【正文】 厚街匯景豪庭項(xiàng)目前期策劃市場(chǎng)研究篇合富輝煌房地產(chǎn)2003年11月11日一、厚街概況厚街大略：厚街鎮(zhèn)，始建于北宋徽宗宣和中期（公元11191125年），相傳福建莆田王泰宦游至此定居，因選址軍鋪（隨軍眷屬圩場(chǎng)）后面，故名后街。此后歷代人口繁衍，百業(yè)俱興，人才輩出。又因民風(fēng)淳厚善良，生活豐厚富足，易名厚街。 厚街地處穗港經(jīng)濟(jì)走廊中段，北連東莞市區(qū)，南鄰虎門港，S256省道和廣深高速公路縱貫全境，至深圳寶安機(jī)場(chǎng)僅30分鐘車程，水、陸、空交通十分便利。全鎮(zhèn)總面積126平方公里，下轄22個(gè)村委會(huì)和1個(gè)居委會(huì)，121個(gè)村民小組，常住人口88429人（2002年底），外來人口30多萬，其中旅外僑胞和港澳同胞4萬多人。改革開放以來，厚街經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，主要表現(xiàn)：經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，截止2003年第三季度，厚街經(jīng)濟(jì)名列東莞各鎮(zhèn)區(qū)三甲，銀行存款余額突破100億元；外貿(mào)地位顯赫，榮獲“全國(guó)出口創(chuàng)匯十強(qiáng)鎮(zhèn)”稱號(hào)；工業(yè)、服務(wù)業(yè)發(fā)展迅速，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，各產(chǎn)業(yè)呈多元化協(xié)調(diào)發(fā)展勢(shì)頭；城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日趨完善，城鎮(zhèn)形象逐年提高！進(jìn)入新世紀(jì)后，結(jié)合東莞市“以國(guó)際制造業(yè)名城為特色的現(xiàn)代化中心城市”的定位和目標(biāo)，厚街在原有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上更加大力發(fā)展服裝、電子、玩具、鞋類、皮具、家具等六大產(chǎn)業(yè)，取得了“驕人戰(zhàn)績(jī)”！非常值得一提的是會(huì)展和家具產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展和雄厚實(shí)力！市政規(guī)劃“規(guī)劃先行、標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、效能管理”這是厚街鎮(zhèn)城市化協(xié)調(diào)發(fā)展的保證。近年來，全鎮(zhèn)集中于道路建設(shè)的投資逾10億元。鎮(zhèn)內(nèi)的水泥公路四通八達(dá)，并全部實(shí)現(xiàn)凈化、綠化和美化。相繼開通了教育路、將軍路、湖景大道、家具大道、康樂南路、康樂北路、博覽大道、北環(huán)路等主干道路，交通網(wǎng)絡(luò)日臻完善。一大批服務(wù)公眾的市政公共設(shè)施相繼規(guī)劃、開工、落成，為厚街全方位邁向現(xiàn)代化打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。政策支持改革開放以來，厚街鎮(zhèn)充分發(fā)揮地緣優(yōu)勢(shì)，堅(jiān)持工業(yè)立鎮(zhèn)、商業(yè)旺鎮(zhèn)、科教興鎮(zhèn)、依法治鎮(zhèn)的發(fā)展戰(zhàn)略，致力改善投資環(huán)境，在招商引資工作中搶占先機(jī)，經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展。優(yōu)越的投資環(huán)境，高效、熱誠(chéng)、周到的服務(wù)，吸引了眾多的中外投資者。目前，厚街擁有包括世界著名企業(yè)偉易達(dá)集團(tuán)、愛高實(shí)業(yè)等在內(nèi)的“三來一補(bǔ)”、“三資企業(yè)”共１１００多家，其中臺(tái)商企業(yè)有３３０多家，大約占東莞市臺(tái)商企業(yè)的五分之一。此外，在宏觀范圍內(nèi)，2003年，東莞市已全面加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控，繼續(xù)貫徹“統(tǒng)一規(guī)劃、總量控制、成片開發(fā)、綜合配套”的指導(dǎo)，以“保持平穩(wěn)，有效增長(zhǎng)”為目標(biāo)，進(jìn)一步整頓、規(guī)范房地產(chǎn)次序；逐步簡(jiǎn)化手續(xù)，加快商品房產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證速度；禁止興建農(nóng)民單家獨(dú)戶住宅，不再“一戶一地”批地建設(shè)。對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展方興未艾的厚街絕對(duì)是一大利好消息！以上摘錄的有關(guān)城市發(fā)展概況、相關(guān)信息、數(shù)據(jù)等都與本項(xiàng)目面對(duì)的市場(chǎng)情況相關(guān)聯(lián)，具體影響將在后面項(xiàng)目具體分析中分項(xiàng)闡述。二、厚街鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）厚街房地產(chǎn)狀況厚街鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展名列東莞各鎮(zhèn)三甲，但其房地產(chǎn)投資、開發(fā)、建設(shè)卻沒有能夠“同步跟進(jìn)”！