫字樓供應(yīng)量開始快速增長，尤其是乙級寫字樓和商務(wù)公寓。 主要商圈寫字樓比例五里河,530700, 30%太原街,565101, 32%北站,648007, 38%三大商圈各類寫字樓供應(yīng)趨勢7 . 32 . 77 . 41 9 . 12 4 . 43 8 . 52 8 . 61 0 . 14 3 . 7 4 6 . 45 3 . 87 2 . 99 7 . 31 3 5 . 81 6 4 . 31 7 4 . 40204060801001201401601802002022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 200 7前4月萬新增供應(yīng) 存量圖 ：沈陽主要商圈寫字樓比例 圖 ：沈陽主要商圈寫字樓供應(yīng)趨勢 ? 從寫字樓供應(yīng)類型看，三大商圈中甲級寫字樓占比為 24％，約 41萬平米，共 9個(gè)，平均規(guī)模為 ；總體供應(yīng)量不大，而且項(xiàng)目單體體量小，有較大部分為單棟建筑，缺乏其他物業(yè)的有利支持，而且部分建設(shè)時(shí)間早，設(shè)計(jì)上具有缺陷 。 ? 三大商圈中乙級寫字樓約 ，占比約 43％。其中， 2022年以前的寫字樓為 ，占乙級寫字樓的 ％，這部分寫字樓較大部分由于維護(hù)差，建設(shè)較早，設(shè)備設(shè)施配置落后且老化，品質(zhì)不高。 ? 在所有辦公物業(yè)中，商務(wù)公寓供應(yīng)約 ，占比高達(dá) 32％，比例較高。其中有較大部分早期設(shè)計(jì)為居住功能，根據(jù)市場的選擇，轉(zhuǎn)變成為以辦公為主的商務(wù)樓，隨著市場的發(fā)展，很難滿足發(fā)展壯大公司的需求。 主要商圈各類寫字樓比例乙級,772458,44%商務(wù)公寓,561524,32%甲級,409826,24%圖 ：沈陽主要商圈各類寫字樓比例 ? 從硬件水平和客戶品質(zhì)綜合來看，目前沈陽最好的寫字樓是城市廣場、華新國際和總統(tǒng)大廈，這些優(yōu)質(zhì)寫字樓商圈主要分布在太原街商圈和五里河商圈。相對而言，北站區(qū)域目前較好的方圓大廈吸引的主要是國內(nèi)企業(yè)客戶，外資比例小。目前這些最優(yōu)質(zhì)的寫字樓依然存在以下問題： ? 城市廣場：電梯位置不明顯，大堂不氣派，候梯時(shí)間長，內(nèi)部和外部裝修檔次不高； ? 華新國際大廈：遠(yuǎn)離市中心區(qū)域，停車位配備不足，內(nèi)部設(shè)施陳舊老化，部分單元出售； ? 總統(tǒng)大廈：外立面造型優(yōu)美、華麗；但電梯數(shù)量和停車位少，監(jiān)控探頭數(shù)量不足； ? 方圓大廈：過于追求獨(dú)特的造型，不符合甲級寫字樓所要求的莊重感，而且也造成使用率低； ? 由于目前寫字樓普遍品質(zhì)不高，有少數(shù)實(shí)力雄厚的企業(yè)選擇在酒店內(nèi)辦公，如喜來登酒店、商貿(mào)酒店、遼寧賓館等星級酒店，租戶既可享有酒店高檔次的形象，又能享有優(yōu)良的服務(wù)。 ? 由于目前最優(yōu)質(zhì)的寫字樓品質(zhì)與北京、上海等比存在較大差距，從長遠(yuǎn)來看，難以滿足日益發(fā)展的市場需求。吸引開發(fā)商推出品質(zhì)更高的寫字樓，如北方傳媒大廈，更生態(tài)的玻璃幕墻系統(tǒng)、 /秒的快速電梯、大廈內(nèi)的挑空花園等。 ? 相比而言，北京部分乙級寫字樓已推出室內(nèi)挑空花園，甲級寫字樓更是在此基礎(chǔ)上設(shè)置高挑空大堂、更生態(tài)的空調(diào)系統(tǒng)、更靈活的網(wǎng)絡(luò)地板等，物業(yè)管理均為國際知名公司。 ? 一般優(yōu)質(zhì)寫字樓僅是在平面布局、電梯配置以及公共空間的裝修上等區(qū)別于住宅，但仍然存在有較多的缺陷；如寫字樓層高僅有 、電梯數(shù)量不足且梯速慢、空調(diào)系統(tǒng)落后、不重視物業(yè)管理服務(wù)、散賣等。 ? 而占近年供應(yīng)主要部分的商住公寓，由于設(shè)計(jì)之初較多是以居住公寓的使用功能設(shè)計(jì)，作為辦公物業(yè)，存在較多缺陷。例如居住和辦公人群的沖突、不利于連通的單元分割、缺乏靈活性的室內(nèi)布線、不夠開放的門禁、較慢的梯速等； ? 整體而言，沈陽的各種檔次的寫字樓存在較大的缺陷，具有較大的提升空間。 ? 北站商圈位于沈陽的北部，包含惠工廣場周邊和市府廣場周邊。 ? 區(qū)域?yàn)槭姓畽C(jī)構(gòu)集中區(qū)域，以市政府和大型國有企業(yè)為基礎(chǔ)，區(qū)域逐漸形成商務(wù)辦公集中區(qū)。 ? 目前區(qū)域內(nèi)共有辦公物業(yè) ，總供應(yīng)量雖然不小，但目前缺乏頂級的寫字樓，而且入住企業(yè)主要為國內(nèi)企業(yè)。 ? 區(qū)域客群主要以金融、制造業(yè)、服務(wù)業(yè)為主。 ? 目前區(qū)域缺乏高檔酒店等商務(wù)配套，現(xiàn)有的凱萊酒店和格林酒店物業(yè)老化，難以滿足高端商務(wù)客戶的需求；同時(shí)區(qū)域形成的商業(yè)主要以滿足北站旅客需求，不符合辦公人群的需求。整體而言，目前區(qū)域的商務(wù)配套缺乏。 ? 區(qū)域內(nèi)辦公物業(yè)相對集中，路網(wǎng)較完善發(fā)達(dá)，辦公環(huán)境相對較好。 ? 區(qū)域作為政府規(guī)劃的金融商貿(mào)開發(fā)區(qū)，由于政府的大力推動，區(qū)域的影響力在逐漸上升。 項(xiàng)目名稱 位置 級別 入住時(shí)間 建筑面積 入住 率 遠(yuǎn)東大廈 南京北街 21號 乙級 1993 13500 94％ 新華國際大廈 市府廣場北側(cè) 乙級 1994 26000 75％ 高登國際大廈 青年大街 乙級 1997 28000 70％ 許兄弟大廈 北京街 21號 乙級 1999 10168 95％ 新港澳大廈 北站路 51號 乙級 2022 27000 50％ 金廈廣場 大西路 187號 甲級 2022 74000 79％ 方圓大廈 悅賓街 1號 甲級 2022 48000 95％ 中韓大廈 惠工街 124號 甲級 2022 40000 85％ 奉天銀座 友好街 19號 商務(wù)公寓 2022 25776 80％ 光達(dá)大廈 北站路與友好大街交匯 商務(wù)公寓 2022 120220 50％ 嘉興國際商務(wù)公寓 北站路 146號 商務(wù)公寓 2022 13000 75％ 嘉興國際寫字樓 北站路 146號 乙級 2022 20220 財(cái)富中心 E座 北站路 5559號 甲級 2022 45000 70％ 財(cái)富中心 CD座 北站路 5559號 乙級 2022 90000 70％ 匯寶大廈 B座 中山路 395號 乙級 2022 40643 20％ 表 ：北站商圈寫字樓供應(yīng) 財(cái)富中心入駐公司代表 行業(yè) 公司舉例 金融 東亞銀行 中美大都會人壽 新家坡大華銀行 沈陽乾元亨通投資有限公司 中期嘉合期貨經(jīng)紀(jì)公司 制造 特靈空調(diào) 長安福特馬自達(dá) 美國舒克工業(yè)投資集團(tuán) 沈陽北新節(jié)能設(shè)備有限公司 中國石油東北化工銷售公司 沈陽市邦杰辰信通訊有限公司 三雄 極光照明 貿(mào)易 萬雄集團(tuán) 遼寧省總商會鋼鐵貿(mào)易商會 沈陽凱西（國際）貿(mào)易有限公司 其他 分眾傳媒 沈陽紫氣東來文化票務(wù)有限公司 恒隆地產(chǎn) 世博外語學(xué)?？