只是進(jìn)入新世紀(jì)，房地產(chǎn)發(fā)展才重新邁開前進(jìn)的步子：香榭麗公寓、麗湖山莊親情假日等一批新老樓盤逐漸帶旺房地產(chǎn)開發(fā)和投資市場(chǎng)。進(jìn)入2003年下半年，各“持地觀望”的發(fā)展商紛紛開始規(guī)劃、開發(fā)。可以預(yù)料，2004年，厚街的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)十分熱鬧！隨著競(jìng)爭(zhēng)的激烈，房地產(chǎn)消費(fèi)、投資市場(chǎng)的啟動(dòng)并走向成熟，各發(fā)展商紛紛學(xué)習(xí)廣州、深圳等地的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)：邀請(qǐng)經(jīng)驗(yàn)豐富的策劃代理機(jī)構(gòu)全程介入、給樓盤包裝以新概念、在規(guī)劃設(shè)計(jì)以及營(yíng)銷推廣方面也必然不斷推陳出新……新的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)視野、新的開發(fā)理念、新的概念包裝盤活、帶旺了厚街房地產(chǎn)市場(chǎng)，03年香榭麗公寓的市場(chǎng)效果就是最好的證明！隨著政府政策的支持、發(fā)展商經(jīng)營(yíng)開發(fā)理念的不斷創(chuàng)新，這種局面不僅會(huì)繼續(xù)，還會(huì)上演連臺(tái)好戲。好戲，從2004年初開始?。ǘ┖窠?、莞城典型樓盤市場(chǎng)分析調(diào)研說明：原則：重點(diǎn)收集厚街樓盤資料，結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行市場(chǎng)分析； 參照莞城類型相似等具有參考價(jià)值樓盤個(gè)案相關(guān)指數(shù)、資料，為我項(xiàng)目自身優(yōu)劣分析提供參考；控制點(diǎn)：發(fā)展商（物業(yè)管理）、樓盤規(guī)模、產(chǎn)品設(shè)計(jì)（規(guī)劃、戶型）和戶型配比（主力戶型）、銷售情況（目標(biāo)客戶、價(jià)格、進(jìn)度）等。樓盤：1. 重點(diǎn)分析：香榭麗公寓（一、二、三期）、東逸翠苑、粵港花園（二期）、三屯花園（三期）、麗湖山莊（親情假日）、豐泰花園山莊（洋房）：光大景湖春天、中信新天地、宏遠(yuǎn)活力康城；重點(diǎn)樓盤分析n 香榭麗公寓——我不要全世界，我只要二人世界1. 基本狀況○ 地產(chǎn)商發(fā)展商：東莞市東房住宅有限公司物業(yè)管理：香榭麗物業(yè)管理有限公司（）○ 地理位置東莞市厚街鎮(zhèn)體育路○ 基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)用地面積：15700平方米；建筑面積：54000平方米；容積率：；綠化面積：5400平方米；綠化率：32%；實(shí)用率：81——83%；總戶數(shù)：750戶（其中：一期282戶、二期235戶、三期233戶）；○ 規(guī)劃、配套以及交樓標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目規(guī)劃：一字排開的聯(lián)體高層住宅；主要配套：空中會(huì)所（餐飲、健身、泳池）、體育公園、市政配套（康樂南路）；交樓標(biāo)準(zhǔn)：毛坯；○ 開盤時(shí)間、交樓時(shí)間一期：030428； 030331；二期：0305； 040631；三期：未定；○ 項(xiàng)目檔次：中檔公寓型住宅一期：一房 42——48平方米 30%；二房 62——73平方米（主力62平方米） 65%；三房 83平方米 5%；二期：一房 41平方米 14%；二房 62——73平方米 64%；三房（?。? 82平方米 7%；三房（大） 110平方米 15%；三期：二房（?。? 68——73平方米 50%；二房（大） 82平方米 8%；三房（?。? 92平方米 14%；三房（大） 110——124平方米 14%；四房 110——120平方米 14%；3. 銷售狀況○ 客戶群本地人：70%； 外地人（白領(lǐng)）：30%；本地投資者中不乏教師、醫(yī)生等新興投資群體；○ 銷售狀況一次性付款95折；銀行按揭96折；（輕松按揭98折（三期））；一期：售罄；最低價(jià)：2630元/平方米；最高價(jià)：3200元/平方米；平均售價(jià)：2900元/平方米；暢銷戶型：二房（73平方米）、三房（83平方米）；二期：售罄；最低價(jià)：2550元/平方米；最高價(jià)：3450元/平方米；平均售價(jià)：2900元/平方米；暢銷戶型：三房（110平方米）、三房（82平方米）、二房（73平方米）；三期：最低價(jià)：2600元/平方米；最高價(jià)：3300元/平方米；平均售價(jià)：2950元/平方米；暢銷戶型：南向單位、大單位；庫(kù)存戶型：二房（68平方米）、三房（110——120平方米）；香榭麗公寓為發(fā)售期間厚街唯一小戶型樓盤，包裝以法式浪漫風(fēng)情，帶給厚街市場(chǎng)較大沖擊，受到投資者以及自住型白領(lǐng)階層的追捧！從香榭麗公寓的銷售情況我們發(fā)現(xiàn)幾個(gè)值得注意的現(xiàn)象： 緊湊戶型比較受市場(chǎng)歡迎； 總價(jià)適中單位銷售比較順暢； 厚街人置業(yè)比較注重朝向，特別是用來自己居?。?厚街人在選擇房型是除了注重戶型與面積的配比以及總價(jià)之外，是否出現(xiàn)戶型不夠方正、是否存在洗手間門對(duì)著臥室