偛? 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IT及相關(guān)科技企業(yè)成為區(qū)域的主要辦公需求，但大部分企業(yè)為中小型公司，需求面積小，可承受的租金水平低，選擇在三好街的乙級寫字樓和商務(wù)公寓內(nèi)； ? 少部分大品牌制造商對寫字樓品質(zhì)要求較高，選擇在華新大廈辦公。 ? 由于區(qū)域處于城市的南部邊緣，出行成本高，生活配套不足，且 IT產(chǎn)業(yè)聚集特征明顯，實(shí)力雄厚的非IT類企業(yè)不愿在此辦公。 ? 同時(shí)，近年由于三好街?jǐn)?shù)碼市場的激烈競爭，數(shù)碼產(chǎn)品代理商戶的利潤空間下降，對高品質(zhì)寫字樓的需求不高。 ? 近年由于遼寧電視臺的擴(kuò)租，以及未來遼寧日報(bào)的遷入和會展中心的投入使用，區(qū)域的文化、影視、會展類的行業(yè)特征將會有所突出。 項(xiàng)目名稱 位置 級別 入住時(shí)間 建筑面積 入住 率 物產(chǎn)科貿(mào)大廈 三好街 54號 乙級 1999 42022 90％ 華新國際大廈 青年大街 219號 甲級 2022 33000 95％ 信息產(chǎn)業(yè)大廈 三好街 乙級 2022 39600 85％ 百腦匯科技大廈 三好街 乙級 2022 52022 90％ 奉天硅谷大廈 三好街 商務(wù)公寓 2022 16000 85％ 金科大廈 文化路 19號 乙級 2022 31300 85％ 地王國際大廈 文藝路春河巷 16號 乙級 2022 19000 70％ 中潤 國際 三好街 18號 乙級 2022 30000 65％ 五里河城 五里河體育場北側(cè) 乙級 2022 50000 50％ 艾特國際公寓 三好街 30號 商務(wù)公寓 2022 110000 65％ 昌鑫置地廣場 青年大街西 320號 乙級 2022 46000 20％ 北方國際傳媒大廈 青年大街 165號 甲級 2022 40000 70％ 表 ：五里河商圈寫字樓供應(yīng) 華新國際租戶代表 行業(yè) 租戶代表 IT 華為 3Com技術(shù)有限公司沈陽辦事處 英特爾 （ 中國 ） 沈陽辦事處 清華同方股份有限公司遼寧辦事處 IBM駐沈陽分公司 愛普生 (中國 )有限公司沈陽分公司 惠普公司 制造業(yè) 富蘭格電力技術(shù)有限公司沈陽分公司 上海國泰密封材料有限公司 施耐德電器 （ 中國 ） 有限公司沈陽辦事處 UT斯達(dá)康 （ 中國 ） 有限公司沈陽辦事處 艾睿 (Arrow)電子中國有限公司沈陽辦事處 沈陽北方交通工程機(jī)械 飛利浦 （ 中國 ） 沈陽辦事處 設(shè)計(jì)業(yè) 阿特金斯國際有限公司沈陽辦事處 新加坡勝科工程建筑 唐閣設(shè)計(jì)策劃有限責(zé)任公司 其他 佳和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 寶芳家紡科技公司 沈陽雙鼎制藥有限公司 遠(yuǎn)中租賃有限公司 百腦匯科技大廈 行業(yè) 租戶代表 IT 北方電腦 金正網(wǎng)絡(luò) 沈陽天和信息技術(shù)有限公司 興和軟件 北京漢邦高